臺灣屏東地方法院民事判決 八十九年訴字第八六一號
原 告 丁 ○
乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 屏東縣林邊鄉公所法定代理人 丙○○右當事人間請求確認租賃關係存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告甲○○負擔百分之七十，原告丁○負擔百分之十，原告乙○○負擔百分之二十。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告甲○○就被告管理坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○號土地內如附圖所示一區部分、面積三點八六００公頃、二區部分面積三點八六００公頃及三區部分面積一點一０００公頃之租賃關係存在，一區及二區部分租期至民國九十一年六月十七日止，三區部分租期至民國九十一年七月十六日止。
（二）確認原告丁○就被告管理之前項土地內如附圖所示四區部分面積一點三０００公頃之租賃關係存在，租期至民國九十一年七月十六日止。
（三）確認原告乙○○就被告管理之第一項土地內如附圖所示五區部分面積一點三０００公頃之租賃關係存在，租期至民國九十一年四月三十日止。
二、陳述：
（一）緣坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號國有土地屬一般農業區養殖用地（以下簡稱系爭土地），管理機關為教育部，而教育部則委託被告屏東縣林邊鄉公所管理。八十五年間，被告將管理之前開土地劃分為八區公開招租，第一區、第二區、第三區由原告甲○○分別以三年租金新台幣（下同）四十七萬五千元、三十八萬五千元及八萬六千元標得。第四區由原告丁○以三年租金十五萬元標得。第五區由原告乙○○以三年租金二十六萬七千元標得。原告甲○○之租期自民國八十五年六月十八日起至八十八年六月十八日止，原告丁○之租期自八十五年七月十七日起至八十八年七月十七日止，原告乙○○之租期自八十五年五月一日起至八十八年五月一日止，兩造並簽訂有合約書。
（二）按耕地租佃期間，不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其規定，耕地三七五減租條例第五條著有明文，而何謂『耕地租佃』，依最高法院四十四年台上字第六一一號判例，係指土地法所稱之耕地租用而言。又何謂『耕地租用』，土地法第一百零六條明定：為以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用，前項所謂耕作，包括漁牧。最高法院六十三年台上字第一五二九號判例亦闡釋：『耕地租用，除漁牧外，係指租耕他人之農地（田地、旱地）或雖非農地，而其租用目的係種植稻麥、甘蔗、蕃薯、茶、桑等一般農作物之土地而言。原告向被告租用塭池養殖魚蝦，屬於上開所定之『漁』，其屬土地法第一百零六條之『耕地租用』，而有耕地三七五減租條例第五條規定之適用無疑。
（三）被告出租予原告者固係公有塭池，但公有耕地租賃（當然包括漁牧），有耕地三七五減租條例之適用，經最高法院五十一年度第四次民刑總會會議決議在案，台灣高等法院及司法院對於鄉公所出租公有耕地，亦認有耕地三七五減租條例之適用，復有法律問題審核意見及研究意見可佐，則公有塭池之租賃，其性質及適用之法律與私有塭池之租賃並無不同，實至明確。準此，原告租用者固係公有塭池，仍有同條例第五條租期不得少於六年之強制規定之適用，則租期顯應按原合約書之約定再延長三年，亦即原告甲○○租用部分一區及二區應延長至九十一年六月十七日，三區應延長至九十一年七月十六日，原告丁○租用部分應延長至九十一年七月十六日，原告乙○○租用部分應延長至九十一年四月三十日方才屆滿，亦無疑議。
