臺灣屏東地方法院民事判決 九十年度訴字第七五二號
原 告 乙○○○
己○○訴訟代理人 甲○○被 告 丁○○被 告 丙○○
戊○○右當事人間請求返還價款等事件，本院判決如左：
主 文被告應共同給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國九十年十月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾伍萬元供擔保後得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應共同給付原告乙○○○新臺幣（下同）三十萬元、原告己○○三十萬元，及均各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠兩造於民國九十年四月三十日訂立不動產買賣契約書，由被告將建號為屏東縣○
○鎮○○段○○○號、門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○號之二層樓房一棟，○○○鎮○○段一五─二及一五─二六號土地出賣給原告，原告則給付定金三十萬元。嗣因第一期款無法貸出，不可歸責於雙方，乃於同年一月二十九日訂立不動產買賣契約書附註條件，詎被告未持不動產資料向甲方指定之銀行借貸三百萬元，並於同年九月十日將系爭房地出賣與訴外人郭惠渝，且已辦理所有權移轉登記完畢。是被告顯有違規，且已給付不能，為此依據民法第二百五十六條以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，另依民法第二百四十九條第一項第三款規定請求被告將定金三十萬元加倍返還，由原告各得二分之一，或依前開契約書第十條返還價款即定金三十萬元外，並由被告再給付所收價款金額三十萬元之違約金與原告。
㈡對被告抗辯所為陳述：
⒈依買賣契約書第二條之附註欄可知乙方以買賣之不動產標的向甲方指定之金融機
構借貸支付之，然能借得金額為不確定數如買賣契約第九條之附註所示，更又因買賣標的物之共有人之一賴崑海之應有部分遭鈞院強制執行中，致無法如期申貸支付，係不可歸責雙方之事由，故雙方以調解分割方式欲達成申貸之目的。詎被告於九十年七月十三日寄發存證信函限期催告原告支付第二期款，逾期該契約書即予解除並沒收定金，然第一期應支付之價款因申貸金額尚為未知數，第二期價款應給付金額究為若干不明，且「第二期款」係第一期款支付後之次階段付款，第一期款尚未能支付前，第二期款之支付請求權自不存在。再者，依買賣契約第二期款性質屬尾款，依該買賣契約第三條被告請求原告履行義務時也須交付移轉所需一切產權證明文件協同辦理所有權移轉登記，況被告催告原告履行期限尚屬辦理調解分割期間，自無從辦理所有權移轉登記，因條件尚未成就被告請求權不存在。
⒉被告於申請分割登記取得所有權狀後，按契約習慣應再次向原指定金融機構辦理
貸款申請，竟於同時與訴外人郭惠渝成立買賣關係並移轉所有權登記，一屋二賣致使原契約給付不能，依經驗法則可知被告有計劃的詐取原告財物之意圖，顯違誠信原則。
三、證據：提出不動產買賣契約書、不動產買賣契約書附註條件、建物登記謄本、調解書、分割圖各一份，土地登記謄本、存證信函各二份。
乙、被告方面：
壹、被告丙○○、戊○○部分：被告二人未於言詞辯論期日到場，據其提出書狀之記載略稱：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均予駁回。
二、陳述：㈠被告丙○○、戊○○均委任被告丁○○負責處理系爭房地買賣事宜。依系爭不動
產買賣契約書第二條約定：契約成立日，原告給付被告三十萬元作為定金，第一期款應於九十年六月十日以前給付三百萬元，第二期款則應於同年月三十日以前給付一百六十萬元。又依該條附註稱：第一期款三百萬元之付款方式，係由被告以系爭房地向原告指定的金融機構借貸款支付。嗣後兩造同意由原告乙○○○、己○○之妹賴碧雲為借款人向高雄企業銀行恆春分行洽辦抵押借貸，惟系爭土地即恆春鎮十五之二地號上之另一共有人賴崑海（即原告之父）之應有部分於八十九年六月二十九日被第一銀行恆春分行聲請鈞院民事執行處查封，現拍賣中，是以高雄企銀恆春分行否准抵押貸款申請，致第一期款未能依期給付。
