臺灣屏東地方法院民事判決 九十一年度簡上字第八○號
上 訴 人 冠築營造有限公司法定代理人 乙○○上 訴 人 甲○○○被 上訴 人 聯信商業銀行股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求確認房屋租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國九十一年六月十四日本院屏東簡易庭九十年度屏簡字第六二四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
二、陳述：除與原審判決所載相同者，茲引用外，補稱：
（一）上訴人冠築營造有限公司（下稱上訴人公司）自籌備期間即民國八十三年五月一日起，即向上訴人甲○○○承租門牌號碼屏東市○○街八八之五號房屋（下稱系爭房屋），進行籌備營運事宜，且上訴人公司之設立地址及營業所均設在系爭房屋，足見上訴人公司使用系爭房屋必有正當之法律權源，或為使用借貸，或為租賃，定有一定法律關係存在，原審應查而未查系爭房屋使用之法律關係，自有疏漏。況被上訴人於放款當時未查明系爭房屋之租賃情形，並未強調不得出租。
（二）個人與公司為不同權利義務主體，上訴人公司之法定代理人乙○○（即沈默思）固然為上訴人甲○○○之夫，惟上訴人公司既為法人，其使用系爭房屋當然應給付租金，且給付租金乃為上訴人公司之必要支出，無論事理情理，均屬常情，原審卻認為上訴人公司雖設址在系爭房屋並以此為稅捐核課所在地，惟設址及稅捐核課只是行政管理事項，尚無法認為承租房屋並在該營業。又查上訴人公司不僅以系爭房屋為營業場所而課稅，且上訴人公司向電信公司承租以供營業使用之電話亦設在系爭房屋，原審對此應查卻未查，僅以行政事項為由而不予置理，不僅有應查而未查之違背法令，更有突襲性裁判之瑕疵，故請調查之。
（三）上訴人公司承租系爭房屋，不僅已給付租金，並以記帳資料申報稅捐，原審對上訴人公司所提出申報稅捐並經稅捐機關核定租金支出每年三萬六千元（即每月三千元）之核定通知書，並未向稅捐單位查證，即有漏未調查證據之違背法令，且對於主管稅捐機關之核定文書，竟徒以僅係行政管理事項而不查，即有不適用法則及理由矛盾之違背法令。又系爭房屋位在屏東市○○街○道路面寬僅十公尺，對面即為農田，屬農田區附近房屋，較無價值，且上訴人公司之法定代理人乙○○係上訴人甲○○○之夫，租金每月三千元自屬合理，而鄉下地區自八十三年以後，房價不升反降，降幅約百分之三十，從而，於十五年間系爭房屋之每月租金均為三千元，對上訴人甲○○○並無不利，況系爭房屋價格不高，每月三千元租金在鄉下地區屬中等租金，原審徒以十五年間每月租金三千元有違常情而判決，卻對系爭房屋所在地區之物價、房價、市況繁榮等情未做調查、審酌，亦未勘驗現場，逕為對上訴人不利之判決，自屬違背法令，應予廢棄改判。
（四）按公司於籌備期間即有統一編號，原審對此既有疑義，卻未曉諭上訴人說明以供審酌，逕在判決理由中認定上訴人公司尚未核准設立，何能在租約上記載公司統一編號云云，則原審顯有判決理由矛盾之情形。再者，上訴人公司如於八十三年五月二十四日間已取得核准設立，則於同年月所訂租賃契約亦非不得填入統一編號，況租約係在八十三年五月初或五月下旬所訂立，原審對此應查而未查，亦有疏忽，從而，原審未向經濟部或其他主管機關函查公司籌備期間已否具有統一編號，遽予判決，自屬判決不適用法則之違背法令。
（五）按公司經主管機關核准設立登記前，無不先行籌備及營運，且在籌備營運期間，必須有人員運作，上訴人公司於八十三年間即開始籌設，並於同年七月已進行各項營運準備工作，所以早已備置日記帳，該日記帳因是八十三年間所製作，其紙質早已呈現年久而泛黃狀態，上訴人願提出正本，請送法務部調查局鑑定日記帳之紙質是否為八十三年間已經使用，用以證明上訴人公司早已籌備營業而需承租系爭房屋，並請向經濟部中部辦公室函查上訴人公司何時申請設立及上訴人公司已否於八十三年四月十六日訂定章程，用以證明上訴人公司於八十三年四月間已訂立章程，自需承租系爭房屋使用，並請參考與斟酌上訴人公司法定代理人乙○○（即沈默思）自八十三年六月間起即陸續向屏東縣屏東市第一信用合作社貸款為上訴人公司出資使用，以供主管機關查核上訴人公司之應備最低資本額。
