臺灣屏東地方法院民事判決 96年度訴字第184號原 告 益帆不動產仲介有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 陳慧博 律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國96年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾萬伍仟肆佰元，及自民國九十六年五月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、程序事項：㈠行合議審判之訴訟事件，法院於必要時以庭員一人為受命推事，使行準備程序。準備程序，以闡明訴訟關係為止，但另經法院命於準備程序調查證據者不在此限；民事訴訟法第270 條定有明文。足見受命法官之職責僅在闡明訴訟關係，充其量經合議庭裁定得為證據調查而已，根本不得為本案之言詞辯論，故縱令當事人於受命法官行準備程序時，為本案言詞辯論之陳述，因非於合法組織之法院前為辯論，亦不生辯論之效果，僅供法院參考而已，於法院為言詞辯論時，仍須再為辯論，始生辯論之效力，否則準備程序與言詞辯論程序，即屬毫無區別，當非民事訴訟法設立準備程序制度之本意。本件訴訟原告本為丁○○，請求被告給付居間報酬，嗣於訴訟程序中變更原告為益帆不動產仲介有限公司，原訴可認為同時追加新原告益帆不動產仲介有限公司及撤回原告丁○○，揆之前揭說明，其訴之撤回部分無庸得被告同意，合先敘明（臺灣高等法院暨所屬法院86年法律座談會可參）。㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限；民事訴訟法第255 條第1 項第
3 款、第7款 定有明文。本件原告原係請求被告給付原告新台幣（以下同）2,131, 100元，及自訴狀繕本送達翌日即民國96年5 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，嗣於訴訟中減縮本金為1,905,400 元，依前揭說明，應與准許。又本件係於訴訟程序進行中變更原告為益帆不動產仲介有限公司，訴之變更後被告之防禦抗辯仍為同一，即被告是否因兩造所定契約而負有給付仲介報酬之義務，核屬不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆之前揭說明，其所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。
二、原告主張：兩造於95年3 月18日簽訂委託銷售契約書，（下稱系爭契約）約定被告所有坐落屏東縣○○鄉○○段第368地號、第377 地號、第387 地號及第404 地號等土地（下稱系爭土地），由原告仲介銷售，報酬則按土地買賣價金百分之4 定之。此後原告多方奔走為被告尋求買賣機會，並曾委託訴外人甲○○帶訴外人乙○○至現場看地，乙○○並與被告簽訂土地買賣契約，且交付30萬元與被告，被告並同意乙○○於取得連外道路通行權之後，乙○○再將剩餘價金支付被告。詎料被告趁原告處理上開土地對外聯絡道路通行權事宜之際，另與威京建設公司訂立土地買賣契約，並以給付遲延為由向乙○○解除土地買賣契約，更拒絕支付仲介報酬與原告，原告自得請求被告與乙○○土地買賣金額47,635,800元百分之4 即1,905,400 元之報酬，為此依居間契約之法律關係提起訴訟，並聲明：如主文第1 項所示。
三、被告則以：伊雖曾與乙○○訂立土地買賣契約，惟該買賣契約約定乙○○需支付土地增值稅800 萬元、補償第三人之路權費用125 萬元及其餘之買賣價金70萬元，然乙○○均未給付，被告前以存證信函催告乙○○履行，乙○○仍未履行，故被告已向乙○○解除土地買賣契約。又原告於系爭契約所定期間未促成其他買賣，故原告自無報酬請求權，況系爭契約第4 條第1 款約定，於被告收取全部土地買賣價款之後，原告始得向被告請求仲介報酬，而乙○○迄今未給付其餘買賣價款，是系爭契約所定報酬請求權之停止條件尚未成就，原告自不得向被告請求仲介報酬等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、查兩造對下列事項不爭執：㈠乙○○與被告於95年9 月7 日簽訂土地買賣契約，被告收受乙○○買賣價金30萬元。
