臺灣屏東地方法院民事判決 八十九年度訴字第二○○號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求返還買賣標的物事件，本院判決如左：
主 文被告應將座落屏東縣○○鄉○○段一０四一之一地號土地所有權暨地上建物建號四九三號，門牌號碼屏東縣○○鄉○○路二九六之三號鋼筋混凝土三層樓之建物所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求如主文所示之判決。
二、陳述：
（一）原告於民國八十五年四月十六日將其所有座落土地，座落屏東縣○○鄉○○段一０四一之一地號土地及坐落其上建號屏東縣○○鄉○○段○○○號，門牌號碼屏東縣○○鄉○○路二九六之三號之建物（以下簡稱系爭土地及建物），連同訴外人李國華所有坐落同段一０四六之六及一０四六之七地號土地及坐落其上之建物等三筆土地及三幢建物以新台幣五百萬元出賣與被告，並於八十六年二月十八日移轉登記完畢，價金約定分期給付，兩造約定於土地所有權移轉登記辦妥後，被告應給付出賣人八十八萬元，而於建物所有權第一次登記辦妥並向銀行貸款辦妥之時，給付剩餘三百七十萬元價金予出賣人，惟系爭土地所有權移轉登記已辦畢多年而被告除交付定金四十二萬元外，迄今均無給付任何一期價金。又系爭土地上原土地所有權人即訴外人原房屋建商陳萬益曾經向訴外人高雄區中小企業銀行股份有限公司（以下簡稱高雄中小企銀公司）借款並設定抵押權，而於原告與訴外人李國華承受系爭土地及建物所有權時，已同意承擔該抵押債務，並於出賣系爭土地及建物予被告時，約定該抵押債務亦由被告承擔並於移轉登記完成時由被告按期給付利息，被告亦無清償任何一期之利息及本金，故依據兩造所定買賣契約第十三條約定，買受人於有違反本契約各條之一情形者，買受人除得沒收買受人所付價金外，並不經催告解除契約，原告於本件訴訟提起之時向被告表示解除本契約，依據民法第二百五十九條規定契約解除時，被告應負回復原狀之義務，是依據前開法條及民法第七百六十七條規定，向被告行使所有物返還請求權，請求其將系爭土地及建物所有權移轉登記於原告。
（二）對被告抗辯之陳述：本件雖有約定被告無法向銀行辦妥貸款時，願返還其所交付之價金，但無法辦妥使用執照係訴外人之部分，並非原告所出賣之系爭土地及建物部份。當初係因建商陳萬益抵債部份為三百萬元，而被告同意提供土地及繳付建商所借款之銀行利息，才同意以五百萬元出售三筆土地及建物。
三、證據：提出買賣契約書、土地所有權狀、建築改良物所有權狀、臺灣高雄地方法院檢察署檢察官八十八年十二月一日八十八年度偵字第一三八二四號不起訴處分書、現況位置圖、土地使用權同意書、買賣所有權移轉契約書、屏東縣政府建設局使用執照、本院民事執行處八十九年七月五日屏院正民執丁字第八十九執四七二二號通知、屏東縣票據交換所存款不足退票單高雄區中小企業銀行股份有限公司陳萬益貸款繳息明細表各一份（均影本）、土地登記謄本、建物登記謄本、戶籍謄本各一份、照片三十張為證、並聲請訊問證人蔡宗鵬。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，茲據其前到庭陳述及所提書狀略稱：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：當初契約最後約款約定被告於權狀核發後向銀行申辦貸款無法辦妥銀行貸款之時，出賣人願無息退還買受人所先付價金，當初買受系爭土地及建物時，因該建物未保留法定空地，故無法請領建物使用執照，因其所有土地恰臨接系爭土地，故原告才以五百萬元價格出售予被告。又因銀行人員言明無法保證系爭土地及建物等三筆土地及其上建物是否能向銀行辦得借款，因之不敢貿然將建物整修，因一次買受三棟房屋，且其中一棟屋後並無出入口為相鄰建物巷道旁與所買受建物間築有一道牆影響進出，故無法辦銀行貸款。
三、證據：提出估價單、支票影本、費用明細表（均影本）各一份、照片二張為證。
理 由
一、被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，應依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
二、原告主張與訴外人李國華於八十五年四月十六日與被告，連同系爭土地與建物共三筆土地及坐落其上之建物以五百萬元出賣予被告，約定分期給付價金，以先給付四十二萬元，並特約約定如系爭土地及建物於建物權狀核發後被告向銀行辦理貸款無法貸得借款六百萬元時，出賣人同意將先前所受領之價金返還買受人，買受人並將不動產之所有權返還出買人等情，兩造均不爭執，自堪信為真實。
三、本件原告主張被告於買賣契約訂定後，付四十二萬元後其餘價金均無清償，而被告因於移轉系爭土地及建物後，未依約給付第二期價金八十八萬元，亦無清償任何一期之貸款利息，依照契約條款所定已有違約之事實，依據兩造契約之約定，自得向之解除契約請求回復原狀返還所移轉登記之系爭土地及建物等語；被告則以因無法取得建物使用執照故無法向銀行申辦貸款，因此無法給付價金，因原告之建物並無保留法定空地，故無法請領使用執照，無法核發權狀，被告自得請求原告返還已付價金四十二萬元後，始將系爭土地及建物之所有權移轉返還予原告等語置辯。是本件主要爭點厥為究係原告出賣建物未保留法定空地致被告無法依約順利向銀行貸款以為給付價金，抑為被告違反約定於移轉土地所有權後，未即依約清償價金八十八萬元與剩餘價金三百七十萬元，以及未按期給付銀行貸款利息致生違約事實？
