臺灣屏東地方法院民事判決 94年度訴字第317號原 告 壬○○訴訟代理人 蔡建賢律師被 告 丙○○
庚○○戊○○辛○○己○○癸○○子○○午○○未○○申○○丑○巳○○乙○○丁○甲○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國95年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告午○○經受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255 條第5 款定有明文。
三、原告起訴主張被告丙○○、庚○○、戊○○、辛○○、己○○、乙○○、丁○、甲○○、午○○、未○○、申○○、丑○、巳○○、癸○○無權占用坐落屏東縣○○鎮○○○段94之1 、94之3 地號土地（下稱系爭94之1 土地、94之3 土地），並請求前開被告返還各自所占用之土地及占用部分依土地公告地價，按每年百分之5 計算相當於租金之不當得利，嗣以如附圖所示編號6 、6-1 部分地上物為癸○○與被告子○○共有，追加子○○為被告（見本院卷三第116 至117 頁），經核與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠系爭94之1 、94之3 土地為原告與訴外人鄞文全等人共有，
被告於20至30年前占有系爭土地時，即分別在土地上建有如附圖所示磚造蓋鐵皮或瓦片等房屋使用，被告之占有原因不明，經原告催告被告是否按占有土地面積以支付租金之方法與原告及其他共有人成立租約，或是遷讓返還系爭土地，被告均置之不理。被告占用前開土地屬無權占用，爰請求被告分別將所占用之土地交還原告及其他共有人，並分別將占用土地上所使用之磚造蓋鐵皮或瓦片房屋等地上物拆除。
㈡退步言之，縱原告與被告間有租賃關係存在，被告除未○○
、乙○○及丁○仍實際居住在系爭土地上外，其餘被告並未實際占有或居住使用前開土地上之房屋，其餘被告於遷離所有房屋後，前開房屋亦已破舊不適合居住，並拒繳房租，可證被告已無繼續租約之意思表示且不定期租賃目的已消滅，租約亦因使用目的消滅而不存在。又被告已拒繳租金達10年，依土地法第103 條第1 項第4 款規定，原告亦得為共有人全體利益終止租約。茲終止租約為共有物之保存行為，原告自得單獨為之，並以95年8 月8 日之書狀為終止之意思表示。租約終止後，被告占用前開土地亦屬無權占用，原告亦得請求被告將占用前開土地地上物拆除，返還原告。
㈢又被告無法律上原因，無權占用系爭土地，受有相當於租金
之利益，致原告及其他共有人受有損害，爰併依不當得利之法律關係，請求被告給付最近5 年相當於租金之不當得利，按被告個人所占用面積，每月以每平方公尺新臺幣（下同）20元計算。為此，爰依民法第767 條、第821 條及不當得利之規定提起本訴等語。並聲明：⒈被告丙○○應就原告共有系爭94之1 地號土地上如附圖所示1 部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積19平方公尺騰空拆除，並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體22,800元及自94年9 月22日起至交還土地日止，按月給付380 元。⒉被告庚○○應就原告共有系爭94之1 地號土地上如附圖所示2 部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積104 平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體124,800 元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付2,080 元。⒊被告戊○○應就原告共有系爭94之1 地號土地上如附圖所示3A部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積25平方公尺及3B部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積94平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體142,800 元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付2,380 元。⒋被告己○○應就原告共有系爭94之1 地號土地上如附圖所示4 部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積64平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體76,800元及自94年9月22日起至交還土地日止按月給付1,280 元。⒌被告辛○○應就原告共有系爭94之1 地號土地上如附圖所示5A部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積126 平方公尺及5B部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積3 平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體154,800元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付2,580 元。
