臺灣屏東地方法院民事判決 96年度訴字第351號原 告 蘇吳照訴訟代理人 張志明律師被 告 蘇洪貴訴訟代理人 黃榮作律師
康清敬律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國98年10月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）341 萬420 元及其法定利息，於訴狀送達後，先則改為請求被告應給付467萬420 元及其法定利息，後又改為請求被告給付386 萬元及其法定利息，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，於法並無不合，先此敘明。
二、原告主張：㈠坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地及其上建物為原告所
有，被告向原告承租其中約500 坪之屠宰場（下稱屠宰場租賃），約定租賃期間自95年4 月1 日至115 年3 月30日止，每月租金新台幣（下同）8 萬元，押租金24萬元，被告應於每月1 日前給付租金；被告另又向原告租用坐落上開土地上之150 坪冷凍庫（下稱冷凍庫租賃），每月租金13萬元。原告依約提供屠宰場登記證書及上開屠宰場租賃及冷凍庫租賃之標的物供被告使用，詎被告於依約繳納屠宰場租賃之95年
4 月及5 月份租金及電費後，竟藉詞原告未能提供合法使用執照及未能使租賃物合於使用狀態云云，自95年6 月起拒繳租金及電費，惟仍繼續佔用租賃物及使用水電，迨至95年12月間，更片面解除租約，並繼續佔用上揭租賃物及使用水電迄今。然原告並無被告所指違約情事，其片面解約，於法未合。被告就屠宰場租賃共積欠自95年6 月起至96年12月止19個月租金計152 萬元，另就冷凍庫租賃則積欠95年7 月起至96年12月止之租金234 萬元，爰依租賃法律關係請求被告加計法定遲延利息給付租金386 萬元，又本件就屠宰場租賃之金額之請求，主張依租賃契約之法律關係為先位之請求，備位則係主張不當得利返還請求權，先後位係不真正客觀預備訴之合併，並聲明：㈠被告應給付原告386 萬元及其中260萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即96年7 月26日起；另126萬元自擴張聲明狀送達之翌日即97年11月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⒈依被告所自行組裝之屠宰鴨隻機器設備，原告暫以每日屠宰
5 千隻（被告自稱每日屠宰6 千至7 千隻）為基準，其每日廢污水處理水量約400 立方公尺，而依此標準計算，需增設廢水處理設備費用為：⑴土木工程：約600 萬元。⑵機械工程、配電工程、污泥脫水機工程之費用合計約400 萬元。
⒉系爭租賃契約第10條所指「合法使用之執照」，應係指每小
時屠宰雞或鴨143 隻之屠宰場登記證書，而非被告所指每日屠宰量6 千至7 千隻鴨之屠宰場登記證書，理由如下：①被告自承在89年12月1 日至92年11月30日曾租地興建廠房及
機器設備屠宰鴨隻，並有每天3 千至4 千隻，甚至5 千隻之屠宰量，則被告應知悉屠宰鴨隻，除需有屠宰之機器設備外，尚需有合乎規定之廢水處理設備等，始得合法進行屠宰，而該廢水處理設備等應由被告負責，亦可由被告所提出「契約書」第8 條約定「環保污染防治設施」應由乙方即承租人（蘇雅民）負責，即足證明。
②查兩造間就系爭建物租賃部分之租金為每月8 萬元，每年為
96萬元，依商場慣例而言，原告豈有先支付約1,000 萬元及提供500 坪廠房土地供被告使用，而在10年後才收回上揭支付之1,000 萬元費用之理？又平白損失1,000 萬元之10年利息？又供被告無償使用系爭廠房及土地10年？③被告前已有租地設廠房從事屠宰鴨隻之經驗，渠於議約前、
後豈有不知查驗原告是否有屠宰場登記證書之理？況渠復斥資租裝機器設備，苟無法合法屠宰，豈非損失重大？況被告既知原告所持之屠宰場登記證書每小時之屠宰量為鴨隻或雞隻143 隻，復願意簽約，渠內心思維，非原告所得揣測。
④故如被告依法裝設上揭設備等，原告自可依法申請而取得合法屠宰登記證書。
⒊民法第423 條所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該
租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則非所問，最高法院84年度台上字第333 號判決可資參照。準此，如當事人就租賃物之使用收益，於主觀上別有考量或要求，自應於租賃契約特別約定，且於相對人承諾後，始足拘束他方當事人。本件系爭契約第10條僅約定「出租人需提供所有合法使用之執照使承租人能夠合法營業」，並無特別約定出租人需提供何種特定內容之執照始完成其給付義務。被告於訂約前即曾至系爭租賃物察看，如被告承租之目的即為建設渠所稱屠宰雞或鴨6千至7 千隻之設備，於簽約時自應特為注意，對此事先已知悉或注意各節，豈會不於契約中明定。又系爭契約前揭條款已針對執照為約定，凡此皆可得知，於雙方訂約時，被告已知悉租賃物之狀態及原告所持有之執照非屠宰雞或鴨6 千至