㈡至於第二期款一百六十萬元，依約定原告應於九十年六月三十日以前給付，但原
告逾期未給付，被告先後於九十年七月十三日及同年月二十日以恆春郵局第一七二號及第一七八號存證信函告限期給付，惟迄至九十年八月十三日，原告仍未給付，被告乃依不動產買賣契約書第十條後段約定「甲方（即原告）違反本契約各條之一者，經乙方（即被告）催告限期履行，逾期仍不履行者，逾期仍不履行者，即予解除契約，乙方得沒收甲方既付之全部金額，雙方絕無異議。」被告於九十年八月十三日以恆春南門郵局第一五○號存證信函通知原告解除契約，並依約定沒收已給付之定金三十萬元。
㈢系爭不動產買賣契約，既已解除契約，即已失效，被告自不受其拘束。被告於九
十年九月十日出售系爭房地予他人，係合法行使行使權利，並無違反何契約可言，原告以給付不能為由解除契約，並請求給付違約金及返還定金，即非有據。
貳、被告丁○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均予駁回。
二、陳述：㈠同上被告丙○○、戊○○之陳述。
㈡系爭買賣契約書明定各期款價金支付期限，並非第一期款付清後，才支付第二期
款，因使縱如原告所稱第一期款因不可歸責雙方事由而無法貸款，但第二期款支付期限既已屆期，原告即應如期付清，否則即為違約。又系爭買賣契約第二條附註，第一期款貸出後，始辦理產權移轉登記，第一期款因故無法貸款而延期，則產權移轉登記亦隨同延後辦理，但第二期款既已到期即應如期付清，第二期款僅有付款之期限，並未附有任何條件，原告所稱第二期款因條件未成就不得請求支付，即非有理。
㈢被告所有之系爭不動產並無產權問題，隨時可過戶，原告所稱無法辦理所有權移
轉登記，其原因非在被告產權有問題，而係第一期款無法如期貸出而未辦而已，蓋所有權移轉登記係以第一期款貸出為條件。
㈣原告既未給付第二期款，被告自得依買賣契約第十條催告原告限期履行進而解除
契約沒收定金。且原告無誠意付款，而被告又需現金經營商業週轉，既另有買主，自得出售，原買賣契約既已解除，不發生給付不能之情事。
參、證據：提出委託書、土地登記謄本、執行處通知各一份，存證信函三份。理 由
甲、程序方面：本件被告丙○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張被告將建號為屏東縣○○鎮○○段○○○號、門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○號之二層樓房一棟，○○○鎮○○段一五─二及一五─二六號土地出賣給原告，原告則給付定金三十萬元。嗣因第一期款無法貸出，不可歸責於雙方，乃另訂立不動產買賣契約書附註條件，詎被告未持不動產資料向甲方指定之銀行借貸三百萬元，並於同年九月十日將系爭房地出賣與訴外人郭惠渝，且已辦理所有權移轉登記完畢。是被告顯有違規，且已給付不能，為此以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，依民法第二百四十九條第一項第三款規定請求被告將定金加倍返還，由原告各得二分之一，或依系爭買賣契約書第十條返還價款外，並由被告再給付相當所收價款金額之違約金，總計六十萬元與原告等語。
二、被告則以第一期款係因系爭恆春鎮十五之二地號土地上另一共有人賴崑海之應有部分於八十九年六月二十九日遭查封，現拍賣中，故向高雄企銀恆春分行辦理抵押貸款經不准，然依約原告仍應於九十年六月三十日前給付第二期款一百六十萬元，經被告催告仍不給付，乃依約解除契約並沒收定金，且系爭不動產買賣契約既經解除而失效，被告自不受其拘束。被告於九十年九月十日出售系爭房地予他人，係合法行使行使權利，並無違反何契約可言，原告以給付不能為由解除契約，並請求給付違約金及返還定金，即非有據等語置辯。另被告丁○○辯稱系爭買賣契約約定所有權移轉登記係以第一期款貸出為條件，第一期款因故無法貸款而延期，則產權移轉登記亦隨同延後辦理云云。
