臺灣屏東地方法院民事判決 九十年訴字第六七九號
原 告 乙○○訴訟代理人被 告 子○○訴訟代理人 丑○○被 告 卯○○
午○○甲○○○癸○○○巳○○辰○○訴訟代理人 寅○○被 告 庚○○○
戊○○己○○丁○○辛○○壬○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告子○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號上如附圖所示編號Ａ○○二部分面積○點○○四七八三公頃之房屋即門牌號○○○鄉○○街○○號予以拆除，將土地交還原告。
（二）追加被告庚○○○、己○○、戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號上如附圖所示編號Ａ○○一部分面積○點○○三三四二公頃；及坐落同段一二○二地號如附圖所示編號Ａ○○一面積○點○○三一三八公頃及同段一二○一地號如附圖所示編號Ａ○○一面積○點○○一一八六公頃之房屋即門牌號碼九如九明街四十號予以拆除，將土地返還原告。
（三）追加被告午○○、寅○○、卯○○、甲○○○、癸○○○、巳○○、辰○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號上如附圖所示編號Ａ○○三部分面積○點○○五三○三公頃之房屋即門牌號碼九如被告九明街四十六號予以拆除，將土地交還原告。
二、陳述：
（一）緣原告之父即訴外人林慶恭於民國五十二年十一月六日將其所有即坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（重測前為九塊段一二０地號）（以下簡稱系爭土地）東南角位置之區域即屏東縣○○鄉○○街道路北面各二十九點九坪之土地，出租菸農即訴外人許樹根（已於七十二年十月十一日死亡）、被告子○○、訴外人盧清邦（已於九十年四月二十六日死亡）等三人約定供作燻菸葉之用。因許樹根、盧清邦已死亡，依法自應由其二人之繼承人就遺產上一切權利義務繼承之，是該二人因本件租賃契約所生之權利義務依法應由追加被告庚○○○、己○○、戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○與追加被告午○○、寅○○、卯○○、甲○○○、癸○○○、盧玉英、辰○○等人分別繼承之。
（二）又被告子○○與許樹根、盧清邦三人均已放棄菸葉工作，其中被告子○○於五十五年間、許樹根於五十九年間、盧清邦於七十三年間均已出售菸農執照，而許樹根、盧清邦之配偶及子女均未繼承燻菸工作，被告子○○已將原菸房之建物結構改建為二樓房屋及停車庫而供居住使用，盧清邦所承租部分之菸房建物結構改建為麵包店及螺絲工廠使用，許樹根承租部分之菸房建物改為住宅供居住使用並出租圖取租費利益，而許樹根與盧清邦之繼承人均無繼承菸農之業，被告等人既已違反租賃契約所約定使用目的，依民法第四百三十八條第二項及土地法第一百０三條第五款規定，承租人違反租賃物限制使用之約定，出租人得終止契約，且最高法院五十九年度台上字第四四二三號判例亦明揭此一法律規定精神，原告曾屢次催告未獲置理，其間多次聲請屏東縣九如鄉公所調解均未成立，原告再於八十九年四月二十四日、同年五月二十二日、同年五月二十六日分別以存證信函催告，均遭拒收退回，原告依法終止契約自得請求被告拆屋還地，又同段一二０一地號（重測前九塊段一二０地號）、一二０二地號（重測前九塊段一二０之一地號）為其所有，被告許陳桂碧等人所繼承許樹根之房屋租約終止後亦無權占有該二筆土地，自應並為拆除建物返還所占用土地予原告，為此提起本訴。
（三）對被告抗辯之陳述：又兩造間之租賃契約書第七條已明白約定菸厝房屋僅為用途供作菸燻之用之房屋非於菸厝外另准許建築其他房屋，是約定使用目的並非居住使用之房屋。