7 千隻者。⒋系爭屠宰場迄今仍正常營業，除有屠宰豬隻外，尚有冷凍肉
品（被告亦繼續使用冷凍庫，即足證明），被告指屠宰場登記後，業已停業滿一年，顯與事實不符，所指第二線屠宰雞鴨已停業數年，亦與事實不符，蓋因第二線屠宰線機器設備，係被告拆除，並另裝設。
⒌否認被告所指蘇信愽有隱瞞訛騙等情，原告向銀行借貸與被
告之機器設備無關，蘇信愽或原告或原告之子等人，並未指揮催促被告上揭裝設工程，原告已將租賃物提供被告使用，渠所指「無從使用」，係因可歸責於被告之原因。
㈢由系爭租賃契約「租賃物標示」：屏東縣○○鄉○○段○○○
○號局部約500 坪（內含局部建物）及第10條「租賃期間內甲方需提供乙方所有合法使用之執照使乙方能夠合法營業」、第3 條「…，內部所有機器設備生財器具為乙方自有。」等語觀之，相關符合空氣污染、廢水處理、取得CAS 優良農產品證明之機器設備，應係由承租人負責依法安裝合格後，始由出租人另備土地、廠房相關證明文件一併向相關主管機關提出申請，經主管機關認可後，始核發屠宰許可證及授予編號及CAS 標章使用證書，故上揭機器設備應由承租人負責出資、安裝，其理至明，此復由租約第3 條明定所有機器設備均歸承租人所有乙節，益足證明。被告固主張原告簽約時謊稱系爭屠宰場可日宰六、七千隻鴨隻云云，並傳訊證人鄧啟華、葉瑞珠、郭聰涼以圓其說，茲敘述渠等主張及證述不實之理由如下：
⒈有關證人葉瑞珠證述部分：
①依財團法人中央畜產會「廠商申請CAS 優良農產品證明標章
（肉品類）審查作業程序」（附件）二、（二）２、CAS 生鮮肉品廠商分類表及應具備之條件：家禽類均應備有急速凍結設備、冷藏庫及冷凍庫、小分切場等機器設備，而上揭機器設備均由被告於簽約後始負責安裝，是則在簽約時，原告如何預判被告所安裝之機器設備均符合CAS 驗證行政執行機構之審查標準？又如何於簽約時，即可提出CAS 標章使用證書？顯見被告上揭主張及舉證，均屬不實。
②葉瑞珠證述意旨指「合法證照」係指包含空污之證照，鄧啟華則指不包含空污，證述內容相互齟齬。
③原告於簽約時是否執有每日屠宰量（鴨）6 、7 千隻之許可
證，被告或其聘用之代書鄧啟華、或中間人葉瑞珠，除可逕向動植物防疫檢疫局查詢外，亦可上網查詢，即可印證。
④既然相關申請CAS 標章之機器設備，空污機器設備均係由被
告負責安裝，何以廢水處理設備應由原告負責？況依系爭租約第3 條規定，所有機器設備均歸被告所有，亦不符常理，顯見安裝系爭廢水處理設備乙節，應係由被告負責。
⒉有關證人郭聰涼證述部分：
①其證稱：「（法官問：舊的看起來像一線的設備是否有修復
的可能？）依我的專業來看，不可能。」云云。然查，郭聰涼並未取得修復上揭設備之專業執照，何來依其專業判斷？況就該設備之狀況及為何不能修復等情，俱未見說明，故上揭證述，顯不可採。
②又證稱：「（法官問：你去永源廠做新的設備時，現場有無
人指揮你或監工？）地主一天到現場二、三次，他的名字叫蘇信愽，他們全家都有參與看屠宰設備…」「（法官問：你在裝設備時地主有無告訴你如何裝作？）有，他說的我就照做。」「當時地主、他兒子及承租人都有在一起討論如何裝設。」「地主只要求水溝的高度及圍牆、各個工作室的隔間，除了這些之外，其他地主都沒有要求。」云云，細繹證人前後證述內容可知，地主並未「要求」、「指示」或「參與看」屠宰設備之安裝，應屬無疑，至所謂「各個工作室的隔間」乙節，復屬無稽，蓋因地主對屠宰雞、鴨行業並不熟悉，何來指示隔間？③又證稱：「（被告訴訟代理人問：你剛才所講的每天屠宰雞
鴨數量、蘇信愽、蘇吳照及他兒子是否知道？）之前他們全家都有參與，所以他們知道。」「（被告訴訟代理人問：蘇洪貴與蘇信愽夫婦有無談到污水問題？）之所以承租他的地方是因為符合條件，所以才承租」「（問：符合條件是誰講的？）地主講的，他說沒有問題，是蘇信愽說沒有問題。」「（問：所說地主是誰？）他們全家都有參與，蘇信愽夫婦都說沒有問題。」云云，惟最後又證稱：「（原告訴訟代理人問：剛才你說你在裝設時，他們『全家都有參與』，是指參與什麼？）他們全家與承租人協調場地須要多寬，我所講的參與是指這部分。」「他們寫合約時我不在場。」，是則，證人郭聰涼既證稱渠上揭所指「參與」係指地主全家人與承租人「協調場地須要多寬」這個部分（按原告否認有「全家」參與協調之事），則上揭郭聰涼上揭所指地主全家參與討論每天宰鴨數量及污水處理問題等情，顯屬不實，再證諸郭聰涼亦證稱兩造簽約時，渠並未在場，顯見無論簽約時或郭聰涼施工時，兩造並未討論所謂每天屠宰鴨隻數量及污水設備問題，其理至明。
④至郭聰涼於上揭證述之「後」，雖又證稱：「（原告訴訟代
理人問：剛才所說每天屠宰量及污水處理廠，你說地主知道，是誰告訴你的？）每天殺六、七千隻，是承租人說的，而地主說沒有問題，這是我在施作時他們雙方面講了好幾次。」云云，然查，證人郭聰涼既係蘇洪貴傳訊之證人，且渠證詞亦與證人鄧啟華、葉瑞珠前後呼應，自無偏頗蘇吳照之理，是則，郭聰涼上揭既證述地主及渠全家人所參與部分僅「與承租人協調場地須多寬」乙節（按租約已明定約500 坪，故應係就此部分協調而已），足證並無郭聰涼所指承租人與地主等人談論每天屠宰量及污水處理廠之情。
