臺灣屏東地方法院民事判決 93年度訴字第579號原 告 戊○○○
丁○○乙○○兼上列三人訴訟代理人 丙○○ 住同上共 同訴訟代理人 許乃丹律師
張清雄律師江雍正律師上 列 一人複 代 理人 黃馨儀律師被 告 己○○ 住高雄縣訴訟代理人 鄭美玲律師
王伊忱律師陳景裕律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國94年11月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件兩造間因耕地租佃關係發生爭議，經屏東縣長治鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，並經屏東縣政府耕地租佃委員調處，被告不服調處結果，屏東縣政府耕地租佃委員會依耕地三七五減租條例第26條第1 項規定移送本院審理，自無不合。又原告原請求：㈠確認原告對被告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號面積891.58平方公尺、745-1 地號面積29
3.01平方公尺、746 地號面積4126.65 平方公尺及746-1 地號面積2028.42 平方公尺土地有耕地三七五租賃關係存在。
㈡被告應協同原告向屏東縣長治鄉公所就前項土地辦理耕地三七五租約登記。而於訴狀送達後，改為請求：㈠確認原告對被告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號面積891.58平方公尺、745-1 地號面積293.01平方公尺、746 地號如附圖所示AB連線以北部分面積1589.99 平方公尺及746-1 地號面積2028.42 平方公尺土地（下稱系爭土地）有耕地三七五租賃關係存在。㈡被告應協同原告向屏東縣長治鄉公所就前項土地辦理耕地三七五租約登記。核屬民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款所定減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：原告戊○○○之公公即其餘原告之祖父邱安順（（民國前00年0 月0 日出生，民國59年8 月5 日死亡），自30年間起向邱新榮承租系爭土地，40年6 月間耕地三七五減租條例公布施行後，雖未訂立書面租約並申請登記，惟依最高法院51年台上字第2629號判例意旨，其彼此間仍有耕地三七五租賃關係存在。嗣因邱安順年事漸高，乃由其子即原告戊○○○之夫、其餘原告之父邱有生（00年0 月00日出生，
90 年8月13日死亡），共同承耕地系爭土地，並於54年間，因分家關係，將系爭土地分由邱有生承耕，此依最高法院52年台上字第1014號判例意旨，應認邱有生與邱新榮間已發生耕地三七五租賃關係。又邱新榮於56年11月13日死亡，系爭土地由其子邱能雄、甲○○因分割繼承而取得，並於78年9月間由甲○○因拍賣而取得邱能雄之應有部分，而全歸甲○○所有，迨92年7 月21日再因拍賣而由黃鑫雪取得，並輾轉移轉登記為被告所有，依耕地三七五減租條例第25條及民法第425 條規定，原告即邱有生之繼承人與被告間就系爭土地自有耕地三七五租賃關係存在。再原告之被繼承人邱有生於00年間在系爭土地上搭建鐵皮屋及涼亭作為工寮，以便放置農具及肥料，並就近看守農作物，甲○○誤信傳言，以為邱有生經營卡拉OK店謀利，不自任耕作，而於89年7 月15日寄發存證信函，請求邱有生剷除地上物並交還系爭土地，惟經解釋後，甲○○瞭解係出於誤會，遂未再請求交還系爭土地，而繼續向邱有生及原告收取地租。退而言之，邱有生縱有不自任耕作之事實，以致原訂租約無效，亦因甲○○嗣後同意繼續出租並收取地租，而與邱有生間就系爭土地成立新之耕地三七五租賃關係，從而原告與被告間就系爭土地仍難謂無耕地三七五租賃關係存在等情，並聲明：㈠確認原告對被告所有系爭土地有耕地三七五租賃關係存在。㈡被告應協同原告向屏東縣長治鄉公所就系爭土地辦理耕地三七五租約登記。
三、被告則以：本件依土地登記簿之記載及屏東縣長治鄉公所現有資料，系爭土地上並無耕地三七五租約存在，原告主張邱安順自30年間起向邱新榮承租系爭土地，其彼此間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在云云，尚非可信。且即使邱安順確向邱新榮承租系爭土地耕作，邱有生於00年間年僅2 歲，邱安順於當時顯非以戶長之資格代表邱有生兄弟等人共同承耕，自難因邱有生嗣後分耕系爭土地，遂認邱有生單獨與邱新榮成立耕地三七五租賃關係，並謂邱安順於59年8 月5日死亡後，其承租權非由邱有生與其他邱安順之子女邱金海、邱有福、邱金昭因共同繼承而公同共有（最高法院91年台上字第321 號判決意旨參照），從而原告未與邱金海、邱有福、邱金昭共同提起本件訴訟，其當事人顯不適格。又邱有生在系爭土地上搭蓋建物經營卡拉OK店謀利，且建物內有抽水泵浦、水塔、電錶、廚具、寢室、日常用品、浴廁、冷氣機、餐具、飲食用品、床、衣櫃、化粧台、家具、桌椅、香案、書桌及衣物，顯係供居住使用，自難謂係以便利耕作而設之農舍，其有不自任耕作之事實，彰彰明甚，是系爭土地縱有耕地三七五租約存在，依耕地三七五減租條例第16條第
