臺灣屏東地方法院民事判決 九十一年度訴字第二九三號
原 告 辛○○○被 告 己○○
庚○○○丁○○乙○○○戊○○被 告 甲○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告己○○、庚○○○、丁○○、楊蔡玲、戊○○應將屏東縣○○鎮○○○段四三三之二地號土地及同段四三三之四地號土地如附表所示應有部分所有權，辦理所有權移轉登記予被告甲○○，再由被告甲○○辦理所有權移轉登記予原告。
二、陳述：
（一）本件如附表所示各筆土地（以下簡稱系爭土地）應有部分之所有權原屬被告己○○、庚○○○、丁○○、楊蔡玲、戊○○等人之被繼承人即訴外人蔡古錐所有，而於民國七十年代初期與被告甲○○就前揭土地應有部分訂定土地買賣契約，惟蔡古錐僅為該等土地應有部分之交付，但未辦理所有權移轉登記。時至七十八年間，被告甲○○又將該等土地應有部分所有權以新台幣（下同）五萬五千元轉售於原告，亦僅將土地交付原告使用迄今，惟因該等土地應有部分一直未辦理所有權移轉登記，故乃於徵得原始出賣人蔡古錐之同意後，由蔡古錐命其子即被告己○○通知原告偕同辦理土地過戶事，約定於七十九年四月十三日由蔡古錐偕同辛○○○直接辦理所有權移轉登記，並將系爭兩筆土地之所有權狀正本、印鑑證明書正本、戶籍謄本正本等物交給原告，此事當時係由訴外人謝孟峰代書負責辦理相關事宜，前揭事實被告甲○○曾於鈞院公證處作成之證明書可資證明為真。
（二）蔡古錐既同意將系爭土地之應有部分直接辦理移轉登記於原告，故將辦理過戶所須之相關文件交予謝孟峰代書，以利辦理所有權移轉登記。詎蔡古錐竟於辦理過戶完竣前夕過世，且因其繼承人即被告己○○、庚○○○、丁○○、楊蔡玲、戊○○等人尚未辦理繼承登記，致無法將系爭土地應有部分之所有權移轉登記予原告。前揭事實亦有謝孟鋒代書之妻子即證人楊雲蘭於鈞院公證處作成之公證書可資證明為真。
（三）被告己○○、庚○○○、丁○○、楊蔡玲、戊○○等人既為蔡古錐之繼承人，依民法第一一四八條之規定自繼承開始時，即應繼受被繼承人蔡古錐財產上之一切權利及義務，從而於辦理繼承登記完畢後，即應將該等系爭土地應有部分之所有權移轉登記予原告；惟被告己○○、庚○○○、丁○○、楊蔡玲、戊○○等至今卻遲遲不為所有權移轉登記之辦理，已致原告之權益嚴重受損。
（四）原告對於被告甲○○有請求移轉土地所有權之權利，而甲○○則對其他被告之被繼承人蔡古錐有請求移轉土地所有權之權利，故乃依民法第二四二條代位權規定代位被告甲○○，請求被告己○○、庚○○○、丁○○、楊蔡玲、戊○○等辦理系爭土地應有部分之所有權移轉登記予被告甲○○，再依民法第三四八條規定請求被告甲○○辦理所有權移轉登記予原告。且被告甲○○之前揭請求權雖自七十年代初期起算迄今，似已罹於消滅時效，惟蔡古錐於七十九年間既曾同意偕同原告辦理系爭土地應有部分之所有權移轉登記，則顯見有民法第一二九條第一項第二款「承認」之消滅時效中斷事由存在，從而依民法第一三七條第一項規定消滅時效應從新起算，可知被告甲○○之前揭請求權應尚未罹於時效。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、被告甲○○已自認被告己○○等人之被繼承人蔡古錐於生前將系爭土地出售於甲○○，再由甲○○轉售於原告之事實，被告己○○等人雖否認之，惟依據原告所提出系爭土地所有權狀正本、蔡古錐本身戶籍謄本、印鑑證明書正本等物證來看，蔡古錐於過世之前確實有處分系爭土地並移轉所有權移轉登記之意思，否則上開重要文件自無輕易交付於他人之理，而且蔡古錐本身戶籍謄本、印鑑證明書正本等戶籍資料，並非原告方面可以片面取得之物，蔡古錐將上開物品連同所有權狀一併交付，顯有處分不動產之意思，被告方面雖對於上述文件之真正不表爭執，但空言否認買賣關係的存在，維衡諸常情，苟非欲處分系爭不動產，何以會交付辦理土地過戶所需要的所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等物件？而上述物件又係一般之人均知悉的重要權利文件，不會輕易交付他人，被告之被繼承人蔡古錐交付上述文件的意思在處分系爭不動產，此乃本於事理作用當然的認定結果。
２、上述印鑑證明，經鈞院向屏東縣恆春鎮戶政事務所函查結果，又係蔡古錐本人親自辦理，並於辦理之後交付於原告，足證蔡古錐確實有將系爭土地移轉登記於原告的意思。