⒊有關證人鄧啟華證述部分：
①符合空氣污染、CAS 等機器設備，在簽約時，被告均未安裝
完成，原告如何提出證人所指之合格文件供作簽約？②況被告所指屠宰證之取得，應係於「安裝」合格之空氣污染
、廢水處理、取得CAS 優良農產品證明之機器設備後，由原告另備土地、廠房相關證明文件，一併向相關主管機關提出申請，經認可後，始核發屠宰證與授予編號及CAS 標章使用證書。
③系爭屠宰證並未被註銷。
⒋有關證人蘇雅民證述部分：
證人蘇雅民係被告之子，且證稱: 「訂約的事情我沒有參與。」顯見其就簽約之內容並未參與，再者，蘇雅民亦未曾向蘇信愽陳述高樹廠之每日屠宰量。
⒌有關證人鄭勝元證述部分：
①原告未曾與被告約定每日屠宰鴨隻7 千隻或雞隻1 萬隻乙節
，已如上述，況證人所指每日屠宰雞隻1 萬隻乙節，亦與被告所指每日屠宰6 、7 千隻，差距甚大，顯見證人上揭所述不實。
②至鄭勝元所指原告另提供一間廠房供作裝設冷凍庫乙節，應
非屬實，蓋因該部分本即被告承租廠房、土地，且被告僅係將該廠房打通，而與其他部分連接，而非原告「另」提供一間供作使用。
⒍按97年2 月18日之言詞辯論筆錄所載內容可知，該契約書之
訂立乃係由被告請託證人鄧啟華所繕打，故其契約文字之選用如有疑義或模糊之用字，依風險合理分配之法理，自應由被告承擔。次按屠宰場登記證書上所載之屠宰畜禽種類及最高屠宰量係屬契約之必要之點，應屬無疑。又查系爭租賃契約中如第6 條「乙方就租賃物，為使用之便利或美觀而增設，改造或裝飾，其費用由乙方自理。」及第12條「倘乙方須設籍（設立公司行號或遷入戶藉）於租賃物時，應得甲方同意，租期屆滿或中途解約均應辦理除籍後始退還押租金。」此等條款應屬民法第153 條所稱之租賃契約之非必要之點已經當事人表示於外之事項。故此，此等非必要之點既均已詳載於系爭契約中，依舉輕以明重之理，當事人就「屠宰畜禽種類及最高屠宰量」為若干此必要之點，殊無僅以概括文字，而未詳盡記載之方式，書列於系爭契約之理。
㈣退而言之，如鈞院認系爭租賃契約第10條所指「合法使用之
執照」，係指被告所指每日屠宰量六、七千隻，則所需裝設之汙水處理設備，需由何人負責裝設？⒈按系爭租賃契約第10條約定：「租賃期間內甲方需提供乙方
所有合法使用之執照使乙方能夠合法營業，若因甲方因素而導致乙方無法合法使用，甲方需賠償乙方一切損失。」依其文義，應係指甲方即原告於租賃期間內需提供乙方即被告所有合法使用之執照，而非謂原告於訂立契約時即應提供被告所有合法使用之執照，此間之差異，不可不察。故原告僅須於租賃期間內之相當期間內使被告取得相關之合法使用執照，應可認為符合契約條款之文義及誠信原則，而非可為違反契約義務之認定。
⒉兩造「簽訂租約時」，原告確執有屠宰量（第二線）為每小
時143 隻雞、鴨之屠宰證。如被告承租後所裝設之機器設備亦係每小時屠宰量143 隻者，則原告在租賃期間內毋需再向主管機關申請變更屠宰證。今被告在租賃期間內將屠宰機器設備由每小時屠宰量143 隻，擴增至每日屠宰量六、七千隻，則在租賃期間內，原告固需向主管機關提出申請變更每小時最高屠宰量之變更登記，而申請屠宰場設立、「變更」登記時，應檢附屠宰場登記證書變更登記申請書、營運計畫書、屠宰場建築物及設施設備配置圖、環境保護主管機關審查核准之污染防治措施計畫或相關許可證明文件、土地使用分區使用證明文件或土地登記謄本及地籍圖謄本（影本）、屠宰場登記證書（影本）、經審查通過之營運計畫書、屠宰場建築物及設施設備配置圖6 份及CAD 相容格式電腦圖檔1 份，向主管機關屏東縣政府、動植物防疫檢疫局提出申請，併此敘明。
⒊污水處理設備之設置義務應由被告負擔，而與原告無涉，理由如下：
①按系爭租賃契約第3 條規定：「乙方就租賃物，限於供工廠
使用。內部所有機器設備生財器具為乙方自有。」依此條文義，可知被告仍係欲依廠區範圍劃分其與原告所有之物之支配範圍。是此僅係為將來租賃期滿時，避免爭議所約定之條款。然此條款仍未排除污水處理設備係屬被告之「應」設置之機器設備之一，故被告應有設置之義務。
②另依經驗法則為斷，如由原告支付該筆高達1,000 萬之污水
處理設備之設置費，亦有未妥。蓋以，若系爭租賃契約合法且順利履行時，原告所收得之租金總額為1,920 萬，縱於租賃期滿時，該污水處理設備仍屬原告所有，但另考量於該期間內可能支出之維修費用及折舊費用後，原告所獲利益實已低於其原收租金總額之半數，是若被告主張為真，則系爭租賃契約之利益何在，實費人猜疑。
③又依系爭租賃契約第10條之規定，亦可推知當事人間之原意
乃著重由原告「負責申請」合法執照之義務，若欲擴張該條文義包含原告具備污水處理設備之設置義務，似屬牽強。
④另被告須自行設置之機器設備既已包括空氣汙染之處理設備
及CAS 設備，何以同為環境保護設備之污水設備，獨須由原告自行負擔設置。因此，系爭污水處理設備自應由被告自行負擔設置，與原告無涉。
㈤被告主張解除契約，是否合法有效？按契約義務可分為主給
