臺灣屏東地方法院民事判決 95年度訴字第499號原 告 乙○○被 告 丙○○
號兼訴訟代理 甲○○人上列當事人間請求返還租賃土地事件，本院於民國96年1月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將座落屏東縣○○鄉○○段○○○○號、面積一三七七點二平方公尺、同上地段九六０地號、面積三九四三點六五平方公尺土地，返還原告。
被告丙○○或甲○○應給付原告新台幣參拾壹萬伍仟元，及自民國九十五年十二月起至返還土地日止，按月給付原告新台幣參萬伍仟元。任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內免除其給付責任。
被告丙○○或甲○○應給付原告新台幣陸拾萬元。任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內免除其給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告丙○○於民國（下同）94年9 月1 日向原告承租坐落於屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號、面積1377.2平方公尺，同段960 地號、面積3943.65 平方公尺之土地（下稱系爭土地），交予其夫即被告甲○○作為豬舍使用，約定租金每月新台幣（下同）3 萬5 千元，租押金21萬元，租期自
94 年9月至95年2 月底止，約定於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應將租賃房屋按原狀遷空交還。惟95年元月間有訴外人陳鶴年欲購買上開豬舍，經原告詢問被告等無意優先承買後，始與陳鶴文訂立買賣契約，約定應於95年3 月31日前辦理移交。詎被告等租期屆滿後，復以子女畢業在即，轉學不便為由，要求至6 月學期結束再遷出；原告亦同意與其續約至95年6 月30日，並與陳鶴文協議同意延至上開期日前交付買賣標的物。然被告等屆期又以找不到理想豬舍為由，拖延拒不交還系爭土地，致原告無法履行買賣契約交付義務，經本院以95年度屏調字第83號調解成立，原告除需返還已收受款項外，更須再給付陳鶴文50萬元之違約金以解除買賣契約。被告等自租約終止後拒不返還系爭土地，復自95年3 月起即未給付租金，妨害原告之使用收益，迄至95年11月止積欠租金31萬5 千元；原告本同意如被告搬遷，即將押租金返還被告，惟因被告始終沒有搬遷，故而未將押租金返還被告。依兩造簽訂之租賃契約第6 條，被告不即時遷讓交還房屋，原告每月得向其請求按租金5 倍計算之違約金，惟原告考量被告亦有其難處苦衷，乃酌量請求10萬元違約金。
爰依租賃關係債務不履行及不當得利之法律關係，起訴請求被告應返還土地及給付原告欠租31萬5 千元，暨自95年12月起至返還系爭土地止，以每月3 萬5 千元計算之賠償金；被告等應連帶給付原告10萬元違約金、50萬元之賠償金，總計60萬元。並聲明如主文所示。
二、被告則以：確實向原告承租系爭土地，租期屆至而尚未返還，同意返還土地。因原告同意退還一些押金後再搬遷，卻遲未退還故未搬遷，認為原告沒有損害60萬元等語，資為抗辯。於本院聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張兩造間訂有上開租賃契約，租期已於95年2 月底屆滿，復續約至同年6 月30日。被告自3 月開始即未付租金，第二次租約期滿時被告仍未搬遷，原告前收取押租金21萬元亦未返還於被告等情，業據其提出租賃契約影本及存證信函為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
四、本件所應審究者為：㈠原告請求被告返還系爭土地，並應給付原告新台幣315,000 元暨自95年12月1 日起至交還系爭房屋止，以每月35,000元計算之賠償金是否有理由？㈡原告請求被告給付600,000 元是否有理由？茲審酌如下：
㈠、原告請求被告返還系爭土地，並應給付原告315,000 元暨自95年12月1 日起至交還系爭房屋止，以每月35,000元計算之賠償金是否有理由？