三、證據：除援用原審所提證據方法外，補提日記帳七件、公司章程影本一件、撥款通知書影本八件、八十四年至八十八年營利事業所得稅繳稅證明與房屋出租開銷五件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決所載相同者，茲引用外，補稱：
（一）上訴人公司之法定代理人乙○○於八十三年六月二日邀上訴人甲○○○為連帶保證人向被上訴人借得五百五十萬元後，並未依約清償，被上訴人即持鈞院八十七年度促字第二○五○八號確定支付命令聲請對上訴人甲○○○所有系爭房屋進行強制執行，經鈞院以九十年執字第一八○八號受理在案後，因拍賣公告上記載上訴人公司承租系爭房屋，拍定後不點交，致第三次拍賣仍無人應買而流票，迄今仍無人應買，倘上訴人未主張系爭房屋具有租賃關係，則系爭房屋之拍定機會將大增，被上訴人之上開借款債權之受償成數亦隨之提高。
（二）按申報稅款所載設址，並不等於實際占有使用房屋，況縱然占有系爭房屋，或基於無權占有，或無償使用借貸，尚難據申報稅款所載設址即認具有租賃關係，況上訴人對租金數額與交付方法，於鈞院民事執行處之調查期日及刑事案件之偵審期日前後所陳述不一。又一般民眾住家設置電話之機率極高，而電話承租費用及電話使用費均屬公司營業損失，得減少公司稅捐繳納，上訴人公司之人員即乙○○、甲○○○、沈育安、沈芝菁等人住址均在系爭房屋，系爭房屋既為渠等住所，則裝設電話自具有住家使用之目的，縱然電話係以上訴人公司名義承租，亦僅為上訴人公司減少稅捐之舉。況上訴人公司之營業項目僅建築與土地工程，其以家中電話承接工程及聯絡工人即可，何需另訂立租約。
（三）上訴人固提出稅捐申報書及稅捐機關通知書，惟稅捐機關僅依申請人之申請而為形式上核定與通知，並未進行實質調查，自不得採為證據。況租金本應隨時間、房價景氣之變動而做調整。再者，公司於接獲主管機關所核發公司執照時，始知悉公司統一編號，於公司未確定成立前應無統一編號。
三、證據：除援用原審所提證據方法外，補提借款申請書、不動產抵押借款實地調查表、照片等影本各一件，及本院拍賣公告、借據、借款展期約定書、攤還查詢單、上訴人公司變更登記事項卡、台灣高等法院高雄分院九十一年度上易字第九五八號刑事判決等各一件為證，並請求訊問證人劉啟輝。
丙、本院依職權調閱本院九十年度執字第一八○八號、及台灣高等法院高雄分院九十一年度上易字第九五八號刑事卷宗。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人公司之法定代理人乙○○（即沈默思）於八十三年六月二日邀同上訴人甲○○○為連帶保證人向原告借款五百五十萬元，上訴人甲○○○並以其所有系爭房屋為被上訴人設定最高限額六百六十萬元之抵押權以為擔保，嗣乙○○借得上開借款後，並未依約清償，被上訴人即就上開借款債權向本院聲請核發八十七年度促字第二○五○八號支付命令，並持該確定支付命令聲請本院民事執行處對系爭房屋進行強制執行，經本院民事執行處以九十年度執字第一八○八號受理在案，惟上訴人於執行程序進行中提出偽造租賃契約書，向本院民事執行處表示上訴人公司承租系爭房屋，致本院民事執行處之拍賣公告登載上訴人公司承租系爭房屋，租期自八十三年五月一日至九十八年四月三十日止，拍定後不點交等事項，系爭房屋經三次拍賣仍無人應買，迄今仍未拍定，被上訴人之債權因此受損甚鉅，爰依民事訴訟法第二百四十七條起訴請求確認上訴人間就系爭房屋之租賃關係不存在等語。