付義務、從給付義務及附隨義務。申言之，主給付義務係指債之關係中固有的，最重要的，得作為決定債之關係類型的基本義務而言；從給付義務，係指具有輔助主給付義務之功能，其目的在使主給付義務之履行效能達到最大化，換言之，從給付義務之履行係為確保契約給付利益之達成，若從給付義務未履行者，縱使已履行主給付義務，該契約之預期給付目的可能會有缺憾而不圓滿；附隨義務，係指債之關係於其發展過程中，除前述主給付義務、從給付義務外，會依不同情形，本於誠信原則發生各種類型的義務總稱，揆諸上述，被告既未提供前揭所示污染防治措施之相關許可證明文件及相關配置圖說予原告，是則，原告自無得而提供上揭屠宰場變更登記許可證書，從而此項債務不履行，自係可歸責於被告，故被告解除契約不合法。
㈥被告主張同時履行抗辯，應無理由，蓋揆諸上述，原告已依
約交付租賃物，且原告未於租賃期間提供渠所指之合法使用執照乃係可歸責於被告之事由。
㈦有關抵銷部分：援引原告在鈞院另案（96年度重訴字第20號）之主張及立證。
三、被告抗辯：㈠被告租用冷凍庫月租13萬元部分：此部分之租金被告已給付至95年6 月。
㈡原告未提供合於約定使用收益之租賃物之前，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付屠宰場租金，理由如下：
⒈租賃契約出租人有負使承租人為租賃物使用收益之債務，而
承租人負支付租金之債務，兩者互為對價，可知租賃契約為雙務契約及有償契約。因其為雙務契約，故雙務契約特有之同時履行抗辯及危險負擔之規定（民法第264 條、第265 條、第266 條、第267 條），於租賃契約亦適用之。⒉被告係被原告之夫蘇信愽（訂約時為原告之代理人）所騙而與之訂立租賃契約：
①兩造訂立租約時，有介紹人葉瑞珠及見證人鄧啟華在場，被
告有言明須能每日屠宰雞或鴨6 千至7 千隻，原告之代理人即原告之夫蘇信愽謂「沒問題」，惟其故意隱瞞並未提出該屠宰場登記證書，但一再陳稱：「你儘量去建設，污水處理廠、電、證照（包含CAS ）均齊全，屠宰場運作絕對沒有問題。」依經驗法則，如蘇信愽有提出該屠宰場登記證書供被告觀看，被告即不可能承租，因無法因應被告1 天需屠宰6千至7 千隻之需，若非蘇信愽誑稱：「（屠宰6 千至7 千隻）沒問題。」「你儘量去建設，污水處理廠、電、證照（包含CAS ）均齊全，屠宰場運作絕對沒有問題。」等語，則被告不可能花費大筆金錢整修建設為每天可屠宰6 千至7 千隻雞鴨之設備。
②被告在承租系爭土地廠房之前，即以子蘇雅民之名義在屏東
縣高樹鄉向高樹農會租地蓋廠房屠宰雞鴨，每天屠宰之數量為鴨3 千至4 千隻，最多達5 千隻左右，如為雞最高可達近
1 萬隻，此情證人葉瑞珠亦可證明，蘇信愽亦曾前去參觀，且曾詢問蘇雅民平常每日屠宰數目，經告以鴨3 千至4 千隻，最多達5 千隻左右，如為雞最高可達近1 萬隻，故被告不可能在僅可每小時屠宰雞或鴨143 隻，即每天8 小時僅可屠宰1144隻之情形下租用系爭土地廠房，因不符合被告使用之規模至鉅。
③蘇信愽如有當場提出該屠宰登記證書而未隱瞞，則大可附在
租賃契約內，無庸於訂約時矇蔽被告，因被告如目睹該登記證書，即不可能成立租約，故蘇信愽為達成簽約目的故意隱瞞，查其簽約目的除賺取租金外，尚要借被告大力建設後其便於向銀行增貸大額之款項。
④被告於整建廠房期間，原告、蘇信愽暨原告之子蘇永源等多
人均在場，原有破舊損壞設備之拆除、改裝及增加設備等工事，均事先得原告夫妻同意而為，蘇信愽甚且在場指示工程師郭聰涼如何進行工事，間亦加以催促進度，如整個拆除。改裝及增加設備等工事未獲其同意，何以在整建廠房長達2至3 個月期間，原告等人毫無任何制止之行為，蘇信愽反而指導如何施作並催促儘快完成之情事。且原告方面嗣後提出之屠宰登記證書上雖載有「第二線：每小時屠宰雞143 隻或鴨143 隻」乙節，但其第二線設備多已破損斷落無從使用，非予拆除不可，原告對拆除亦無異議有如前述。又如承租時被告如已明知僅限於每小時屠宰雞或鴨143 隻，則被告不可能裝置每天可屠宰6 千至7 千隻之設備有如前述，且急速冷凍室僅1 個即綽綽有餘，無需整修裝置2 間急速冷凍室之理。被告確係相信蘇信愽所言，洵無疑義。
⑤原告嗣後提出之屠宰場登記證書，核其日期為91年9 月16日
，按其第二線屠宰雞鴨已停業數年之久，依畜牧法第30-1條規定，此部分已視為歇業，由中央主管機關逕予公告註銷之。從而被告租用之房地，依規定連1 隻雞或鴨均不能屠宰，遑論原告所稱每日可屠宰雞或鴨143 隻。
⒊被告以每月8 萬元承租之屠宰場部分既無從使用，則此部分
之租金，被告自得行使同時履行抗辯權而拒絕給付。又此部分被告既無從使用，故亦無受有利益而有不當得利之問題。
㈢有關污水處理設備部分：
⒈原告嗣後無誠意履約，竟翻異謂污水處理需花費2 、3 百萬
元，要被告負擔部分，此情葉瑞珠亦可證明，故原告所述污水處理設備費用需花費1 千萬元純屬虛構，且污水處理設備本應由原告負擔，花費若干，與被告無關。
⒉原告如履行租約，可收取每年租金96萬元，租期20年可取得
1,920 萬元，而該設備仍屬其所有，又何損失之有。被告前曾以子之名義向高樹農會承租屠宰雞鴨之場地，因無合法執照及廢水處理設備，故雖土地面積廣達約5 分地（即約1470坪），然租金則僅2 萬元，反觀原告出租之地僅約500 坪，因原告稱有合法執照、污水處理廠均無問題，故向原告承租之租金高達8 萬元，並填土、築地基工程、排水工程、蓋廠房而花費1 千多萬元，原告如履行契約，上開工程對原告至為有利，何平白損失之有。
