臺灣屏東地方法院民事判決 八十九年訴字第六五三號
原 告 甲○○兼訴訟代理人 丁○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求交還土地事件，本院判決如左：
主 文被告應自坐落屏東縣○○鎮○○段二三九之七八地號，如複丈成果圖所示Ａ部分，面積零點○○一七公頃，及同段二三九之二二地號如複丈成果圖所示Ｂ部分，面積零點○一四九公頃之鐵皮屋即門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○○號遷出退出土地，及將同段二三九之二二地號如複丈成果圖Ｃ部分，面積零點○一○○公頃之地上物清除，將土地返還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾萬柒仟捌佰壹拾捌元，及自民國八十九年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國八十九年六月八日起至返還土地之日止，按日給付原告新台幣肆佰肆拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
本判決第一、二、四項於原告以新臺幣柒拾萬玖仟肆佰元供擔保後得假執行，被告於假執行程序實施前以新台幣貳佰壹拾貳萬貳仟元為原告預供擔保後准免假執行；原告其餘假執行聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落屏東縣○○鎮○○段二三九之七八地號，如複丈成果圖所示Ａ部分，面積零點○○一七公頃，及同段二三九之二二地號如複丈成果圖所示Ｂ部分，面積零點○一四九公頃之鐵皮屋拆除，及同段二三九之二二地號如複丈成果圖Ｃ部分，面積零點○一○○公頃之地上物清除，將土地返還原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）一十三萬四千七百七十三元，及自民國八十九年六月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十九年六月八日起至返還土地之日止，按日給付原告五百五十四元。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落於屏東縣○○鎮○○段二三九之二二及同段二三九之七八地號（以下稱系爭二筆土地），係原告於八十八年十月七日取得所有權，被告無任何正當權源占用中，並在系爭二筆土地上建造鐵皮屋（以下稱系爭建物）使用，為此依據民法第七百六十七條規定及侵權行為之法則，請求被告清除地上物返還土地予原告。
（二）又被告無權占用系爭二筆土地，可認其受有相當於租金之利益，原告取得系爭二筆土地之時間為八十八年九月二十二日，因此計算其無權占用期間應自八十八年十月七日至八十九年六月六日共計八個月，為此依據侵權行為或不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。系爭二筆土地位居交通便利，可供商業使用之地區，請求以土地之法定地價百分之十計算其相當於租金之不當得利之利益，並自起訴後至返還土地之日止按月給付相當於租金之損害金。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、系爭建物被告在屏東縣恆春鎮調解委員會調解時自認是其所建，當時被告甚且要求原告補償其搬遷及建物轉讓費用六十萬元，被告亦無提出任何租約，且在法院查封之時及事後，於本件審理中前二次期日及勘驗現場當日，被告亦無提出租約，迄於第三次審理期日始提出二份租賃契約書，疑為臨訟始行製作。系爭二筆土地原所有權人為訴外人南盈交通股份有限公司，履勘現場時，被告訴訟代理人在場均無表示任何意見。
２、系爭二筆土地於鈞院八十六年度執字第七四三六號拍賣抵押物強制執行事件之查封筆錄載明：該系爭土地上有建物，目前為第三人所使用，鐵皮、鐵架屋亦現使用人所搭建。
３、系爭土地上之系爭建物無地上權之登記，稅捐機關為辦裡此類情況，針對房屋稅額繳款書皆以主動申報繳款之人為納稅義務人，非實際搭建建物之所有人為納稅義務人，被告提出稅單僅能為納稅之證明，不能為財產所有人之證明，且其提出之最近一年度之八十九年五月期稅額繳款書，訴外人宋慶元並於八十九年八月方為繳款。無法僅憑該份房屋稅額繳款書遽為認定系爭建物所有權人即為宋慶元所有。
４、又被告提出之土地承租契約書中，出租人即訴外人張宋惠蓉之簽名與其在高雄區中小企業銀行簽訂之抵押權設定契約書上之簽名不相符，銀行業為求慎重，均要求主債務人親自到場簽名，該契約書上張宋惠蓉之簽名顯非本人所為。
