臺灣屏東地方法院民事判決 93年度訴字第319號
原 告 丁○○訴訟代理人 許舜卿 律師被 告 丙○○
乙○○上列 一人訴訟代理人 蔡進清 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國94年6 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段一二三之一、一二三之三地號土地上如附圖所示編號Ａ面積八一六平方公尺；編號Ｃ面積一二五平方公尺；編號Ｄ面積八五平方公尺之地上物除去，將土地返還原告。
被告丙○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段一二三之一地號土地上如附圖所示編號Ｂ面積一四平方公尺之地上物除去，將土地返還原告。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之九十九、被告丙○○負擔百分之一。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾壹萬參仟元供擔保後得假執行；但被告乙○○如於物之交付前以新台幣壹佰伍拾參萬玖仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。
事實及理由
一、本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○ ○號、地目田、面積1165平方公尺土地，及同段123-3 地號、地目旱、面積
891 平方公尺土地（下稱系爭土地），原為訴外人甲○○所有。原告於民國93年1 月15日經本院執行處拍賣取得，於93年2 月5 日登記為所有權人。被告乙○○所有蘭花架、溫室及被告丙○○所有休息室分別占用系爭土地如附圖所示編號
Ａ、Ｃ、Ｄ及Ｂ部分，無正當權源，爰依所有權人物上請求權之法律關係，請求被告除去地上物，將土地返還原告，並聲明：㈠如主文第一、二項所示；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告乙○○則以：系爭土地原為訴外人甲○○所有，伊於81年間為養殖蘭花而向甲○○承租系爭土地內約400 坪左右土地搭建蘭花架及溫室等地上物，約定租賃期間為10年，租金每月新台幣（下同）2,000 元，並訂有租賃契約為憑。租約到期後，伊繼續繳納租金，甲○○亦無反對之意思表示，即視為不定期限繼續租約。系爭土地嗣經原告拍賣取得，依民法第425 條第1 項規定之買賣不破租賃原則，該租賃契約對於原告繼續存在。伊就系爭土地既有租賃關係存在，自非無權占有。上開租賃關係屬於基地租賃或基地租賃與耕地租賃併存，原告如欲收回租賃之土地，須受到土地法第103 條之限制。另系爭土地於拍賣時，伊為承租人，有優先購買權，卻未受通知行使權利，是原告因拍賣取得之所有權不得對抗伊等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被告丙○○除於勘驗期日當場指出其占用之範圍外，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張系爭土地原為訴外人甲○○所有，其於93年1 月間向本院執行處拍賣取得，並辦畢所有權移轉登記，為所有權人；被告乙○○搭建之蘭花架、溫室等地上物占用系爭土地如附圖所示編號Ａ、Ｃ、Ｄ部分，被告丙○○搭建之休息室占用如附圖所示編號Ｂ部分等情，為被告乙○○所不爭執，並有土地登記謄本、地籍圖各二份為證，並據本院會同屏東縣潮州地政事務所測量人員勘驗明確現場，製有勘驗筆錄、現場略圖及複丈成果圖各一份在卷可稽；被告丙○○已於相當時期受合法通知，於言詞辯論期日不到場亦未提出準備書狀爭執，視同自認，自堪信原告上開主張為真實。惟被告乙○○既以前詞置辯，則本件之爭執點即為：
㈠被告乙○○與訴外人甲○○之間之租賃關係是否真實？㈡上開租賃關係為「基地租賃」或「耕地租賃」？㈢上開租賃關係是否已經消滅？㈣被告丙○○有無占有之正當權源？
五、茲就上開爭點審酌如下：㈠原告雖否認被告乙○○與訴外人甲○○間之租賃關係存在，
惟查，經本院隔離訊問證人甲○○與被告乙○○，甲○○結證稱：被告乙○○於80、81年間向伊承租系爭土地約二分地之面積，租期10年，租金每月2,000 元，簽約後不久，被告乙○○即以現金一次付清；當時有訂立租賃契約書（即本院卷第68-71 頁之契約書），是在伊位於竹南村家中訂立，只有伊與被告乙○○在場；當時被告乙○○有告訴伊租地是為了養蘭花之用，82、83年間被告乙○○大規模的興建蘭花架，伊也想投資，就與被告乙○○合夥養蘭，條件是被告乙○○搭建蘭花溫室，伊出蘭花幼苗及土地，後來因為伊拿不出資金，所以沒有與被告乙○○共同經營；91年租約到期以後，被告乙○○就從向被告丙○○收取之10,000元租金裡拿2,000 元給伊當作土地之租金等語（本院卷第103-105 、