（四）被告雖主張兩造間係標售漁產物之買賣關係而非租賃關係，非屬耕地租佃，惟原告承標當時，塭內並無漁產物，即被告通知原告遷讓之函文，亦略載原告承租塭池，又果係漁產物之標售，得標之後短期即應撈捕完畢，何以合約書所定承標期間（即撈捕期間）長達三年，況若係標售漁產物，必有漁產物養殖於塭池之內，且該漁產物必係被告所養殖，準此，標售之前必有放養漁苗、購買飼料、僱用工人等開支，而被告自應有該等開支之憑證可據，然被告並無該等開支，又如何有漁產物標售？可見兩造間之合約書所謂標售漁產物，實乃通謀之虛偽意思表示，實則隱藏耕地租佃之法律關係，依民法第八十七條第二項之規定，應適用耕地租佃之有關規定。
（五）被告於合約書所定之期間屆滿前即通知原告於期滿遷讓，惟原告即依據耕地三七五減租條例第五條之規定主張租期應延至六年才屆滿，並聲請屏東縣林邊鄉租佃爭議調解委員會及屏東縣政府租佃爭議調解委員會調解或調處，豈料各該委員會均聽從被告片面之詞，認非屬租佃爭議而拒絕受理，而被告更函請台灣電力公司屏東營業處執行斷電及拆卸電表，原告實有即受確認判決之法律上利益。又林邊鄉及屏東縣租佃爭議調解委員會既拒絕受理原告之聲請調解案，原告得逕向法院提起訴訟。
（六）對被告抗辯之陳述：滏１、被告以林鄉民字第二０三一號函通知原告等人租約到期不再續約，其主旨略
謂：台端等人○○○鄉○○○段○○○○號內之學產漁塭，自合約到期日起終止租約（不再續約）等旨，則兩造間之契約關係屬於塭池之租賃，而非漁產物之標售，被告所提招租公告、投標須知及合約書等文件，雖稱係標售漁產物，何以上開通知函又使用『承租』及『終止租約』等文字，本件兩造間所訂合約實為耕地租賃契約。
２、被告雖主張系爭塭池係該鄉向屏東縣政府所租用，而依三七五減租條例第十六條第一、二項之規定，承租人應自任耕作，不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反前項規定者，原訂租約無效，且依最高法院四十三年台上字第八六八號判例意旨，違反前開禁止規定者，轉租契約亦當然無效，被告向屏東縣政府承租系爭塭池之後，違法轉租予原告，其與原告簽訂之租約已經失效，原告猶訴請確認租賃關係，顯無理由；惟以耕地三七五減租條例制定之目的在於保護佃農，以降低租金及延長租期兩事，給予佃農實際之保障，是基於其立法目的言，該條例規範之對象為地主即出租人，與佃農即承租人，法意至明，被告向屏東縣政府承租系爭塭池，被告固係承租人，但非佃農，自非該條例保護之對象，自無該條例之適用，被告主張其向屏東縣政府承租之後，違反該條例之禁止規定轉租予原告，其原訂租約及轉租契約俱屬無效，不無誤會。又耕地三七五減租條例第一條所謂之『耕地租佃』即土地法第一百零六條之『耕地租用』，而何謂『耕地租用』，同法條第一項謂：『以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地（包括漁牧地）』，足證承租人以自任耕作為目的而承租他人之農地或漁牧地者，方屬土地法之「耕地租用」，亦才屬耕地三七五減租條例之『耕地租佃』極明。被告係地方行政機關，非專以耕作為業務，自非以自任耕作為目的而向縣政府承租系爭塭池，被告與屏東縣政府簽訂之租賃契約自僅屬一般之土地租賃，而不屬『耕地租佃』無疑。雖被告與屏東縣政府簽訂之租賃契約書第八條約定不得私自轉租，民法第四百四十三條亦有未經出租人承諾，不得轉租之規定，惟若有違反而私自轉租，其所發生之法律效果為出租人得終止租約而已，並非轉租契約當然無效，租賃契約第八條及民法第四百四十三條定有明文，則既非當然無效，兩造間之耕地租賃關係顯然存在，最高法院五十年台上字第二八四號判例：『租賃非如消費借貸，係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益。故出租對其物有所有權或其他權利與否，全非租賃之成立要件，至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效』等旨，足為參考。