臺灣屏東地方法院民事判決 93年度重訴字第64號原 告 龍星昇第三資產管理股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 何俊墩律師
李玲玲律師複代理人 陳純青律師被 告 乙○○訴訟代理人 孔福平律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國94年4 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○鎮○○段一二０、一二０之四、一二０之五地號土地上，建號屏東縣○○鎮○○段第四三六二號房屋（門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○○號、總建築面積三二二‧一九平方公尺、附屬建物六‧八四平方公尺）；及如附圖所示增建三層廠房（增建總面積五四四‧二六平方公尺，附屬建物十二‧三八平方公尺）之建物拆除，並將全部土地騰空返還原告。
被告應自民國九十三年七月七日起至返還前項所示土地之日止，按月給付原告新台幣肆萬壹仟伍佰貳拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項部分，於原告以新台幣陸佰萬元或同額台灣區中小企業銀行高雄分行即期付款支票或同額無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物交付前，以新台幣壹仟捌佰柒拾貳萬柒仟貳佰伍拾肆元預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時，僅請求被告按月給付相當於租金之不當得利新台幣（下同）22,318元，嗣於本院審理中，擴張聲明為按月給付相當於租金之不當得利為41,525元，依上開說明，與民事訴訟法之規定相符，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○段120、120之4、120之5地號土地（下稱系爭土地）原為訴外人許順興所有，其於民國85年8月15日將系爭土地設定6,000萬元之最高限額抵押權予彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化商銀），復於87年11月16日將系爭土地設定地上權予被告，被告則於87年12月21日在系爭土地興建建號為屏東縣○○鎮○○段第4362號、門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋），復增建如附圖所示與系爭房屋相連，使用同一出入大門之三層樓廠房（下稱系爭建物），經營華珍食品行迄今。因被告之地上權係成立於上開抵押權之後，故彰化商銀於另案強制執行程序聲請拍賣系爭土地時，本院即以89年度執字第3712 號 裁定除去地上權，經被告聲明異議，仍為台灣高等法院高雄分院以90年度抗字第97號裁定駁回確定，惟該次強制執行程序系爭土地並未拍定。原告於92年3 月29日自彰化商銀受讓上開抵押權，並聲請本院以92年度執字第23543 號強制執行程序拍賣系爭土地，本院於93年4 月7 日除去被告上開地上權及優先承購權後，系爭土地乃於同年5 月25日由原告分別以1,100 萬元、500 萬元、1,640 萬元標得，並於93年7 月7 日取得權利移轉證書，而取得系爭土地所有權。
然被告仍無權占用系爭土地，經營華珍食品行迄今，為此，爰依所有物返還請求權、所有物妨害除去請求權、及不當得利或侵權行為之法律關係，請求被告將系爭房屋及系爭建物拆除，騰空返還系爭土地予原告，並按系爭土地最低申報地價年息10％計算給付相當於租金之利益。於本院聲明：㈠如
主文第1 、2 項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭土地與系爭房屋原均訴外人許順興所有，訴外人許順興於87年10月間將系爭房屋出售予被告，並於同年11月16日將系爭土地之地上權設定予被告，又系爭房屋出賣予被告後，已於88年1月26日完成第1次所有權登記，故原告雖承買系爭土地，然房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，依最高法院48年台上字第1457號判例、91年台上字第1919號判決意旨，原告應有默許被告使用土地之意，被告並非無權占有系爭土地等語資為抗辯。於本院聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
