臺灣屏東地方法院民事判決 96年度簡上字第71號上 訴 人 乙○○被 上 訴人 屏東縣政府法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國96年4 月17日本院潮州簡易庭95年度潮簡字第371 號第一審判決提起上訴，本院於民國98年6 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，此觀民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用同法第446 條第1 項、第255條第1 項第2 款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。本件上訴人於第二審為訴之追加，請求判決：㈠被上訴人應就坐落屏東縣○○鄉○○段661 之13地號面積61.48 平方公尺土地與上訴人訂立自民國94年1月1 日起至96年12月31日止之租賃契約。㈡被上訴人應協同上訴人就前項土地向地政機關辦理自94年1 月1 日起至96年12月31日止之地上權登記。此與原請求之基礎事實均係關於上開土地之續租，兩者有其社會事實上之共通性及關聯性，原請求所主張之事實及證據資料，於追加之訴得加以利用，且無害於被上訴人程序權之保障，復符合訴訟經濟之要求，則揆諸前揭說明，上訴人所為訴之追加，雖未經被上訴人同，於法仍無不合，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：伊於93年4 月23日向被上訴人承租其所經管屏東縣所有坐落屏東縣○○鄉○○段661 之13地號面積61.48平方公尺土地（下稱系爭土地），租期至93年12月31日止，詎伊於租期屆滿前之93年12月15日，依規定向被上訴人申請續租3 年即自94年1 月1 日起至96年12月31日止，竟遭被上訴人以伊未提出原租賃契約書為由加以拒絕，嗣後伊於93年12月27日、93年12月30日、94年1 月10日及94年1 月20日申請續租，復經被上訴人以同一事由拒絕。伊當時正因高雄高等行政法院93年度訴字第640 號及93年度訴字第969 號地上權登記事件與屏東縣潮州地政事務所涉訟，需使用原租賃契約書，被上訴人要求伊提出原租賃契約書並無正當之理由，則伊自得請求被上訴人就系爭土地與伊簽訂自94年1 月1 日起至96年12月31日止之租賃契約。又被上訴人雖尚未就系爭土地之續租與伊簽訂租賃契約，惟已向伊收取94年第1 期（94年1 月至94年6 月）及第2 期（94年7 月至94年12月）之租金，依民法第153 條第1 項規定，兩造間就系爭土地之續租互相表示意思一致，契約業已成立，且被上訴人之意思表示縱令係出於錯誤，但已逾1 年之除斥期間而不得再請求撤銷，則該契約自已確定有效存在。被上訴人嗣後改以使用補償金名義向伊催繳95年第1 期之租金，而否認兩造間就系爭土地自95年1 月1 日起有租賃關係存在，則伊自得請求確認兩造間就系爭土地自95年1 月1 日起至96年12月31日止有租賃關係存在。其次，兩造間就系爭土地續租3 年之契約業已成立，有如前述，惟就此期限逾1 年之不動產租賃契約，兩造並未以字據訂立之，依民法第422 條規定，應視為不定期限之租賃。且被上訴人於93年12月31日租期屆滿後，不即表示反對之意思，而仍向伊收取94年1 月1 日起至94年12月31日止之租金，亦應視為以不定期限繼續契約。依此，兩造間就系爭土地有不定期之租賃關係存在，伊亦得請求確認之。至被上訴人指稱伊未經申請即將坐落系爭土地上門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋拆除重建云云，與事實不符，被上訴人據此終止兩間之租賃契約，自非合法。再者，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後2 個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記，土地法第102 條定有明文。此依最高法院67年台上字第1014號判例意旨，係屬強制規定，即令非屬強制規定，而得為相反之約定，惟兩造使用被上訴人提供之定型化契約條款，約定伊不得要求設定地上權，顯然有失公平，依民法第247條之1 第3 款、第4 款之規定，該約定應屬無效，則伊亦得本於兩造間之租地建屋契約，請求被上訴人協同辦理地上權登記等情，於原審聲明：㈠確認兩造間就系爭土地自95年1月1 日起至96年12月31日止有租賃關係存在。㈡確認兩造間就系爭土地有不定期之租賃關係存在。㈢被上訴人應協同上訴人就系爭土地向地政機關辦理不定期之地上權登記。
