臺灣屏東地方法院民事判決 96年度訴字第177號原 告 壬○○
號6樓丙○○○
樓之1己○○辛○○
號4樓癸○○
號庚○○
號6樓甲○○○
3號共 同訴訟代理人 周春米律師被 告 丁○○訴訟代理人 林維毅律師複代理人 鍾武雄律師
戊○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國97年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號如附圖所示面積三九一八平方公尺土地上地上物除去，將前開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬叁仟元，及其中新臺幣伍萬零肆佰元自民國九十六年七月一日起，其餘新臺幣壹萬貳仟陸佰元自民國九十六年七月四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣玖佰伍拾叁萬元為被告供擔保後得假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。原告以被告向原告承租坐落屏東縣屏東市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），定有耕地三七五減租條例租約，而被告將系爭土地轉租他人，有不自任耕作之情事，租約無效。縱租約有效，惟被告自民國88年迄今均未繳納地租，業經原告終止租約在案為由，請求被告應將系爭土地上地上物除去後，返還原告。嗣於本院準備程序中以如本院認被告有不自任耕作之情事，租約無效，追加請求被告自91年7 月1 日起至96年6 月30日止，使用系爭土地之不當得利；若本院認被告無不自任耕作之情事，然被告自88年起迄今未繳納租金，原告已於95年6 月30日向被告為終止租約之意思表示，爰請求自91年7 月1 日起至95年6 月30日止積欠之租金，及自95年7 月1 日起至96年6 月30日止不當得利，而追加請求被告應給付原告新臺幣（下同）72,000元。經核原告追加屬請求之基礎事實同一，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地為原告共有，訴外人即原告之被繼承人鄭有忠與被
告之祖父曾繁雄前就系爭土地定有耕地租佃契約，租賃期間自62年6 月1 日起至68年5 月31日止。嗣於89年12月5 日前開耕地租約承租人部分變更為被告，出租人則變更為原告。而系爭土地於被告父親死亡前，已轉租訴外人寅○○耕作，被告即有不自任耕作情事，租約無效。
㈡退步言之，被告縱無轉租情事，惟被告自88年起迄今均未按
時繳納租金，積欠地租達2 年以上，原告於95年6 月30日在屏東縣屏東市公所耕地租佃委員會調解時，即向被告為終止租約之意思表示。兩造租約既已不存在，被告無權再占用系爭土地，爰請求被告返還系爭土地。
㈢又被告有不自任耕作之情事，租約屬無效，已如前述，被告
於租約無效後仍繼續占用系爭土地，被告因而受有利益，使原告受有損害，爰請求自91年7 月1 日起至96年6 月30日止之不當得利。縱被告無不自任耕作情事，惟被告欠租已達2年以上，業經原告於95年6 月30日終止租約，被告於租約終止後仍占用系爭土地，亦有不當得利，並依租金請求權請求被告給付自91年7 月1 日起自95年6 月30日止積欠之租金及自95年7 月1 日起至96年6 月30日止不當得利。並於本院聲明：⒈被告應將系爭土地如附圖所示面積3,902 平方公尺土地上之地上物除去，將該土地返還原告。⒉被告應給付原告72,000元，及自96年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地地租為每年1,200 臺斤稻谷，因原告散居各地，向
由訴外人即被告之母親曾子○○於每年4 月及10月間，前往原告癸○○住處，由原告癸○○依當日報紙所載稻谷價格，將每期600 臺斤稻谷折算為現金後，以現金支付。於88年間，原告癸○○以原承租人曾繁雄去世為由，拒絕受領地租，被告於89年12月5 日辦妥租約變更登記後，數次前往繳納地租，均遭原告癸○○拒絕受領。嗣於95年4 月間，原告癸○○前來收取約10萬元租金時，被告之母曾子○○請求寬限俟被告方便時支付，經原告癸○○應允。詎原告隨即於同年6月間申請租佃爭議調解，被告於調解程序仍一再表示願支付地租，被告並非拒不繳納地租，而係原告癸○○受領遲延。㈡原告並未舉證證明被告未自任耕作，亦無直接證據證明被告
有轉租情事，至調處程序中兩造所為之陳述僅係為了達成調解所為之讓步，準用民事訴訟法第422 條規定，在該程序中所為之陳述，不得採為裁判之基礎。並於本院聲明：原告之訴駁回。
三、兩造對於㈠系爭土地前由訴外人鄭有忠出租予訴外人曾繁雄，定有耕地三七五租約。嗣鄭有忠及曾繁雄死亡後，前開土地於89年12月5 日由被告向屏東縣屏東市公所申請租約變更登記，以原告及被告名義續訂耕地三七五租約。㈡系爭土地目前種植香蕉，被告自以其名義續訂租約後，迄今未繳租金之事實不爭執。是本件本院所應審究者為：㈠被告於89年12月5 日向屏東縣屏東市公所申請為租約變更登記以原告及被告名義續訂耕地三七五租約，是否有效？㈡如前開租約無效，被告繼續占用系爭土地，是否受有不當得利？㈢原告向被告請求不當得利金額為何？㈣兩造間耕地三七五租約如屬有效，是否業經原告終止？㈤原告得向被告請求積欠之租金數額為何？㈥租約終止後，被告被告繼續占用系爭土地，是否受有不當得利？㈦原告向被告請求不當得利金額為何？經查：
