臺灣屏東地方法院民事判決 93年度訴字第504號原 告 乙○○訴訟代理人 陳世明律師被 告 甲○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國94年6月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地所有權應有部二分之一及同段二一八地號土地所有權應有部分四四九九分之一三六三，移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按被告同意或請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款、第2 款定有明文。又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，同條第2 項亦有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院91年度台抗字第235 號裁定參照）。本件原告依民法第259 條第1 款之規定，起訴請求被告將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地所有權應有部分2 分之1 及同段218 地號土地所有權應有部分4499分之1363（下稱系爭兩筆土地），移轉登記予伊，於訴狀送達後，追加依不當得利之規定而為請求，其追加之訴與原訴之主要爭點均涉及被告依契約所負之給付義務，而有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，原請求之訴訟及證據資料於後請求之審理亦得予以利用，自屬請求之基礎事實同一，又被告嗣後雖表示不同意原告所為訴之追加，惟在此之前被告曾經對於訴之追加無異議而為本案之言詞辯論，已視為同意追加，依前開說明，原告所為訴之追加，於法自無不合，合先敘明。
二、原告主張：兩造於民國80年3 月15日簽訂合建契約，約定由伊提供系爭兩筆土地（重測○○○鄉○○段413之30及413之之1 地號土地），做為合建基地，被告除給付伊新台幣（下同）1,373,261 元以清償系爭兩筆土地之抵押貸款外，另須在系爭兩筆土地上興建2 層樓房8 戶，並將其中第2 棟第1戶樓房及所坐落之基地移轉登記為伊所有，伊早已依約將系爭兩筆土地移轉登記予被告名下，惟被告則除支付伊1,373,
261 元外，迄未履行建屋及將房屋暨其基地移轉登記為伊所有之義務。按系爭218 地號土地為一般農業區農牧用地，於兩造訂約當時，既不得供作建築使用，亦無法分割，則兩造約定由被告在該土地上興建8 戶2 層樓房，並將其中1 戶樓房連同基地移轉登記予伊，自始在客觀上即無給付之可能，依民法第246 條第1 項前段及第111 條前段之規定，兩造所訂契約全部均屬無效，則伊自得依不當得利之規定請求被告將系爭兩筆土地移轉登記予伊以為返還。又因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務，民法第22
5 條第1 項定有明文。雙務契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付一部不能，而他方已就該部分為對待給付者，得依不當得利之規定請求返還（最高法院19年上字第1022號判例參照）。系爭218 地號土地為一般農業區農牧用地，無法供作建築使用，亦無法分割，而土地使用分區或使用地類別變更編定，事涉公共政策，由政府機關決定，被告無法在系爭218 地號土地上建屋並將房屋及其基地移轉登記予伊，乃屬不可歸責於兩造之事由以致給付不能，依前揭判例意旨，伊亦得依不當得利之規定請求被告將系爭兩筆土地移轉登記返還予伊。再被告遲延給付，伊於93年3 月17日以存證信函定20日之期間，催告被告履行建屋並將房屋暨其基地移轉登記予伊之義務，被告逾期仍未履行，伊復於93年10月12日寄發存證信函對被告為解除契約之意思表示，則伊得另依民法第259 條第1 款之規定請求被告將系爭兩筆土地移轉登記返還予伊。以上不當得利返還請求權及解除契約回復原狀請求權二訴訟標的，請求擇一為伊勝訴之判決等語，並聲明：如主文第一項所示。
三、被告則以：兩造於80年3 月15日所訂契約為單純之土地買賣契約，伊已付清全部價金1,373,261 元，原告亦已將系爭兩筆土地移轉登記予伊，原告主張該土地買賣契約以自始客觀不能之給付為契約標的而無效云云，自無可採。又系爭兩筆土地原因原告積欠他人債務而由本院查封進行拍賣，原告透過已故潘龍進洽由伊買受，在洽商買賣之過程中，原告諉稱系爭兩筆土地可供建築使用，且其父長年居住該處，不願他遷，而要求伊在契約上增添附款，允諾將來建築房屋時無條件贈與並登記2 層樓房1 棟（含基地）予原告，此一贈與完全與前開土地買賣無關。再者，兩造所訂契約載明「本約如有未盡之事宜，適用現行有關法令及一般社會慣例」等語，系爭兩筆土地中218 地號土地為一般農業區農牧用地，暫時不能分割，亦不能供作建築使用，依一般社會慣例，自須俟得供建築使用及分割時，伊始有履行建屋並將房屋及其基地移轉登記予原告之義務，且原告並未依約先拆除地上物並將土地交付於伊，致伊無法申請將系爭218 地號土地變更為建築用地以履行給付義務，原告主張伊給付遲延一節，委無可採，其據以解除契約，於法亦有未合等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查：兩造於80年3 月15日簽訂土地買賣契約書，由被告向原告買受系爭兩筆土地，當日即由被告給付原告價金1,373,