三、被上訴人則以：上訴人向伊申請承租系爭土地，經伊以93年
4 月1 日屏府財產字第0930062324號函核准，租期至93年12月31日屆滿，依兩造所訂租賃契約第2 點之約定，租期屆滿時，租賃關係即行消滅，伊不另通知，上訴人如有意續租，應於租期屆滿前1 個月，向伊申請換約續租，逾期未換約，視為無意續租，上訴人未辦理續租仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金，並不得主張民法第451 條之適用及其他異議。且依「屏東縣縣有房地處理要點」第6 點規定，出租基地租期屆滿，得由承租人檢具原租賃契約書、身分證明文件、換約續租申請書，申請辦理換約續租，但均限於現狀使用，原租賃契約書遺失者，應檢具切結書。可見，上訴人向伊承租系爭土地，於租期屆滿時並非自動續約，尚須上訴人檢具包括原租賃契約書在內之文件，向伊申請辦理換約續租獲准，始能續租。伊於上開租期屆滿前之93年10月1 日發函上訴人通知限期換約續租，惟上訴人申請換約續租，並未同時檢具原租賃契約書，且藉故因案涉訟應保有原件無法繳回，遲遲不肯檢具原租賃契約書，經伊多次發函通知仍置之不理，則伊自得拒絕與上訴人簽訂租賃契約續租。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思表示而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就；且民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，並非必須於租期屆滿時始得表示反對，於訂約之際，訂明續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力。準此，兩造所訂租賃契約第2 點既已載明租期屆滿時須申請換約續租，如未辦理續租仍為使用，即為無權占用，不得主張民法第451 條之適用，則伊嗣後向上訴人收取使用收益之代價，即不得認為伊與上訴人就續租已有意思表示之合致，亦不得認為應依默示更新之規定，視為以不定期限繼續契約。其次，兩造所訂租賃契約第13點特約事項載明，上訴人於租賃期間內未經申請同意即已重建、改建或新建者，應繳納當期月租金12個月分之違約金，並應於伊准予換約續租之日起
3 個月內依照第5 點規定申請補發土地使用權同意書，其符合規定者，除係照原狀重建、修建、改建外，應繳納權利金後發給土地使用權同意書，不符合規定者或逾期未申請者，伊得終止租約收回基地，上訴人不得異議。上訴人所有坐落系爭土地上之建物即門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○○ 號房屋，未經合法申請核准即拆除重建，且經建管單位通知補辦建造執照逾期仍未申請，已依違章建築處理辦法第5條規定被拆除完畢，則縱令兩造間於原租期屆滿後就系爭土地仍有租賃關係，伊依據上開約定終止租約，兩造間就系爭土地亦已不復有任何租賃關係存在。再者，兩造間於原租期屆滿後已無任何租賃關係存在，有如前述，則上訴人請求伊協同向地政機關辦理地上權登記，自屬無據。另依最高法院
41 年 台上字第117 號判例意旨，土地法第102 條並非強制規定，出租人與承租人非不得有相反之約定，且約定不辦理地上權登記，對於承租人之使用收益亦不致造成影響，並無顯失公平而無效可言，則上訴人不顧兩造已於租賃契約第11點約定上訴人不得要求設定地上權，猶請求伊協同向地政機關辦理地上權登記，亦屬無據等語，資為抗辯，於原審聲明：上訴人之訴駁回。