何況兩造間之租佃關係分別成立於八十五年五月一日、六月十八日及七月十七日，惟被告則於嗣後之八十五年十二月卅一日才與屏東縣政府簽訂租約，兩造之租佃關係發生在前，而被告屏東縣政府間之租約簽訂在後，彼等簽訂之租約自無拘束兩造間租佃關係之效力。系爭土地向來由被告機關管理，即以被告所提之招租公告顯示，亦早於八十一年間即開始公告招租，而所揭招租之依據則為『台灣省各縣市暨鄉鎮市公共造產實施辦法』，可證系爭公有塭池原即由被告機關管理，被告為管理機關，依最高法院五十一年台上字第二六八０號判例：『國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有權人之權利。』，則被告有權將系爭公有塭池出租予原告，毫無疑議，其於出租原告之後，改以租賃方式向屏東縣政府承租，不論其管理方式之變更原因為何，對於其管理期間與原告有效成立之租佃關係自不生任何影響。
３、耕地三七五減租條例第一條內載耕地租佃，依本條例之規定，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地而言，足證耕地三七五減租條例之耕地租佃，其佃戶係以自任耕作為目的，而何謂『自任耕作』？依土地法第六條：『本法所稱自耕，係指自任耕作者而言，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論』之規定，可證所謂『自任耕作』係指承租人本身之能力而言，亦即由承租人本身自行耕作之謂，若承租人本身之能力無法自行耕作，但為維持一家生活直接經營而僱人耕作者，依同法條後段之規定，仍以自耕論。本件被告非基於自任耕作之目的承租系爭公有塭池，而係為執行台灣省政府定頒之台灣省公共造產實施要點（該要點要求各縣市鄉鎮推行公共造產政策），乃向縣政府承租系爭公有塭池，此由兩造簽訂之合約書，明載合約標的屬於公共造產，及被告內部關於系爭塭池之簽呈及憑證用紙，均載明系爭塭池係公共造產，可資證明，則被告承租系爭塭池，既非基於自任耕作之目的，且本身亦無自耕能力，乃為執行上級機關推行之公共造產政策而承租，租約之性質自與耕地租佃不同，而屬於一般之租賃，自無耕地三七五減租條例之適用。即被告於所提書狀所附之行政機關解釋函，其中內政部台內地字第六二一九五號函，亦略謂：『鄉鎮公所奉准辦理公共造產承租公有耕地，因其性質與農民承租耕地耕作有別，准免附自耕能力證明書，』等旨，則管理土地之最高行政機關已明示因推行公共造產政策而承租公有耕地者，其性質與耕地租佃不同，被告主張其與縣政府間之租賃屬於耕地租佃，尤屬誤會。
４、退步言，設若被告機關承租系爭公有塭池，其性質仍屬耕地租佃，而有耕地三七五減租條例之適用，惟其承租之目的在於推行公共造產政策，業如前述，而依台灣省公共造產實施要點第二條、第十六條、第十九條之規定，公共造產得與民間合作開發或委託民間經營管理，而與民間合作開發或委託民間經營者，依實施耕者有其田條例第六條之規定，應以出租論，亦即屬於耕地三七五減租條例第十六條第一項之轉租行為，足見公共造產所租用之耕地，依據法令之規定容許轉租，而法令既容許轉租，即排除同條例禁止轉租之適用，被告主張其將系爭塭池轉租予原告，違反禁止規定，依民法第七十一條及耕地三七五減租條例第十六條第二項之規定，均屬無效，兩造間之租賃關係不復存在，亦屬誤會。
５、被告所提購買米糠、魚苗之收據及憑證用紙，屬於六十九年及七十一年之開支，且金額及數量甚少，與系爭塭池之面積不成比例，自屬標租前之臨時開支，不足以證明其自行耕作。何況原告於八十五年間才標租，該收據及憑證用紙亦與本件無涉。茲被告於八十五年左右，既無有關耕作塭池之開支，足證原告主張八十五年間標租當時係空塭，未有漁產物屬實。