四、原告主張被告於系爭土地移轉所有權登記後未按期給付第二期價金，亦無按期給付所承擔原房屋建商訴外人陳萬益在銀行貸款之利息，已違反契約約定等情，業具原告提出與所述相符之土地登記謄本、建物登記謄本、高雄中小企銀公司繳息明細表、臺灣屏東地方法院檢察署檢察官八十八年十二月一日八十八年度偵字第一三八二四號不起訴處分書等件為證，並經證人即承辦兩造買賣不動產移轉登記之代書蔡宗鵬到庭證稱：系爭土地及建物之相關登記是伊所承辦，當初四十二萬元是買方給予賣方的錢，賣方又拿去繳銀行查封的利息，利息是為繳原告與訴外人李國華所連帶負責之貸款，本金是二百萬元，貸款銀行係高雄中小企銀苓雅分行，當初是由建商陳萬益，在屏東縣○○鄉○○段一○四一之六、一○四一之七、一○四一土地上蓋房子，蓋獨棟三棟，原告是建號四九三建號，房子蓋到七成時建商即跑了，那時外觀沒有磁磚，水電未接，門窗未裝，土地也未鋪磁磚，因為建商欠原告與訴外人李國華七百萬元，是以土地設定第二順位抵押權人，所以建商才將土地及土地上未完成之三棟建物移轉予原告與李國華當作抵債，並由他二人承受銀行二百萬元債務。因為地號一○四一之六，其上建物建號四九二，一○四一之七、一○四一之九地號及其地上建物建號四九四的法定空地不足，被告住居該二筆地之鄰，因此才將三筆土地及建物賣給被告，建物未列入契約是其疏忽，其曾建議被告將房屋以最少之金錢略微整理，如門窗、水電、地板等加以整理以求貸款順利，其再找銀行來辦貸款，但被告無資金未整理，所以無法貸款，那時八十五年五月左右其曾找大眾銀行來辦。而當初後面巷道是法定空地連結被告的土地，要被告利用他自己的土地出入，是被告不同意的等語。（見卷附本院八十九年六月二十七日準備程序筆錄），（當初買賣是何人辦理過戶及訂約？）是我接洽與訂約。當初四十二萬元確有交付，但土地移轉登記後未曾給付過任何價金，第二期價金八十八萬元並無給付，因其為兩造之見證人，故知詳情，被告曾向其表示經濟有困難，是否能在建物、土地貸款出來後再清償八十八萬元，其曾向原告轉達，原告亦同意，但要被告儘量配合其等及銀行辦理貸款的手續，貸款未辦出是因被告都無整修房屋，無法順利貸款，之後系爭建物可以為第一次登記是因被告提供部分土地登記為訴外人王志中、訴外人林恭賢所有建物的法定空地，另外被告還有提供五十幾坪的土地為法定空地面積，因此才能順利取得房屋所有權狀，其當初有找大眾銀行的人來估價，被告也在場，銀行的人員有說因為房子未整理完成，他們無從估價，後來被告一直沒有配合，所以貸款辦不出來。卷附提出之照片是其最近所拍，從出售迄今，房屋現狀均無改變，被告均無整修過；（提示被告所呈的照片，有何意見，新開巷是否為被告所提供的土地為建物的法定空地？）新開巷非被告土地，是被告鄰居之私人土地所提供作通道的，照片所指的圍牆，係隔壁之圍牆，其等之建物確實不能從圍牆後面通行新開巷，須由圍牆內與建物中間的空地，繞道前面，通前面的道路，故被告所言新開巷實為私人私設通行的巷道。另被告提出第一張十五萬之估價單是被告向建築師聲請，其未經手；支票係被告為支付其代書費及規費所開支票，一張現為原告持有，是其向原告調錢，另二張在其持有中，三張支票均遭退票，至於第三張明細表為申辦登記手續之細目，是其向被告提出的等語（見卷附本院八十九年八月十五日準備程序筆錄）。證人蔡宗鵬既承辦兩造相關不動產登記事務，對兩造交易情形最為明瞭，況其曾為被告之請求而向原告周轉資金，故無偏袒一方之慮，其證詞應屬可信，是自證人蔡宗鵬之證詞可知，本件契約被告確實僅給付四十二萬元之價金，第二期價金八十八萬元及剩餘價金三百七十萬元自系爭土地及建物等三筆土地建物移轉登記予被告迄今均無清償，且原告與被告間所出售之系爭土地與建物均已移轉登記，該系爭建物確實已辦第一次所有權登記，有該建物登記謄本在卷足參，又證人亦證稱曾為取得使用執照核發權狀而向被告購買土地，亦有證人所庭呈之買賣移轉契約書、屏東縣縣政府建設局使用執照附卷可憑。是原告所出售系爭土地及建物部分並無被告所稱因無法請領使用執照無法核發權狀等情，是被告前述抗辯因無法請領執照無法辦得銀行貸款核與原告無涉，其抗辯即無可採。而被告承擔之陳萬益借款債務僅繳息至八十六年四月十六日之後並無繳交利息，被告則從無繳納利息之事實亦經本院函請高雄區中小企業銀行股份有限公司提供債務人陳萬益於該公司之繳息明細狀況，有該公司所陳報之繳息明細表附卷足參被告復未到庭予以否認該事實，是原告主張被告未依約繳息而有違反契約之事實，並以本件起訴同時向被告解除本契約之意思表示，依兩造契約第十三條約定自屬有據。從而原告本於買賣關係經解除而應回復原狀，請求被告移轉系爭土地及建物之所有權予原告於法有據，為有理由，應予准許。被告抗辯原告應將四十二萬元返還被告，以該違約事實係可歸責於被告，故其所抗辯與兩造所定特約條款不符，該抗辦為無理由，附此敘明。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法 官 潘 快右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 胡世瑩中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十五 日