臺灣屏東地方法院民事判決 94年度重訴字第48號原 告 癸○○訴訟代理人 邱明政律師複 代理人 蔡將葳律師被 告 辛○○
壬○○乙○○○丁○○戊○○兼 上 5 人訴訟代理人 己○○○被 告 庚○○
丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 方春意律師複 代理人 蔡建賢律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告辛○○、壬○○、乙○○○、丁○○、戊○○、己○○○、庚○○、丙○○應連帶給付原告新臺幣壹拾壹萬零柒佰捌拾捌元；暨自民國九十五年十一月六日起，按月連帶給付原告新臺幣壹仟捌佰肆拾陸元。
被告甲○○應給付原告新臺幣柒萬玖仟壹佰壹拾元；暨自民國九十五年十一月六日起，按月給付原告新臺幣壹仟叁佰壹拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
本判決得假執行。但⑴被告辛○○、壬○○、乙○○○、丁○○、戊○○、己○○○，⑵被告甲○○如於執行標的物拍定、變賣前，分別以⑴新臺幣壹拾壹萬零柒佰捌拾捌元，⑵新臺幣柒萬玖仟壹佰壹拾元，為原告預供擔保，各得免為假執行。
訴訟費用由被告辛○○、壬○○、乙○○○、丁○○、戊○○、己○○○、庚○○、丙○○連帶負擔十分之二；被告甲○○負擔十分之一；餘由原告負擔。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者；因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者；該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者；不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第4 款、第5 款分別定有明文。原告起訴時原係請求被告辛○○應將座落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地，重測前為新街段
296 之8 地號）上門牌號碼為：屏東縣○○鎮○○路○ 段○○號房屋拆除及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地日止，按月給付新臺幣（下同）5 萬元。嗣就其中稅籍號碼：0000000000之房屋即附圖編號甲1 拆除（下稱系爭房屋1） ，追加被告辛○○之被繼承人楊坤山之其他繼承人即壬○○、乙○○○、庚○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○○為共同被告，及基於上開相同門牌號碼之稅籍號碼：0000000000之房屋即附圖編號乙1 （下稱系爭房屋2） 已將事實上處分權轉讓甲○○之事實，追加甲○○為被告；並變更聲明如後開原告主張所載，原告上開變更或追加他訴，核屬上開民事訴訟法所定之情形，應予准許。㈡被告庚○○、丙○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠原告與第三人黃海水共有系爭土地，應有部分為2 分之1 ，
被告辛○○、壬○○、乙○○○、庚○○、丙○○、丁○○、戊○○、己○○○（下稱己○○○等8 人）之被繼承人楊坤山未經原告及其他共有人同意，無任何合法權源，竟擅自占用系爭土地，並興建如附圖所示之房屋2 棟，門牌號碼均為屏東縣○○鎮○○路○ 段○○號，其中系爭房屋1 部分，因被繼承人楊坤山已於民國75年1 月1 日死亡，其繼承人為被告己○○○等8 人，而系爭房屋2 部分，則已出賣移轉被告甲○○。被告均無權占用系爭土地，被告自應將系爭房屋1、2 拆除，並將系爭土地返還原告及共有人黃海水。又被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，原告亦得依不當得利之規定，按系爭房屋1 、2 之占用面積及系爭土地申報地價年息百分之10為計算，請求被告按月給付相當於租金之利益，並為先位聲明：①被告己○○○等8 人應將系爭房屋1 拆除，將附圖甲1 土地返還原告及共有人黃海水；②被告甲○○應將系爭房屋2 拆除，將附圖乙
1 土地返還原告及共有人黃海水；③被告己○○○等8 人應自95年5 月1 日起至上開土地返還之日止，按月連帶給付原告及共有人黃海水5,275 元；④被告甲○○應自95年5 月1日起至上開土地返還之日止，按月給付原告及共有人黃海水3,767 元；⑤願供擔保，請准宣告假執行。
㈡如兩造間成立法定租賃關係，則原告得請求被告給付：自準