⒊被告前向高樹農會租地，並取得地上物之權利（後因違章已
拆除）屠宰雞鴨，當時並無合法屠宰執照，且無污水處理設備有如前述，僅有2 、3 米之深池（半徑3 公尺）而已，被告不曾申請過執照，故亦不知系爭屠宰場之污水處理設施可處理若干屠宰之雞鴨，僅聽信原告一再堅稱：「每天屠宰6千至7 千隻沒有問題。」「你儘量去建設，污水處理廠、電、證照（包含CAS ）均齊全，屠宰場運作絕對沒有問題。」等語。被告苟有查驗原告是否有合法執照（屠宰場登記證書），即不可能與之簽約。原告稱：「被告既知原告所持之屠宰場登記證書每小時之屠宰量為鴨隻或雞隻143隻，復願意簽約，渠內心思維，非原告所得揣測。」云云，毫無事實根據。
⒋原告既明知被告租地建廠係為合法屠宰雞鴨，而屠宰雞鴨必
需有合法之屠宰登記證書，系爭契約第10條所稱「所有合法使用之執照使承租人能夠合法營業」及第9 條所稱「甲方（即原告）應保證租賃物於乙方（即被告）承租期間能合於使用收益之狀態」等語，當然指被告屠宰雞鴨可合法之運作，包括污水處理完善而言，況此更經雙方約明在案，原告狀稱「並無特別約定出租人需提供何種特定內容之執照始完成其給付義務」云云，實屬無據。至於契約中未明定可屠宰若干隻，因原告有口頭承諾，被告相信其應會信守承諾（雙方約定），故未另於契約內載明。
㈣原告因請求債務不履行損害賠償等事件，另行起訴請求被告
應給付15,021,319元（其詳見鈞院96年度重訴字第20號），故退萬步言，原告本件主張如有理由，被告亦以另行起訴之債權主張抵銷，故原告之請求亦無理由，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造係於95年2 月間於同一書面訂立二租賃契約，租賃標的
物有二，一為坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號內面積約50
0 坪土地及其上建物，約定由被告作為屠宰場使用，租期自95年4 月1 日起至115 年3 月30日止，每月租金8 萬元，押租金24萬元；二為坐落同地號土地內面積約150 坪之冷凍庫，此部分租金為每月13萬元，且租金已含電費在內，不另收取電費。
㈡被告已交付原告屠宰場租賃之押租金24萬元，另於95年4 月
及95年6 月5 日分別給付屠宰場租賃之95年4 月份及5 月份租金各8 萬元。
㈢被告就冷凍庫租賃之租金自95年7 月份起至96年12月份止，共18個月合計234 萬元尚未給付原告。
㈣被告曾以95年7 月4 日高雄地方法院郵局2344號存證信函向
原告催告請求履行契約內容；再以95年10月5 日3531號存證信函請求原告答覆其履約之請求，否則將解除契約，請求一切損失之賠償，並請求返還借款48萬元；又以95年12月28日4580號存證信函通知原告就冷凍庫部分終止租賃契約。原告則分別於95年7 月12日、10月2 日及12月28日以存證信函復稱其已履行契約內容；並向被告催繳95年6 月至10月份租金；以及本件解除契約不合法。
五、兩造爭執事項：㈠原告已否履行兩造系爭租賃契約第10條之約定：「租賃期間
甲方（即本件原告）需提供乙方（即本件被告）所有合法使用之執照使乙方能夠合法營業。」就屠宰場租賃部分提供所有合法使用執照使被告能合法經營屠宰場？㈡如上開租賃契約第10條所指合法使用執照係指每日屠宰量六
、七千隻，則取得合法使用執照所需具備的空氣污染、水污染防治設施所需具備之機器設備，其設置義務係何人？㈢被告主張於95年12月28日以郵局存證信函向原告為解除系爭
租賃契約之意思表示，是否合法有效？㈣原告請求被告給付屠宰場「租金」（95年6 月份至96年12月
份共19個月）合計152 萬元，有無理由？如有理由，則被告得否為同時履行之抗辯？㈤原告向被告請求返還自95年6 月份起至96年12月份止共19個
月使用屠宰場所得相當於租金之「不當得利」合計152 萬元，有無理由？㈥如原告主張本件給付租金與返還不當得利之請求為有理由，
則被告主張以其另就本院96年度重訴字第20號請求債務不履行損害賠償等事件對原告之1,502 萬1,319 元債權為抵銷，有無理由？
六、有關原告已否履行兩造系爭租賃契約第10條之約定，就屠宰場租賃部分提供所有合法使用執照，使被告能合法經營屠宰場業務之爭點：
㈠按租賃之目的，自承租人方面言之，首在於就租賃物為使用
收益，故出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，且所交付之租賃物須為合於所約定使用收益者始可，否則即與債之本旨不合，出租人應負債務不履行之責任。本件原告已否履行系爭租賃契約第10條約定：「租賃期間甲方（即本件原告）需提供乙方（即本件被告）所有合法使用之執照使乙方能夠合法營業。」就屠宰場租賃部分提供所有合法使用執照使被告能合法經營屠宰場一節，雖兩造各執其詞。惟按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上字第453 號判例著有明文。