３、而被告己○○等人辦理其被繼承人蔡古錐財產繼承事宜，並未提出系爭土地之所有權狀，而係以切結所有權狀遺失方式辦理繼承，然事實上系爭土地所有權狀在蔡古錐生前即已交付原告作為移轉登記之用，被告己○○依據被告甲○○於九十一年五月十六日在鈞院之陳述，其明知系爭土地買賣之情仍以切結遺失方式辦理繼承，其意圖脫免責任，事屬明顯。
４、本件雙方雖然並未簽訂買賣契約，但以雙方當事人之知識能力以及土地交易標的坐落恆春鄉下，雙方談妥土地買賣意向後根本無撰寫契約之能力，均是向代書尋求協助，本件蔡古錐與原告議訂土地過戶意願後，係將前述證件一同委託代書謝孟鋒辦理，於常情並無違誤，而系爭土地於當年需要辦理自耕能力證明才能過戶，在原告辦理系爭土地自耕能力證明書完竣以前蔡古錐隨即於七十九年年十一月十二日過世，原告並與謝孟鋒代書一起要求被告過戶，上開情事業經證人楊雲蘭以經鈞院公證處公證之證明書或親自到庭證述在卷，原告處理本件買賣過程亦無任何不尋常之處，要不容被告空言否認。
三、證據：九十一年一月二十二日證明書二件、土地登記謄本二份、土地所有權狀二件、蔡古錐印鑑證明書、戶籍謄本一件為證，及聲請訊問證人楊雲蘭。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：中@、聲明：同意原告之請求。
二、陳述：系爭土地是其向蔡古錐購買再轉賣給原告，七十九年四月十三日蔡古錐和原告約好要去辦過戶，後來沒有辦成是因為程序問題，其和蔡古錐的錢已經清償完畢，原告和其之間價金亦付清，被告己○○知悉這件事，原告使用系爭土地已十餘年，這十幾年被告也沒有出來爭執過。
三、證據：聲請函屏東縣恆春戶政事務事務所查詢蔡古錐印鑑證明申請情形。
貳、被告己○○、丁○○、戊○○、乙○○○、庚○○○部分：
一、聲明：如判決主文所示。
二、陳述：
（一）否認蔡古錐曾與被告甲○○間就系爭土地訂立買賣契約，亦否認被告己○○曾通知原告偕同辦理土地移轉登記之事，至證人楊雲蘭所述僅係自代書謝孟峰轉述得知，其證詞乃屬傳聞無法採信。
（二）且本件如依原告委託之代書謝孟峰係知名代書，證人楊雲蘭則曾為恆春地政事務所擔任公設代書，以該二人之專業知識，豈會不知不動產買賣要式性之重要，如雙方確有談妥價金及支付完畢，何以未完成書面契約之理，是原告雖持有系爭土地之所有權狀，但不足以證明已訂立買賣契約而交付之。
（三）又被告甲○○與蔡古錐間如已於七十年間達成系爭土地之買賣，何以遲至七十九年時均無訂立任何書面契約，且蔡古錐係受過高等教育擔任教員之人，如價金已給付，何以均無訂立任何書面契約，且如買賣契約已成立，且蔡古錐亦將土地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本交付代書留存，而未寫就書面契約，必因仍有重大事項未決始未訂立書面，原告既無法提出不動產買賣契約書面文件，足證系爭土地並未出售原告，其訴顯無理由。
丙、本院依職權查詢被告辦理繼承系爭土地之登記情形。
理 由
一、原告主張附表所示土地為被告庚○○○、己○○、丁○○、戊○○、乙○○○等人之被繼承人蔡古錐所有，嗣因蔡古錐死亡由被告庚○○○等人繼承之，且辦竣繼承登記等情，有土地登記謄本在卷可稽，被告均無爭執，自可信為真實。
二、其次原告主張：系爭土地為蔡古錐於七十年出售土地之應有部分並交付予被告甲○○，嗣由被告甲○○於七十八年間以五萬五千元轉賣原告，且交付使用，於七十九年四月十三日蔡古錐土地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本予代書謝孟峰將辦理所有權移轉登記之時，因蔡古錐於同年十一月十二日死亡，遂延宕至今，而蔡古錐於七十九年間，主動承認與被告甲○○間買賣契約之移轉所有權債務，已生中斷消滅時效之效果，甲○○對蔡古錐之移轉登記請求權尚未罹於時效，為此乃依據兩造間買賣法律關係之所有物移轉請求權，代位甲○○請求蔡古錐之繼承人己○○、丁○○、戊○○、乙○○○、庚○○○等人移轉系爭土地所有權登記於甲○○後，再由甲○○移轉所有權登記予原告等情，被告甲○○對前述原告之主張業已自認在卷，是原告主張與被告甲○○間就系爭土地於七十八年間確有訂立買賣契約一節應可採信。
三、另被告庚○○○等人則以：否認被告甲○○與其等之被繼承人蔡古錐間就系爭土地成立買賣契約，且蔡古錐為受過高等教育擔任教員之人，七十九年間其雖交付土地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等文件予代書謝孟峰，以代書之專業知識，如兩造間確有成立買賣契約，何以均未立下不動產移轉之書面契約，且蔡古錐交付上開文件後遲未寫立書面，可證當時仍有重要事項未決，故契約實未成立，證人楊雲蘭之證詞更屬傳聞得知，僅憑原告持有之上開文件不足以證明買賣契約已成立，且被告己○○否認曾通知原告偕同辦理移轉登記之事等語，資為抗辯。
