臺灣屏東地方法院民事判決 94年度簡上字第28號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 楊四海律師被 上訴人 丁○○訴訟代理人 陳世明律師複代理人 曾慶雲律師上列當事人間請求返還土地事件，上訴人對於中華民國94年3 月
3 日本院潮州簡易庭93年度潮簡字第109 號第一審判決提起上訴，本院於民國95年4月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地、地目建、面積39.66 平方公尺（下稱系爭土地）為被上訴人所有，詎上訴人於系爭土地無權占用如附圖所示紅色部分面積39.15 平方公尺興建房屋（下稱系爭房屋），經被上訴人催促上訴人返還，均置之未理，為此依民法第767 條之規定提起本訴等語。並於原審聲明：（一）上訴人應將系爭土地內，如附圖所示紅色斜線部分面積39.15 平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地返還與被上訴人。（二）願供擔保，請求宣告假執行。
二、上訴人則以：系爭土地原為訴外人臺灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所有，由被上訴人之前手即訴外人乙○○向台糖公司所承租，嗣後訴外人乙○○與何合格簽訂讓渡契約書（下稱系爭讓渡契約書）後，由訴外人何合格在系爭土地上興建系爭房屋，並於65年1 月10日將系爭房屋出售予上訴人，嗣訴外人乙○○於81年10月2 日取得系爭土地所有權後，即自承與上訴人間有不定期租賃契約存在，並曾以85年11月4 日鳥松郵局第550 號、85年12月26日鳥松郵局第657 號、86年1 月8 日鳥松郵局第14號及88年6 月25日高雄郵局第
55 支 局第791 號以訴外人乙○○名義所發之4 紙存證信函（下稱系爭存證信函，見原審卷宗第154 頁至169 頁、第
183 頁至187 頁），催告上訴人繳交積欠之租金，甚至對於租金之數額認為過低，以上開存證信函表示將訴請法院調整租金，僅因上訴人不同意訴外人乙○○片面調整租金，方將81年度至89年度之租金提存於法院，且經訴外人乙○○領取在案，故上訴人與被上訴人之前手乙○○間就爭系土地既有不定期租賃關係存在，是依民法第425 條第1 項之規定，該不定期租賃關係，對訴外人乙○○之受讓人即被上訴人仍繼續存在，且退而言之，縱上訴人與訴外人乙○○間並未直接就系爭土地發生租賃關係，但系爭讓渡契約書之性質，應包含買賣契約及租賃權讓與契約兩部分，前者為租賃權讓與契約之原因關係，後者為債權讓與契約，即學說所謂「準物權行為」之處分行為，雖上開租賃權之讓與行為，應認效力未定，本需經訴外人台糖公司之承認，始生效力，但訴外人乙○○於81年10月2 日即因買賣取得系爭土地所有權，自可類推適用民法第118 條第2 項之規定，認為上開讓與租賃權之行為自始有效，而自上開訴外人乙○○取得系爭土地所有權之日起，溯及與訴外人何合格發生不定期租賃關係，再者，訴外人何合格早於65年1 月10日即將系爭房屋讓與上訴人，是訴外人乙○○與上訴人間亦有此不定期租賃契約存在，縱使訴外人乙○○於89年6 月8 日因買賣將系爭土地移轉與被上訴人，惟依買賣不破租賃原則，前開不定期租賃契約對於上訴人仍繼續存在，是上訴人自非無權占有系爭土地，則被上訴人依民法第767 條之規定，請求上訴人拆屋還地，自非有理由等語，資為抗辯。並於原審聲明：（一）駁回被上訴人之訴。（二）如受不利之判決，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、原審判決結果認為：㈠系爭存證信函係訴外人乙○○之子丙○○未經授權而以乙○○名義所發等情，故上開存證信函所為租賃之意思表示，自不及於訴外人乙○○本人，尚難認上訴人與訴外人乙○○間就系爭土地有不定期租賃關係存在，故上訴人抗辯依民法第425 條第1 項之規定，該不定期租賃關係，對訴外人乙○○之受讓人即被上訴人仍繼續存在等語，即無可採。㈡訴外人乙○○固將系爭土地之使用權讓與訴外人何合格等語，然依債之相對性原則，該項土地使用權讓與之約定，亦僅成立於契約雙方即訴外人乙○○、何合格間，上訴人自無從由其前手何合格處受讓取得系爭土地之使用權，而得以對抗被上訴人。㈢上訴人既受讓系爭建物，已取得系爭建物之事實上處分權，且無合法之權源占用系爭土地，則被上訴人本於所有物返還請求權，訴請上訴人拆除系爭建物，並將上開土地返還被上訴人，即有理由，應予准許。上訴人不服原判決，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則在本院聲明：上訴駁回。
四、查本件系爭土地係自屏東縣○○鄉○○段183 之9 地號分割而來，原為訴外人台糖公司所有，於81年6 月30日出賣予訴外人乙○○，並於91年10月2 日辦妥所有權轉登記，俟經重測後改為同段183 之82地號，再經重測○○○鄉○○段○○○○號，而於89年5 月29日，由訴外人乙○○出售予被上訴人，並於89年6 月8 日辦妥所有權移轉登記。又訴外人何合格與乙○○就系爭土地簽訂讓渡契約書，經訴外人乙○○同意在系爭土地上興建系爭房屋居住使用，嗣於65年1 月10日將系爭房屋出售予上訴人，是系爭土地現為被上訴人所有，上訴人就其上坐落之系爭房屋有處分權等情，有土地謄本、土地登記簿謄本及不動產買賣契約書憑證影本各1 紙附卷可稽（見原審卷宗第6 頁、第7 頁、第50頁、第115 頁至第123頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真實。