備書㈣狀繕本送達最後被告翌日即95年11月5 日起，回溯5年期間之租金利益及按月給付租金，依據土地法第105 條、第97條規定，以土地申報地價總額年息百分之10計算結果為：系爭房屋1 部分316,535 元，每月租金5,275 元；系爭房屋2 部分226,025 元，每月租金3,767 元。原告就系爭土地應有部分為2 分之1 ，可得上開計算結果之2 分之1 ，並為備位聲明：①被告己○○○等8 人應連帶給付原告及共有人黃海水316,535 元，及自95年11月5 日起，按月連帶給付原告及共有人黃海水5,275 元；②被告甲○○應給付原告及共有人黃海水226,025 元，及自95年11月5 日起，按月給付原告及共有人黃海水3,767 元；③願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告辛○○、壬○○、乙○○○、丁○○、戊○○、己○○○則以：座落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○號土地上門牌號碼屏東縣○○鎮○○路○ 段○○號，為被繼承人楊坤山興建，其中系爭房屋2 於72年間已賣予被告甲○○，希望能和解並願意拆除房屋等情置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
被告甲○○則以：伊已因買賣關係而取得系爭房屋2 之所有權，依據民法第425 條之1 規定，伊並非無權占有系爭土地，原告先位請求並無理由，至於原告備位請求之租金利益，則以土地總價年息百分之10計算，為法律最高限額，自屬不當等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保免為假執行。
被告庚○○、丙○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述為抗辯。
四、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地原為被繼承人楊坤山所有，於60年7 月21日移轉金振吉木業股份有限公司所有，而後再於77年1 月23日移轉為蕭德吟所有，再於77年4 月2 日由所有權人蕭德吟將系爭土地應有部分2 分之1 移轉為原告所有，並於77年4 月14日辦理系爭土地所有權移轉登記。
㈡、系爭房屋1 、2 均為未辦保存登記之建物，其坐落位置、面積如附圖即95年8 月24日屏東縣東港地政事務所複丈成果圖所示。
㈢、系爭房屋1 之稅籍編號：00000000000 ，納稅義務人為被繼承人楊坤山；系爭房屋2 之稅籍編號：00000000000 ，納稅義務人為原被繼承人楊坤山，嗣於72年間以買賣方式將納稅義務人變更為被告甲○○。
五、本件爭點為：㈠、系爭房屋1 、2 被告是否無權占有系爭土地？有無民法第425 條之1 之適用？㈡、如被告有權占有系爭土地，原告可否請求被告給付使用系爭土地之租金？金額為何？茲分敘如下：
㈠、系爭房屋1 、2 被告是否無權占有系爭土地？有無民法第42
5 條之1 之適用？⑴按土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所
有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，此為法理之當然解釋。89年5 月5 日施行之民法第425 條之1 僅係將上開法理明文規定，故上述土地及房屋讓與他人之情形，縱係發生於該條規定施行前，仍應依上開法理即增訂之民法第425 條之1 之內容辦理，最高法院92年度臺上字第487號判決意旨參照。
⑵系爭土地歷年所有權異動情狀，經本院函詢屏東縣東港地政
事務所，該所以屏港地四字第0950001885號函回覆略以：被繼承人楊坤山於56年3 月20日取得新街段296 地號土地持分2709分之3679，同年5 月3 日再取得持分3679分之970 ，合計取得全部。於60年7 月21日移轉于金振吉木業股份有限公司。嗣該地號土地於65年分割出296 之4 地號，且於77年3月2 日移轉于蕭德吟，並於同年3 月30日分割出296 之8 地號土地即系爭土地（本院卷93-1頁），並有系爭土地歷年土地登記謄本可稽（本院卷93-1頁、94頁至107 頁）。足認系爭土地於56年間為被告己○○○等8 人之被繼承人楊坤山所有。
⑶又系爭房屋1 、2 均為未辦保存登記之建物，其中系爭房屋
1 於59年3 月以楊坤山為納稅義務人設籍課稅至今，嗣因楊君於75年1 月1 日死亡，捐稽機關乃於92年加註納稅義務人為繼承人代表人被告辛○○，有屏東縣稅捐稽徵處東港分處94年11月22日屏稅東分貳字第0940018089號函可稽（本院卷
19、20頁）；而系爭房屋2 則於69年3 月以楊坤山為納稅義務人設籍課稅，嗣於72年7 月15日以買賣方式移轉變更納稅人為甲○○迄今，亦有屏東縣稅捐稽徵處東港分處95年2 月16日屏稅東分貳字第0950500618號函為憑（本院卷73-1頁、74頁），而兩造均不爭執系爭房屋1 、2 為被繼承人楊坤山興建；又據上開不爭執事項㈢後段所列，應認被告甲○○因受讓取得系爭房屋2 之事實上處分權，實與所有權人之地位無異。
⑷固然系爭房屋2 設籍課稅時間為69年間，然被告己○○○已
陳明：系爭2 棟房屋當時的門牌號碼是興東路8 號，是楊坤山經營的工廠等語（本院卷258 頁），參以系爭2 棟房屋建築形式、牆柱共用方式（參本院卷10頁照片2 張），系爭2棟房屋應為同時期興建完成之建物。系爭土地及土地上之系爭2 棟房屋既同屬被繼承人楊坤山一人所有，雖經多次所有權或事實上處分權移轉之情事，且均發生於民法第425 條之
1 規定施行前，揆之上開判決意旨，被告就系爭房屋1 、2使用系爭土地部分，依據民法第425 條之1 規定成立租賃關係，被告即非屬無權占有系爭土地。
⑸從而，原告本於所有物返還請求權、不當得利請求權，訴請
被告給付如其先位聲明所載，自屬無據，應併其假執行之聲請，予以駁回。