170 頁）。核與被告乙○○所述：伊於80、81年間向甲○○租系爭土地約200 坪左右土地，租期10年，租金每月2,000元，租金以現金支付，都是拿給甲○○，有時拿給他太太，繳租以後沒有開立收據，自81年起至今沒有欠繳租金；租約是在甲○○位於竹南村家中訂立；伊承租後2 、3 年開始搭建蘭花架，伊租地就是用來興建蘭花溫室，把蘭花苗養大成花出售；甲○○知道伊承租土地之目的是用來作蘭花架養蘭，甲○○本身也有投資，他提供土地及蘭花幼苗，伊則出錢蓋蘭花架等語大致相符（本院卷第101-102 、171-172 頁）。其中關於租金給付方式及承租範圍，被告乙○○與證人甲○○之陳述固有些許出入，然系爭租賃關係發生距今超過十年，且承租當時未經測量，自難期其等為精確之陳述。除此以外，被告乙○○與證人甲○○間關於其二人間之系爭租賃關係，並無其他不合之陳述，是被告乙○○辯稱其與甲○○間之租賃關係為真實一節，堪予採信。
㈡按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，
為耕地租用。次按租用土地種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作，應係耕地租用（最高法院82年8 月24日民事庭會議決議、最高法院82年台上字第1096號判例參照）。本件系爭土地地目分別旱及田，均屬特定農業區之農牧用地，有土地登記謄本二份附卷可稽（本院卷第9-10頁）；被告乙○○與訴外人甲○○約定由被告乙○○支付每月2,000 元租金，使用甲○○所有系爭土地（農地），興建蘭花溫室，以養殖蘭花苗成株出售，應屬園藝作物之栽培，依前開決議及判例意旨，自屬耕地租賃。被告乙○○辯稱系爭租賃關係屬於「基地租賃」，或屬於基地租賃與耕地租賃併存云云，惟查，基地指建築用地而言，基地租賃係指承租人租用基地，以在該基地上自行建築房屋為目的之租賃，亦即基地租賃係以在他人土地上有房屋為目的而租用基地，蓋土地法有關租地建屋之規定係因城市人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設（最高法院74年台上字第2562號判例參照）。系爭土地為農牧用地，而非建築用地；被告乙○○承租系爭土地係用以搭建蘭花架養殖蘭花苗，而非以建築房屋為目的，依上開判例意旨，其等租賃關係顯非屬基地租賃。是被告乙○○上開辯詞，不足取信，其與甲○○間之租賃關係應係耕地租賃無疑。
㈢按耕地租賃，首應適用專為保護耕地承租人而頒行之耕地三
七五減租條例，其次適用土地法及其他特別法，最後適用民法之規定。又89年1 月26日修正公布之農業發展條例第20條雖明定該條例為規範耕地租賃之特別法，然原已依耕地三七五減租條例訂約之租賃雙方，其原已有之權益不因農業發展條例之規定而受影響，仍依原有法律之規定。系爭耕地租賃關係發生於農業發展條例89年1 月4 日修正前之81年間，依前開說明，即應適用耕地三七五減租條例之規定。而耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定：承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。查被告乙○○承租系爭土地後，於89年起即未繼續養殖蘭花苗一情，為兩造所不爭執，被告乙○○自斯時起將蘭花溫室閒置，並將之出租予被告丙○○，迄今未再使用系爭土地等情，為被告乙○○自承在卷，並經證人甲○○證述無誤（本院卷第104 、157 、170-172 頁），復有現況照片9 張在卷可考。是被告乙○○於89年間即已不自任耕作，則依前開耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，其與甲○○之耕地租約即屬無效。又所謂「原訂租約無效」，係指原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在（最高法院80年度台再字第15號判例參照）。系爭租約既屬無效，依前開說明，自無待於原告另為終止之意思表示，當然向後失其效力。本件耕地租賃關係因而歸於消滅。
㈣原告主張被告丙○○所有如附圖所示編號Ｂ部分之休息室，
占用系爭土地並無正當權源，為無權占有；被告丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，經本院調查結果，堪信原告上開主張為真實。
六、綜上所述，原告於91年間因拍賣取得系爭土地時，被告乙○○與甲○○之租賃關係已因被告乙○○不自任耕作而消滅，其所建之蘭花溫室等地上物占用系爭土地即無正當之權源。被告丙○○所有之休息室占用系爭土地亦屬無權占有，已如前述。則原告依民法第767 條規定，求為判決被告乙○○及丙○○除去地上物返還土地如主文第一、二項所示，核屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、原告與被告乙○○陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。又本判決主文第二項所命給付之價額未逾500,000 元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，本院應依職權宣告假執行。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 30 日
民事第二庭
審判長法官 阮世賢法 官 陳松檀法 官 楊中琪正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書 記 官 劉音利中 華 民 國 94 年 6 月 30 日