五、本院於94年5 月19日進行爭點整理程序，將本件之爭點整理為兩造就系爭土地有無租賃關係存在？茲析述本院之見解如下：
(一)經查，證人乙○○於原審曾證稱：「（提示卷內存證信函，是否你發的？印章是否你的？）系爭存證信函不是我發的，印章也不是我的。可能是我小孩（即丙○○）發的」等語（見原審卷宗第195 頁），證人丙○○亦曾於原審證稱：「（存證信函是否為你所發？）存證信函是我刻的我蓋的」等語（見原審卷宗第196 頁），且證人乙○○於本院更證稱：「（何以知道係你小孩發出？）我不認識字我委託他去做」、證人丙○○亦證稱：「（平時家中需要動用到文字時，是由何人處理？）都是我在處理」等語（見本院卷宗第86頁、第61頁），故由前揭證言可知，證人乙○○固否認系爭存證信函為其所發，但卻知悉係證人丙○○所為，且事實上系爭存證信函確為丙○○所發，顯然證人乙○○確有授權其子丙○○向上訴人發出系爭存證信函，是系爭存證信函之效力應及於訴外人乙○○本人。其次，由訴外人乙○○最早向上訴人發出之存證信函即系爭85年11月4 日鳥松郵局第550 號存證信函之內容以觀，明顯可知訴外人乙○○係基於已成立不定期租賃關係向上訴人追討租金，並非以該存證信函與上訴人商討訂立租賃契約之情事，且將系爭其餘存證信函之內容綜合觀之，亦可得其內容亦均為訴外人乙○○向上訴人甲○○催討系爭土地之租金及商討欲依據民法第442 條調高租金等事宜之結論，益徵訴外人乙○○與上訴人間確於系爭存證信函發出前已就系爭土地成立不定期租賃關係。再者，訴外人乙○○亦曾委託其子丙○○向本院領取上訴人所提存之81年度至89年度之租金之事實，有上訴人向訴外人乙○○提存81年度至89年度租金之提存書及訴外人乙○○委任丙○○領取提存物之委任狀在卷可證（見原審卷宗第27頁至31頁及本院卷宗第48頁至51頁），且經本院依職權調取本院89年度存字第68號清償提存卷宗與89年度取字126 號領取提存物卷宗、88年度存字第112 號清償提存卷宗與88年度取字第1328號領取提存物卷宗、87年度存字第65號清償提存卷宗與88年度取字第1185號領取提存物卷宗、86年度存字第47號清償提存卷宗與88年度取字第1183號領取提存物卷宗核閱屬實，應堪信為真實。又證人乙○○亦自承：「（你有無叫人去領〈提存金〉？）我有叫我的小孩張振添（即丙○○原名）去領取」、「（當時領取甲○○提存款時，是否知悉提存之名稱為何？）我知道係租金。」等語（見本院卷宗第87頁、第88頁）綦詳，更可證明訴外人乙○○確實知悉所領之提存金為上訴人支付之租金，卻仍加以領取一事，是衡諸常情，訴外人乙○○與上訴人間就系爭土地必存有不定期租賃關係，否則不會委託訴外人丙○○領取上訴人所提存之租金。綜上，訴外人乙○○與上訴人間就系爭土地確有不定期之租賃關係存在。
(二)按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之。88年4 月21日修正公布、89年5 月
5 日施行之民法第425 條第1 項、第2 項固定有明文。惟依民法債編施行法第1 條後段規定，其在修正施行後發生之債，除該施行法有特別規定外，並不適用修正施行後規定。因此，發生於00年0 月0 日以前之債，除非民法債編施行法另有明文，依法律不溯及既往原則，並無適用債編修正條文之餘地。債編修正民法第425 條第2 項所有權移轉不破租賃（或稱買賣不破租賃）之限制，即不具溯及既往之效力（參見詹森林著，民事法理與判決研究 (二)第
191 頁）。如前所述，上訴人與訴外人乙○○間就系爭土地有不定期之租賃關係存在，且係發生於00年0 月0 日以前之租賃關係，則系爭土地之所有權於89年6 月8 日雖因買賣而自訴外人乙○○移轉予被上訴人，但其上之不定期租賃契約對於被上訴人仍繼續存在，不因未經公證而有差異。從而，本件兩造間就系爭土地即有不定期之租賃關係存在。
五、綜上所述，兩造間就系爭土地有不定期之租賃關係存在，上訴人占有系爭土地非無合法之權源，是被上訴人依民法第76
7 條之規定，請求上訴人拆除系爭土地如附圖所示紅色斜線部分面積39.15 平方公尺土地上之地上物拆除，並將上開土地返還與原告，非有理由，應予駁回。又被上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，容有未洽，上訴意旨指摘原判決關於其敗訴部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 4 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 阮世賢
法 官 林孟和法 官 葉力旗正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 李勝群中 華 民 國 95 年 4 月 28 日