臺灣屏東地方法院民事判決 94年度訴字第95號原 告 甲○○被 告 丙○○訴訟代理人 許銘春律師
張文雪律師被 告 乙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國94年8 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號面積一九三平方公尺土地全部及同段六二地號土地內面積十一平方公尺土地，其租金自民國九十四年二月二日起調整為每年玖萬柒仟玖佰叁拾元。
被告乙○○承租原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號土地內面積一００平方公尺土地，其租金自民國九十四年二月二日起調整為每年貳萬肆仟陸佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之七十八，由被告乙○○負擔百分之十九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號面積193 平方公尺土地及同段62地號面積242 平方公尺土地，均為伊所有，被告丙○○向伊承租其中坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號面積193 平方公尺土地全部及同段62地號土地內面積11平方公尺土地（下稱系爭土地A）， 被告乙○○則向伊承租其中坐落屏東縣○○鄉○○段○○○號土地內面積100 平方公尺土地（下稱系爭土地B）， 均未定期限。伊曾於民國69年間提起調整租金之訴，經本院以69年度訴字第1962號判決確定，其中被告丙○○承租系爭土地A 自69年11月7 日起調整為每年24,136元，被告乙○○承租系爭土地B 則自69年11月8 日起調整為每年6,800 元，惟20餘年來，系爭土地之價值昇漲數倍，國民所得及物價指數亦大幅增加，原定租金已屬偏低，伊於93年11月29日及同年12月3 日已分別以存證信函對被告丙○○、乙○○為調整租金之意思表示，爰再提起本件調整租金之訴，請求將被告丙○○、乙○○向伊承租系爭土地A及系爭土地B 之租金，自94年1 月1 日起調整為按申報地價年息百分之8 計算等情，並聲明：㈠被告丙○○承租原告所有系爭土地A ，其租金自94年1 月1 日起調整為按申報地價年息百分之8 計算。㈡被告乙○○承租原告所有系爭土地B，其租金自94年1 月1 日起調整為按申報地價年息百分之8計算。
二、被告則以：原告於93年11月29日及93年12月3 日對被告丙○○、乙○○所發存證信函，其內容乃因原告誤解本院69年度訴字第1962號判決意旨，向被告丙○○、乙○○催討短繳之租金，尚非對被告丙○○、乙○○為調整租金之意思表示，是原告在起訴前既未對被告丙○○、乙○○為調整租金之意思表示，則本件倘准原告所請，依最高法院73年度第9 次民事庭會議決議，自應宣示自起訴日即94年2 月2 日起增高租金。又自屏東縣○○鄉○○○○路之後，往來同縣屏東市與新園鄉、東港鎮間之車輛，大多不經系爭土地A 所面臨○○○鄉○○路，附近商家之生意一落千丈，租金普遍調降，被告丙○○承租系爭土地A 之租金倘調至申報地價年息百分之
8 ，誠屬過高，應以調至申報地價年息百分之3 為宜。被告乙○○所有坐落系爭土地B 上之平房，已甚為老舊，且因原告反對修建，以致下雨漏水，樑柱腐爛，根本無法居住使用，被告乙○○承租系爭土地B 之租金亦以調至申報地價年息百分之3為宜等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、按未定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條定有明文。查：被告丙○○向原告承租其所有系爭土地A ，被告乙○○向原告承租其所有系爭土地B ，均未定期限，原告前此提起調整租金之訴，經本院以69年度訴字第1962號判決確定，其中被告丙○○承租系爭土地A 之租金自69年11月7 日起調整為每年24,136元，另被告乙○○承租系爭土地B 之租金則自69年11月8 日起調整為每年6,800 元，惟經過20餘年，系爭土地A 及系爭土地B 之價值均已昇漲，原定租金已屬偏低之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、屏東縣屏東地政事務所91年12月23日屏所地三字第0910021908號函（附公告地價資料）及本院69年度訴字第1962號民事判決等件在卷可稽，堪信為實在。則原告提起本件訴訟，請求調整租金，於法洵屬有據。
四、兩造之爭點為：⒈本件應自何時起調整租金？⒉本件之租金應為如何之調整？茲分別論述如下：
㈠按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。此時法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院48年台上字第521 號判例、73年度第9 次民事庭會議決議參照）。查原告於93年11月29日及同年12月3 日，分別寄發新興郵局第2064號及高雄灣仔內郵局第941 號存證信函予被告丙○○、乙○○，固有各該存證信函在卷可憑，惟稽其內容，原告乃主張依本院69年度訴字第1962號民事確定判決，被告丙○○、乙○○自76年起迄93年止，各短繳租金962,514 元及300,512 元，催告被告丙○○、乙○○於10日內補繳，並未有隻字片語對被告丙○○、乙○○為調整租金之意思表示，尚難據此即謂原告在起訴前已為調整租金之意思表示。則依首揭說明，本件應自起訴日即94年2 月2 日起調整租金，而非自原告主張之94年1 月1 日起調整租金。
㈡按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文。此項規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105 條亦有明文。又該條項所稱之城市地方，祇指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3 條及土地稅法第8 條之規定即為灼然（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。本件系爭土地A 及系爭土地B 均為都市計畫範圍內之土地，有土地登記謄本之記載足憑，均屬於城市地方之土地，則其租金之最高額自應以申報地價年息百分之10為限。又系爭土地
A 面臨屏東縣○○鄉○○路○ 段，路寬約12公尺，附近有萬丹分駐所、萬丹消防分隊、新林診所及屈臣氏複合商店，商家林立，被告丙○○承租系爭土地A 建築之平房，前段約7分之1 用以經營服飾店，其餘部分則做為住家使用。系爭土地B 面臨屏東縣○○鄉○○路○路寬約8 公尺，附近大多為住家，幾無商店，被告乙○○承租系爭土地B 建築之平房，已甚為老舊，其目前並未居住使用等情，經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄在卷可考。本院斟酌屏東縣萬丹鄉與同縣屏東市毗鄰，系爭土地A 及系爭土地B 所在位置尚稱繁榮，尤以系爭土地A 為然，且屏東縣○○鄉○○○○路後，途經系爭土地A 之車輛容或因此而減少，惟其仍不失為當地較為繁榮之地段，並參諸原告於93年繳納坐落屏東縣○○鄉○○段61及62地號土地之地價稅，分別高達21,462.98 元及15,424.43 元，有93年地價稅課稅明細表在卷可稽，因認被告丙○○承租系爭土地A 之租金以調高至93年申報地價年息百分之8 為適當，被告乙○○承租系爭土地B 之租金則以調高至93年申報地價年息百分之7 為適當，依此，被告丙○○之租金即調整為每年97,930元【（6142×193 ×0.08）＋（3520×11×0.08），未滿1 元部分4 捨5 入】，被告乙○○之租金即調整為每年24,640元（3520×100 ×0.07）。又本件倘非以一定之金額為調整後之租金，而僅以變動不居之申報地價之固定比率為租金之調整，將使本件之租金一變而為機動調整，再無由當事人聲請調整之可能（最高法院86年度台上字第3634號、88年度台上字第287 號判決參照），自非所宜，併予敘明。
五、綜上所述，本件原告請求將被告丙○○承租其所有系爭土地
A 之租金自94年1 月1 日起調整為按申報地價年息百分之8計算，將被告乙○○承租其所有系爭土地B 之租金自94年1月1 日起調整為按申報地價年息百分之8 計算，在如主文第
1 、2 項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 8 月 12 日
民事第二庭 法 官 凃春生正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 洪榮華中 華 民 國 94 年 8 月 12 日