６、依據被告所提屏東縣政府之屏東縣放租公地歸戶卡片記載，被告使用系爭塭池之權源係緣於該府屏府地用字第一一八九０八號函之『有償撥用』，而系爭公有塭池既經撥予被告林邊鄉公所使用，依最高法院五十一年台上字第二六八０號判例，被告即實際上行使所有權人權利之機關，而被告於撥用期間與原告成立之租佃關係，既依耕地三七五減租條例第五條之規定，至少應延長至六年，此項已延長之租期自不因嗣後被告之上級機關終止撥用而受影響，此行使所有權機關之更迭，於法理上自可類推適用民法第四百二十五條所定買賣不破租賃之原則，方符政府施政之一貫性與誠信，準此，兩造間之耕地租佃自於六年屆滿才到期，無被告是否欠缺處分權或給付不能之問題。雖前開有償撥用另訂有租賃契約，經被告提出附卷，觀契約條文之記載，其出租人載明為屏東縣政府，承租人載明為林邊鄉公所，出租一方稱為『出租機關』，承租之一方則稱為『承租人』，而不稱為『承租機關』，顯見該印就之租賃契約係使用於屏東縣政府與民間之承租戶，只因該租賃契約第一條印有地段、地號及租金數額之計算，而持以權充使用而已，且自租賃契約第十一條規定承租人應覓具保證人，而簽約欄亦印有保證人簽署之位置，惟該租賃契約經雙方當事人簽訂之後，卻無保證人之簽署，尤其明顯。是該租賃契約之簽訂，目的既只在於利用當中部分印妥之格式，而權充使用，自不改於系爭塭池係屬撥用之性質。
７、退步言，果被告使用系爭塭池之權源非基於機關之撥用，而係向縣政府租用而來，惟依租賃契約第三條所載，租期自八十五年一月一日起至九十一年十二月卅一日止，而原告主張兩造之租期應延長為六年，即分別至九十一年七月十六日及九十一年四月三十日為止，尚未逾被告與縣政府所定之租期，而縣政府明知被告承租之目的在於執行公共造產政策，此由被告每年均將公共造產之成果層報屏東縣政府，足以證明。而被告執行公共造產政策，得與民間合作經營或委託民間經營，台灣省公共造產實施要點第十二條復著有明文，被告亦依據此條之規定將系爭塭池放租，足見被告鄉公所之放租非但為縣政府所明知，且係在法令所容許之範圍，基於政府機關之誠信，自不得中途終止租約，致損及人民之權益。準此，縣政府之中途終止租約，顯然無效，則其與被告間之租期仍未屆滿，原告請求確認兩造間之次租賃關係，難謂無據。
８、復按租賃物之出租人不以所有權人為限，兩造間之租賃為縣政府所明知，且為法令所容許，業如前述，縣政府應予容忍，且不得主張兩造間之租約無效，雖縣政府中途終止其與被告間之租約，因原告與縣政府之間並無租賃關係，原告固不得執兩造間之次租賃關係對抗縣政府之收回，惟兩造間之次租賃關係於原租賃關係存續期間即已有效存在，則於縣政府收回之前，被告究非給付不能，原告仍有請求確認之法律上利益。
三、證據：提出現況圖、土地登記謄本、八十五年六月十八日、八十五年七月十七日、八十五年五月一日邊鄉公共造產學產漁塭養魚池標售合約書五件、屏東縣林邊鄉公所八十八年八月二十六日林鄉民字第三六五號函、八十九年八月三十一日八九林鄉民字第七四七八號函、八十八年三月八日林鄉民字第二０三一號函、屏東縣政府八十八年十一月二十二日八八屏府地權字第二０六一七三號函各一件為證，並聲請訊問證人王蔣來枝、林元順。
乙、被告方面：
一、 聲明；原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭公有養殖魚池原係被告於八十五年十二月三十一日向台灣省屏東縣政府所承租，雖被告於承租期間將部分養魚池之漁產物標售，由原告等標得，並訂立合約書，而該合約書上均明白記載：雙方為承標林邊鄉公共造產養漁池漁產物，況被告每次標售系爭漁池漁產物時亦均明白公告為：公告標售本鄉公共造產養漁池漁產物，其依據為台灣省各縣市暨鄉鎮公所『公共造產實施要點辦法』。另被告前亦曾於八十二年五月一日與訴外人蔡惠聰、林清心、王蔣來枝等簽訂養魚池漁產物標售契約，渠等均於三年期限屆滿時將養漁池交還被告，由被告另行再標售，又被告之公共造產成果概況表及公共造產工作計劃均記載為養漁之收入而非租賃金之收入，是被告係與原告訂立漁產物之標售契約，並未與原告等有系爭養漁池之耕地租賃契約存在，更無與原告等有通謀虛偽之意思表示和隱藏他項法律行為之情形。添