三、證據：提出屏東縣九如鄉八十年十二月二十三日屏九鄉建區證字第一五八號都市計畫區域內分區使用證明書、屏東縣九如鄉公所九十一年三月二十日（九一）屏九鄉建字第二一二三號函、地籍圖謄本、屏東縣九如鄉調解委員會九十年二月五日調解不成立證明書二份、屏東歸來郵局八十九年五月二十二日第四十一號存證信函、屏東北平路郵局八十九年五月十九日第一七七號存證信函、屏東廣東路郵局八十九年四月二十四日第六十八號存證信函各一件、土地租約契約書及收據二份、土地登記謄本三件、戶籍謄本十三件、照片十八張為證，及聲請訊問證人吳英眼、白耀烘，及聲請勘驗現場。
乙、被告方面：
壹、子○○部分：
一、聲明：請求為判決如主文所示。
二、陳述：其所建房屋如拆除將無屋可住。至於證人所稱菸屋不供居住之詞為不實，實際承租之時即有住居菸屋。
貳、被告庚○○○、己○○、戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○部分：
一、聲明：請求為判決如主文所示。
二、陳述：
（一）共同陳述：房屋係其等之被繼承人許樹根所建，當初係許樹根向原告之父親承租空地而建屋，並無原告所述違約使用之情形，且承租迄今均按期繳納租金並提存法院。
（二）己○○之陳述：蓋屋之時即有居住菸屋。因燻菸作業一次工作需六天之工作日，如不住居菸屋如何照顧工作。且五十三年時九如鄉發生火災，因原來之住屋遭火災燒毀，所以才搬至現住房屋內，且契約第四條亦載明菸厝旁可建房屋，非如證人所述不住菸厝內。
參、被告午○○、寅○○、卯○○、甲○○○、癸○○○、盧玉英、辰○○部分：
一、聲明：請求為判決如主文所示。
二、陳述：本件租賃契約是租地建屋契約，當初是承租空地，租約是父親所訂，菸屋則是租地後所建，承租迄今均依約使用土地，並按期繳納租金，原告退還之時，亦已將租金提存於法院，嗣後未做菸葉使用係政府政策不允許，而系爭土地上現有房屋目前為被告辰○○經營工廠使用，訴外人盧烏毛為其等祖父，且依據租賃契約書第四條已載明，建築房屋樣式出租人不得干涉，亦無限定租用目的。且當初即有居住菸屋。
丙、本院依聲請勘驗現場及囑託屏東縣屏東地政事務所派員實施測量，及依職權函屏東縣稅捐稽徵處查詢被告房屋之現值及函屏東縣屏東地政事務所查詢系爭土地上被告所有建物之登記情形。
理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實相同者不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項但書第二款定有明文，本件原告於起訴狀繕本送達後，追加被繼承人許樹根之繼承人即其配偶庚○○○及子女己○○、戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○等人為被告，及追加被繼承人盧清邦之繼承人即其配偶午○○與子女寅○○、卯○○、甲○○○、癸○○○、盧玉英、辰○○等人為被告，以其追加被告係本於同一之基礎原因事實，是其追加被告庚○○○等人合於上開法條之規定，自得准許，另原告追加被告庚○○○、己○○、戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○等人應將許樹根所建房屋占用原告所有同段一二０一、一二０二地號土地之如聲明二之後段所示部分應予拆除建物返還土地予原告，以該二筆土地均為重測前九塊段一二０地號或自其分割所出，有土地登記謄本、地籍圖謄本可參，是原告追加部分之係基於租約終止後返還租賃物之原因事實為主張，請求之基礎事實相同，亦合於前開規定，依法自得准許，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、本件原告主張其父親林慶恭與被告子○○及許樹根、盧清邦間於五十二年十一月六日將其所有之土地即重測前九塊段一二０地號東南角與九明街道路北側間之土地各承租二十九點九坪，即（一）被告子○○承租系爭土地如附圖所示編號Ａ○○二部分面積○點○○四七八三公頃之部分建築房屋即門牌號○○○鄉○○街○○號之範圍，現為被告之子丑○○占有使用；與（二）追加被告庚○○○、己○○、戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○之被繼承人許樹根承租系爭土地上如附圖所示編號Ａ○○一部分面積○點○○三三