５、在被告提出之土地租賃契約書中記載『願將所有坐落網紗段二三九之二二號及二三九之七八號土地出租』，本契約書所載訂立日期為六十五年六月三十日所簽，然網紗段二三九之七八地號係於六十八年十一月二十七日自網紗段二三九之六八地號分割登記，簽約人何能於六十五年即預先知悉六十八年分割之地號，此顯不合理。
６、另被告於七十二年至七十八年間租賃在屏東縣○○鎮○○路○號（目前為欣隆油行）從事水電行之營業（經由出租當事人查證），非其契約書所載於七十二年五月二十一日租賃系爭二筆土地占有使用迄今。
三、證據：提出屏東縣車城郵局八十九年五月十二日第九號存證信函一件、本院八十六年度執字第七四三六號強制執行事件之查封筆錄、抵押權設定契約書各一件（均影本）、土地登記謄本二件、地籍圖謄本三件、屏東係恆春鎮調解委員會調解不成立證明書、戶籍謄本一件為證，並聲請履勘現場，聲請將土地與建物租賃契約書囑託鑑定，及聲請向屏東縣稅捐稽徵處恆春分處查詢被告所營南興水電行之營業稅籍、住址變更沿革及原始申請日期等相關資料。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）駁回原告之訴。
（二）如受不利判決願供擔保請准宣告免假執行。
二、陳述：
（一）坐落系爭二筆土地上之系爭建物即門牌號碼屏東縣○○鎮○○里○○路○○○號之房屋，係六十三年六月三十日由訴外人宋慶元向當時之土地所有權人即訴外人張宋惠蓉承租，訂立不定期租賃契約後，自行興建，建物所有權人為宋慶元，雙方並立有土地租賃之書面契約，嗣宋慶元將土地及建物於七十二年五月二十一日出租被告，租期不定，每月租金三千元，雙方立有建物租賃契約書，系爭二筆土地及坐落其上之系爭建物非被告所建，且占用系爭二筆土地為基於租賃關係而占用，依據修正前民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對第三人仍繼續存在，因此系爭二筆土地上之土地租賃契約及建物租賃契約均應由原告繼受之，因此原告訴請被告拆屋返還土地即屬無據。
（二）其次被告非建物所有權人，無拆除系爭建物之權能，因此被告依法無處分系爭建物之權能，原告訴請其拆屋依法無據。
（三）其有承租屏東縣○○鎮○○路○號，當初在該處所經營南興水電行，之後才遷至現在系爭建物之地址繼續經營，系爭建物其有增建廁所、流理台及重鋪地板，但確實為宋慶元所建。
三、證據：提出屏東縣稅捐稽徵處恆春分處房屋稅繳款書二件、土地租賃契約書、房屋租賃契約書各一份為證，並聲請訊問證人宋慶元、張宋惠蓉。
丙、本院依職權函屏東縣稅捐稽徵處恆春分處查詢系爭建物房屋稅繳開徵相關資料、及南興水電行相關營業稅捐資料。及函屏東縣政府工商課查詢南興水電行之相關營利事業登記資料、函屏東縣恆春地政事務所查詢系爭二筆土地歷年所有權及地號變動相關資料，並依職權調閱本院八十六年度執字第七四三六號民事執行卷、勘驗土地租賃契約書及建物租賃契約書原本。
理 由
一、本件原告主張坐落於屏東縣○○鎮○○段二三九之二二及同段二三九之七八地號即系爭二筆土地，係其於八十八年十月七日取得土地所有權，現由被告占有使用中等情，業據其提出土地登記謄本二件為證，並經本院會同屏東縣恆春地政事務所測量人員履勘現場無誤，有勘驗筆錄及測量成果圖各一份附卷可稽，被告對之亦無爭執，自堪信為真實。
二、其次原告主張被告無任何正當權源占有系爭二筆土地，並在其上建造未保存登記之系爭建物即門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○○號之房屋及堆置其他地上物繼續占用中，又被告無權占用系爭二筆土地，可認其受有相當於租金之利益，原告告取得系爭二筆土地之時間為八十八年九月二十二日，因此計算其無權占用期間應自八十八年十月七日至八十九年六月六日共計八個月，為此依據民法第七百六十七條之規定及侵權行為之法則或不當得利之法律關係，請求被告拆除系爭建物及地上物返還土地予原告，及給付相當於租金之不當得利及法定遲延利息並自起訴後至返還土地之日止，按日給付之損害金等情；被告則以其於七十二年向訴外人宋慶元以每月三千元之租金承租系爭二筆土地及系爭建物，無約定租賃期限，而宋慶元早於六十五年即向當時土地所有權人即訴外人張宋惠蓉承租系爭二筆土地，無約定承租期限，並在系爭土地上建造系爭建物，之後經張宋惠蓉介紹將之出租被告使用迄今，故其非無權占有系爭二筆土地，雖系爭二筆土地所有權移轉，該租賃契約對受讓系爭二筆土地所有權人仍繼續存在，且系爭建物非其所建造，其非系爭建物之所有權人，無拆除權限，原告對其起訴應無理由等資為抗辯。是本件主點爭點有二：一為被告是否為系爭建物之原始起造人？另一則為被告占有系爭二筆土地是否因存在不定期限之租賃契約而得合法占有使用權源？