四、是依前述，本件主要爭點為蔡古錐與被告甲○○間有無就系爭土地成立買賣契約？經查：
（一）原告主張甲○○與蔡古錐間就系爭土地已成立買賣契約，且於七十九年間更曾約定欲辦理土地所有權移轉登記一節，固據其提出九十一年一月二十二日證明書、土地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本等件為證，惟查，系爭土地之地目為田地目，有土地所有權狀、土地登記謄本附卷可證，性質上乃屬農地，而原告主張其與甲○○之買賣契約係訂立於七十八年間，被告甲○○與蔡古錐係訂立於七十年間，則系爭土地之移轉所有權相關規定，仍應參酌八十九年一月二十六日修正前之土地法等相關規定，以決定契約之效力，合先陳明。
（二）按八十九年一月二十六日修正前之土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有；次按私有農地所以權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，而此項承受人自耕能力之有無，縱未經當事人主張或抗辯，法院亦應先為調查認定，以為判斷之依據，倘承買人無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，民法第二百四十六條第一項前段規定，其契約為無效。最高法院著有六十四年台上字第一三五二號判例可資參照。
（三）而查，原告提出之印鑑證明，確為蔡古錐本人申請之一節，有屏東縣恆春戶政事務所九十一年五月二十三日屏恆戶字第０九一００００八八四號函附卷可稽，且被告庚○○○等人辦理繼承登記時，系爭土地之土地所有權狀確係以土地所有權狀遺失為由，而辦理繼承登記等情，亦經屏東縣恆春地政事務所九十一年五月十六日屏恆地一字第０九一０００一九三八號函覆之切結書可證，而證人即代書謝孟峰之配偶楊雲蘭亦到庭證述：原告提出之文件係當初留置於事務所為辦理移轉登記而交付，當初僅知道移轉原因要寫買賣，因原告尚要辦理自耕能力證明書，所以尚未寫契約書，其僅知道未辦過戶之緣由，至於價金有無付清則不清楚等詞在卷（見卷附本院九十一年五月十六日言詞辯論筆錄），證人楊雲蘭固非親自見聞原告與被告甲○○、及被告甲○○與蔡古錐間契約訂立之經過，然就登記事項其知悉未辦妥之經過，是其證詞仍有可信之處，再參酌原告提出之上開文件，均非一般人會任意交付他人持有之重要文件，以被告庚○○○等人所陳稱蔡古錐係受過高等教育之教育人員，對於上開文件之重要性不可能不知，衡之常情，如蔡古錐無出售系爭土地之情，豈會於契約尚未訂立前即交付該等文件予代書保管，且如無出售於甲○○之事，豈會任憑甲○○或原告占用系爭土地近十年均未爭執之理，是原告主張蔡古錐之所以交付上開文件乃確有出售系爭土地於被告甲○○一事應屬可信。
（四）又查，蔡古錐既出售系爭土地於甲○○，則本件進而需探究者，為被告甲○○是否具購買系爭土地之資格，而依實體從舊，程序從新之法律適用原則，參酌前開八十九年一月二十六日修正前之土地法第三十條規定及前揭最高法院判例之意旨，不論被告甲○○或原告均需具自耕能力始能承受私有農地，而此部分證人楊雲蘭已證述原告當時因自耕能力證明書尚未辦妥，故無法登記（見同前揭筆錄），而蔡古錐之直接契約當事人甲○○則無任何證據足證其當初具自耕能力之資格足以購買系爭土地，則縱被告甲○○與原告間因原告具自耕能力得以購買系爭土地，然被告甲○○既無具備購買之資格，則被告甲○○與蔡古錐間之買賣契約依法仍為無效甚明，因之原告主張被告甲○○與蔡古錐間於七十年間成立買賣契約一事即無可採。而被告甲○○與蔡古錐間之買賣契約既因甲○○無自耕能力而歸無效，原告自無從代位甲○○行使買賣契約所生之移轉登記請求權，從而原告代位被告甲○○依據買賣契約所生土地所有權移轉登記請求權，訴請被告等給付原告如聲明所示之內容即屬無據，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十八 日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B法 官 潘 快右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官 鄭美雀中 華 民 國 九十一 年 六 月 十九 日