（二）退萬步言之，若被告主張之標售契約不能成立，則本件系爭養漁池既係被告向屏東縣政府所承租，而被告又將之轉租於原告等，依最高法院四十四年台上字第三一九號、四十七年台上字第四六九號判決及四十三年台上字第八六八號判例，原告與被告間之轉租契約依民法第七十一條及耕地三七五減租條例第十六條之規定為無效，則原告對系爭養漁池之租賃關係自不復存在。查原土地法第三十條固有規定私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。現行土地法已刪除此條文，然耕地三七五減租條例並未限制耕地租賃之承租人身分為何，僅於該條例第十六條第三項規定承租之人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；再依台灣省公共造產實施要點第十二點規定：縣（市）政府及鄉（鎮、市）公所為辦理公共造產，得就解除林班地、原野地、山胞保留地、河川地、公有池塘等可利用公共造產者，充分加以利用，除屬自有土地外，如係使用國有土地，應向國有財產局申請租用、撥用或合作經營，如使用其他公有土地向各該公地管理機關依法申請，另依內政部七一一九台內地字第六二一九五號函亦有鄉鎮公所奉准辦理公共造產承租公用耕地之規定，及依最高法院五十一年度第四次民刑總會會議決議亦認定公有耕地租賃，亦有耕地三七五減租條例之適用等，則被告於民國六十九年一月一日起迄今，向屏東縣政府承租系爭公有養殖漁池，並訂立書面契約及報屏東縣政府辦理登記，應足認被告對系爭養殖魚池之租賃有耕地三七五減租條例之適用。
（三）被告於六十九年一月一日與屏東縣政府簽訂公有養漁池租賃契約後，即購買魚苗及飼料以養殖魚類，應足認被告亦曾有自任耕作、放養魚苗，以飼料養魚之事實。
（四）又系爭土地被告於六十九年一月一日向屏東縣政府承租時，面積為一四點九九一七公頃，嗣於八十四年二月十七日由所有權人臺灣省將系爭土地內面積０點一九八三公頃土地有償撥用予被告，並於同年五月二日完成分割移轉登記，並編同段四九七之二地號土地，因之系爭土地仍有十四點七九三四公頃未撥用予被告，此從系爭土地之土地登記謄本上所登記面積，及被告與屏東縣政府八十五年十二月三十一日所訂租賃合約書所記載承租面積均為十四點七九三四公頃可證之，該土地所有權人為中華民國，原告主張系爭土地已有償撥用予被告為所有權人顯然有誤。且自歸戶卡中所記載面積由原來之系爭土地即四九七地號面積為一四點九九一七公頃，經有償撥用後減為一四點七九三四公頃，所減少部分即為撥用土地，目前地號編為同段四九七之二地號，登記時間為八十四年五月二日，與原告於八十五年承租系爭土地時間相隔一年，原告占用範圍未在撥用土地之範圍。
（五）又被告與屏東縣政府間所訂租約第七條約定，政府機關為實施國家政策或都市計畫或因提供公共事業使用時，與未依照省民政廳六十八年八月六日民地三字第一九三二０號函示以自營方式辦理公共造產者，及第八條約定承租人對於承租養魚池一部或全部不自行使用時，應向出租機關申請退租，不得私自轉租、分租、或將租賃權轉讓他人及交他人頂替、包攬情事，承租人若有違反，出租人終止租約收回土地。因之屏東縣政府於八十八年二月二十三日終止被告所承租之系爭土地之養魚池租約，應無所為之無效。
（六）又被告否認原告主張依據臺灣省公共造產實施要點第十二條之規定，將系爭土地與原告合作經營或委託原告經營養漁且為屏東縣政府所明知之事。
三、證據：提出六十九年二月、八十五年十二月三十一日臺灣省屏東縣公有養魚池租賃契約、屏東縣林邊鄉公所八十一年十二月九日林鄉民字第九一五九號公告及公共造產物標售投標須知、八十二年一月九日公告、八十二年四月十三日林鄉民字第二三三七號公告及公共造產物標售第五投標須知、八十五年四月一日林鄉民字第二四一一號公告及公共造產物標售第二次投標須知、八十五年四月十二日公告、八十五年四月二十二日林鄉民字第二九一號公告、八十五年五月九日林鄉民字第三四九九號公告及公共造產物標售第四次投標須知、林邊鄉公所公共造產學產漁塭養魚池略圖二件、八十二年五月一日林邊鄉公共造產學產漁塭養魚池標售合約書七件、林邊鄉八十一年度公共造產成果概況表、八十一年度公共造產實施情形及成果報告、八十二年度公共造產工作計畫、屏東縣放租公地歸戶卡片四件、七十七年七月十六日、同年十二月十九日、七十八年七月二十二日、同年十二月十四日支出傳票、屏東縣政府七十七年上期、下期、七十八年上、下期公有土地繳納代金地租聯單、林邊鄉公所民政課六十九年七月三十一日、七十一年六月十七日、七十七年七月五日、七十七年十二月七日、七十八年十二月十四日簽呈、七十一年四月十五日、同年月二十五日收據、七十一年四月十五日、同年五月十一日支出黏貼憑證用紙、土地所有權狀各一件、土地登記謄本二件為證。