四二公頃；及坐落同段一二○二地號如附圖所示編號Ａ○○一面積○點○○三一三八公頃及同段一二○一地號如附圖所示編號Ａ○○一面積○點○○一一八六公頃之房屋即門牌號碼九如九明街四十號部分之範圍，現為被告戊○○使用中；及（三）追加被告午○○、寅○○、卯○○、甲○○○、癸○○○、巳○○、辰○○之被繼承人盧清邦承租系爭土地上如附圖所示編號Ａ○○三部分面積○點○○五三○三公頃面積，建築房屋即門牌號○○○鄉○○街○○○號之範圍，現為被告辰○○使用經營工廠等情，業據提出土地租約契約書及收據、地籍圖謄本、土地登記謄本、照片十八張等為證，且經本院勘驗現場無誤，有勘驗筆錄及屏東縣屏東地政事務所測量成果圖附卷可稽，被告亦無爭執，又被告等人主張均按期交納租金予原告一事原告亦無爭執，是原告主張兩造間訂有基地租賃契約及被告現占用系爭土地於同段一０二一、一０二二等筆土地如前述之面積與位置與被告主張均按期交租金等事均可信為真實。
二、其次原告主張：被告子○○、許樹根、盧清邦等三人承租土地之初係約定供作燻菸葉之用而准設置工作屋，今該三人已出售菸農執照，原建菸房已改建他用，或供居住或為經營螺絲工廠，已違反租約使用目的，依法自得終止租賃契約，而契約終止後被告等人之占用系爭土地即屬無權，自應拆除地上房屋將土地返還原告，而許樹根、盧清邦已死亡，依法自應由二人之繼承人就遺產上一切權利義務繼承之，是該二人因本件租賃契約所生之權利義務依法應由追加被告庚○○○、己○○、戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○與追加被告午○○、寅○○、卯○○、甲○○○、癸○○○、盧玉英、辰○○等人分別繼承之而負將上開建物拆除與返還土地之義務等情。
三、被告子○○則以：如經拆除房屋其無屋可住，其於菸厝完成之時及住居其內等資為抗辯；另被告庚○○○、己○○戊○○、丙○○、丁○○、辛○○、壬○○等人則以：其當初承租時為空地，而依據租約第四條明白約定菸厝旁可建房屋，且承租迄今均按期繳付租金無何違約情事等詞資為抗辯；而被告午○○、寅○○、卯○○、甲○○○、癸○○○、盧玉英、辰○○等人則以：當初是承租空地，租約是父親所訂，菸屋則是租地後所建，承租迄今均依約使用土地，並按期繳納租金，嗣後未做菸葉使用係政府政策不允許，且依據租賃契約書第四條已載明，建築房屋樣式出租人不得干涉，亦無限定租用目的，且當初即有居住菸屋等語資為抗辯。
四、是依前述兩造間主要爭點為租賃契約究否約定限定租用目的限為菸燻工作房之使用為限而建築？經查：
（一）按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院著有十七年上字第一一一八號判例可資參照。
（二）查本件租賃契約依據契約之約定內容乃屬未定期限之基地租賃契約，其中第四條約定：『承租人在承租地上建築房屋式樣出租人不得干涉』，第七條則約定：『承租人出賣建築物（菸厝房屋）之時，出租人有同價優先承買權』，有兩造均不爭執之契約書附卷可稽。原告固主張依據第七條之約定，租地之使用目的係限定承租人建築用途係菸厝之房屋為限，惟遍觀契約全文，本件租賃契約之內容並無載明建屋之使用目的有何限定，且觀之契約內容均詳為約定出租土地或承租所建之建築物出售時，兩造間之同價優先購買權限，並約明轉租時之效果，足見訂約時契約當事人對基地承租契約之所涉法律上權益均有相當之認知，始訂立如上之契約條款，有該契約書可稽，本件租賃契約果確如原告所稱係限定建屋作菸厝之使用目的，何以契約上不詳為明訂且統以『菸厝房屋』之詞限定之，而於契約條文第四條及第七條中，復分別使用『房屋』、『建築物』等詞，是以本件依據契約文義應係一般之基地租賃契約無疑，且自上開契約條款之文義，參酌契約之全文內涵，並參考上開最高法院判例之意旨，並無法據此可推出如原告所主張係限定菸厝房屋之使用為限等文義。