㈠有關被告於89年12月5 日向屏東縣屏東市公所申請租約變更
登記，以原告及被告名義續訂耕地三七五租約，是否有效部分：
⒈按調解程序中，調解委員或法官所為之勸導及當事人所為之
陳述或讓步，於調解不成立後之本案訴訟，不得採為裁判之基礎，民事訴訟法第422 條定有明文。揆此規定，於與調解同性質之租佃爭議調處程序亦應類推適用。
⒉被告於95年12月19日在屏東縣政府耕地租佃委員會調處時表
示：系爭土地係其大姑兒子即訴外人寅○○在耕種，在其父親死亡前就已耕種，租金是由其二家合繳；另證人丑○○即其中1 位調處委員亦於本院證述：被告確於調處程序中有前開陳述之內容等語，惟該陳述內容係屬調解程序中當事人所為之陳述，依前揭規定，本院就被告陳述及證人丑○○於本院證述被告有於調解程序中為前開事實之自認，不得採為裁判之基礎，合先敘明。而被告既於本院否認有不自任耕作之情事，則被告是否有不自任耕作，自應由原告負證明之責。⒊證人寅○○於本院證稱：被告在系爭土地上種植香蕉、稻子
，被告有時請伊去幫忙耕作，伊未收取報酬，亦未繳納系爭土地之租金等語（見本院卷第155-156 頁），則原告主張被告將系爭土地轉租他人事實，尚有疑義。而原告就此部分復未再行舉證證明，原告主張被告有不自認耕作之情事，兩造間租約無效，尚無足採。
㈡有關如前開租約無效，被告繼續占用系爭土地，是否受有不當得利及原告向被告請求不當得利金額為何部分：
原告既未能證明被告有不自任耕作情事已如前述，則原告主張因兩造間租賃因被告不自任耕作，契約無效，被告於租約無效後仍繼續占用系爭土地，請求原告返還不當得利及不當得利金額爭點，即毋庸再行審酌。
㈢有關兩造間耕地三七五租約如屬有效，是否業經原告終止部分：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，地租積欠達兩年之總額時
得終止，耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款定有明文。
⒉依卷附屏東縣鄉鎮市私有耕地租約登記簿所示（見本院卷第
64頁），兩造就系爭土地約定每年租金為1,200 臺斤稻谷，參以證人曾子○○於本院證稱：「（系爭土地原來是何人向原告承租？）原來是我公公承租，我公公去世後，由我大伯在耕作，契約沒有換過，我大伯過世後，由我先生在耕作，八十五年我先生過世後，我兒子八十六年左右退伍後，就由我兒子在耕作，有時候我會去幫忙，我很少去。」「（你們耕作之後有無繳納租金？）有，以前我先生在世時，都是我和我先生去繳納，我先生過世後，我請別人載我去繳，有收據，放在家裡，繳到什麼時候我忘了，最後一次是八十六、七年去繳租金，但原告不收。之前繳租金是以我們去繳納當天的報紙稻穀價格來換算，每次繳租金都是在收割後去繳，一年收割二次，所以每年繳二次，大概是農曆五月份和十月份去繳。」等語（見本院卷第151 至152 頁），而被告亦具狀表示系爭土地地租為每年1,200 臺斤稻谷，因原告散居各地，向由被告之母親即證人曾子○○於每年4 月及10月間，前往原告癸○○住處，由原告癸○○依當日報紙所載稻谷價格，將每期600 臺斤稻谷折算為現金後以現金支付，足見兩造均同意系爭土地租金之繳納，由被告以繳納當日報紙所載稻谷價格折算為現金後，以現金支付，而原告則委由其中一名原告癸○○代理原告全體向被告收取租金，應堪認定。
⒊又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第420 條第1 項定有明文。而債權人就應給付之金額所為之過大催告，僅該超過部分不生效力，尚難謂就債務人應給付部分亦不生催告之效力（最高法院70年台上字第3159號判例可資參酌）。茲被告於89年12月5 日向屏東縣屏東市公所申請為租約變更登記，以原告及被告名義續訂耕地三七五租約，迄今未繳租金，已據前述。而原告就租金收受及系爭土地租約事務處理均委由原告癸○○處理，原告癸○○有代理其餘原告之權，亦有委任狀附卷可稽，雖於95年
4 月6 日原告癸○○以高雄60支局第175 號存證信函向被告請求於95年4 月28日前給付88年至94年租金，係以其個人名義為之，此有存證信函及回執可按，然由歷年繳租方式，被告對於原告癸○○確有代理其餘原告催收租金之權，應為其所知悉，故原告癸○○前開以個人名義向被告催繳租金之行為，應屬隱名代理，該催告效力當及於其餘原告。另被告於89年12月5 日始向屏東縣屏東市公所申請為租約變更登記，將承租人變更為被告名義，原告催繳租金期間雖係自88 年起至94年，依前揭說明，就被告以其名義續訂租約後至94年止範圍內租金，仍生催告效力。
⒋被告於接獲該存證信函後，迄今未繳納為被告所自承，而原
告於95年6 月9 日向屏東市公所耕地租佃委員會申請調處，並於95年6 月30日調處當日，向被告為終止租約之意思表示，有調解申請書、調解程序筆錄在卷可稽（見本院卷第27-3