並聲請向屏東縣政府查詢就坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號土地有無訂立租賃契約及存續期間。
理 由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；前項爭議事件，非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例第二十六條定有明文，而是否屬耕地租佃爭議事件係依當事人所主張之原因事實為判斷基準。本件原告主張與被告間屬耕地租賃契約，起訴請求確認延長租賃期間，依該起訴原因事實，應認屬耕地三七五減租條例所規定之租佃爭議事件，原告主張於起訴前曾提出聲請調解遭被告與屏東縣政府以非屬租佃爭議，不予調解，及就系爭土地是否有租佃關係存在，非行政機關可認定，而無從進行調處程序，遂依法提起本訴等情，業據提出屏東縣林邊鄉公所八十八年八月二十六日林鄉民字第三六五號函及屏東縣政府八十八年十一月二十二日八八屏府地權字第二０六一七三號函各一件為證，原告起訴前聲請調解、調處既經拒絕，足認其已踐行前開程序而未成立調解或調處，是其起訴於法自應准許，合先敘明。
二、原告主張坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○號國有土地屬一般農業區養殖用地即系爭土地，管理機關為教育部，八十五年間，被告將承租自屏東縣政府之系爭土地劃分為八區公開招租，第一區、第二區、第三區由原告甲○○分別以三年租金四十七萬五千元、三十八萬五千元及八萬六千元標得，第四區由原告丁○以三年租金十五萬元標得，第五區由原告乙○○以三年租金二十六萬七千元標得，原告甲○○之租期自民國八十五年六月十八日起至八十八年六月十八日止，原告丁○之租期自八十五年七月十七日起至八十八年七月十七日止，原告乙○○之租期自八十五年五月一日起至八十八年五月一日止等情，業已提出土地登記謄本、現況圖、土地登記謄本、八十五年六月十八日、八十五年七月十七日、八十五年五月一日邊鄉公共造產學產漁塭養魚池標售合約書五件為證，被告對該轉租事實並無爭執，又原告對於使用範圍亦無爭執，是原告前開主張堪信為真實。
三、其次原告主張本件與被告間之租賃契約雖為公用漁塭，承租之時為空塭，原告亦有養殖之事實，性質上屬土地法第一百零六條之『耕地租用』，為耕地租賃契約，而有耕地三七五減租條例第五條關於租佃期間，不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其規定之適用，因被告於原訂租約到期後終止本件原告之租賃契約，而有請求確認延長之法律上利益，基於同條例第五條租期不得少於六年之強制規定之適用，則租期顯應按原合約書之約定再延長三年，亦即原告甲○○租用部分一區及二區應延長至九十一年六月十七日，三區應延長至九十一年七月十六日，原告丁○租用部分應延長至九十一年七月十六日，原告乙○○租用部分應延長至九十一年四月三十日方才屆滿，且被告與屏東縣政府間關於系爭土地所訂租約係屬一般土地租賃契約，被告並無自任耕作或雇人為其耕作之事實，性質上與耕地租用不符，故無所謂被告所稱轉租無效之事實，且被告與原告間之公共造產合作經營向為屏東縣政府所知悉，因之屏東縣政府雖終止與被告間租約違反規定，應不生終止效力等情。