三、兩造就建號為屏東縣○○鎮○○段○○○號、門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○號之二層樓房一棟，○○○鎮○○段一五─二號土地、權利範圍為持分一四○分之一○四，同段一五─二六號土地、權利範圍為持分二○五分之八九，於九十年四月三十日訂立不動產買賣契約書，原告並於當日給付定金三十萬元。嗣因第一期款無法貸出，又於同年六月二十九日訂立不動產買賣契約書附註條件。後被告以原告未給付第二期款，以存證信函催告原告給付，原告仍未給付，被告則以存證信函解除契約。另被告於同年九月十日將系爭房地出賣與訴外人郭惠渝，且已辦理所有權移轉登記完畢等情，有不動產買賣契約書、不動產買賣契約書附註條件、建物登記謄本各一份，土地登記謄本二份，存證信函三份為證，且為兩造所不爭執，應堪信為真實。
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。契約應以當事人立約時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院十九年度上字第四五三號判例參照。經查：
㈠兩造於九十年四月三十日訂立之不動產買賣契約書第二條約定：「第一期款於玖
拾年陸月拾日以前支付新台幣參佰萬元」、「附註：甲方關於第一期款的付款方式由乙方先以末尾記載不動產向甲方指定的金融機構借貸得參佰萬元正，然後乙方再辦理產權移轉登記及債權人名義轉設定給甲方，由甲方續付金融機構的本金及利息。」，有不動產買賣契約書一份在卷可按，是雙方約定第一期款之付款方式係由被告以系爭房地向原告指定之金融機構貸款所得金額給付，嗣兩造於九十年六月二十九日又訂立不動產買賣契約書附註條件，當時衡情已發生第一期款無法貸出之情形，但該不動產買賣契約書附註條件內並未特別就無法順利貸出第一期款後續處理方式為記載，並於該附註條件書第四點定明：本買賣契約其餘條件詳如九十年四月三十日所定，有該不動產買賣契約書附註條件一紙在卷可稽，雙既未就第一期款之付款方式另為約定，即仍應以原立約內容為準。然經被告向銀行申貸，因系爭土地即恆春鎮十五之二地號上之另一共有人賴崑海之應有部分遭第一銀行恆春分行聲請法院查封，致無法如期申貸，致第一期款未能依期給付等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本一份供參，兩造既均按契約約定履行，因其他因素無法順利貸得，顯見兩造約定之第一期款屆期未能給付之事由應不可歸責於雙方。
㈡按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；物之
出買人，負交付其物於買受人，並使其取得所有權之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百四十五條第一項、第三百四十八第一項、第三百六十七條分別定有明文。本件前開不動產買賣契約書第二條規定「第二期款於玖拾年陸月參拾日以前支付新台幣壹佰陸拾萬正，乙方立收據給甲方」，第三條則規定「乙方應於民國玖拾年陸月參拾日以前將有關產權移轉登記所需一切文件書類備齊並加蓋專用印章後交與受託土地登記專業代理人，並協同辦理產權移轉登記。」，再參酌前開第二條附註所載於第一期款貸得後，被告再辦理產權移轉登記，並第九條契約內容及其附註「如銀行貸款新台幣參佰伍拾萬元正，甲方應付乙方第二期款新台幣壹佰壹拾萬元正」等情綜合觀之，兩造締約當時真意應係將買賣價金義務分期履行，至系爭房地之出賣人即被告應於第一期款貸出後、第二期款給付前履行交付買賣標的物並移轉所有權之義務。詎嗣後因不可歸責於兩造之事由致使第一期款申貸不成而無法給付，兩造遂約定就系爭土地協議分割後辦理貸款給付第一期款等情，為原告及被告丁○○所自認，且有調解書附分割圖一份在卷可參。基於契約之整體性及雙務契約履行之牽連關係，因第一期款無法順利貸出以於九十年六月十日以前支付，被告自得拒絕履行系爭不動產買賣契約書第二條附註、第三條所負之移轉所有權之義務，繼而，原告因被告未履行交付其物、移轉所有權之債務亦得拒絕履行於九十年六月三十日以前給付第二期款之義務。是被告以原告未給付第二期款而以存證信函催告原告付款時，經原告以存證信函表示「．．．因為產權有問題所以不能以照條約向金融機構借貸參佰萬所以我才不能如期付款的而且我你雙方才協議向地政辦理和平分割來解決你的產權問題．．．」，有存證信函一份在卷為憑，原告之真意應為行使同時履行抗辯，洵屬有據，被告自不得以原告未給付第二期款且經催告而片面解除系爭買賣契約。