①、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定有明文。查本件租約原於95年2 月28日租期屆至，後續約自95年4 月19日至同年6 月30日止，嗣原告寄出存證信函表明租期屆至，而被告不否認有收到上開存證信函，且未有反對之意思表示，即應認兩造租賃契約於95年6 月30日終止，被告即負有返還租賃物之義務。被告雖抗辯因原告未返還押租金才未搬遷云云，惟押租金返還請求權係以租賃關係終了，承租人無債務不履行情事為停止條件之債權，即須於租賃物交還，承租人已無債務存在時，始能發生。且承租人於租賃關係終了後租賃物交還前因租賃物所生之新債務，有先為給付之義務，不可能發生與押租保証金返還債務同時履行之關係。故系爭土地租賃契約終止後，僅於被告履行租賃物之返還義務，確定無債務不履行情事後，被告之押租金返還請求權始能發生。是被告不得以原告未返還押租金為由，拒絕交還租賃物即系爭土地，其所辯自不足採。而被告自95年3 月起即未再繳付租金，而被告甲○○仍占用系爭土地，迄今尚未遷空交還，為被告所自認，則原告依契約請求直接占有人即被告甲○○、間接占有人即被告丙○○返還土地，核屬有據。
②、稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，
他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金。民法第421 條、第439 條前段定有明文。又按依不當得利法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為要件。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，被告已無合法占有使用系爭房屋之權源，業如前述，其無權占有他人房屋，受有相當於租金之利益，而使他人受有相當於租金之損害，原告自得請求相當於租金之不當得利。又被告丙○○為契約當事人本即負有給付租金之義務，且其為間接占有人，亦受有相當於租金之不當得利，而被告甲○○為直接占有人，亦同有上開義務，是渠等均有給付之責。經查，兩造租賃契約於95年
6 月30日屆至，於租賃期限內，依上開規定，被告本即負有給付租金的義務，而被告亦不否認自95年3 月起之租金即未繳納，是以原告請求被告給付積欠之租金為有理由。另自95年6 月起，被告屬無權占用，依上開說明，原告自得請求相當於租金之不當得利，而系爭租賃契約約定租金每月35,000
元 ，則原告主張受有每月租金35,000元之損害，堪信為真正。又被告丙○○與甲○○對原告所負賠償責任各有不同之原因，屬不真正連帶債務，即被告中一人為給付，他被告即同免其責任。是原告請求被告丙○○或甲○○給付315, 000元（95年3 月至6 月之租金及6 月至11月之不當得利款），任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內免除其責任，為有理由，應予准許。
㈡、原告請求被告給付60,000元是否有理由？兩造所簽租賃契約第6 條明訂：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（見本院卷第7 頁）。按系爭租賃契約期限至95年6 月30日止，被告迄今仍未將租賃物遷讓交還原告，依上開契約條款原告本得主張被告應賠償按租金5 倍計算之違約金（即每月3.
5 萬×5=17.5萬）至遷讓完了之日止，原告僅請求10萬元非法所不許，應予准許。又按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第231 條第1 項訂有明文。被告即承租人於租賃關係終止後，負返還租賃物之義務已如前述，原告主張被告遲不履行其租賃物返還義務，致原告因而受有50萬元之損失等語，被告雖以：我認為原告沒有損害60萬元等語置辯。惟原告確因被告遲未搬遷致其無法如期交付系爭土地予訴外人，而須賠償50萬元等情，業據其提出本院
95 年 度屏調字第83號調解筆錄、不動產買賣契約書、協議書影本各1 件為證，是認前開損失與被告行為間有因果關係，且可歸責於被告，被告丙○○自應就此損害負賠償責任。另被告甲○○雖非契約當事人，惟其明知租期屆至，且系爭土地已出賣予第三人，屢以種種事由推拖拒絕，顯認故意侵害原告的權利，其自應負損害賠償之責。又被告丙○○與甲○○對原告所負賠償責任各有不同之原因，屬不真正連帶債務，即被告中一人為給付，他被告即同免其責任。是原告請求被告丙○○或甲○○給付60萬元，任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內免除其責任，為有理由，應予准許。
八、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 2 月 12 日
民事第二庭 法 官 吳思怡正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 2 月 12 日
書記官 王秋淑