㈡經查證人蘇信愽就其所以代理原告簽訂系爭租賃契約之緣由
係證稱：「是我朋友邱元啟說被告在另一個地方的廠房要被拆了，所以介紹她來租我的。」等語。而有關本件租賃契約簽訂之過程，業據本件租賃契約之介紹人即證人葉瑞珠具結證稱：「我有個朋友邱元啟告訴我他們（按即原告）有塊地要出租，我就去找蘇信愽，我就開始跟蘇信愽談，談屠宰量、租金，蘇信愽告訴我所有的證照都合格，六、七千隻的污水處理量都符合，也有CAS （按即CAS 優良農產品證明標章，以下簡稱CAS ），還有220 瓦及440 瓦的電都有，當初就是在高樹不合法，被告才會被趕，我告訴蘇信愽及其家人說一定要符合上開條件。」「當初與蘇信愽談到所有證照都要合格，證照是指屠宰證，一天殺六千到七千隻鴨子的量，污水要能夠處理一天六千到七千隻鴨子的量及CAS ，因為我不懂，所以我當初說跟與屠宰有關的一切證照都要有，而且要合格。」「被告之前在高樹是殺鴨、雞，我只知道這兩種，當時的屠宰量大約三至四千隻，最多也有到五千隻，這是鴨的部分，至於雞最多可以殺到一萬隻。」「當初被告一直叫我要蘇信愽把所有合法的證件拿出來，我就催蘇信愽，我有打電話也有去他工廠很多次，蘇信愽就帶著我去看污水，看任何的都看了，蘇信博就罵我說你們這邊為何不相信人，我就安靜，我回去之後就打電話告訴被告，蘇信愽說為什麼都不相信人，他該看的都帶我們去看過了，所以我就罵被告，當初蘇信愽帶我去看污水的時候，跟我說污水設備這麼大，不要說六、七千隻，一萬隻也可以，如果不是我罵被告，她可能就不會跟原告簽這份契約，因為蘇信愽什麼都沒有拿出來。」各等語（詳見本院卷第99頁至第102 頁）。
㈢另證人即書立系爭租賃契約書之見證人鄧啟華結證稱：「當
時是被告要承租一塊約五百多坪的農地，裡面要做鴨子處理場，要我幫她打這份合約，順便當中間人。」「被告請我來幫忙打合約，蘇信愽有去跟被告一起討論合約的內容。」「95年1 月初被告跟蘇信愽帶我去現場，當場就是一天大概要屠宰六千到七千隻的量，蘇信愽說即使屠宰一萬隻也都沒有問題，因為在簽約之前這都要先確認，請蘇信愽把文件都要準備出來。」「這條是我另外打出來，所謂合法執照是指六千到七千隻屠宰證明、污水處理及CAS ，空污有講到，但沒有講到要列為正式，當時簽約時，第一次就沒簽成，第二次去的時候就把這條先打好，如果文件有拿出來，這條就刪除，若沒有拿出來，我們就整個包山包海全部包下去，就是他必須同意整個六千到七千隻、污水量及CAS 這三樣，但空污不含在裡面，這部分蘇信愽也知道，這部分相當明確。」「簽約時有提出請蘇信愽提出證明，但他沒有拿出來，我們在簽約之前有打電話請他準備這些文件，他並沒有拿出來，我們所謂的文件是指每天可以殺六、七千隻的證明文件，但他簽約時都沒有提出來，因為明確講好了，如果他有提出，我就會把契約書第10條刪掉，但他都沒有拿出來，所以第10條才保留，我才會在見證人的地方簽名。」「之所以沒有載明要有每天屠宰量六、七千隻合格的屠宰數量，是因不只這些，還有CAS 及污水，全部都沒有提出來，因為我不曉得後面還有什麼問題，除此之外還有空氣污染，而且蘇信愽的意思說他的符合點的量都有，他說全部都沒有關係，讓你包山包海都沒有關係。所以這條就不刪，所以我就告訴蘇信愽說我當見證人，日後如果有問題我可以當見證人。」各等語（詳見本院卷第103 頁至第106 頁）。
㈣綜觀上述三位證人證述之簽約過程可知，被告向原告承租不
動產之目的係為合法經營屠宰場，原告亦基於此認知而與被告就屠宰場簽訂租賃契約書（第10條）明白約定：「租賃期間甲方（即本件原告）需提供乙方（即本件被告）所有合法使用之執照，使乙方能夠合法營業。」足證原告之契約義務不僅止於單純提供租賃物而已，尚須就該租賃物提供所有合法經營屠宰場營業所應具備之合法使用執照，以使被告能夠合法營業始符合本件屠宰場租賃契約之債之本旨。而由證人葉瑞珠及鄧啟華之證述可知，系爭租賃契約訂約經過係由證人蘇信愽代原告出面與被告之代表葉瑞珠洽談後，由被告委託證人鄧啟華繕寫擬就系爭租約內容，再由兩造簽訂，其中關於第10條之約定，證人鄧啟華亦明白證述係因為蘇信愽簽約時始終未提出當初講妥之文件，包括六千至七千隻屠宰證明、污水處理及CAS 等文件，故第10條才未刪除等語，證人鄧啟華雖係受被告委託，但其見證兩造之簽約經過，且如被告未曾如此明確要求原告至少應具備上述文件以準備簽約之用，證人鄧啟華又豈能如此明確陳述簽約時原告應準備之合法執照是指上述文件，故證人鄧啟華所證述內容應是兩造當初約定之內容，亦即系爭租賃契約第10條所指「所有合法使用之執照」至少包括可屠宰六至七千隻雞鴨之屠宰證明、污水處理及CAS 等文件，應堪採取。
㈤至於證人蘇信愽雖證稱系爭租賃契約書所謂合法使用之執照
僅指永源有限公司申請登記每小時屠宰雞或鴨143 隻之屠宰證而已，其曾將屠宰證影本交付被告，但雙方並未約定屠宰量（詳見本院卷第157 頁至第160 頁）云云，顯與被告前述簽約之目的不符，尚難遽採，復與上開證人葉瑞珠及鄧啟華之證詞齟齬，而原告就其主張業於簽約前交付或提示載明屠宰量為每小時143 隻雞鴨之屠宰登證書予被告一節，並未另行舉證以實其說，衡諸證人蘇信愽係原告之夫，並為原告處理本件屠宰場租賃簽約事宜，要難期待其為完全而真實之陳述，其證詞尚不能為原告有利之證明。綜上所述，原告就被告之屠宰畜禽種類及最高屠宰量等屠宰場登記必要記載事項，既未能依被告之經營內容與規模為據，而提出合法經營屠宰場須具備之所有合法使用執照作為給付，自難謂合乎本件租賃契約之債之本旨。