四、原審判決駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，並為訴之追加，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就系爭土地自95年1 月1 日起至96年12月31日止之租賃關係存在。
㈢被上訴人應就系爭土地與上訴人訂立自94年1 月1 日起至96年12月31日止之租賃契約。㈣被上訴人應協同上訴人就系爭土地向地政機關辦理自94年1 月1 日起至96年12月31日止之地上權登記。㈤確認兩造間就系爭土地有不定期之租賃關係存在。㈥被上訴人應協同上訴人就系爭土地向地政機關辦理不定期之地上權登記。被上訴人則答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
五、查系爭土地為被上訴人經管之屏東縣縣有土地，上訴人因系爭土地上有其所有門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋，向被上訴申請承租，經被上訴人以93年4 月1 日屏府財產字第0930062324號函核准，並於93年4 月23日訂立租賃契約，約定租期至93年12月31日為止，租期屆滿時，上訴人得申請換約續租，惟上訴人經被上訴人通知後，於93年12月15日申請換約續租，因未檢具原租賃契約書，而未經同意辦理續租，此後上訴人多次申請換約續租亦然，迄今仍未辦畢續租手續之事實，為兩造所不爭執，並有屏東縣政府經管縣有基地租賃契約書、上訴人申請書及被上訴人函等件附卷可稽。
六、本件兩造之爭點為：㈠上訴人申請續租而未提出原租契約書，被上訴人是否有權拒絕？㈡兩造間原租賃期限於93年12月31日屆滿後，是否因默示更新而視為以不定期限繼續契約？㈢被上訴人以上訴人未合法申請建造執照前即在系爭土地建造房屋為由終止兩造間之租賃契約，是否有理由？㈣被上訴人是否因兩造間有租賃關係存在而負有協同上訴人向地政機關辦理地上權登記之義務？茲論述如下：
㈠、本件被上訴人出租系爭土地於上訴人，係立於財產權主體之地位，與上訴人成立租賃關係，並無行使公權力或有權力服從關係可言，固屬私法上契約行為，惟若完全依照私法自治或契約自由原則，則被上訴人即可自由決定是否與上訴人續租，或以何種條件續租，難免令人有為差別待遇而違反平等原則之疑慮。故論斷被上訴人是否有權拒絕與上訴人續租，自應檢驗被上訴人是否有對上訴人為差別待遇而違反平等原則之情事？查兩造所訂租賃契約第2 點載明，租期屆滿時，租賃關係即行消減，如有意續租，應於租期屆滿後1 個月申請換約續租，有租賃契約書附卷可稽（見原審卷第23頁），而依「屏東縣縣有房地處理要點」第6 點規定，出租基地租期屆滿時，得由承租人檢具原租賃契約書、身分證明文件、換約續租申請書，申請辦理換約續租，但限於現狀使用，原租賃契約書遺失者，應檢具切結書，亦有卷附屏東縣政府公報第1803之2 期所載該處理要點可考（見本院卷第37頁）。
該處理要點係被上訴人事先制頒，並非專為上訴人訂定，對所有向被上訴人承租縣有土地而申請續租者一體適用，被上訴人以此決定是否與上訴人續租，自無對上訴人為差別待遇而有違反平等原則可言。又上訴人93年12月27日、93年12月30日及94年1 月10之申請書，謂係因本院93年度屏簡字第36
2 號訴訟事件應保有原租賃契約書（見原審卷第63、64及本院卷第160 頁），惟於本院審理時卻稱：「（問：本件原租約原本你在哪一個訴訟提出？）沒有提出原本，只有提出影本，我保留原本作為進行訴訟之用，那二個訴訟是高雄高等行政法院93年度訴字第969 號、93年度訴字第640 號。」（見本院卷第143 、144 頁）可見上訴人實際上並未於訴訟中使用原租賃契約書，且倘於繳回後確因訴訟而有提出原租賃契約書之必要，亦非不可聲請法院向被上訴人調取，上訴人實無非保有原租賃契約書不可之理由，則被上訴人就上訴人申請續租而不檢具原租賃契約書，自得依上開處理點之規定，拒絕與上訴人簽約續租。
