臺灣屏東地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一七號
上 訴 人 丙○○○○○○訴訟代理人 丁○○被 上訴人 乙○○訴訟代理人 曾慶雲律師被 上訴人 甲○○右當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月二十五日本院九十一年度屏簡字第三○○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人乙○○因欲出售其所有坐落屏東市○○段○○○○號土地及其上建物即門牌號碼屏東市○○路○○○巷○○弄○○○號房屋一棟（下稱系爭房地），遂將系爭房地之所有權狀影本及房屋鑰匙交付上訴人，並口頭約定仲介服務費為成交價之百分之三，俾以仲介買主。適有被上訴人甲○○欲購買系爭房地，遂委託上訴人與被上訴人乙○○協商訂約，議價期間自民國九十一年四月十二日起至二十五日止，上訴人於此期間予以撮合，價金從三百九十萬元談至四百二十萬元，惟被上訴人乙○○並未同意，上訴人遂於上開議價期間經過後退還被上訴人甲○○擬充作定金之十萬元。嗣於九十一年四月三十日，被上訴人二人竟私下以四百二十八萬元成交，並辦妥移轉登記。被上訴人顯然違反誠信原則而規避仲介費，原判決僅採信被上訴人片面之詞而為判決尚有未洽等語。於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人乙○○應給付上訴人十二萬八千四百元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人甲○○應給付上訴人四萬二千八百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被上訴人乙○○則以：伊從未委託上訴人代為銷售系爭房屋，亦未同意支付上訴人任何服務費。雖曾與上訴人商談委託銷售系爭房地，惟於商談時已明確告知上訴人系爭房地至少需以四百五十萬元出售，若有上訴人之客戶願以上開價格買受時，再與上訴人簽定委託銷售契約，因此伊既未與上訴人訂任何委託銷售契約，亦未就契約內容必要之點達成一致之意思表示，不能僅憑上訴人片面之詞即認雙方有委託契約存在。縱認伊與上訴人間之委託銷售契約因默示意思表示一致而成立，但因系爭房地之售價不得低於四百五十萬元，則此四百五十萬元應屬契約內容所附之停止條件，在條件尚未成就前，兩造所約定之銷售契約應無法生效。另上訴人與甲○○間所有議價行為，伊均不知情，上訴人並未曾提起甲○○委託覓屋之事，伊並不知上訴人所稱買方是誰，更不知是甲○○，因此，並無規避仲介費之情形等語，資為抗辯。
被上訴人甲○○則以：在議價期間，從未與乙○○碰面，亦不認識乙○○，伊是在議價期間經過後，透過居住該社區之兄長主動聯繫乙○○後，並將伊之情形告知，乙○○才同意降價出售系爭房地，並無規避仲介費之情形等語，資為抗辯。並均聲明：上訴駁回。
三、上訴人主張：被上訴人乙○○將其所有系爭房地之所有權狀影本及房屋鑰匙交付上訴人，並言明系爭房地出售金額不得低於四百五十萬元。被上訴人甲○○委託上訴人與被上訴人乙○○洽商購買系爭房地，議價期間自九十一年四月十二日起至二十五日止，上訴人於此期間予以撮合，價金從三百九十萬元談至四百二十萬元，惟並未撮合成功，上訴人遂於上開議價期間經過後退還被上訴人甲○○擬充作定金之十萬元。嗣被上訴人乙○○於九十一年四月三十日以四百二十八萬元將系爭房地出售予被上訴人甲○○，並辦妥移轉登記之事實，業經其提出委託議價金收據影本、系爭房地權狀影本、建物登記謄本各一件為證，且為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。本件兩造所爭執者為：㈠被上訴人乙○○與上訴人間有無訂立委託銷售系爭房地之居間契約？㈡被上訴人是否違反誠實信用原則而規避仲介服務費？茲分述如后。