⒍被告癸○○及子○○應就原告共有系爭94之1 、94之3 地號土地上如附圖所示6 、6-1 部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積分別為82、21平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體123,600 元及自94年9 月22日起至交還土地日止，按月給付2,060 元。
⒎被告午○○應就原告共有系爭94之3 地號土地上如附圖所示7 部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積11平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體13,200元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付220 元。⒏被告未○○應就原告共有系爭94之3 地號土地上如附圖所示8 部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積43平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體51,600元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付860 元。⒐被告申○○應就原告共有系爭94之3 地號土地上如附圖所示9 部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積129 平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體154,800 元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付2,580 元。⒑被告巳○○應原告共有就系爭94之3 地號土地上如附圖所示10部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積20平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體24,000元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付400 元。⒒被告乙○○應就系爭94之3 地號土地上如附圖所示11部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積114 平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體136,800 元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付2,280 元。⒓被告丁○應就系爭94之3 地號土地上如附圖所示12A 部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積45平方公尺及12B 部分磚造蓋瓦片房屋等地上物面積64平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體130,800 元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付2,180 元。⒔被告丑○英應就系爭94之3地號土地上如附圖所示13部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積67平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體80,400元及自94年9 月22日起至交還土地日止按月給付1,340 元。⒕被告甲○○應就系爭94之3 地號土地上如附圖所示14部分磚造蓋鐵皮房屋等地上物面積70平方公尺騰空拆除並將土地交還與原告及其他共有人占有；並給付原告及其他共有人全體84,000元及自94年
9 月22日起至交還土地日止按月給付1,400 元。⒖原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丙○○、庚○○、戊○○、辛○○、己○○、辛○○、未○○、申○○、巳○○、乙○○、丁○、丑○、甲○○則以：
㈠坐落屏東縣○○鎮○○○段○○號原為祭祀公業所有，祭祀公
業解散後，分割出前開2 筆土地。故系爭土地之所有權人現登記為原告及其他共有人計35名。被告丙○○、庚○○、戊○○、己○○、辛○○、甲○○係自系爭土地之祭祀公業未解散前就向該時代之管理人承租興建房屋居住迄今，租金以地價稅名稱收取及開發收據，租金以承租人興建房屋之間數為計算。祭祀公業管理人收取租金之情形為：60至64年間，原先1 間以160 元計，65年起至67年上期止，調整為1 間20
0 元計，67年下期起至72年下期止，調整為450 元。73年度起調整為1 年繳付租金1 次，每1 間份900 元計，此項租金收取至76年。而被告乙○○、丁○係向訴外人鄞順發即原租建戶於64年7 月30日買受租建屋。是以被告對系爭土地之使用權係屬不定期租賃關係，非無權占有。
㈡又系爭土地出售應有部分予原告時，並未通知被告，而被告
在系爭94之1 、94之3 地號土地上建有房屋，須使用土地，若出售之初有通知被告，被告願意依同樣之條件購買，但原所有權人未依法通知被告，前開土地才會被原告買走，故其等不願承認原告和原所有權人間買賣契約。
㈢另被告支付租金雖有間斷，但祭祀公業解散後，土地共有人