三、被告主張其對系爭二筆土地有不定租賃期限租賃契約存在，該不定期現租賃契約係其與證人宋慶元所訂，而證人宋慶元則先於六十五年與證人張宋蕙蓉就系爭二筆土地訂立不定期現租賃契約，之後建造系爭建物，再就系爭建物於七十二年轉租於被告等情，固據其提出土地租賃契約書、建物租賃契約書各一份，並舉證人宋慶元、張宋惠蓉為證，惟查：
（一）被告提出二份契約書經勘驗結果，外觀上紙張均呈現純白，雖有縐折均無泛黃陳舊之跡，字跡亦甚鮮明，相較於被告庭呈之七十二年房屋稅款繳納通知書則呈現污穢、字跡有滲透之跡，此經本院當庭勘驗二份契約書及房屋稅繳款書在卷（見卷附本院八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄）。自契約書之外觀判斷應屬同時期之紙質。
（二）再自該二份契約書內容約款記載而觀之，被告雖主張六十五年六月三十日時證人張宋惠蓉與宋慶元訂立系爭二筆土地之不定期租賃契約，該契約書更明白記載出租地號恰與係爭二筆土地之地號相符，均○○○鎮○○段二三九之二二及同段二三九之七八號，有該土地租賃契約書一份在卷可稽，惟查網紗段二三九之七八地號係六十八年十一月二十七日始分割自同段二三九之六八地號而來，有土地登記謄本一份在卷足參，足證原告主張該契約書是被告事後製作一節可信屬實。
（三）又關於系爭土地是否確由張宋惠蓉出租宋慶元一節，經隔離訊問被告與證人之結果：被告稱與證人張宋惠蓉認識，與證人宋慶元則不熟識，而參酌證人之所述，證人張宋惠蓉與宋慶元均證稱系爭土地起初係出租證人宋慶元放置洋蔥，約定租金為一月二千元，因是兄妹關係無調整過租金，之後宋慶元又提意見要建屋使用，宋惠蓉同意宋慶元使用建屋並之後出租被告使用每月租金三千元等語，此與被告所稱租金約定雖為一致，然證人於本院問及最近一次繳付租金之金額與時間時，則證述不一致，證人張宋惠蓉證稱土地拍賣後無繳過租金，最近一期約是八十六年、八十七年之時，因八十幾年時與證人宋慶元有會款債務，證人宋慶元每月代付三萬餘元之會款，故不好意思拿租金，其亦無繳會款等語在卷（見卷附本院八十九年十二月二十一日言詞辯論筆錄）；而證人宋慶元對於此問題則證稱最近一次付租金給妹妹張宋惠蓉是今年六月，繳了今年六、
七、八、九月之租金，共計八千元，是拿至張宋惠蓉家給伊，無寫收據，無寫書面契約等語（見同前揭筆錄），繼而經本院提示契約書又證稱有書面契約，是其妹妹所寫，至於七十二年則是妹婿所寫等語（見同前揭筆錄），又證人宋慶元於本院審理中再三強調其每日運動故記憶力佳，記得六十五年時與妹妹訂過租約，但於本院詢問繳付系爭建物之房屋稅款何時開始繳納時，又無法記得清楚，此有前揭筆錄之證人證述可稽，衡之常理，如證人間確實就系爭二筆土地訂立租約，何以於最近繳付租金之時間、地點及金額，均證述不一致，況證人宋慶元證稱記憶佳，可以記得租約時間，何以對其所有建物之重要問題反無法記憶，是證人顯為訴訟而臨時編詞證稱有租約之訂立等情甚為明顯。況系爭建物經函屏東縣稅捐稽徵處恆春分處查詢最初房屋稅籍設籍之名義人係被告訴訟代理人（更名前稱張義福），之後於七十二年才變更為宋慶元，有該處九十年四月十一日九十屏稅恒分二字第０三四八０號函在卷可參，是依據該函所示，系爭建物原始起造人為張義福，並非宋慶元，其係基於買賣始為名義人之變更，亦與證人證述宋慶元為起造人之詞不符，雖被告訴訟代理人於九十年五月一日言詞審理中辯稱其僅是名義人確實係宋慶元所造，然如確為證人宋慶元所起造，何以當初不逕為其名義登記即可，況如其等均所稱為宋慶元承租系爭二筆土地後要求建物使用，則如其起造人亦登記為名義人均與常理相符，何以反須於七十二年又為名義人之變更，是被告所稱證人間就系爭土地訂有租約，系爭建物為宋慶元起造一節無法遽予採信。
（四）另關於被告主張其與證人宋慶元間訂有租約等情，互核證人與被告所述，關於其等於七十二年訂約，租金每月三千元，租約不定期等情，證人與被告所稱均一致，有前揭筆錄可稽；然於本院詢問契約當事人間關於繳付租金之習慣、最近一期租金繳付情形時，被告稱是每半年繳付一次，均至宋慶元家直接繳錢給宋慶元本人，其聲請使用統一發票亦要訂租約才可核發使用，最近一次是七月付租金，承租當時不知土地及房屋為何人所有，其直接向宋慶元承租等語在卷（見同前揭筆錄）；至於證人宋慶元則稱與被告熟識，今年七月已繳過租金，每次均是其至被告家收租金，無事先通知，時間到時即會過去等語在卷（見同前揭筆錄）。稽之被告所述，其前稱不認識宋慶元，是向張宋惠蓉承租房子（見卷附本院八十九年十一月十四日言詞辯論筆錄），繼而又稱直接向證人宋慶元承租等語（見八十九年十二月二十一日言詞辯論筆錄），被告如為契約當事人，則應對與何人訂約甚為清楚，其陳述先後不一，是其所述無法遽信，況與證人對於收租金習慣一節證述亦無一致，其與證人間顯無租賃契約存在一節甚明，其抗辯本件訂有租約等情顯屬不實。
