臺灣屏東地方法院民事判決 九十度訴字第五一○號
原 告 漢衛大樓管理顧問股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 碧海藍天大樓管理委員會法定代理人 丙○○右當事人間請求管理服務費事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣六十一萬四千零七十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）債務人碧海藍天大樓管理委員會曾委託原告承管駐衛保全、行政事務等建物綜合管理服務，惟截至民國（下同）八十九年元月一日雙方終止合約關係時，被告尚積欠原告費用新台幣（下同）六十一萬四千零七十四元未歸還，被告於解約前夕曾致函原告稱：「係因經費拮据，實無力再委請本公司續管」、「所積欠之勞務費用六十餘萬，將依協助區分三期攤還」等情，怎料被告非但未按期如數攤還，反在管理委員會成員更迭後，藉機模糊事實，經多方協商未果，遂提起本件訴訟，請求判決如訴之聲明所示金額。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告與原告原簽訂大樓管理服務及大樓保全服務契約書至八十九年六月三十日，惟因被告於八十八年十二月三十日以財務狀況不佳為由函告原告提前終止合約關係，並於由碧海藍天大樓當屆大樓管理委員會方瑞隆副主委代理主任委員代表協商提前解約事宜，及由被告現任主任委員丙○○居中協調，協調結果為：（１）本公司同意於民國八十八年十二月三十一日止提前解約。（２）債務人承諾積欠本公司管理服務費新台幣陸拾壹萬肆仟零柒拾肆元正，分三期以開立銀行本票攤還之。但丙○○於改選後擔任主任委員後，幾經原告催討還款事宜，被告除不予承認前述協議外，更將大樓財務問題全數歸咎原告。原告服務期間於八十七年十一月一日前大樓管理費用收、支均由大樓管理委員會自行負責管理，因此歷屆主任委員有財務管理不清及有挪為私用之情形發生，故於上述時間召開管理委員會遂將原管理委員會帳戶重新開戶（戶名：碧海藍天管理委員會，帳號：00000000），並委託原告代管。原告於接受委託時，原管理委員會帳戶金額已被虧空，原告除例行通知住戶繳納管理費用外，更積極從事催收積欠作業。不料因景氣不佳，陸續出現住戶無力繳交或房屋遭法院查封等情事，導致管理費收支無法平衡。此外，大樓每逢颱風、天災及設備正常老舊損壞，更使大樓財務赤字累積增加。然而為維持大樓正常運作，除多數由原告代為墊付外，零星修繕由方瑞隆負責完成，上述情形目前任職該大樓管理人員余林清完全知悉。
２、原告曾與被告之主任委員郭賜足、方瑞隆分別簽立有效期間為八十七年七月一日至八十八年六月三十日（下稱系爭第一次合約）、八十八年七月一日至八十九年六月三十日（下稱系爭第二次合約）二份大樓保全服務合約，而本件原告所請求之金額是二份合約累積積欠下來的。
３、被告第三、四屆之主任委員分別為郭賜足、方瑞隆，方瑞隆之後的主任委員就是丙○○。而方瑞隆之主任委員身份係於八十七年十一月一日碧海藍天大樓召開八十七年度第一次臨時住戶大會選舉產生的。
４、原告於八十八年十二月二十六日先與方瑞隆、丙○○及永新公司的陳經理口頭約定提前解約之事，方瑞隆當時是主任委員當然有與原告商談提前解約及和解之權限，而起訴狀所提出之費用結算明細表是事後才製作，當時在場之人並沒有見過。至於被告所提出八十八年度第三季財務報表雖然記載碧海藍天大樓尚有結餘，但該份報表原告之服務費只計算到八十八年五月份。
５、碧海藍天大樓選任管理委員需要二分之一住戶出席，出席人數二分之一通過才可以。因為碧海藍天大樓是休閒住宅，只有八十四年第一次住戶大會有依法定人數二分之一出席來開會，而當時管理委員會也有向鄉公所報備過。因為八十七年間有許多房屋被法拍要找住戶來開會比較困難，所以八十七年十一月一日所召開八十七年第一次臨時會雖然有開會，但出席人數未足法定人數，而開完會我們有用通訊方式通知住戶，因此讓方瑞隆副主委變成主任委員住戶是知道的。
