臺灣屏東地方法院民事判決 95年度訴字第513號原 告 黃明福即將城企業社訴訟代理人 黃政雄律師被 告 甲○○訴訟代理人 湯瑞科律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國96年3月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參拾陸萬元，及自民國九十五年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國（下同）95年6 月25日訂定房地產專任委託銷售契約（下稱系爭委託契約），約定以新台幣（下同）300 萬元由原告代為仲介銷售被告所有坐落屏東縣○○鄉○○街○○巷○○號之房屋及土地（下稱系爭房地），委託銷售期間為95年6 月10日起至95年9 月10日止。於委託銷售期間訴外人陳建志表示欲以300 萬元購買系爭房地，並交付30萬元訂金予原告，嗣原告多次通知被告簽約，被告均置之不理，且擬私下將系爭房地出售予他人，被告所為顯不符誠信。按依系爭委託契約，被告拒絕簽訂正式買賣契約，惟仍應負有給付全部服務費9 萬元之義務，又被告違約應給付違約金12萬元，且因原告已賠付訂金兩倍之價額即60萬元予承買人，被告應賠償此部分之損失，共計81萬元。並聲明：被告應給付原告81萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被告抗辯：否認原告所稱曾於委託期間內告知被告有人願以
300 萬元購買系爭房地並已收定金30萬元。按原告稱訴外人陳建志簽立30萬元本票為定金，惟陳建志卻稱30萬元本票為斡旋金，且其交付本票時尚不知系爭房地之賣價而係於隔日才知賣方要以300 萬元出賣，其買賣房屋竟不知房地之總價，顯與常情不符。又訴外人陳建志其為簽約而提領30萬，交給仲介保管，而本宗房地仲介案之負責人即訴外人楊淑芬，竟證稱不知道訴外人陳建志有無將30萬元現金交給原告，顯見所謂交付30萬元定金乙說，係臨訟杜撰拼湊之詞。又本件委託銷售契約之期間為95年6 月10日至95年9 月10日，被告之妻趙靜珍於95年9 月4 日應楊芯惠即楊淑芬要求，同意於契約書備註欄內記載將「超出委託售價部分的100 ％做為乙方獎勵（原為100 ％）」，顯見直至95年9 月4 日被告仍願意就已生效之委託契約內容再作大幅調降，豈有同日晚間楊淑芬稱已找到買主，被告卻不簽約之理。倘如原告所稱被告已經另覓買主，又何需同意調降委託契約之條件，顯認原告根本未在委託銷售期間內通知被告確有人願買受，被告嗣後自行另覓買主亦為事理之常。縱使原告真有向訴外人陳建志收取30萬元本票為訂金，蓋以本票繳付訂金，等同未繳交，其付訂應屬無效；原告既未通知被告，復未交付所收取之訂金予被告，原告請求顯屬無據。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、二造於95年6 月25日簽定系爭委託契約，委託期間為95 年6月10日至95年9 月10日止。
㈡、系爭房地被告已於95年9 月14日以300 萬元自行出售予訴外人。（本院卷第46頁）
㈢、系爭委託銷售契約上所列「將城房屋仲介有限公司」即原告「將城企業社」。（本院卷第70頁）
四、本件爭點：原告有無於委託銷售期間內通知被告有人欲買受系爭房地？若有，原告得請求之賠償金額為何？
㈠、原告有無於委託銷售期間內通知被告有人欲買受系爭房地？
①、原告主張於委託銷售期間有訴外人陳建志欲購買系爭房地，
並已交付訂金，惟屆期被告拒絕訂約，致原告受有損害等情，被告則以前揭詞抗辯，經查，證人即系爭房地之仲介人員楊淑芬（即楊蕊惠）到庭證稱：「（土地的交易情形如何？）95年8 月27日有帶陳建志去看房子，當時陳建志出價280萬元，28日早上我有跟趙靜珍（被告妻子）說，他們嫌價錢太低，大約過二、三天，陳建志再加10萬元，後來他有加到