㈡若系爭契約被告有為給付之義務，則全部仲介費用為1,905,400 元。
五、本院應審究之爭點厥為：㈠乙○○與被告之土地買賣契約有無解除？㈡被告有無給付仲介費之義務？
六、關於爭點㈠本院判斷如下：被告辯稱伊與乙○○之土地買賣契約業已解除，並提出存證信函影本1 件為證（見本院卷38頁），惟查該存證信函上僅載「限於收到信函後1 個星期內也就是11月25日，我們能再見面，並繼續履行雙方義務，否則就視同違約」，觀其文義僅為催告乙○○履行土地買賣契約，否則即為違反契約約定，至若違反契約約定之效果為何，則未論及。又被告雖抗辯乙○○提出之存證信函上載有「本案不成立，丙○○」字樣（見本院卷第103 頁），惟「本案不成立」究何所指，尚有未明，依其文義尚難遽認為解除契約之意思表示，且證人甲○○於本院證稱「（提示證人乙○○提出之存證信函原本一件，是否知道這件事？）我知道，我有在場。是我開車載被告去的。」、「（本案不成立是誰寫的？意思為何？）是被告寫的。意思是說存證信函作廢。」、「（為何作廢？）因為要讓被告路權處理好之後，才協調買受人乙○○付第二筆款項要多少。等被告將土地路權處理好之後看被告需要多少錢再由買受人乙○○付錢。」，依上開證言益徵「本案不成立」非為解除契約之意思表示。此外該存證信函並無其他可認被告已向乙○○為解除契約之意思表示，被告復未提出提出其他相關事證以佐其說，則被告抗辯土地買賣契約業已解除，洵無可採。
七、關於爭點㈡本院判斷如下：按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文；居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例參照。被告與乙○○於95年9 月7 日簽訂土地買賣契約，並收受乙○○買賣簽約金30萬元，此為兩造所不爭，故縱認被告與乙○○之間土地買賣契約業經解除，惟依上開判例意旨，於原告居間媒介使被告與乙○○之間土地買賣契約成立時，原告即得請求居間報酬，與被告事後是否與乙○○解除契約無涉。本件原告曾居間介紹乙○○與被告簽訂土地買賣契約，此有土地買賣契約書為證（見本院卷9 頁），並經證人乙○○及甲○○到庭證述明確，且為被告所不爭，堪信為真實，是原告因此取得居間報酬請求權無疑。被告復稱依系爭契約第4 條第1 款約定，於被告收取全部土地買賣價款之後，原告始得向被告請求居間報酬，是原告之報酬請求權附有停止條件，而迄今乙○○其餘買賣價款仍未給付被告，故依系爭契約約定，原告尚未取得報酬請求權云云。惟查，系爭契約第4 條第1 款載「慎選買方保障授權人之交易安全，並服務至授權人收清全部價款為止。」，依其文義未有以被告收清全部買賣價款後原告始得請求居間報酬之約定，總觀其義不過為系爭契約之仲介服務期間應至被告收清全部買賣價款為止，於此期間內原告仍應居間聯絡買賣雙方，以促使買賣契約圓滿履行，非屬對原告之報酬請求權附加之停止條件，被告對此所為之抗辯，尚不足採。況被告與乙○○簽訂之土地買賣契約被告並未依法解除，已如前述，被告複於95年12月8 日將系爭土地移轉所有權予訴外人潘仁德等情，亦有系爭土地之土地登記謄本、異動索引及屏東縣潮州地政事務所95年潮登字第130970號登記案件影本可參（見本院卷第39至80頁），足認原告無法履行服務至收清全部價款為止，係因可歸責於被告之事由所致，是原告依居間契約之法律關係請求被告給付如主文第1 項所示之金額及按起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經核與判決結果無影響，爰不加以一一論擬，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 阮世賢
法 官 胡晏彰法 官 羅森德正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 蔣開屏中 華 民 國 96 年 12 月 5 日