並無推舉或授權代理人收取租金，致被告無法支付租金。嗣於86年3 月21日，原告曾冒稱其他共有人共同名義發函催告被告繳付租金及欲調整租金金額，被告即於86年12月8 日由潮州郵局發出第587 號存證信函，請全體共有人出面或出具授權書推派代表受領租金。而後至今逾近10年時間，均無下文。原告雖為系爭94之1 、94之3 共有人，惟單獨提起本件訴訟，催討近5 年租金及請求拆屋還地，如非有共有人全體之委託授權書，即違反民法第819 條、第820 條第3 項之規定。
㈣此外，被告已將近5 年租金，即自90年1 月1 日起至94年12
月31日止，每年1 間房屋900 元計算金額，以本院94年度存字第1123、1211號提存事件清償提存在案。至於遲延利息部分，係因原告非其他共有人推舉之代表人，非可歸責於被告，不能向被告求取等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、被告子○○、癸○○則以：㈠被告於系爭土地之租賃及利用關係始於被告之曾祖父即訴外
人鄞豹之同意，並於55年取得不定期租賃地上權，並經潮洲鎮公所許可興建建物1 棟及自58年開始按時向屏東縣政府及鄞家公業繳交房屋稅、地價稅，並取得收據直到76年，故應享有民法地上權人之相等權利。
㈡且系爭土地出售應有部分予原告時，並未通知被告，而被告
在系爭94之1 、94之3 地號土地上建有房屋，須使用土地，若出售之初有通知被告，被告願意依同樣之條件購買，但原所有權人未依法通知被告，前開土地才會被原告買走，現在其等不願承認原告和原所有權人間買賣契約。
㈢又祭祀公業解散後，土地共有人並未推舉或授權代理人收取
租金，致被告無法支付租金。嗣於86年3 月21日，原告曾冒稱其他共有人共同名義發函催告被告繳付租金及欲調整租金金額，被告即於86年12月8 日與其他被告由潮州郵局發出第
587 號存證信函，請全體共有人出面或出具授權書推派代表受領租金。而後至今逾近10年時間，均無下文。原告單獨提起本件訴訟，催討近5 年租金及請求拆屋還地，如非有共有人全體之委託授權，於法不合。
㈣此外，被告已將近5 年租金，即自90年1 月1 日起至94年12
月31日止，每年以12,000元計算之金額，以本院94年度存字第1211號提存事件清償提存在案。至於遲延利息部分，係因原告非其他共有人推舉之代表人，非可歸責於被告，不能向被告求取。並於本院聲明：原告之訴駁回。
四、被告午○○則未於言詞辯論時到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
五、下列事項為原告及除被告午○○以外之被告所不爭執，並經本院履勘現場及囑託屏東縣潮州地政事務所派員測量，製有複丈成果圖在卷可稽：
㈠系爭94之1 、94之3 土地原為公業鄞家公所有，嗣公業於81
年間解散，前開土地於81年7 月24日登記為全體派下員分別共有，原告分別於81年8 月17日、82年8 月12日以買賣為原因，取得系爭土地應有部分共計152/2250。
㈡被告丙○○所有磚造蓋鐵皮房屋占用系爭94之1 地號土地上
如附圖所示1 部分，面積19平方公尺；被告庚○○所有磚造蓋瓦片房屋占用系爭94之1 地號土地上如附圖所示2 部分，面積104 平方公尺：被告戊○○所有磚造蓋瓦片房屋占用系爭94之1 地號土地上如附圖所示3A部分，面積25平方公尺、3B部分磚造面積94平方公尺；被告己○○所有磚造蓋瓦片房屋占用系爭94之1 地號土地上如附圖所示4 部分，面積64平方公尺；被告辛○○所有磚造蓋瓦片房屋、磚造蓋鐵皮房屋分別占用系爭94之1 地號土地上如附圖所示5A部分，面積12
6 平方公尺、5B部分，面積3 平方公尺；被告癸○○所有磚造蓋瓦片房屋系爭94之1 、94之3 地號土地上如附圖所示編號6 部分面積82平方公尺、編號6-1 部分面積21平方公尺；被告午○○所有磚造蓋鐵皮房屋占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示7 部分，面積11平方公尺；被告未○○所有磚造蓋鐵皮房屋占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示8 部分，面積43平方公尺；被告申○○所有磚造蓋瓦片房屋占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示9 部分，面積129 平方公尺；被告巳○○所有磚造蓋瓦片房屋占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示10部分，面積20平方公尺；被告乙○○所有磚造蓋瓦片房屋占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示11部分，面積114 平方公尺；被告丁○所有磚造蓋鐵皮房屋、磚造蓋瓦片房屋分別占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示12A 部分，面積45平方公尺、12B 部分，面積64平方公尺；被告丑○所有磚造蓋鐵皮房屋占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示13部分，面積67平方公尺；被告甲○○所有磚造蓋鐵皮房屋占用系爭94之3 地號土地上如附圖所示14部分，面積70平方公尺之事實不爭執。是本件本院所應審究者為：⒈被告與公業鄞家公就被告分別占用系爭94之1 、94之3 土地部分，是否有租賃關係存在？⒉公業鄞家公解散後，其派下員就前開租賃關係是否對其繼續存在？⒊系爭94之1 、94之3 土地共有人於81年、82年間將應有部分出售予原告時，是否有將出售之事實及條件通知被告行使優先承購？⒋原告是否得請求被告將占用前開2 筆土地建物部分拆除，返還原告及其他共有人？⒌原告得否向被告請求不當得利？經查：
⒈有關被告與公業鄞家公就被告分別占用系爭94之1 、94之3土地部分，是否有租賃關係存在部分：
