臺灣屏東地方法院民事判決 九十年度簡上字第二七號
上 訴 人 乙○○○
甲○○訴訟代理人 丙○○被 上訴人 丁○○右當事人間請求確認使用權等事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十九日本院八十九年度屏簡字第四九六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人對於被上訴人所有門牌號碼屏東市○○里○○街○○號建物之正中宅門有通行權存在。（三）被上訴人應將前項建物正中宅門處所設置之鐵門拆除，並不得有阻礙上訴人使用通行之行為。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）民法第八百條第一項之立法意旨，即是認在社會習俗之下，有使用正中宅門對外出入之必要者，即應賦與上訴人有此使用權利，而上訴人在一審中除提供系爭建物之一、二、三層樓之門牌型編均是面臨大馬路（蘇州街而編為蘇州街三九號、三九號之一、三九號之二），在日常生活中，舉凡親友來訪、郵差遞送函件等，均是利用前門（大門）出入，可見上訴人有使用正中宅門之必要性，原審判決上訴人得由後門通行，顯有違常理。
（二）公寓大廈管理條例第二十四條規定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所約定之一切權利義務」。系爭建物係坐落於屏東市○○段○○段第一七○號之土地上，該土地原為上訴人與被上訴人之前手即林敏全間所共有，為六十多年之祖產，後共同於其上建造系爭建物，並由上訴人乙○○○分得第三層建物之所有權、甲○○分得第二層建物之所有權、林敏全分得第一層建物之所有權，並為使上訴人等得以經過一樓樓層而由面臨蘇州街之前門出入，彼此之間在建造房屋時即以口頭約定由乙○○○及甲○○分別給林敏全新台幣（下同）四十萬元，作為支付通行權之對價；除於原審審理中經多位證人到場證明，上訴人多年來即由正中宅門出入，且上訴人持有該建物大門出入之鑰匙、遙控器等情，亦可證明確實有該特約之存在；復以系爭建物興建之時，一樓部分設計以牆壁間房間區隔，大門直通可直通至後門樓梯之走道，以便利二、三樓之人利用一樓大門進出，故在林敏全未告知上訴人等，擅自將該樓層賣出之情形，被上訴人買受該樓層，應繼受前手與上訴人間之關係，即遵守該特約，讓上訴人等得由一樓大門出入通行。
（三）被上訴人之父親葉文進多年來皆居住在系爭建物旁，即蘇州街三七號，後受林敏全央求始購買該樓層，並登記為被上訴人之名字，葉文進既為上訴人等之鄰居多年，明知上訴人等多年來皆由系爭建物之前門進出，而非不知情之第三人，不得任意否認該權利之存在等語。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出照片三張及戶籍謄本一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲多引用外，另稱：
（一）關於上訴人究竟對於系爭大門有無使用之權利，端視其與所有權人間有無使用之約定或有無使用系爭大門出入之習慣。原審判決已說明，上訴人先前使用大門出入，不過為其親屬間便利使用權宜之計，非得謂即有所謂「習慣」之存在。上訴人於原審所提之證人，亦僅得證明上訴人在其兄弟未出售系爭建物給被上訴人時，係由該大門出入，並無法證明即有非由大門出入不可之習慣存在。依民事訴訟法第二百七十七條之規定，上訴人既無法舉證以實其說，其主張自無可採。況且，民法第二條所稱之習慣，必以不違背公共秩序與善良風俗為必要，所謂習慣乃指社會慣行中，普通一般人確信其有拘束力，人人必須遵從，而後群居生活始能維持而言，此參照最高法院七十年台上字第三二五八號裁判要旨，然而上訴人所主張之權利，每日之進出皆通過被上訴人之家中，甚至必須經過被上訴人之臥室，對被上訴人而言，無隱私可言，顯與一般常情相悖，不應賦予法之確信力，而難認有習慣之存在。
（二）而上訴人爭執由系爭建物後三米四巷道出入，安全考量堪慮，亦非事實。原審法院及鈞院分別至現場履勘之結果，上訴人所稱之後門，事實上亦非後門，該巷道係既成巷道，明亮寬敞，未有任何雜物堆積，出入便利，且附近居民亦多有利用屋後巷道出入之情形，顯見該巷道並無不便於出入之情形。且通行權之行使，須於使義務人所受損害最小之範圍內行使之，上訴人因其所有之不動產位於被上訴人之上，確實有借道被上訴人所有之建物之必要，然經後門由屋後巷道出入即可達其與外界交通之需要，並無非得要行經被上訴人屋內，由正中大門出入之必要；由後門經屋後巷道出入，均能達成上訴人與外界交通之目的，上訴人卻執意以損害被上訴人權益較大之正門出入，其選擇顯有權利濫用之情形，亦與民法第八百條所規定使用權之要件不符。