６、原告實際開始代收被告之管理費始於八十八年元月份起，因郭賜足主委於八十七年十月起請辭，將原管理委員會之郵局帳戶取消，故自八十八年元月份追收八十七年十月至十二月之管理費，截至八十七年十二月份止原告之服務費於管理委員會帳上只沖銷至八十七年十月份，所以自八十七年最後一季起支付原告之服務費用已呈遲延支付狀態。而有關原告代收管理費收入明細，如庭呈之八十八年一月至十二月之管理費平面圖所示，可證明原告所代收每筆金額數目，加上大樓代收費用結算明細表所示，該大樓截至八十八年十一月份止只能沖銷原告之服務費用至八十八年七月份，足可顯示管理委員會當時之財務收支嚴重無法平衡，此狀況可自寄發催繳存證信函郵資費用中證實，其應收未收款項逐月增加。而累計八十七年十月至八十八年十二月止，碧海藍天大樓管理費總支出為二百八十二萬二千二百九十四元，總收入為二百二十萬八千九百二十元，故實際不足金額為六十一萬四千零七十四元，截至八十八年十二月三十日結帳時尚餘結十萬九千二百零九元予管理委員會。
７、郭賜足擔任主任委員時雖原有積欠管理費用，但在八十八年三月就已經全部沖銷完畢八十七年所積欠之債務。
三、證據：提出存證信函、碧海藍天大樓信函、碧海藍天大樓八十七年度第一次臨時區分所有權人大會簽到簿及出席人員名冊各一份，碧海藍天管理費平面圖四份，碧海藍天大樓代收費用結算明細表十一紙，大樓管理服務合約書、大樓保全合約書、會議記錄各二份為證，並聲請訊問證人方瑞隆、余林清、郭賜足。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告於八十七、八十八年間管理碧海藍天大樓期間，未經被告授權擅自將被告所屬之劃撥帳戶遷移高雄郵局十七支局，且未經授權即以原告公司職員方再麗為被告之法定代理人，並進而取走該帳戶中碧海藍天大樓住戶所繳交之管理費，對此偽造文書、背信、盜領存款之行為，被告已另案提出刑事訴訟中。
（二）原告於管理期間每月公布之財務報告中並未表達出有積欠管理費之事，財務報告甚至有結餘十餘萬之情，可見原告之請求無理由。而原告於每次碧海藍天大樓住戶開會時均到場製作會議記錄，但所有會議紀錄並無任何記載被告授權任何人同意分期攤還。
（三）八十八年十二月二十六日本要開住戶大會，有原告、丙○○、方瑞隆及永新公司陳經理等四人到場，但因人數不足而流會，當時方瑞隆不是主任委員並沒有與原告商談和解事宜之權限，而且當時雙方只是閒談並沒有達成任何約定。況且因為方瑞隆並不是主任委員，原告所提出系爭第二次合約是無效。
（四）原告依照八十八年度之系爭第二次合約要求被告給付積欠之管理服務費並無理由，因為簽約人方瑞隆並非被告之法定代理人，亦非有代表權限之人，因為法定代表權需依法選舉產生，但證人方瑞隆已證稱八十七、八十八年間因無人出席並無開會，此事亦為原告知悉。原告既明知方瑞隆並非被告合法之法定代理人，卻與之簽約，其請求給付費用自應向簽約人為之，而非被告，是該份合約對被告並無拘束力。況且原告起訴狀載明請求被告給付八十八年九月份至同年十二月份之服務費用，可見被告於八十八年六月底以前並無欠款。
三、證據：提出存證信函、高雄第十七支局開戶印鑑卡、碧海藍天大樓八十八年度第三季財務報表各一份為證。
理 由
一、原告主張其曾與被告之主任委員郭賜足、方瑞隆分別簽立有效期間為八十七年七月一日至八十八年六月三十日之系爭第一次合約、八十八年七月一日至八十九年六月三十日之系爭第二次合約二份大樓保全服務合約之事實，已據其提出與所述相符之契約書二紙為證，並為被告所不爭執，應認原告此部分之主張為真實。
二、原告復主張於前揭系爭二份大樓保全服務合約之服務期間，被告合計累積積欠管理服務費用六十一萬四千零七十四元等情，並提出碧海藍天大樓代收費用結算明細表十一紙為證，被告則以八十八年六月以前並無積欠原告管理服務費用，而原告依照系爭第二次合約要求被告給付積欠之管理服務費並無理由，因為簽約人方瑞隆未依法選舉產生，並非被告之法定代理人，亦非有代表權限之人，此事為原告所知悉，原告既明知方瑞隆並非被告合法之法定代理人，卻與之簽約，是該份合約對被告並無拘束力等語置辯。經查：