㈡、如被告有權占有系爭土地，原告可否請求被告給付使用系爭土地之租金？金額為何？⑴原告備位請求金額，固均依土地法第105 條租用基地建築房
屋之情形準用同法第97條規定，以申報總價年息百分之10計算其相當於租金之損害或租金。惟按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，亦為最高法院68年臺上字第3071號判例意旨明揭。
⑵本院參酌：①系爭土地為第二次通盤檢討東港都市計畫內之
土地，使用分區為住宅區，有屏東縣政府95年11月2 日函可佐（本院卷276 頁）；②系爭土地隔新學路與東港國小相鄰、距東港國中約700 公尺、距東港鎮公所、東港鎮民代表會、東港圖書館約700 公尺、距安泰教學醫院約500 公尺，位於文教、行政機關事業○○○區○○鄰○○○路有合作金庫銀行東港分行、新東市場等商業金融活動，亦屬經濟活動頻繁之地區，有相對位置簡圖及現場照片11張（本院卷280 頁至282 頁）可參；③系爭2 棟房屋占有系爭土地之面積位置如附圖所示：系爭房屋1 即附圖編號甲1 部分占有使用，面積172.03平方公尺系爭土地（附圖所示：一層位置圖其中23
4 地號土地部分誤載為甲1 ，應為甲2） ；系爭房屋2 即附圖編號乙1 部分占有使用系爭土地，面積122.84平方公尺；④系爭2 棟房屋外觀已老舊，正前門非臨接新學路，本院履勘時僅被告辛○○居住，屋前堆置廢棄物，並無商業利用（本院卷217 頁）等情，認原告得對被告之租金請求，自原告準備書㈣狀繕本送達最後被告翌日即95年11月5 日起，回溯
5 年期間（即90年11月6 日起至95年11月5 日）之租金利益及按月給付租金，應以按占有使用之面積，依系爭土地申報地價百分之7 計算為適當（89年7 月起系爭土地申報地價為每平方公尺3,680 元），故原告請求被告己○○○等8 人應連帶給付原告110,788 元，及自95年11月6 日起按月連帶給付1,846 元（詳如附表一計算式）；被告甲○○給付原告79,110 元 （詳如附表二計算式），及自95年11月6 日起按月給付1,319 元，尚屬相當，應予准許。
⑶至於原告備位聲明請求被告己○○○等8 人應連帶給付、被
告甲○○應給付系爭土地共有人黃海水之部分，因黃海水並未於本件訴訟對被告主張租金返還請求權，而原告復未表明有何其他權源得替黃海水行使本件租金返還請求權，故原告此部分請求，尚屬無據，應予駁回。又，原告既已陳明上開回溯5 年租金利益之期間：自原告準備書㈣狀繕本送達最後被告翌日即95年11月5 日起算，再於請求被告按月給付租金之起算點，同以95年11月5 日起算，則原告已重複請求95年
11 月5日之租金利益，故關於被告應給付之每月租金起算日應以95年11月6 日為當，原告請求被告自95年11月5 日起按月給付租金，即無理由，亦應駁回。
⑷綜上，原告依據租賃關係，備位聲明請求被告給付如主文第
1 、2 項所示範圍，尚屬有據。
六、綜上，原告先位之訴，非有理由，應予駁回；備位之訴，於
主文第1 、2 項所示範圍，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應駁回之。
七、原告勝訴部分未滿50萬元，爰依職權宣告假執行。被告辛○○、壬○○、乙○○○、丁○○、戊○○、己○○○、甲○○各陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第1 項但書、第
2 項、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 阮世賢
法 官 楊文廣法 官 林孟和以上為正本，係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
書記官 蔣開屏中 華 民 國 96 年 2 月 8 日附表一：
┌────────────────────────────────────────┐│90年11月6 日至95年11月5 日止，計5 年，按申報地價為每平方公尺3,680 元計算，計算式││為（元以下均四捨五入）： ││每年租金：3,680 ×172.03×7/100=44,315元 ││5年租金即為44,315×5=221,575元。 ││原告就系爭土地應有部分2 分之1 ，故可請求之5 年租金額為：221,575 ÷2=110,788 元。││原告每月得請求租金利益：44,315÷12÷2=1,846 元 │└────────────────────────────────────────┘附表二：
┌────────────────────────────────────────┐│90年11月6日至95年11月5日止，計5 年，按申報地價為每平方公尺3,680 元計算，計算式為││（元以下均四捨五入）： ││每年租金：3,680 ×122.84×7/100=31,644元。 ││5年租金即為：31,644×5=158,220元 ││原告就系爭土地應有部分2 分之1 ，故可請求之5 年租金額為；158,220 ÷2==79,110 元。││原告每月得請求租金利益：31,644÷12÷2=1,319（元以下均四捨五入）。 │└────────────────────────────────────────┘