七、有關系爭租賃契約第10條所指合法使用執照如係指每日屠宰量六、七千隻鴨或雞，則取得合法使用執照所需具備的空氣污染、水污染防治設施之機器設備，應由何人設置之爭點：㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。依兩造就屠宰場簽訂之租賃契約書第10條明白約定：「租賃期間甲方（即本件原告）需提供乙方（即本件被告）所有合法使用之執照，使乙方能夠合法營業。」足見原告之契約義務非僅止於單純提供租賃物而已，尚須就該租賃物提供所有合法經營屠宰場營業所應具備之合法使用執照，以使被告能夠合法營業，始符合本件屠宰場租賃契約之債務本旨自明。
㈡次按申請屠宰場設立、變更登記均應檢附環境保護主管機關
審查核准之污染防治措施計畫或相關許可證明文件，有原告所提申請屠宰場設立、變更登記及停（歇）業應檢附文件表在卷可稽，足見污染防治措施經環境保護主管機關審查核准乃設立屠宰場之必要條件，此亦經行政院農業委員會動植物防疫檢疫局高雄分局肉品檢查課課長梅念祖證述甚明（詳見本院卷第371 頁至第372 頁）。準此以言，經環境保護主管機關審查核准之污染防治措施計畫或已有相關許可證明文件，乃合法經營屠宰場營業之必要要件，凡領有屠宰場登記證書者，應可信其業經環境保護主管機關審查核准其污染防治措施計畫或已有相關許可證明文件。
㈢經查本件被告為合法經營屠宰場而與原告約定就租賃物應提
供所有合法經營屠宰場營業所應具備之合法使用執照，業如前述，而依證人葉瑞珠及鄧啟華之上開證詞可知，原告之夫蘇信愽為原告處理本件屠宰場租賃簽約事宜之際，即聲稱當時所有的證照都合格，六、七千隻的污水處理量都符合，即使屠宰一萬隻也都沒有問題等語，足證蘇信愽係以系爭屠宰場之污染防治設備業已具足為前提而與被告簽訂租約，是以原告自應設置污染防治設施之機器設備，使被告能夠合法經營屠宰業，始符合本件屠宰場租賃契約之債務本旨自明。
㈣原告雖主張被告在89年12月1 日至92年11月30日曾租地興建
廠房及機器設備屠宰鴨隻，並有每天3 千至4 千隻，甚至5千隻之屠宰量，則被告應知悉屠宰鴨隻，除需有屠宰之機器設備外，尚需有合乎規定之廢水處理設備等，始得合法進行屠宰，而該廢水處理設備等應由被告負責，亦可由被告所提契約書第8 條約定「環保污染防治設施」應由乙方即承租人（蘇雅民）負責，即足證明等語。就此被告則以其在承租系爭屠宰場前，以子蘇雅民之名義向屏東縣高樹鄉農會租地蓋屠宰場（地上物因係違章嗣遭拆除）屠宰雞鴨，因無合法執照及廢水處理設備，故雖土地面積廣達約5 分地（約1,470坪），然租金則僅2 萬元，反觀原告出租之地僅約500 坪，因原告稱有合法執照、污水處理廠均無問題，故向原告承租之租金高達8 萬元，並須自行負責填土、築地基、蓋廠房及排水工程而花費1 千多萬元等語置辯，並提出原告所不爭之高樹鄉農會與蘇雅民簽訂之契約書為佐。就上開兩契約相互對照以觀，顯見被告確係因原告聲稱有合法屠宰執照及污水處理設備，故願在支出4 倍租金而僅使用三分之一面積土地之懸殊情形下，與原告成立系爭屠宰場租賃，益徵系爭租賃契約第10條所指「所有合法使用之執照」，除可屠宰六至七千隻雞鴨之屠宰證明外，亦包括合乎規定之污水處理設施。
八、有關被告主張於95年12月28日以郵局存證信函向原告為解除系爭租賃契約之意思表示，是否合法有效之爭點：
㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。本件原告未依系爭屠宰場租賃契約第10條之約定，以合於所約定使用收益之租賃物交付被告，應負債務不履行之責任，既如前述，且查被告曾以95年7月4 日高雄地方法院郵局2344號存證信函向原告催告請求履行契約內容；嗣以95年12月28日4580號存證信函通知原告解除屠宰場之租賃契約等情，為原告所不爭執，堪信屬實。
㈡次按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約
所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言，租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅；但在出租人尚未合法交付租賃物與承租人以前，當事人之一方非不得依民法第254 條規定解除租賃契約；惟租賃為繼續性契約，租賃契約如經當事人履行者，若使其自始歸於消滅，將使法律關係趨於複雜，故僅得終止契約，使契約嗣後失其效力。於出租人應負瑕疵擔保責任時，其法律上效果，本諸繼續性契約之特色，應認承租人係行使終止權，而非解除權（最高法院51年度台上字第2829號判例、同院91年度台上字第577 號、93年度台上字第161 號判決參照）。準此以言，本件被告以原告債務不履行為由所為上開解除契約之意思表示，應認係行使終止權。因此，系爭屠宰場租賃契約並非自始歸於消滅，僅於終止契約後始失其效力。