（五）綜合前述，被告既無法舉證證明租約訂立一節屬實，是其抗辯有合法占有使用系爭土地二筆之正當權源即屬無據。
（六）又系爭建物雖為被告占用中，然自房屋稅籍資料顯示原始起造人係被告之訴訟代理人，承受人則為宋慶元，已說明如前，是以被告抗辯其非系爭建物原始起造人一節即堪採信。
四、按依不當得利之法則，請求返還不當得利，已無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，次按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他租賃契約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成立而謂其時效之計算應有不同。最高法院分別著有六十一台上字第一六九五號判例及四十九年度台上字第一七三０號判例可資參照。
五、本件原告主張被告占有使用他人所有系爭建物及被告所有地上物分別無權占有系爭二筆土地為如附圖所示位置及面積等情，業據本院履勘驗場並囑託屏東縣恆春地政事務所測量製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，被告亦不爭執佔用之事實，雖被告抗辯系爭建物係基於租賃契約合法占用系爭土地，惟該抗辯被告無法舉證證明屬實，是其因使用他人建物及放置其所有地上物而無權占用系爭二筆土地顯係侵害原告之所有權並受有使用土地之利益，而該損害額或利益無從以原物計算其價值，自應依據相當於租用土地之租金為其計算所受損害或其所得利益之基準。因之原告依據侵權行為及不當得利之規定，主張被告應給付自其取得系爭二筆土地所有權之日起至八十九年六月六日止之損害金及法定利息，並自八十九年六月八日起至返還土地之日止，按日給付之損害金均屬有據，應予准許；又按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條訂有明文，而本件系爭土地八十八年之公告地價為七千六百元，有地價證明在卷可稽，於無申報地價時，依據公告地價之百分之八十為當其土地之申報地價。平均地權條例第二十五條復有明文。是以參酌系爭二筆土地坐落於屏東縣恆春鎮繁榮鬧區，附近房屋林立，交通發達，生活便利，是租金以每平方公尺按法定地價百分之十計算核屬適當並參酌被告等所無權佔用面積等情狀，原告得請求期間應自八十八年十月七日起迄八十九年六月六日止，應給付原告十萬六千六百零二元，計算式如下：【八十八年七月七日至八十九年六月六日之租金：（７６００ｘ８０％）ｘ１０％ｘ（１４９＋１００＋１７）ｘ８／１２＝１０７８１８；另外每日計算之金額：１６１７２８ｘ１／３６５＝４４３。至於原告請求被告應拆除系爭建物返還土地予原告等情，以被告非系爭建物之起造人，其無處分權限，原告此部分主張於法未合。其僅能基於被告無權占有之事實請求被告自系爭土地退出返還土地予原告，無法拆除系爭鐵皮房屋，附此敘明。
六、綜上所述，原告基於民法第七百六十七條規定請求被告自附圖所示Ａ及Ｂ部分之位置面積之房屋遷出退出系爭二筆土地及將附圖所示Ｃ部分面積之地上物除去，返還土地予原告，並依據侵權行為及不當得利之規定請求被告給付自八十八年七月七日起至八十九年六月六日之損害金十萬七千八百十八元，並自八十九年六月八日起至清償日止之法定利息，及自八十九年六月八日起至返還土地之日止，按日給付四百四十三元之損害金，均於法有據，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，於法無據，為無理由，應予駁回。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
八、假執行之宣告：本判決原告陳明願供擔保請求宣告假執行；被告亦陳明願供擔保請求宣告免為假執行，就原告勝訴部分經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告之，至原告敗訴部分，假執行已失所依附，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 十五 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法 官 潘 快右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 胡世瑩中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日