261 元，嗣後原告亦已將系爭兩筆土地移轉登記予被告名下，惟迄未交付土地予被告，且其中217 地號土地，面積133.50平方公尺，雖係鄉村區乙種建築用地，但作為道路使用，另218 地號土地，面積4,179.98平方公尺，則為一般農業區農牧用地，其上並有原告之建物。又兩造所訂上開土地買賣契約書第肆條約定：「本件買賣除總金額交付乙方（即原告）外，甲方（即被告）應無條件將貳層樓房壹棟登記予乙方所有（包括建地）。位置約定編號第貳棟第壹戶（座東向西），建築式樣全部相同。」惟被告迄未在系爭兩筆土地上興建任何房屋，更未將任何房屋及其基地移轉登記予原告所有等情，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、土地登記謄本、土地所有權狀、地籍圖謄本、照片及土地登記申請資料等件在卷可稽，堪信為實在。
五、本件兩造之爭點為：⒈兩造所訂土地買賣契約之性質為何？暨被告依該契約所應給付之內容為何？⒉兩造所訂契約是否有自始客觀給付不能之情形，而歸於無效？⒊兩造所訂契約是否因不可歸責於雙方之事由致一部給付不能，從而被告應依不當得利之規定返還系爭兩筆土地予原告？⒋原告以被告給付遲延為由解除契約是否合法？茲就前兩點論述如下：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約，民法第345 條第1 項定有明文。本件依兩造所訂土地買賣契約書之約定，原告固負有移轉系爭兩筆土地予被告之義務，惟被告除支付價金1,373,261 元外，尚須移轉坐落系爭218 地號土地上之2 層樓房1 棟及其基地之所有權予原告（217 地號土地供作道路使用，無在其上興建房屋可言），則被告所負義務當不僅止於支付價金，可見兩造所訂「土地買賣契約」並非純粹之買賣契約。又證人即潘龍進之妻丙○○雖到場證稱：「當時原告說如果可以蓋房子就蓋一間房子給他，如果不能蓋就不用，乙○○（即原告）去我家找我先生，拜託我先生去跟被告這樣說」等語，惟此與兩造於契約書中明白約定由被告無條件將2 層樓房1 棟及其基地之所有權移轉登記予原告，尚屬有間，顯然原告最初吐漏於潘龍進之期望，經過磋商，已獲得被告之同意，而載明於契約之內，成為契約之一部分，依此，自不能單憑上開證人丙○○之證詞，即謂被告得以免除移轉2 層樓房1 棟及其基地之所有權予原告之義務。再者，混合契約係以二個以上有名契約應有內容合併為其內容之單一契約，兩者有不可分割之關係；此與契約之聯立，係為數個契約便宜上互相結合，兩者並無不可分割之關係，有顯著之區別（最高法院77年度台上字第1286號判決參照）。亦即一個契約之構成分子係由複數之有名契約（或稱典型契約）之構成分子所成立之契約，稱為混合契約。契約之聯立則為數個契約不失其個性而相結合之謂，與混合契約類似而實不相同。本件兩造所訂契約第4 條明定被告除交付價金外，應無條件將2 層樓房1 棟及其基地之所有權移轉登記予原告，稽之該契約內毫無關於贈與之記載，且2 層樓房1 棟（含基地）價值不菲，被告豈有平白贈與原告之理？被告將2 層樓房1 棟及其基地所有權移轉登記予原告，與其支付價金於原告，均應解為係原告移轉系爭兩筆土地予原告之對待給付，方屬合理，被告辯稱前者係另一贈與契約云云，要無可採。又被告所負給付價金及移轉房地所有權之義務，兩者孰重孰輕，難分軒輊，則本件兩造所訂土地買賣契約之性質自應認係買賣與互易之混合契約，而非契約之聯立，亦非民法第399 條所定附補足金之互易（參見邱聰智著新訂債法各論（上）第235頁）。
㈡按以不能之給付為契約標的者，其契約無效。但其不能情形
可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第246 條第1 項、第2 項及第111 條定有明文。又每宗耕地不得分割或移轉為共有，89年1 月修正公布前之農業發展條例第30條前段亦有明文。查系爭兩筆土地中之218 地號土地為一般農業區農牧用地，係屬耕地，且係共有之土地，於兩造簽訂本件契約時，依法不得為共有物分割，亦不得分割出特定部分而為移轉。又依非都市土地使用管制規則及卷附屏東縣政府94年3 月
9 日屏府地用字第0940039052號函，該218 地號土地，被告並不能亦未曾申請將之變更為建築用地，且依兩造所訂契約第3 條之約定，本件須俟辦理共有物分割後，原告始有拆除地上物將土地交付被告興工建築之義務，而兩造所訂契約雖記載本約如有未盡之事宜，適用一般社會慣例等語，惟所謂適用一般社會慣例，尚難認為即係預期於不能之情形除去後為給付，或契約附有停止條件或始期，被告復不能舉證證明確有該一般社會慣例存在，則自難謂本件兩造所訂契約有民法第246 條第1 項但書或第2 項之情形。是被告所負將坐落該218 地號土地上之2 層樓房1 棟及其基地之所有權移轉登記予原告之義務，即屬自始客觀給付不能，依民法第246 條第1 項前段之規定，本件契約關於218 地號土地部分自應為無效（最高法院64年度台上字第331 號判例意旨參照)。 再系爭兩筆土地中之217 地號土地乃供作道路使用，並無除去
218 地號土地部分而仍可單獨成立契約之理，則依民法第111條前段之規定，本件契約全部均應為無效。
六、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。如上所述，本件兩造所訂契約為無效，原告將系爭兩筆土地移轉登記予被告，被告無法律上之原因而受利益，致原告受損害，則原告依上開不當得利之規定，請求被告將系爭兩筆土地移轉登記返還予伊，即為有理由，應予准許。又原告以一訴主張不當得利返還請求權及解除契約回復原狀請求權兩項訴訟標的，請求擇一為其勝訴之判決，本件既依前一訴訟標的判決原告勝訴，則就另一訴訟標的即毋庸再加審究。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 8 日
民事第二庭
法 官 凃春生正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 洪榮華中 華 民 國 94 年 6 月 8 日