九、有關原告請求被告給付屠宰場「租金」（95年6 月份至96年12月份共19個月）共152 萬元，有無理由？如有理由，則被告得否為同時履行之抗辯？㈠按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，民法第264 條定有明文。次按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第423 條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同時履行抗辯權，最高法院著有69年台上字第1798號判決可資參照。
㈡本件原告未依系爭屠宰場租賃契約第10條之約定，以合於所
約定使用收益之租賃物交付被告，業如前述，則被告就原告於系爭屠宰場租賃契約終止前之租金請求權，行使同時履行抗辯權而拒絕給付，即於法有據。至於系爭屠宰場租賃契約終止後，因契約嗣後失其效力，原告請求給付租金，即乏依據。從而原告請求被告給付95年6 月份至96年12月份共19個月之屠宰場租金合計152 萬元，即非有理由，不應准許。
十、有關原告得否向被告請求返還自95年6 月份起至96年12月份止共19個月使用系爭屠宰場所得相當於租金之不當得利合計
152 萬元之爭點：㈠原告主張被告自95年6 月份起至96年12月份止使用系爭屠宰
場獲得相當於租金之不當得利合計152 萬元等語，為被告所否認，並以其承租之系爭屠宰場既無從用以合法營業，即無不當得利等語置辯。按不當得利返還請求權，以無法律上之原因而受利益為其成立要件之一，故主張此項請求權成立之原告，應就無法律上之原因而受利益之事實，負舉證責任（最高法院77年台上字第1756號判決參照）。
㈡經查，依前述三位證人蘇信愽、葉瑞珠及鄧啟華證述之系爭
屠宰場租賃契約簽約過程可知，被告向原告承租不動產之目的係為合法經營屠宰場，原告亦基於此認知而與被告就屠宰場簽訂租賃契約書，足證原告之契約義務不僅止於單純提供租賃物而已，尚須就該租賃物提供所有合法經營屠宰場營業所應具備之合法使用執照，以使被告能夠合法營業，始符合本件屠宰場租賃契約之債之本旨。本件原告既迄未依系爭屠宰場租賃契約第10條之約定，以合於所約定使用收益之租賃物交付被告，業如前述，足見被告迄未能在系爭屠宰場合法營業，則被告辯稱未獲利益等語，即堪採信。原告此部分之請求即難准許。
十綜據上述，被告就冷凍庫租金自95年7 月份起至96年12月份
止共18個月租金合計234 萬元尚未給付原告之事實，既不爭執，則原告起訴請求被告應給付234 萬元及其中156 萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即96年7 月26日起；另78萬元自擴張聲明狀送達之翌日即97年11月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。惟被告另以其業以原告未履行系爭屠宰場租賃契約債務為由，起訴請求原告賠償建設屠宰場之損失1,240 萬7,589 元、逾期抓鴨補貼鴨農飼料費用73萬9,269 元、逾期抓鴨致定期購買之小鴨棄養折損補貼款99萬4,461 元，併訴請返還押租金24萬元與已給付之租金16萬元，以及依消費借貸之法律關係，請求被告清償於95年6 月2 日向原告所借用之48萬元，合計1,502 萬1,319元本息，爰主張以之與原告之本件請求抵銷等語，資為抗辯。經查被告主張之上開債權，業經本院以96年度重訴字第20號民事判決原告應賠償債務不履行之損害716 萬1,586 元及返還押租金24萬元與已給付之租金16萬元，並償還借款48萬元，合計804 萬1,586 元，及自96年2 月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，有該民事判決附卷可稽，自堪信實。是以，兩造既互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期，從而，被告主張以其本件債務，與業經本院96年度重訴字第20號判決之原告債務，互為抵銷，即無不合。經抵銷計算後，因原告應給付被告之金額為804 萬1,586元遠大於其得向被告請求之金額234 萬元。因此，原告之本件請求權已經被告主張抵銷而全數消滅。從而，本件原告訴請被告應給付386 萬元，及其中260 萬元部分自起訴狀繕本送達翌日即96年7 月26日起；其餘126 萬元自擴張聲明狀送達之翌日即97年11月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，爰連同其假執行之聲請，併駁回之。
據上論斷，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
民事第一庭法官 孫 國 禎正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 16 日
書記官 曾 文 玲