臺灣屏東地方法院民事判決 95年度重訴字第26號原 告 財團法人台灣省屏東縣潮州三山國王廟法定代理人 乙○○訴訟代理人 郭憲彰律師複代理人 陳三兒律師被 告 屏東縣潮州鎮農會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國95年12月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落屏東縣○○鎮○○段三二四之一四地號，面積一五三平方公尺土地之租金，應自民國九十五年六月二十二日起調整為每月新台幣壹萬零肆佰柒拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴請求租金自民國95年
5 月18日起算，調整為每月新台幣（以下同）85,556元。嗣於本院95年9 月29日言詞辯論期日，減縮訴之聲明為請求租金自起訴狀繕本送達之翌日（即95年6 月22日）起，調整為每月85,556元，經核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：伊所有坐落屏東縣○○鎮○○○段324 之14地號、面積153 平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地），約於45年間起與被告有不定期租賃契約關係，租金為每月6,616 元，換算年租金為79,392元。由於系爭土地位○○○鎮○○○○段，坐落在中山路上，附近有多家金融機構、百貨公司、市場、公家機關，為潮州最繁榮之地段，長年以來之租金並未因系爭土地價值之上升，而有所調漲，對伊而言，長期處於不公平之地位。依現有公告之地價，系爭土地每平方公尺為67,103元，其價格與週遭土地之市價相比，仍屬偏低，今依公告地價換算，系爭土地總價為10,266,759元，依土地法第105 條準用第97條規定，租金應為每月85,556元等語（計算式：67,103元×153 ×10/100÷12＝85,556元）。並聲明：被告向伊承租所有座落潮州段324 之14地號，面積153 平方公尺之土地，租金自起訴狀繕本送達之翌日起，調整為每月85,556元。
三、被告則以：被告於系爭土地興建門牌號碼為屏東縣○○鎮○○路○○號之未保存登記房屋1 棟（下稱系爭建物），原為被告所有，然被告經營之農會信用部因經營不善，已於91年7月間為台灣土地銀行概括承受，系爭建物亦移轉為台灣土地銀行所有，系爭建物既非被告所有，被告即無給付原告租金之義務。於本院聲明：駁回原告之訴。
四、兩造於本院95年12 月6 日言詞辯論期日依民事訴訟法第271條之1 準用第270 條之1 第1 項第3 款規定，協議簡化爭點，其協議不爭執及爭執之事項如下（見本院卷第94頁）：
㈠兩造不爭執之點：
系爭土地係屬原告所有，原告於45年間將其所有之上開土地不定期出租予被告，租用面積為153 平方公尺，租金嗣後於不詳時間經雙方合意調整年租金為新台幣79,392元。
㈡兩造爭執之點：
原告請求調整租金有無理由？如有理由，調整之金額為何？
五、本院之判斷：㈠按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第
442 條定有明文。又法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形，而土地價格之上昇或下降，並非斟酌增減租金之惟一考慮之因素。
㈡經查系爭土地係屬建地，南邊面臨屏東縣○○鎮○○路○路
寬約18米，土地南段部分有門牌號○○○鎮○○路○○號平房
1 間，北段部分為空地，空地四週為樓房包圍，沒有可供出入的通道，系爭土地附近商家林立，有金石堂文化廣場、第一銀行潮州分行、潮州鎮農會、愛生診所，另有鐘錶行、運動用品店、服飾店、皮鞋店、銀樓及書局等等，人車往來頻繁，堪稱熱鬧，此經本院勘驗屬實，並有勘驗筆錄及原告提出之勘驗現場照片在卷可稽（本院卷第40頁、第41頁、第46至50頁）。又本件兩造雖定有租金數額，惟系爭土地於80年
7 月間之公告現值為每平方公尺47,890元，於95年1 月間之公告現值已漲昇為每平方公尺66,914元，其上漲幅度約為1.39倍；而80年7 月間之申報地價為每平方公尺19,773.6元，於93年1 月間之申報地價已漲昇為每平方公尺20,543.2元，其上漲幅度約為1.038 倍，此有系爭土地最近15年之地價謄本1 份附卷可稽（見本院卷第86頁），是系爭土地已因前述工商繁榮等因素，致土地價值提高，亦即當時系爭土地之租金金額與現時公告現值、申報地價有差距，原約定之租金數額已不合於土地利用價值之實際現狀。經審酌上開系爭土地所在位置、利用情形暨交通便利、生活機能完整、堪稱熱鬧等現況，及公告現值與申報地價逐年之差距等一切情狀，認原告依民法第442 條規定訴請調整系爭土地租金，以申報地價年息百分之4 計算，即認原告所得調整之租金為每月10,477元（每月租金不足1 元部分，4 捨5 入），方屬適當。
㈢至原告主張系爭土地之公告地價為每平方公尺67,103元，依
公告地價換算，系爭土地總價為10,266,759元，依土地法第
105 條準用第97條規定，租金應為每月85,556元云云。惟調整基地租金之數額，固須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益及該地一般經濟狀況，非必增至法定最高租額等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，但仍須以基地申報地價為基礎，再斟酌其他因素以為決定。是原告主張依公告地價為調整租金之計算基礎，已有違土地法第97條、第105 條之規定。再租金為承租人使用、收益租賃物之對價，當事人自得約定其數額，並非有一定之對價標準。本件兩造之不定期租賃契約，於45、46年間原約定租金金額約為1,920 元，嗣於不詳時間經兩造合意調整為年租金79,392元等情，為兩造所不爭執，並有被告所提之46年8 月29日租金支出簽呈足憑（見本院卷第89、93頁）。足認兩造並未約定以系爭土地之公告地價或申報地價位計算租金之依據，是原告主張以公告地價為調整租金之依據，自無足採。
㈣另被告經營之農會信用部固為台灣土地銀行概括承受，被告
於系爭土地興建之系爭建物亦由台灣土地銀行承受，此有財政部91年7 月24日台財融（三）字第0913000565號函1 份附卷可稽（見本院卷第53至60頁）。然兩造間就系爭土地之不定期租賃契約並未讓與台灣土地銀行，亦經被告自認在卷（見本院卷第63頁）。被告與原告間之上開不定期租賃契約既仍有效存續，被告自有給付租金之義務，本院自得審酌上開情形而調整租金，被告辯稱無須再給付租金云云，顯不足採。
六、綜上所述，原告本於不定期租賃關係，請求被告自95年6 月
22 日 （即起訴狀繕本送達翌日）起，按申報地價年息百分之4調 整租金，每月金為10,477元，為有理由，應予准許。
逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 20 日
民事第二庭 法 官 楊文廣正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官 顏子仁中 華 民 國 95 年 12 月 20 日