二、上訴人則以：上訴人公司自籌備期間即民國八十三年五月一日起，即向上訴人甲○○○承租系爭房屋，進行籌備營運事宜，上訴人公司之設立地址與營業所，及向電信公司承租以供營業使用之電話均設在系爭房屋，並以此為稅捐核課所在地，且上訴人公司承租系爭房屋，不僅已給付租金，並以記帳資料申報稅捐且經稅捐機關核定租金支出每年三萬六千元（即每月三千元）。而系爭房屋所臨道路僅十公尺寬，對面即為農田，屬農田區附近房屋，且上訴人公司之法定代理人乙○○係上訴人甲○○○之夫，租金每月三千元自屬合理，況系爭房屋價格不高，每月三千元租金在鄉下地區屬中等租金，且鄉下地區自八十三年以後，房價不升反降，降幅約百分之三十，則十五年間每月租金均為三千元，對上訴人甲○○○並無不利。再者，公司於籌備期間即有統一編號，上訴人公司如於八十三年五月二十四日間已取得核准設立，則於同年月所訂租賃契約亦非不得填入統一編號，且上訴人公司於八十三年間即開始籌設，並於同年七月已進行各項營運準備工作，所以早已備置日記帳，請將八十三年間日記帳送法務部調查局鑑定日記帳之紙質是否為八十三年間已經使用，用以證明上訴人公司早已籌備營業而需承租系爭房屋，並請向經濟部中部辦公室函查上訴人公司何時申請設立及上訴人公司已否於八十三年四月十六日訂定章程，用以證明上訴人公司於八十三年四月間已訂立章程，自需承租系爭房屋使用，並請參考與斟酌上訴人公司法定代理人乙○○（即沈默思）自八十三年六月間起即陸續向屏東縣屏東市第一信用合作社貸款為上訴人公司出資使用，以供主管機關查核上訴人公司之應備最低資本額等語，資為抗辯。
三、按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起，最高法院四十二年台上字第一○三一號判例意旨可資參照。經查，被上訴人起訴主張：上訴人公司之法定代理人乙○○（即沈默思）於八十三年六月二日邀同其妻即上訴人甲○○○為連帶保證人向被上訴人借款五百五十萬元，而上訴人甲○○○並以其所有坐落屏東縣屏東市○○段七三四之三八地號土地上建號五七九號即門牌號碼屏東市○○街八八之五號房屋（即系爭房屋）為被上訴人設定最高限額六百六萬元之抵押權以為擔保，並於同年五月二十六日辦妥抵押權設定登記，嗣乙○○借得上開借款後，並未依約清償，被上訴人即就上開借款債權向本院聲請核發八十七年度促字第二○五○八號支付命令，並持此確定支付命令聲請本院民事執行處對系爭房屋進行強制執行，經本院民事執行處以九十年度執字第一八○八號受理在案，惟上訴人於上開執行程序中提出租賃契約書，向本院民事執行處表示上訴人公司承租系爭房屋，致本院民事執行處之拍賣公告登載上訴人公司承租系爭房屋，租期自八十三年五月一日至九十八年四月三十日止，且拍定後不點交等事項，系爭房屋經三次拍賣仍無人應買，迄今仍未拍定等情，業經被上訴人提出與所述相符借據、借款展期約定書、攤還查詢單、本院拍賣公告等件為證，並為上訴人所不爭執，復經本院依職權調閱本院九十年度執字第一八○八號民事執行卷宗閱明屬實，尚堪信為真實。準此，被上訴人就上訴人間對系爭房屋租賃關係存在與否，顯然具有即受確實判決之法律上利益，合先敘明。
四、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。查上訴人主張上訴人公司之設立地址與營業所，及其向電信公司承租以供營業使用之電話均設在系爭房屋，並以此為稅捐核課所在地云云縱與事實相符，惟此充其量僅係上訴人公司使用系爭房屋之情形，尚難據此逕認上訴人公司曾支付租金而使用系爭房屋。其次，上訴人主張，上訴人公司支付租金承租系爭房屋，並以記帳資料申報稅捐且經稅捐機關核定租金支出每年三萬六千元，且上訴人公司於八十三年七月間已進行各項營運準備工作並備置日記帳，請將八十三年間日記帳送法務部調查局鑑定其紙質是否為八十三年間已經使用，並請函查上訴人公司何時申請設立及上訴人公司已否於八十三年四月十六日訂定章程，用以證明上訴人公司早已籌備營業而需承租系爭房屋，並請參考與斟酌上訴人公司法定代理人乙○○（即沈默思）自八十三年六月間起即陸續向屏東縣屏東市第一信用合作社貸款為上訴人公司出資使用，以供主管機關查核上訴人公司之應備最低資本額云云，經查：