（三）系爭標的屬於被上訴人專有部分，依照公寓大廈管理條例第四條規定，被上訴人除法律另有限制外，本可自由使用、收益、處分，並排除他人干涉；因此縱使是公寓大廈管理條例中之規約，亦須無違背此法律規定，而對於專有部分不得任意加以干涉。退步言之，此特約僅存在於上訴人與被上訴人之前手即林敏全之間，並不及於被上訴人等語以資抗辯。
三、證據：援用原審之立證方法，並提出照片十四張為證。
丙、本院依職權勘驗現場。理 由
一、本件上訴人起訴主張坐落屏東市○○段○○段○○○號之三層樓建物，係坐落於屏東市○○段○○段第一七○號之土地上，該土地原為上訴人與被上訴人之前手即林敏全間所共有，為六十多年之祖產，後共同於其上建造系爭建物，並由上訴人乙○○○分得第三層建物之所有權、甲○○分得第二層建物之所有權、訴外人林敏全則分得第一層建物之所有權，後林敏全將第一層樓之建物所有權出賣予被上訴人，業據其提出建物登記謄本為證，且為被上訴人所不爭執，堪認為真實。而上訴人在林敏全未出售一樓樓層予被上訴人之前，多年來皆以面臨蘇州街之門進出等客觀事實，除有原審所傳證人邱垂源、許滄庫等人之證述，茲引用外，被上訴人對此復不爭執，應堪認為真實。本件上訴人等主張曾各以四十萬元交予被上訴人作為通行權之對價，除提出上訴人等所持有系爭建物原有大門之鑰匙、遙控器等，復引用原審對證人之證言作為間接證據，認此即得證明該習慣或特約確實存在；並且主張原審判決認上訴人得由後門進出，實不公平，認此舉將會影響上訴人收受信函、親友來訪地址不明等日常生活作息，而認原審疏於考量通行之必要性；又主張被上訴人之父親為上訴人之鄰居，本即住在系爭建物旁，既明知上訴人等多年來皆通過系爭樓層並以大門進出，則被上訴人之父親買受系爭樓層，登記予被上訴人後，應受前手間特約之拘束，故提起本件上訴等情。而被上訴人則以上訴人所舉證據皆不足以證明上訴人有非由大門出入不可之習慣或特約存在，況若允許上訴人之請求，則每日之進出皆需由被上訴人之家中通過，甚至必須經過被上訴人之臥室，對被上訴人而言，毫無隱私保障可言，此顯與一般常情相悖，不應賦予法之確信力，難認有習慣之存在。又上訴人所稱之後門，事實上亦非後門，該巷道係既成巷道，明亮寬敞，未有任何雜物堆積，出入便利，且附近居民亦多有利用屋後巷道出入之情形，顯見該巷道並無不便於出入之情形。且通行權之行使，須於使義務人所受損害最小之範圍內行使之，上訴人因其所有之不動產位於被上訴人之上，確實有借道被上訴人所有之建物之必要，然經後門由屋後巷道出入即可達其與外界交通之需要，並無非得要行經被上訴人屋內，由正中大門出入之必要；由後門經屋後巷道出入，均能達成上訴人與外界交通之目的；而系爭標的應屬於被上訴人專有部分，依照公寓大廈管理條例第四條規定，被上訴人除法律另有限制外，本可自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，因此縱使是公寓大廈管理條例中之規約，亦須無違背此法律規定，而對於專有部分不應予以干涉。退步言之，此特約縱使存在，亦僅存在於上訴人與被上訴人之前手即林敏全之間，並不及於被上訴人等語以資抗辯。
二、按建築物區分所有權係指數人區分一建築物而各有其一部所有權而言，可將之大體分為基地、專有部分及共用部分，而專有部分係指該建物之全部或一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有之標的者。」故專有部分之成立要件有二：（一）構造上獨立性：此通常係指被區分之特定部分，在建築構造上與其他建築物部分有隔離之遮閉設備，而此設備通常亦須為建築物本身之結構，或雖無遮閉性，但客觀明確，容易為物理上之區分，而判定其具有構造上之獨立性；只要具備在建築執照設計圖樣有明顯界線及實際上有明顯之界址二要件，縱無固定牆壁隔間，仍得成為專有部分。（二）使用上獨立性，又稱機能上之獨立性，建築物之區分部分是否具有能滿足吾人生活目的之獨立機能，應以就該區分部分之利用目的、利用形態及具體構造加以判斷，應兼顧該區分部分於整棟建築常中所占位置、機能與整棟建築物之關連如何作綜合考量；一般而言，應以可否單獨使用及有無獨立的經濟效用為判斷基準。又按區分所有權人相互間因專有部分而形成相鄰關係，而為調和相鄰接不動產之利用關係，故除得適用公寓大廈管理條例有關之特別規定外，仍得適用或類推適用民法物權編上有關相鄰關係之規定。