300 萬元，我們跟他收本票30萬元，因為怕他只是口頭上答應，這是算買房子的訂金，我們的習慣是收本票。（本院卷第8 頁這份收據也是你與陳建志簽的嗎？）是的，這表示有收到錢，簽約那天他再拿現金來，一般收到訂金都是交給公司，不會交給賣主。（陳建志現金有無給過你們？）9 月5日下午他有提領30萬現金，我有跟他約好，我有跟他說賣方要賣，聯絡他及代書，趙靜珍在9 月5 日下午打電話給我，她說甲○○剛好有回來，要先收訂金，所以我請陳建志去提領現金，因為趙靜珍說9 月6 日早上要簽約，所以才請陳建志提領現金。（9 月6 日是趙靜珍要求簽約的？）是的，我沒有主動要求簽約，是趙靜珍主動要求的。（他們沒有來簽約，你如何處理？）我打電話給他們，他們說沒有辦法來，所以再改時間，他們就一直拖說沒空，我9 月7 日再打電話給趙靜珍，希望他們趕快簽約，後來他們就不接電話」等語（見本院卷第38至40頁）；另證人陳建志到庭證稱：「（當時你開價多少？）第一次開價280 萬元，後來我有先加10萬元，9 月初楊淑芬又有來找我，我加到300 萬元，是底線了，楊淑芬說賣方可能會同意，他跟我收斡旋金，但太晚沒有現金，所以簽30萬元的本票。（你自己買房子的經驗一般是拿現金或簽本票？）都有，簽本票隔天再去領錢，楊淑芬有跟我說要簽約了，那時我去領了27萬元，後來再加上自己的錢30萬元，後來錢我直接交給將城，後來有還我30萬元，因為買賣沒有成，簽約那天賣方就沒有來，之後要再約時間就都沒有聯絡上。「（你交給楊淑芬的本票是否為斡旋金？）是的。（故代表楊淑芬還要去跟賣方斡旋？）我的意思是都交給楊淑芬去處理。（談成300 萬元是哪一天？）我記得是
9 月初，領27萬元的前一天。（楊淑芬何時跟你確定300 萬元賣方要賣給你？）她通知我簽約的時候，我記得是隔天跟我講的，那時我就到台銀去領了訂金27萬元，本來想直接交給賣方。（楊淑芬說訂金公司要收走，而你是說要交給賣方？）因為賣方沒有來，所以交給仲介，如果賣方有來我就會直接賣方。」等語（見本院卷第41至43頁）。按證人楊淑芬與證人陳建志就30萬元是斡旋金亦或是訂金的說方雖有所出入，惟依一般買賣房屋，買方均不知賣方的最後底限為何，遂交付一定的金錢予仲介人員，由仲介人員予以協調，若成交時，該筆金額即成為訂金的一部分，是以本件證人陳建志其交付30萬元予證人楊淑芬即既是表明以300 萬元購買的意願，其稱該筆金額名稱為斡旋金，惟探究其真意，即是若
300 萬元成交即做為訂金之意思，自難以此名稱不同，而否認有其訂約之意思。再者，證人陳建志於9 月4 日簽發本票予證人楊淑芬，此有本票影本及訂金收據在卷可稽（見本院卷第5 、8 頁），被告雖抗辯本票非現實資金的交付，難認已給付訂金云云，惟本票是有價證券，當然可作為資金流通之依據，且證人陳建志於9 月5 確有提領現金270000元之記錄，此有陳建志台灣銀行活期儲蓄存款存摺影本在卷可稽（見本院卷第57頁），是足信陳建志確有交付訂金以購買系爭房地。末按證人杜憲琳到庭證稱：「（從事何業？）土地代書。（95年9 月初有無請你去簽合約?） 有說一間九如的房子，詳細地址我不清楚，有通知我到將城房屋簽約，我到將城房屋時，當時買主有來，就是陳建志先生，賣方沒有來。（後來有無再請你過來簽約？）那天賣方沒有來，有說要再約時間，後來就沒有再通知我了。」等語（見本院卷第45頁），是證人楊淑芬、陳建志就購屋過程及訂金交付方式，所述大致相符，且原告於預訂簽約日業已請代書到場，足信原告於銷售期間內確已為被告找到欲購房系爭房地之人。
②、被告否認原告有通知其已找到買主，並有證人趙靜珍到庭證
稱：「（有無與將城簽買賣契約？）有的，是跟楊淑芬簽的，最後是以300 萬元為總價，楊淑芬沒有通知我有人要買這房子，平時我都以0918XXXXXX聯絡，楊淑芬都是透過這手機跟我聯絡，我在環保局上班，他有去環保局找過我，說要跟我修改底價。（楊淑芬有無到你住處跟你談過？）有的，都是談修改契約，都沒有談到有人要買房子，現在房子已經賣出去了，賣300 萬元，現在的買主是我們的鄰居。」等語（本院卷第46頁），惟查，原告於95年8 月28日至95年9 月11日間，即證人陳建志有意購買的時間多次以電話聯絡被告之妻子，此有通聯記錄在卷可稽（見本院卷第63至67頁），被告雖辯稱該聯絡僅係為更改契約云云，惟觀諸上開通聯記錄，通話時間均甚短，顯與一般更改契約需常時間商討的情狀不符，且原告聯絡被告的時間，均與原告所述欲訂約的時間相符，足信原告確有通知被告訂約之事宜。