四、被告則以其自六十九年即向屏東縣政府承租系爭土地，該租約並每六年更換一次在承租期間，歷年來均以標售公共造產養魚池漁產物之方式，與得標者間成立一漁產物標售契約，故與原告間非屬耕地租賃契約，無所謂隱藏之法律行為存在，且縱不認屬漁產物之買賣契約，被告且曾雇工放養魚苗，購買飼料，故與屏東縣政府間為耕地租約，依據最高法院四十三年台上字第八六八號判例意旨，耕地承租人所為轉租，以其未得出租人承諾不得轉租，原租約為無效，基於無效租約所為轉租已違反規定，應屬無效，又本件被告與屏東縣政府間就系爭土地之租約業已終止，被告不能提供系爭土地供原告使用，本件原告應無確認之利益等資為抗辯。是本件主要爭點為兩造間契約性質為何？
五、按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言，土地法第一百０六條第一項定有明文，所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用。最高法院著有八十八年台上字第一號判例可供參照。又按最高法院民事庭於九十年四月十七日作成九十年度第四次民事庭會議決議通過，增列前開判例並關於最高法院六十二年台上字第一六四七號及六十三年台上字第一五二九號判例應予變更，不再援用。
六、查本件系爭土地於六十九年即由被告向屏東縣政府承租迄於九十一年十月三十一日止，惟於八十八年二月二十三日因系爭土地列入大鵬灣風景特定區開發範圍，為配合國家政策，已由屏東縣政府發函提前終止被告間之租約等情，業經被告聲請本院函屏東縣政府查詢租約存續情形及期間，經屏東縣政府函覆屬實，有屏東縣政府八十九年十月二十七日八九屏府地權字第一七二０六一號函、及八十九年十一月十五日八九屏府地權字第一八一八四三號函各一份及被告提出之屏東縣放租公地歸戶卡片二件在卷足稽。又查被告於六十九年、七十一年為公共造產養漁需要曾購買吳郭魚一百零九公斤、飼養魚苗用之飼料米糠等，及購買虱目魚苗等情，亦有被告六十七月三十一日、七十一年六月十七日簽呈及支出黏單憑據二紙在卷可稽，足認承租之始被告確實有在系爭土地耕作之事實；另自八十一年迄於與原告訂約之前，被告抗辯系爭土地均採標售漁產物之方式使用土地，八十二年五月一日至八十五年四月三十日則由訴外人蔡惠聰使用第七區、林清心使用二區、王蔣來枝使用四、五、六區等情，有被告提出之八十五年十二月三十一日臺灣省屏東縣公有養魚池租賃契約、屏東縣林邊鄉公所八十一年十二月九日林鄉民字第九一五九號公告及公共造產物標售投標須知、八十二年一月九日公告、八十二年四月十三日林鄉民字第二三三七號公告及公共造產物標售第五投標須知、八十五年四月一日林鄉民字第二四一一號公告及公共造產物標售第二次投標須知、八十五年四月十二日公告、八十五年四月二十二日林鄉民字第二九一號公告、八十五年五月九日林鄉民字第三四九九號公告及公共造產物標售第四次投標須知、林邊鄉公所公共造產學產漁塭養魚池略圖二件、八十二年五月一日林邊鄉公共造產學產漁塭養魚池標售合約書七件、林邊鄉八十一年度公共造產成果概況表、八十一年度公共造產實施情形及成果報告、八十二年度公共造產工作計畫、屏東縣放租公地歸戶卡片四件、七十七年七月十六日、同年十二月十九日、七十八年七月二十二日、同年十二月十四日支出傳票、屏東縣政府七十七年上期、下期、七十八年上、下期公有土地繳納代金地租聯單等件在卷足參。是被告於承租系爭土地之始既有養殖魚苗事實，且該系爭土地之土地編定使用種類為一般農業區之養殖用地，有被告提出之土地登記謄本在卷足稽，性質上符合耕地性質並有為耕地使用之情，參酌前開最高法院八十八年之判例意旨，符合土地法第一百零六條所定耕地租用之性質，是被告抗辯其與屏東縣政府間為耕地租約性質一節為可採。
七、又按租賃契約之成立要件除意思表示一致外，須出租人提供合於使用收益目的之出租物，承租人給付租金者屬之；買賣契約成立要件則為出賣人提供買賣標的，由買受人給付價金後取得標的物之所有權者屬之。兩造間之契約性質為何，依據原告提出之合約書內容而觀，固無法遽認為耕地租用契約，惟查：