㈢按契約需因雙方當事人互相意思表示一致而成立，至於實務上亦偶有二人互為要
約之表示，而其內容互相一致，學說上稱之為交錯要約。我國民法對交錯要約是否成立契約，並未設有規定，然主觀上雙方均有締約之意思，客觀上內容又屬一致，自無阻止契約成立之理由，通說亦肯定之。被告於九十年七月十三日、同年月二十四日先後寄發存證信函為催告及解除系爭買賣契約之意思表示，而原告乙○○○則於九十年七月十八日寄發存證信函予丁○○表示：「．．．今日本人要遵照契約書第十條規定乙方除退還對甲方所收價款外，應再支付所收價款等金額之違約金計陸拾萬元給予甲方，並限你十天內履行或者以法究辦。」，佐以前開不動產買賣契約第十條：「乙方違反本契約各條之一者，經甲方催告期限履行，逾期仍不為履行者，即予解除契約，乙方除退還對甲方所收價款外，應再支付所收價款項等金額之違約金予甲方。」之內容，另參酌系爭不動產賣賣契約事宜主要係由原告乙○○○與被告丁○○出面辦理，被告丙○○、戊○○均委託被告丁○○處理，有委託書一份可按，且為兩造所不爭執。是故，應解釋原告寄發該存證信函之之真意係以解除系爭買賣契約之意思表示為前提而請求被告退還所收定金，並與所收價款相當之金額之違約金。職是，既兩造皆有解除系爭買賣契約之意思表示，應認雙方意思合致，合意解除系爭買賣契約。
㈣兩造訂立之系爭買賣契約既經兩造約定解除而使契約自始歸於消滅，則依據民法
第二百五十九條規定自應回復訂立契約前之狀態，被告應將所受領之定金三十萬元返還原告。又系爭買賣契約既經解除而溯及的消滅，被告對原告已無交付系爭房地並移轉所有權登記之義務，則被告嗣後再與訴外人郭惠渝訂立系爭房地之買賣契約，並無一屋二賣之問題，更無給付不能之情事。
五、按民法第二百四十九條第三、四款規定「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。契約因不可歸責於雙方當事人之事由致不能履行時，定金應返還之。」。因之，限於因可歸責於受定金當事人之事由致給付不能時，付定金當事人始得請求受定金當事人加倍返還所受之定金。另系爭買賣契約第十條約定：「乙方違反本契約各條之一者，經甲方催告期限履行，逾期仍不履行者，即予解除契約，乙方除退還甲方所受價款外，應再支付所收價款項等金額之違約金予甲方。」然承前所述，因第一期款無法順利貸出，故被告自得拒絕履行移轉移轉所有權登記之義務，繼而原告亦得拒絕履行給付第二期款，並經兩造合意解除系爭買賣契約，是原告自不得主張被告有違約之情事，更無從主張被告有給付不能等節，是原告主張依據民法第二百四十九條第三款或系爭買賣契約第十條約定請求被告加倍返還訂金或給付違約金，於法尚有未合，不應准許。
六、按主債務人對於上訴人之債務，僅係不為給付，而非不能履行，上訴人不得依民法第二百四十九條第三款請求加倍返還定金。惟上訴人如與主債務人確已解除契約，則上訴人請求加倍返還定金雖屬不當，但法院可不受當事人法律上主張之拘束，應適用民法第二百五十九條之規定，認主債務人負有返還原付定金，回復原狀之義務（最高法院四十三年度台上字第六○七號裁判參照）。是原告請求加倍返還定金雖於法不合，但如前所述，應認原告請求被告所受領之定金三十萬元，洵屬有據，應予准許。
七、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 十四 日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法 官 沈佳宜右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
~B法院書記官 黃秀梅中 華 民 國 九十 年 十一 月 十四 日