㈡、原告得請求被告賠償之金額為何？原告既已有通知被告有人欲購買系爭房地，且購買的金額亦與系爭委託契約相符，被告未到場訂約，即認違約，應賠償原告之損害，茲就原告請求之金額審酌如下：
①、服務費9萬元部分：
原告主張其業已簽訂定金收據，買賣預約已簽訂，被告負有給付全部服務費之義務等語，按系爭委託契約第7 條第2 項約定：「付款方式為委託案件成交，買賣雙方完成正式簽約手續之同時，應支付服務費用，如買賣預約已簽定，而甲方拒絕簽定正式買賣契約時，甲方應立即將全額服務費用給付乙方。」（見本院卷第4 頁），惟所謂服務費應以案件之成交係由提供服務者完成，才得以請求，若僅是訂定預約，而賣房未簽定正式買賣契約，應屬違約之問題，系爭契約於訂定預約即認有給付全部服務費之費務，有失公允，是系爭房地既非由原告完成交易，其自無請求服務費之理。
②、違約金12萬元部分：
原告主張被告拒絕簽訂正式買賣契約，並私下將系爭房地出售予他人，已違反契約第1 條之規定，依契約第8 條請求違約金等語，按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。又按契約第1 條約定：「甲方授權在95年6 月10日至95年9 月10日期間，由乙方獨家代理本宗房地銷售之受任人，甲方應停止自行銷售及委託他人銷售，且拋棄中途終止委託之權，絕不中途終止本委任，以利乙方專心企劃銷售，並願放棄先訴抗辯權。」、第10條「如果甲方違反貳項第1 條及第8 條約定時，乙方得請求甲方支付委託售價4 ％之違約金。」（見本院卷第4 頁）原告已為被告覓得買主，被告拒絕簽訂買賣契約，業如上述，被告顯已違反契約不得中途終止之約定，應認為違約，被告有給付違約金之義務。本院審酌，被告無故拒絕簽定契約，原告就系爭契約所付之心力，認本件違約金12萬元過高，應予酌減至6 萬元為適當，逾此之請求為無理由。
③、60萬元賠償部分：
原告主張其賠付承買人訂金30萬元兩倍之價額即60萬元，此係可歸責於被告等語，按依訂金收據載明：「買方逾時不買，買賣作廢，訂金沒收，賣方不賣，訂金加倍退還。」（見本院卷第8 頁），系爭契約因被告之因素致未能簽訂，原告依上開約定負有加倍返還訂金之義務，而原告業已加倍賠償證人陳建志等情，業經證人陳建志到庭證稱：「（原告有無賠償你30萬元的訂金及一倍的違約金？）有的，有匯入我帳戶，分12月1 日及12月5 日二次 」等語相符（見本院卷第42頁），且有證人陳建志上開臺灣存摺影本在卷可稽（本院卷第60頁），堪信為真正。惟原告所交付證人陳建志的60萬元，其中30萬元是返還陳建志之前交付的訂金，剩餘的30萬元方是原告所支出之賠償金，此有證人上開證詞可稽，是原告得向被告請求的僅有此30萬元賠償金部分，逾此之請求，顯屬無據。
④、原告得請求之金額合計為36萬元。
㈢、綜上所述，原告請求被告給付81萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月17日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，在主文第1 項所示範圍內為，有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
結論，原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 26 日
民事第二庭 法 官 吳思怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 3 月 26 日
書記官 王秋淑