三、經查：系爭建物於八十二年間完成後，係屬公寓式之集合住宅，為一區分所有之建築物，乃向地政機關分層登記，其中一層樓建物（建號一七○）門牌為蘇州街三九號、二層樓建物（建號一七二）門牌為蘇州街三九之一號、三層樓建物（建號一七一）門牌為蘇州街三九之二號，各層擁有獨立之所有權，即屬專有部分；另各層之間於屋後並設有樓梯間，作為二、三樓出入之通道，此為各層之共有及共用部分，並編有獨立之建號（即屏東市○○段○○段○○○號），各層應有部分為三分之一，各層之間並有所區隔，二、三樓出入樓梯之出口，設計時即以四米巷道為出入門戶，並有一道牆壁區隔廚房部分與樓梯，且另設有門扇以作隔絕，此有原審卷附之建物登記謄本一份足資參照，並經本院勘驗現場屬實，其構造上具有獨立性，當無疑異。
四、復查：本件上訴人等與訴外人林敏全共有系爭建物之基地，後於其上建造系爭建物，在產權登記上係以區分所有之方式，讓各層擁有單獨所有權，而在實際之使用上，係以兄弟各自之家庭為別分層使用等事實，亦經上訴人自認屬實，考其目的不外乎，讓各戶保有居家性質之獨立，並顧及每一戶之生活及隱私，而且在設計上樓梯間係位於屋後，銜接屋外之四米既成道路之門出入，在結構上各樓層擁有自己之獨立空間，在使用上可以達到單獨使用之目的，堪以滿足各層之生活居住機能。再查：該既成道路兩旁居民平時即以此作為出入之通道，往來通行並無不便，除有原審證人游文境之證述，茲引用外，亦經本院到場勘驗屬實，上訴人等並通行屋後之既成巷道，並無不便之處，況一地區治安之良窳並不因一巷之隔而迥異，上訴人主張該門為後門，治安堪慮云云，要與通行權存否無涉。因此，本件系爭通行權歸屬之建物，其各樓層間具有使用上之獨立性，亦足堪認定。綜上說明，系爭建物為區分所有建物，各樓層於其獨立使用之範圍內為專有部分，依法區分所有權人對其專有部分得自由使用、收益、處分，其他區分所有權人依法並無優先承買權存在，故上訴人質疑林敏全未經其他區分所有權人即上訴人等之同意，將系爭標的出賣予被上訴人，於法無不合云云，顯有誤會。
五、按共有物之分管約定，或公寓大廈之規約，係以共有之狀態為前提，換言之，在單一物之所有權，係由數人共同享有之狀態下，對於共有物之使用、管理，相互約定達成協議，而成立所謂共有物分管之契約。又公寓大廈各區分所有人對該建物之特定空間，因某些因素而形成共有部分，為分配其使用權限及範圍，方有由各區分所有權人約定之必要，此即所謂的「規約」。查本件系爭通行權之內容，所欲通過之標的，係被上訴人之區分所有建物之內部，換言之，上訴人自其二、三樓下樓後，請求穿越被上訴人之廚房、房間、客廳，再出被上訴人之大門，即由後至前的方式，通行建號一七○號之內部。然查，此部分乃區分所有建物之專有部分，已如前述，依法屬於被上訴人所專有專用，除非兩造就此一專有部分，係以共有狀態擁有其區分所有權，否則即不發生所謂分管或規約之問題。此與公寓之樓梯間，當然為兩造所共有之關係，而得以契約定其分管方式或以規約定其使用權，截然不同，不可不辨。是以上訴人主張其依規約或分管約定，有權通行被上訴人之建物內部至達其大門以為出入，揆諸前揭說明，應屬誤解。又本件上訴人等主張其與林敏全間有給付對價之通行權約定，上訴人為林敏全之後手，應當受該規約之拘束等語，縱然屬實，惟依債權之相對性理論，此項約定效力僅存在於契約當事人間，並無對第三人發生拘束力之對世效力，因此該約定亦僅存在於上訴人等與讓與人林敏全間，並不及於受讓人即被上訴人。是以，雖然被上訴人之父親因鄰居關係，知悉上訴人等於讓與前即已通行系爭標的大門之事實，惟兩造間既無何通行之約定，難謂當然對被上訴人發生拘束力。末查，上訴人主張渠等有必要穿越被上訴人之一七○號建物內部，以出入大門等語。然查，被上訴人之系爭建物大門，並非其對外通行之唯一之出入口，上訴人所有之二、三樓之建物，其樓梯出入口，原本即設計在被上訴人屋後，並直通四米巷道，以為對外通行，經本院調閱屏東地政事務所建物測量成果圖審核無誤，並經勘驗屬實，已如前述，上訴人順著樓梯由屋後對外通行，既不影響被上訴人之居家隱私及所有權之完整性，復能貫徹區分所有物之正常使用方式，令同一棟建物之樓上住家與地面層之店面，各自發揮其應有之經濟效用與價值。今上訴人竟反其道，要求穿越他人屋內以為出入，不僅破壞區分建物之正常效用，復與使用常規不符，且非唯一且必要之通行出口，是其主張通行權，顯然於法不合，要無足取。據上論述，上訴人並無通行被上訴人大門之必要，原審判決駁回上訴人之訴，自屬有據，上訴人之上訴，為無理由，應予駁回。
結論，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十五 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B審判長法官 李麗芳~B法 官 李芳南~B法 官 廖文忠右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官 蘇聰藝中 華 民 國 九十 年 七 月 三十一 日