2 項規定，原訂租約亦已無效。再甲○○於89年7 月15日後，縱使同意繼續出租系爭土地於邱有生，依農業發展條例第20條第1 項規定，亦不適用耕地三七五減租條例之規定，從而即難謂甲○○與邱有生間或兩造間得就系爭土地成立耕地三七五租賃關係。原告請求確認兩造間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，並請求伊協同辦理耕地三七五租約登記，顯難謂有理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查：重測前坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地為特定農業區農牧用地，原係邱新榮所有，邱新榮於56年11月13日死亡後，由其子邱能雄、甲○○因分割繼承而各取得應有部分2 分之1 ，並於65年1 月20日辦畢登記，該769 地號土地於65年7 月23日因分割而增加769-3 地號土地，且因邱能雄之應有部分2 分之1 遭查封、拍賣，於78年9 月8 日由甲○○取得，而全歸甲○○所有。迨87年5 月間地籍圖重測後，長興段769 、769-3 地號分別變更為進興段746 及745 地號，並於本院92年度執字第463 號第一商業銀行股份有限公司長治分行與甲○○間請求清償債務民事執行事件查封、拍賣，由黃鑫雪得標拍定，經執行法院於92年7 月21日發給權利移轉證書，而由其取得所有權，其後又因分割而增加進興段746-1 及745-1 地號土地，輾轉由被告受讓取得全部進興段
745 、745-1 、746 及746-1 地號土地各事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷可稽，復經調閱本院92年度執字第463號民事執行事件卷宗查明無誤，堪信為實在。
五、本件兩造之爭點為：⒈邱安順與邱新榮間就系爭土地有無耕地三七五租賃關係存在？倘然，邱安順及邱新榮死亡後，其租賃關係存在於何人之間？又嗣後是否因承租人不自任耕作，以致原訂租約無效？⒉甲○○於89年7 月15日寄發存證信函予邱有生主張原訂租約無效後，兩人之間就系爭土地是否另有新租賃關係發生？該租賃關係是否為耕地三七五租賃關係？又是否因未經公證而不得對被告主張租約繼續存在？⒊本件如因適用買賣不破租賃原則，以致原告得對被告之前手及被告主張有耕地三七五租賃關係存在，是否因承租人在系爭土地上所搭蓋之建物係供居住使用，有不自任耕作之情形，原訂租約仍為無效？茲論述如下：
㈠原告主張：邱安順自30年間起向邱新榮承租系爭土地（746
地號土地不包括如附圖所示AB連線以南部分），耕地三七五減租條例於40年6 月間公布施行後，其彼此間就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在之事實，業據其提出漏訂租約理由書及屏東縣長治鄉公所通知各1 件為證（見本院卷㈠第38、
39 頁）， 並經證人甲○○到場證稱屬實，固堪信為實在。惟按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自耕或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1 項、第
2 項定有明文。查邱有生曾於系爭土地上搭建房屋，經營投弊式卡拉OK店，並懸掛招牌寫明1 首歌10元，經甲○○於89年7 月15日以中壢六支郵局第382 號存證信函對邱有生主張其不自任耕作，原訂租約無效，並請求剷除地上物交還土地等情，經證人甲○○到場證稱明確，並有存證信函在卷可憑（見本院卷㈡第47頁及卷㈠第170 頁）。又本院92年度執字第463 號民事執行事件於92年12月22日執行點交後，原告戊○○○於93年1 月7 日具狀聲明異議（撰狀人為原告丁○○），依其所附照片及說明，邱有生在系爭土地上所搭建之房屋內，不惟有寢室、廚房及浴廁，更有廚具、餐具、家具、衛浴設備、冷氣機、床舖、衣櫃、化粧台、書桌、廣播設備、往生者之遺照及祭拜用品等等（見上開執行卷第266 頁以下）。邱有生顯係於系爭土地上建屋居住使用並經營卡拉OK店謀利，未自任耕作，而違反耕地三七五減租條例第16條第
1 項之規定（最高法院92年度台上字第1495號判決意旨參照）。依此，本件不論邱安順死亡後，其承租權由邱有生及邱金海、邱有福、邱金昭共同繼承而公同共有，或由邱有生單獨與地主成立耕地租賃關係，原訂租約均因承租人未自任耕作而歸於無效。
㈡按本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所訂立之農
業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。農業發展條例第20條第1 項定有明文。查系爭土地中745 及745-1 地號土地均為都市計畫農業區土地，746 及746-1 地號土地則均為一般農業區農牧用地，均屬農業發展條例第3 條第10款所定之農業用地，有土地登記謄本及土地使用分區證明書在卷可考（見本院卷㈠第63頁及卷㈡第100 頁）。是本件縱認甲○○與邱有生於00年0 月00日後就系爭土地成立新租賃關係，亦因不適用耕地三七五減租條例之規定，而非屬耕地三七五租賃關係。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。為89年5 月5 日施行之修正民法第425 條第1 項、第2 項所明定。準此，甲○○與邱有生於00年0 月00日後就系爭土地所成立之租賃關係，原告既未主張並證明定有5 年以內之期限，亦未證明曾經公證，則縱使確有該一租賃關係存在，亦不得對嗣後受讓取得系爭土地之被告主張其租賃契約仍繼續存在。
六、綜上所述，兩造間就系爭土地並無耕地租賃關係存在，原告請求確認其等就被告所有系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，並請求被告協同其等向屏東縣長治鄉公所就系爭土地辦理耕地三七五租約登記，非有理由，應予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 16 日
民事第二庭 法 官 凃春生正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 洪榮華中 華 民 國 94 年 11 月 16 日