（一）依被上訴人於原審提出且其上經上訴人甲○○○簽名之八十三年六月一日切結書記載：立切書人甲○○○提供海豐段七三四之三八土地與建號五七九號房屋設定抵押權，茲聲明該不動產於設定抵押權之時，確無任何租賃關係存在等語。足認上訴人甲○○○以系爭房屋為被上訴人設定抵押權，並於八十三年五月二十六日辦妥抵押權設定登記後，即於同年六月一日簽具上開切結書表示系爭房屋確無任何租賃關係之存在。
（二）原審卷所附八十三年五月一日房屋租賃契約書固然記載：上訴人公司承租系爭房屋之第一層，租金每月三千元，每次應繳一年份等語。惟上訴人甲○○○於本院九十年度執字第一八○八號民事執行案件之調查期日陳稱：「（問本件不動產設定抵押情形？）當時是我與我先生同住的地方（即金城路八八之五號）。．．．（問冠築公司之負責人是何人？）是我先生。我從八十三年開始租給我先生的，我有收租金，半年付一次，都付現金，一月至六月的房租給我二萬四千元，忘了是何時給我，下半年尚未給我，他有會打電話給我，八十三年五月一日簽定租約後當天就將房子交冠築公司使用。」等語（見該民事執行卷宗九十年八月九日執行調查筆錄）。依一般經驗法則，如上訴人甲○○○曾於八十三年五月一日與上訴人公司訂立上開租賃契約並依約收取租金，自應對租金金額及給付時期知之甚稔，則何以其於前揭調查期日所陳稱租金給付金額及給付期，與上開租約所載內容不符。
（三）上訴人於原審所提出上訴人公司八十三年度營利事業所得稅結算申報書上「租金支出」欄為空白，且上訴人所提上訴人公司八十三年度日記帳亦未記載「租金支出」項目。依一般經驗法則，如上訴人甲○○○曾於八十三年五月一日與上訴人公司訂立上開租賃契約並依約收取租金，自應在上訴人公司八十三年度營利事業所得稅結算申報書與日記帳記載租金支出金額，則何以上訴人所提前揭文件均未記載租金支出金額。
（四）參以上訴人主張上訴人公司於八十三年七月間已進行各項營運準備工作等情，及上訴人公司八十三年度日記帳記載自八十三年七月間起陸續支出文具用品、什項購置、進料、工程費用等費用，應認上訴人公司自八十三年七月間開始進行各項營運準備工作。依一般經驗法則，如上訴人公司因進行各項營運準備工作而需使用房屋，應係自八十三年七月間起需使用房屋，況其預計租用之房屋係上訴人公司之法定代理人及其妻之住宅的一樓，應無提早於二個月前即八十三年五月一日訂立租約之必要，是上訴人聲請將上訴人公司八十三年間日記帳送法務部調查局鑑定日記帳之紙質是否為八十三年間已經使用，並聲請函查上訴人公司何時申請設立登記及上訴人公司已否於八十三年四月十六日訂定章程云云，均無法直接證明上訴人間就系爭房屋有租賃關係存在，顯無調查之必要。再者，上訴人主張乙○○（即沈默思）自八十三年六月間起即陸續向屏東縣屏東市第一信用合作社貸款為上訴人公司出資使用，以供主管機關查核上訴人公司之應備最低資本額云云，尚與上訴人公司究否因進行各項營運準備工作而需使用房屋乙節無涉，亦不能證明上訴人間就系爭房屋之租賃關係存在，自無調查之必要，併此敘明。
（五）綜上所述，尚難認上訴人公司確實支出租金而承租系爭房屋，被上訴人主張上訴人間就系爭房屋之租賃關係不存在等，洵屬有據。
五、從而，被上訴人請求判決確認上訴人間就系爭房屋之租賃關係不存在，為有理由，應予准予。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決為不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B審判長法官 阮世賢~B法 官 王炳人~B法 官 賴秀雯右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
~B法院書記官 滕一珍中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日