１、原告主張本件請求之金額是系爭第一、二次二份合約所累積積欠而來乙節，然被告對前主任委員郭賜足代表與原告簽訂系爭第一次合約，固不爭執，但否認在八十八年六月底以前有積欠原告管理服務費用，並提出原告所製作之碧海藍天大樓八十八年度第三季財務報表一份為證。查：原告於本院九十年十月十一日言詞辯論審理時已陳稱：「（問：此筆費用之請求是否有郭賜足擔任主任管理委員任內所積欠管理費用？）郭賜足雖然原有積欠管理費用，但在八十八年三月就已經全部沖銷完畢八十七年所積欠所有債務。」等語，是原告執系爭第一次合約請求被告應給付積欠之管理費用，洵屬無據，應予駁回。
２、原告又主張於八十七年十一月一日曾召開碧海藍天大樓八十七年第一次臨時會讓方瑞隆副主委變成主任委員，該次會議雖然出席人數未足法定人數，但開完會我們有以通訊方式通知住戶，所以住戶是知道的，因此，方瑞隆代表被告與原告簽訂系爭第二次合約係屬有效，被告自應依約給付本件請求之金額等語，被告則抗辯稱系爭第二次合約之簽約人方瑞隆並未依法選舉產生，非被告之法定代理人及有代表權限之人，原告既明知方瑞隆並非被告合法之法定代理人，卻與之簽約，是該份合約對被告並無拘束力等語。按「區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。」、「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」、「公寓大廈應成立管理委員組成管理委員會，由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會，管委員會之組織及選任應於規約中訂定之。」、「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，管理服務人員之委任僱傭及監督等均為管理委員會之職務。」分別為該條例第二十五條第一項、第二十九條第一項、第二十七條第一、二項、第三十四條所明定。經查：公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行，原告主張碧海藍天大樓已於該條例公布後召開第一屆之區分所有權人會議，並推舉主任委員等情，為被告所不爭執，自堪信為真實。然被告抗辯稱系爭第二次合約之簽約人方瑞隆並未依法定程序選舉產生乙節，業據證人方瑞隆到庭證稱在卷（見本院九十年八月十六日之言詞辯論筆錄），且為原告所自認（見本院九十年十月十一日之言詞辯論筆錄），是方瑞隆遭推舉為被告之主任委員之程序既與前開規定未合，顯難認方瑞隆為被告之法定代理人。再按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。」、「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限。」民法第一百七十條、第一百六十九條分別定有明文。經查：方瑞隆非被告之代理人，已如前述，故方瑞隆以被告代理人之身分與原告簽定系爭第二次合約之行為顯為無權代理；而原告雖陳稱選舉方瑞隆為主任委員之程序雖未符合法定規定，但事後有以通訊方式通知住戶云云，然有關原告是否確實有為通知住戶之舉措，原告並未提出任何事證佐證之，且通知住戶已改選主任委員之行止亦尚難認即足以與方瑞隆代表被告與原告簽訂系爭第二次合約之無權代理之行為已得到被告承認之事等同而視；再者，方瑞隆無權代理之事，又為原告所明知，亦無表見代理法則之適用，是原告主張被告應受方瑞隆代表被告簽定系爭第二次合約所為之意思表示之拘束，應不足採。被告既與原告間無系爭第二次合約之簽定，從而原告本於系爭第二次合約之法律關係，請求被告給付管理服務費六十一萬四千零七十四元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為無理由，不應准許。
三、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條之規定，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 二十五 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法 官 陳淑勤右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 張文俊中 華 民 國 九十 年 十 月 二十五 日