（三）且查原告雖舉證人即被告同村鄰居吳英眼到庭證述：其以前在養鴨，目前從事喪葬工作。認識被告子○○、許樹根、盧清邦及原告父親。盧清邦小其一歲，其他人都比其年長很多。他們向原告承租土地之事並不清楚。原告只是叫其證明他們有蓋菸厝，沒有人居住使用，被告等人之房子現在後面有人在養蝦，對面有商店，盧清邦是去年過世。許樹根則已過世多年，是其幫他作入殮工作等詞在卷（見本院九十一年四月十一日言詞辯論筆錄）；而被告等人對於其等所有房屋曾建有菸厝一節並無爭執，僅辯稱仍有居住房屋內，如依被告己○○所抗辯之詞，因燻菸工作需照顧，故有居住菸厝之必要，衡之常理抗辯亦屬合理，且證人亦稱不清楚訂約之內容，是自該證人之所述並無法推知實際訂約之時確實僅為菸厝用途之房屋建築為限而出租系爭土地。
（四）另證人即被告之同村鄰居白耀烘到庭證述：其現在已沒有工作，以前是菸農，從二十歲到五十幾歲，做了三十幾年，二十幾歲開始作菸葉工作時，許樹根就向原告的父親租菸厝，當時的菸厝就在當時他們住的位置，他們有寫契約書，後來他們將菸農的牌照使用權賣給別人，三、四年後其也轉讓給別人使用，後來改建為居住房屋則不清楚。其認識被告等人，其等都住在自己的家，沒有住在菸厝，只有照顧菸葉的火爐工作的人才住在當地。沒有見過該契約書。以前的菸厝房屋都不在了，已經改建成現在的房屋等詞在卷（見同前揭筆錄）。而查證人白耀烘係民國00年出生，如依其年齡推算，其二十餘歲時，應為民國三十六年至四十五年期間，該時許樹根並未與林慶恭訂立系爭租賃契約，有契約書可參，則證人之證述即與兩造所不爭執之契約訂約時間即五十二年十一月未相符，況證人對實際契約內容如何約定亦不明瞭，是其證詞尚無法證明兩造間約定建屋係作何使用。
（五）且證人白耀烘雖證稱系爭土地上被告所有房屋曾經改建等詞，然查，自被告子○○所有、盧清邦、許樹根所遺房屋之現狀而觀，子○○與盧清邦之房屋均為磚造鐵皮房屋，許樹根之房屋為磚造蓋瓦片房屋，此經本院勘驗現場明確，亦有照片附卷可參，而自屏東縣稅捐稽徵處之房屋現值核課表所載子○○之房屋即屏東縣○○鄉○○村○○街○○○號之房屋歷經三十七年之年數，構造為竹造，盧清邦之父親盧烏毛為納稅義務人之房屋○○○鄉○○村○○街○○○號房屋歷經年數為三十八年，構造為磚石造等情，有屏東縣稅捐稽徵處九十一年二月八日屏稅財字第○九一○○一四○一二號函所附房屋稅課稅明細表可稽，是以系爭土地上被告房屋外觀上固與原有建物構造未盡相同，目前均無菸燻供作之用為兩造所不爭執，然是否改建一節，僅憑證人前開所述無法遽信為真。
（六）是依前述各節，本件原告主張租地契約因係限定被告燻菸工作使用為限而出租土地一節無可採，至其另主張因被告等已改建房屋為住居使用，已違反約定等情，衡之兩造契約上已約定承租人所建房屋樣式出租人不得干涉等情，且無限定使用目的為供菸燻房之用，已說明如前，是原告主張被告因有違反契約使用目的之情形其可終止契約一節即屬無據。
（七）末查被告等人分別所有之三棟房屋，其中被告戊○○等人所繼承之房屋如附圖所示甲部分，扣除其中占用同段一二０五地號之國有土地外，所占用原告之土地為系爭土地、一二０二、一二０一等三筆，合計面積為０點００九二一二公頃，而一二０二、一二０一地號均係重測前九塊段一二０地號，其後並分割出九塊段一二０之一即一二０二地號，是被告房屋占用面積核與契約所載二九點九坪，如換算約合九十八點八四平方公尺相近，其未逾越承租範圍甚明，另被告子○○之房屋即附圖乙部分，扣除占用國有同段一二０五地號部分外，占用系爭土地之面積為０點００四七八三公頃，亦無逾越承租使用範圍，至被告寅○○等人繼承盧清邦所有之房屋即如附圖丙部分，扣除占用國有之土地一二０五地號部分外，占用系爭土地面積為０點００五三０三公頃，亦無逾越承租使用範圍。
五、綜合前述，原告主張既無可採，從而原告依據租約終止後之租賃物返還請求權訴請被告分別依聲明一至三所示拆除建物返還土地予原告，於法即屬無據，為無理由，其訴應予駁回。
據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B法 官 潘 快右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 鄭美雀中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日