⑴查祭祀公業係以祭祀祖先為目的而由享祀者之子孫，或由設
立人之子孫所組成並設置獨立財產之家族團體。公業財產之主體惟派下全員，屬全體派下員公同共有。祭祀公業之管理方法，由派下員選任管理人為之。管理人得為公業財產之保存行為，在不變更財產性質之範圍內為收益或改良行為，對外有代表祭祀公業之權限。
⑵證人卯○○於本院證稱：伊為鄞家公祭祀公業的派下，公業
何時解散伊不清楚，公業解散前管理人是鄞枋石，最早的管理人是鄞福，鄞福死後，管理人為鄞枋石，鄞東海是鄞福的兒子，鄞福死後，由鄞東海在處理，鄞東海之後就選任鄞枋石，資料在家裡，伊不記得是何時選任。管理人鄞枋石曾叫伊、辰○○、寅○向被告收取地價稅要繳給國庫。公業解散之後因為已辦分割登記為派下人分別共有，地價稅的收取即隨人繳納。鄞東海是否有向被告收取費用伊不知道。收取金額由管理人鄞枋石決定，他是根據稅金的金額由被告平均分擔。申○○部分也有向其收取地價稅，收的金額除了繳納稅金後，雖有盈餘，但沒多少，剩下的部分就充作其收取的費用，大概每人分得3 、4 百元等語（見本院卷三第6 頁至第
7 頁、第9 頁）。⑶另證人寅○亦於本院證述：伊為鄞家公祭祀公業派下，管理
人鄞枋石派伊去向被告收取地價稅，但沒有收幾次。收地價稅之用意是要繳給國庫，不然沒有錢繳等語（見本院卷三第
9 、10頁），參以被告所提出收據，該收據內容雖記載向被告收取地價稅，惟該金額係以被告建物間數為計算收取，且該計算之基準皆為整數，原為200 元，嗣先後調整為450 元、900 元，有該收據在卷可稽，而該收據以肉眼觀之紙質泛黃破舊，應非臨訟製作。而該收據具名人有鄞東海、卯○○、辰○○、寅○等人。茲依前開證人證詞，公業管理人原為鄞福，鄞福死後由其子鄞東海處理公業事務，之後選任鄞枋石為管理人，被告所提出收據最早具名人雖為鄞東海，惟公業選任鄞枋石為管理人後，仍委由卯○○、辰○○、寅○繼續向被告收取所稱之地價稅，足見公業對於鄞東海同意被告使用系爭94之1 、94之3 土地為其所知悉，亦為其所同意。
而被告使用前開土地係有對價關係，非無償使用，被告所繳付之金額，顯已超過土地所有人應繳納之土地地價稅稅額，該對價關係，應認被告與公業鄞家公祭祀公業成立租賃關係。
⒉有關公業鄞家公解散後，其派下員就前開租賃關係是否繼續存在部分：
⑴查祭祀公業財產屬全體派下員公同共有，則於公同共有期間
因公業財產所生之權利義務關係，亦由全體派下員公同共有或依民法第292 條規定準用連帶債務之規定負責。
⑵同段94地號土地於66年2 月11日分割出系爭94之3 ，94之1
、94之3 地號土地，均登記為公業鄞家公所有，前開公業於81年4 月23日，經派下員決議解散，並將登記在公業名下前開2 筆土地登記由派下員分別共有，有土地登記簿謄本、屏東縣潮州鎮公所95年2 月13日函覆之相關會議紀錄可憑（見本院卷二第3 至69頁、第72至100 頁），足徵公業派下員於解散時，終止派下員間之公同共有關係，分割為分別共有，派下員於祭祀公業存續期間所生之法律關係權利義務主體並未變更，仍為派下員全體，則派下員對於公業與被告間租賃關係，於公業解散後，仍繼續存在於被告與公業之派下員。⑶有關系爭94之1 、94之3 土地共有人於81年、82年間將應有
部分出售予原告時，是否有將出售之事實及條件通知被告行使優先承購？被告否認系爭94之1 、94之3 土地共有人於81年、82年間將應有部分出售予原告時，有將出售之事實及條件通知被告行使優先承購，而原告於本院亦自承購買前開土地應有部分時，並未將出售之事實及條件通知被告行使優先承購，被告前開抗辯，應可採信。
⒋有關原告是否得請求被告將占用前開2 筆土地建物部分拆除，返還原告及其他共有人部分：
⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條定有明文。⑵茲被告與公業解散後之派下員就所有建物占用前開2 筆土地
有租賃關係已如前述，被告對於前開2 筆土地共有人出售其應有部分時，即有優先承購之權。而兩造對於系爭94之1 、94之3 土地應有部分各152/2250出售原告時，出賣人並未將出賣之事實及條件通知被告已如前述，而被告亦否認前開買賣之效力，則被告與前手間之買賣契約不得對抗被告，原告自不得本於所有權人之地位請求被告拆屋還地。
⑶又原告與前手間之買賣契約既不得對抗承租人即被告，原告
亦無從因買賣關係法定讓與前手與被告間之租賃關係，並基於出租人地位以被告未繳交租金達2 年以上為由終止租賃契約，並請求將占用土地建物拆除後，返還土地予原告，原告請求被告拆屋還地，即屬無據。
⒌有關原告得否向被告請求不當得利部分：
原告就系爭94之1 、94之3 土地對於被告不得主張所有權人權益，與被告間亦無從主張兩造間有租賃關係並以合法終止，則被告占用前開土地，原告並無受有損害，原告主張被告占用前開土地有不當得利即無可採。原告主張被告受有不當得利之金額，即無庸再予審究，並此敘明。
六、綜上所陳，被告占用系爭94之1 、94之3 土地並非無權占用，且原告與前開土地共有人間就應有部分之買賣，未將出售之條件通知被告是否行使優先承購，而不得對抗被告，則原告依所有權人地位及基於租賃關係，主張被告無權占用前開土地，請求將占用部分拆除並返還土地，及依不當得利法律關係請求被告返還占用利益，即無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行聲請亦失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 徐美麗
法 官 葉力旗法 官 邱玉汝正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 1 月 4 日
書記官 魏慧夷