4 頁），則兩造間租賃契約已經原告合法終止，亦堪認定。⒌又系爭土地上目前由被告種植香蕉農作物，業據本院履勘現
場屬實，兩造間租賃契約既經原告終止，原告請求被告將系爭土地上地上物除去後，將前開土地返還原告，應屬有據。⒍雖被告抗辯於95年4 月間，原告癸○○前來收取約10萬元租
金時，被告之母曾子○○請求寬限俟被告方便時支付，經原告癸○○應允等語，並舉證人乙○○為證，惟為原告所否認。且依證人乙○○於本院證述：「（是否認識證人曾子○○？）不認識，去年四月他向我買50塊藥布，我拿藥布去他家給他，當時曾子○○和一個六十幾歲的男子在談話，該男子走後，曾子○○跟我說臨時來要收什麼地租的錢那有這麼方便的事，曾子○○說如果有錢會拿去給他，其餘的事情我都不清楚。」「（請問證人你拿藥布給曾子○○時，該男子說的話你有無聽到？）有，曾子○○說有錢再拿去給他，該男子說好。」（見本院卷第153-154 頁）內容以觀，被告抗辯原告就租金部分同意其緩期清償乙節，尚有疑義。而被告就前開抗辯復未再行舉證，其抗辯應不可採。
⒎再被告抗辯被告於調處程序仍一再表示願支付地租，被告並
非拒不繳納地租，而係原告癸○○受領遲延等語。惟按債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第234 條、第235 條定有明文。被告雖於調處程序中表示願繳納地租，惟並未現實提出租金，依前揭規定，被告抗辯原告就租金受領遲延，被告不負遲延責任，尚無足採。
㈣原告得向被告請求積欠之租金數額為何部分：
被告自以其名義續訂租約至原告於95年6 月30日終止租約時止，均未繳納租金，而兩造對於租金繳納均同意以約定之稻谷折算現金後繳納，亦如前述，則原告請求被告給付自91年
7 月1 日起自95年6 月30日止積欠之租金，即屬有據。而原告於96年7 月4 日請求給付，本院認以該日稻谷價格折算現金，尚屬適當。茲該日稻谷價格為百公斤1,750 元，以兩造約定每年租谷1,200 臺斤折算後，被告應給付原告50,400元（計算式如下：1 台斤＝0.6 公斤，1,200 台斤＝720 公斤，720 ÷100 ×1,750 ×4 ＝50,400）。
㈤租約終止後，被告被告繼續占用系爭土地，是否受有不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。查被告於兩造間租賃關係終止後，仍繼續使用系爭土地迄今，業據本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄附卷可稽，依前揭說明，被告自受有相當於租金之不當得利自明。原告請求被告給付自95年7 月1 日起至96年6 月30日止不當得利，即屬有據。
㈥有關原告向被告請求不當得利金額為何部分：
本院審酌兩造就系爭土地前定有耕地租約，認以兩造原約定租金計算不當得利之數額尚屬適當，則原告得向被告請求自95年7 月1 日起至96年6 月30日止不當得利為12,600元（計算式如下：720 ÷100 ×1,750 ×1 ＝12,600）。
四、從而，原告依租金請求權及不當得利請求權請求被告給付逾63,000元，即屬無據。又兩造對於前開租金給付於每年5 月、10月繳交不爭執，係屬定有期限之債務，原告就前開50,400元部分請求自96年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之遲延利息，應屬有據。另原告對於被告不當得利請求債權係屬不定期債權，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項定有明文。而本件追加狀於96年7 月4 日送達被告，有民事追加狀在卷可憑，則原告就前揭12,600元部分，請求被告給付遲延利息自96年7 月4 日起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5 計算之利息，尚屬有據。
五、綜上所陳，兩造就系爭土地租賃關係既經原告依法終止，而被告於契約終止後仍繼續占用系爭土地，則原告請求被告將系爭土地上地上物除去後，返還系爭土地，及租賃契約終止前逾期未繳租金、終止後之不當得利，即有理由，應予准許，爰判決如主文第1 、2 項所示。逾此範圍請求，即無理由，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，關於其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至其敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核於結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 20 日
民事第一庭 審判長法 官 徐美麗
法 官 潘 快法 官 邱玉汝正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 5 月 21 日
書記官 魏慧夷