㈡、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條第1 項固定有明文。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院29年上字第762 號判例參照）。查被上訴人固以租金收入繳款書向上訴人收取94年第1 期（94年1 月至94年6 月）及94年第2 期（94年7 月至94年12月）系爭土地使用收益之代價，而與95年第1 期（95年1 月至95年6 月）以使用補償金收入繳款書催繳者有所不同（見原審卷第12、35頁），惟此顯非被上訴人就系爭土地以明示之意思表示與上訴人成立租賃契約。又兩造所訂租賃契約第
2 點載明「未辦理續租仍為使用，即為無權占用，應繳納使用補償金」等語（見原審卷第23頁），且被上訴人於93年10月1 日通知限期換約續租之書函載明：「‧‧‧‧如有意繼續租用，‧‧‧‧於九十五年十二月十五日以前，逕送本府財政局辦理換約續租，逾期不辦，視為無意續租，同時終止租賃關係，並改以占用處理」，並於93年12月21日、94年1月5 日函復上訴人：「台端應出具該契約書用途之證明文件，倘若無法證明本府將不予辦理續租」、「倘若台端無法遵循續約申請書中所規定之要件，契約屆滿後本府將不予續租」，復於94 年12 月29日函告上訴人：「台端藉故迄今尚未辦理續租，限於95年2 月6 日前辦理完成續租相關手續，倘屆期未辦理本府將逕行終止租約改按占用，依民法第一百七十九條不當得利之規定徵收補償金」（見原審卷第24、65、
67、69頁），一再催促上訴人依規定辦理續租，並先後以書面表示租期屆滿後如未完成續租手續，則其所收取者為損害賠償性質之「使用補償金」或相當於租金之「不當得利」，甚為明確，尚無從依收入繳款書上載有「租金」字樣，推知其在上訴人未依規定完成續租手續前，有與上訴人成立租賃契約之意思（最高法院42年台上字第493 號判例意旨參照）。則亦難謂被上訴人已以默示之意思表示就系爭土地與上訴人續租3 年而成立租賃契約，並進而因其期限逾1 年，未以未據訂立，另依民法第422 條之規定，視為不定期限之租賃。其次，民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續租之效力（最高法院55年台上字第276 號判例參照）。準此，兩造所訂租賃契約第2 點既已載明：「甲方（即上訴人）如有意續租，應於租期屆滿後一個月，向乙方（即被上訴人）申請換約續租，逾期未換約，視（為）無意續租，‧‧‧‧不得主張民法第四百五十一條之適用」等語，則本件自無因被上訴人未即表示反對之意思表示，而依默示更新之規定視為以不定期限繼續契約可言。
㈢、依上所述，兩造於93年12月31日租期屆滿後，就系爭土地已無定期或不定期之租賃關係存在，則被上訴人以上訴人未合法申請建造執照前即在系爭土地建造房屋為由終止兩造間之租賃契約一節，即無再加論究之必要。且既無租賃關係存在，則不論土地法第102 條是否為強制規定，兩造於租賃契約約定上訴人不得要求設定地上權是否顯失公平而無效，上訴人均不得請求被上訴人協同其向地政機關辦理地上權登記，不待贅述。
七、綜上所述，上訴人於原審請求：㈠確認兩造間就系爭土地自95年1 月1 日起至96年12月31日止有租賃關係存在；㈡確認兩造間就系爭土地有不定期之租賃關係存在；㈢被上訴人應協同上訴人就系爭土地向地政機關辦理不定期之地上權登記，為無理由，原審予以駁回，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。另上訴人於第二審為訴之追加，請求：㈠被上訴人應就系爭土地與上訴人訂立自94年1 月1 日起至96年12月31日止之租賃契約；㈡被上訴人應協同上訴人就系爭土地向地政機關辦理自94年1 月1 日起至96年12月31日止之地上權登記，亦非有理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
民事第一庭 審判長法 官 孫國禎
法 官 潘 快法 官 凃春生上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 6 月 24 日
書記官 蘇雅慧