（一）系爭土地原告與被告訂立契約時，養殖魚池內並無放養漁產物，僅為空塭一節，業經證人林元順到庭證稱：以前不認識原告，是伊找其做工才認識的，只記得伊是在八十五年六月份時來找我去作工，原告甲○○是從台中來租魚塭，來找人挖魚塭，才找其幫忙的，當時負責埋設水管、幫助排水，無特別固定時間工作，於天氣不好就休息，約作三個月，每日以壹仟五百元計算工資，自開始幫忙工作起，即無按月受僱於伊，工作開始魚塭是空的，原告的魚塭在其村莊旁，是何人的土地不知道，只知道伊是向別人租的，現在沒有幫伊工作了。如果原告欠人手或沒空，會去幫忙養魚，但從未整月去幫伊工作過，記不得前後共幫原告作多久的工作。開始幫原告挖魚塭時，工資是一天壹仟元，當時並無每天都去工作，如果天候不佳，挖土機不能開挖時，就無工作，現在如果幫原告工作工資一天是一千五百元等語在卷（見卷附八十九年十二月十四日言詞辯論筆錄）。核證人所述與原告甲○○所述受雇情節大致相符。
（二）另證人王蔣來枝亦結證稱承租之時係空塭等情，有其於前揭筆錄所述：其現在林邊鄉養魚、蝦，何時開始向被告承租已忘記，現在沒有向被告承租了，大約四年前開始沒有向被告承租，當時向被告承租時係空魚塭，未放殖魚、蝦，所有的魚、蝦、飼料都是自己買的，當時有打契約，其承租的魚塭在崎峰村，是用競標方式標得的，是其先生以其名義去競標，是先生在養，承租期滿必須淨空返還被告，我當時租三區，均為空溫。租金是三年計算一次，金額多少我已忘記。（被告當初有無提供魚隻給你們撈補？）均沒有。（提示合約書，是否你們所簽？）是的等語在卷（見同前揭筆錄）。證人王蔣來枝與兩造間無何利害衝突，證述應屬可信。
（三）是以綜合前述，兩造間契約雖訂為漁產物標售契約，惟被告僅提供空漁塭供原告使用，已說明如前，則契約既無出售之標的物，無從認定與買賣契約要件相符。而被告有提供使用物，原告亦給付使用金，該價金實質上應為本件契約之租金無異，因之足認兩造間於八十五年所定本件契約性質上應為耕地租用契約。
八、又被告與屏東縣政府間，及兩造間契約性質均屬耕地租用契約，本件即有耕地三七五減租條例之適用，是原告雖得主張適用延長租約之規定，惟以本件被告違反規定轉租，參照該條例第十六條第二項規定意旨，承租人違反轉租規定時，原租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，本件原租約應屬無效，雖原出租人屏東縣政府無主張該事實，惟查，被告與屏東縣政府間就系爭土地之租賃關係業經屏東縣政府發函終止在案，有前揭屏東縣政府函在卷可參，又參酌最高法院四十三年台上字第八六八號判例內容意旨：承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。如係租用耕地，則承租人縱經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原定租約無效。此在民法第四百四十三條第一項前段、土地法第一旦零八條、耕地三七五減租條例第十六條分別設有規定，違反此項禁止規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源。因之違反此項禁止規定所訂之轉租契約，當然無效。
九、綜前所述，本件原告與被告間耕地租約既為無效，且該系爭土地業已經原出租人屏東縣政府於八十八年二月終止原租約在案，被告實質上已不能提供系爭土地以供原告使用，從而原告主張基於耕地三七五減租條例關第五條規定主張耕地租佃期間至少應為六年，而認有確認延長本件租約期間之法律上利益，應認無提起確認之訴確認之利益，其訴為無理由，應予駁回。
十、本件判決已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 十九 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法 官 潘 快右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 胡世瑩中 華 民 國 九十 年 六 月 二十二 日