四、原告主張被告就系爭土地之地上權及優先承購權，已於93年4月7日為本院除去，系爭土地亦於93年7月7日由原告拍定取得所有權，又系爭土地上之系爭房屋總建築面積為322.19平方公尺、附屬建物6.84平方公尺，如附圖所示之系爭建物總建築面積為544.26平方公尺，附屬建物合計12.38平方公尺，均為被告所有，被告仍在系爭房屋、建物內經營華珍食品行而使用系爭土地迄今等情，業據其提出與其所述相符之不動產權利移轉證書、土地登記謄本、建物登記謄本、地上權他項權利證明書、系爭房屋使用執照、系爭房屋所有權狀、本院92年度執字第23543號強制執行程序除去被告地上權、優先承購權函文、本院89年度執字第3712號除去地上權裁定、台灣高等法院高雄分院90年度抗字第97號裁定等資料為證（本院卷第10至26頁），並為被告所不爭執，復經本院於93年11月12日會同屏東縣東港地政事務所測量人員到場測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽（本院卷第58至59頁、第78頁），堪信為真實。被告則以：原告雖為系爭土地所有人，然系爭房屋及系爭建物為被告所有，原告自有默許被告使用系爭土地之意等語置辯，故本院於94年4月27日審判程序中為兩造協議簡化爭點：㈠被告占用系爭土地有無合法權源？㈡如何計算不當得利？茲析述如下。
五、被告占用系爭土地有無合法權源？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之。又不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第767條前段、中段、第866條分別定有明文。次按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，此觀民法第866條、辦理強制執行注意事項第57項第4目規定及司法院院字第1446號解釋意旨自明，最高法院92年度台抗字第417號、釋字第119號意旨參照。
㈡原告主張系爭房屋及如附圖所示之系爭建物均為被告所有一
節，業據被告所不爭執（本院卷第150 頁）。被告雖辯稱依最高法院48年台上字第1457號判例、91年台上字第1919號判決意旨，系爭土地與系爭房屋、建物分屬不同人所有，土地所有人應有默許房屋、建物所有人使用土地之意思云云。惟查，本件抵押權係於85年設定，有土地登記謄本附卷可稽（本院卷第70至72頁），又系爭房屋係於87年興建，有建物所有權狀、使用執照等在卷可按，故抵押權設定當時並無系爭房屋、建物之存在，且系爭土地係經法院拍賣由原告買受，自與被告所舉上開判例、判決情形有異，尚難為本件之適用。查系爭房屋以被告為地上權人之名義申請建築執照、使用執照一情，有前揭地上權他項權利證明書、使用執照在卷可參，該地上權業據本院除去，系爭土地再由原告拍得，業同前述，被告並未舉證證明原告有何默許其使用系爭土地之情事，故徵諸上開說明，被告自無使用系爭土地之合法權源，原告主張被告無權占用，誠屬有據，應可採信。
六、如何計算不當得利？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。經查，原告已於93年7月7日取得系爭土地所有權，被告迄今仍占用系爭3筆土地，業如前述，其受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，該項利益依其性質無法返還，故原告自得請求被告償還自93年7 月7 日起至返還土地之日止，相當於租金之不當得利。
㈡次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院88年度台上字第1894號判決意指參照。查系爭土地位於屏東縣○○鎮○○路，地處商業區，距離東港漁市場（即華僑市場）僅3分鐘車程，業據本院現場履勘製有勘驗筆錄可按，並有原告所提上開現場照片等附卷可參（本院卷第73至76頁）。本院審酌系爭土地位於○○鎮○○○○○段，附近工商發達、交通繁榮，醫院、店家林立，生活機能良好，認以系爭土地申報價額年息10％計算不當得利之數額為適當。
㈢查系爭120、120之4地號土地申報地價93年1月為16,576元，
系爭120之5地號土地申報地價93年1月為14,528元，有土地登記謄本附卷可考（本院第152至157頁）。系爭房屋占用系爭土地面積合計為161.57平方公尺（第一層136.26＋騎樓25.31 ＝161.57），另系爭建物占用系爭土地面積為181.42平方公尺，此有系爭房屋所有權狀、系爭建物複丈成果圖在卷可按，故系爭房屋、建物占用系爭土地面積合計342.99平方公尺（161.57＋181.42＝342.99）。以系爭土地最低申報地價計算，自93年7月7日起至返還土地止，按月受有相當於租金之不當得利共41,525元（14,528×342.99×10％÷12＝41,525，元以下四捨五入）。
七、綜上所述，原告為系爭土地所有權人，被告未能舉證其有正當權源而占用系爭土地，從而，原告本於所有權人之地位，依民法第767條前段、中段、及第179條之規定，請求拆屋還地及給付不當得利，為有理由，均應准許。故被告自應拆屋還地及給付不當得利如主文第1、2項所示。至原告依不當得利訴請被告返還利益，業經准許如上，其另依侵權行為而為同一經濟目的之請求，無庸予以審酌，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 4 月 28 日
民事第一庭 審判長法 官 羅心芳
法 官 林雅莉法 官 翁世容正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀。
書記官 溫訓暖中 華 民 國 94 年 4 月 28 日