四、被上訴人乙○○與上訴人間有無訂立委託銷售系爭房地之居間契約？按居間契約並非要式契約，其成立無須以一定方式為之。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。經查，被上訴人乙○○已自承曾與上訴人商談委託銷售系爭房地，且其明知前來商談者乃上訴人之職員，復將系爭房地之所有權狀及系爭房屋之鑰匙交與上訴人，並表明出售價金不得低於四百五十萬元，且同意上訴人可隨時帶人看屋，足見被上訴人乙○○實有委託上訴人銷售系爭房地之意思表示，否則豈會同意上訴人可隨時帶人看屋，並表示磋商價格不得低於四百五十萬元。又按居間之報酬固以約定為原則，然雖未約定而依其情形有非報酬即不為訂約之媒介者，應視為委託人默認給予報酬，又給付報酬之數額，若契約並未訂定，應按照公定價目表所定給付之，無價目表者，應按照習慣上通行之價目給付之。本件被上訴人乙○○既明知上訴人係房屋仲介公司，系爭房地交由上訴人磋商而成交時，其身為賣方應支付上訴人仲介費用，則其對於將來應給付上訴人之報酬即應認有默許，而上訴人所主張仲介服務費為成交價之百分之三，亦與卷附屏東縣不動產仲介經紀商業同業公會所公定之百分之四至百分之六之價目相當，應屬合理，從而，被上訴人乙○○與上訴人關於居間之意思表示一致，該居間契約應已成立，被上訴人乙○○辯稱與上訴人間未有效成立委託銷售契約云云，不足採信。
五、被上訴人是否違反誠實信用原則而規避仲介服務費？經查，上訴人主張被上訴人應給付仲介服務費，無非係以被上訴人甲○○於議價期間（九十一年四月十二日起至二十五日止）經過後，旋於九十一年四月三十日以四百二十八萬元之價金與被上訴人乙○○訂立買賣契約，並辦妥系爭房地所有權移轉登記，顯有規避仲介服務費之意圖為據。惟上訴人於上開議價期間撮合過程中，未將被上訴人甲○○委託其撮合議價一事告知被上訴人乙○○，亦未告知買賣雙方買主係被上訴人甲○○、賣主係被上訴人乙○○等情，業據上訴人自承在卷（見本院卷第二二、二
三、三十頁），參以上訴人復自承其在與被上訴人甲○○簽立契約前，有帶其他的客戶去看系爭房地等語（見本院卷第三十頁），足見被上訴人乙○○對於被上訴人甲○○曾委託上訴人代為議價一事應不知情，實難僅憑被上訴人甲○○嗣後與被上訴人就系爭房地簽訂買賣契約即遽認被上訴人乙○○知悉被上訴人甲○○為上訴人之客戶，因此，被上訴人並無故意規避仲介費之情形可言。再者，上訴人因被上訴人間對於系爭房地售價認知有差距，致未能於議價期間以委託價格斡旋成功等情，已為上訴人所不爭執，是本件原來即無任何上訴人媒介就緒或準備完成之契約存在，亦與最高法院五十八年度台上字第二九二九號判例意旨中所謂「故意拒絕訂立該媒介就緒之契約」，係指委託人為避免報酬之支付，拒絕訂立締約準備已完成之契約，而另自行訂立同一內容之新約之情形不符。又被上訴人乙○○與上訴人間之居間契約，雖未定有仲介期限，惟被上訴人間就系爭房地簽訂買賣契約，既非上訴人之報告或媒介而成立，則上訴人指稱「本件居間契約未訂期限，如有賣出去，就要支付成交價百分之三之仲介服務費」云云，亦無可採。另上訴人復主張被上訴人乙○○於異議書中已自承「．．本人是考慮因其不是仲介公司所介紹之買方，本人可省去此部分之費用，．．．不如大方地把這些費用都送給這可憐的人吧．．」，益顯被上訴人乙○○明知被上訴人甲○○委託上訴人仲介買賣系爭房地之事實云云，惟經本院審閱該異議書全文（見原審卷第四十七頁），被上訴人乙○○係在表明其並不知悉被上訴人甲○○是上訴人所介紹之客戶，且因同情被上訴人甲○○之遭遇，而將系爭房地出售與被上訴人甲○○之意，並非表示其已知悉被上訴人甲○○委託上訴人仲介買賣系爭房地之事實，是上訴人上開主張，委無足取。從而，本件被上訴人並無故意拒絕訂立該媒介就緒契約而有違誠信原則之情形，此外，上訴人復未能提出其他證據證明被上訴人有違反誠信原則而規避仲介服務費，是上訴人執前理由主張被上訴人應給付仲介服務費，尚屬無據。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人乙○○應給付上訴人十二萬八千四百元，被上訴人甲○○應給付上訴人四萬二千八百元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，原審判決為上訴人敗訴之判決核無違誤，上訴人指摘原審判決不當，請求廢棄原判決，改判如上訴聲明所示，洵屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果不生影響，，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 三十 日
臺灣屏東地方法院民事第二庭~B審判長法官 阮世賢~B法 官 胡晏彰~B法 官 王炳人右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
~B法院書記官 洪榮華中 華 民 國 九十二 年 五 月 三十 日