臺灣屏東地方法院民事判決 96年度訴字第507號原 告 甲○○訴訟代理人 林朋助律師被 告 乙○○上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國96年12月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定被告占有使用原告所有之坐落屏東縣屏東市○○段一四六之四地號土地之租金為每年新臺幣肆萬參仟玖佰零肆元。
被告應給付原告新臺幣玖萬捌仟柒佰玖拾參元，及自民國九十六年十二月十五日起，按月給付新臺幣參仟陸佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：緣坐落屏東縣屏東市○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）係訴外人陳志明經由法拍程序於民國94年9 月15日取得所有權，並經登記在案。惟因拍賣當時，並未將坐落系爭土地，由被告搭建之門牌號碼屏東縣屏東市福住巷27號之1 房屋（下稱系爭房屋）併予拍賣，是以系爭房屋仍屬被告所有。按依據民法第876 條第1 項之規定，設定抵押權時，土地及土地上之建築物，同屬一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。茲陳志明已於95年3 月15日將系爭土地出賣予原告，並將其對被告之租金請求權一併移轉予原告，惟因被告去向不明，致兩造無法協議定租金，爰依上開法條之規定，請求法院酌定租金。又系爭土地96年度申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）2,800 元，依此計算土地總價額年息百分之10為5 萬4,880 元，則被告每月應給付原告之租金為4,573 元，復依此計算被告自94年9 月15日起至96年12月14日止，共27月之租金為12萬3,471 元等語。並聲明：㈠請求核定被告使用系爭土地之租金為每年5 萬4,880元；㈡被告應給付原告12萬3,471 元，及自96年12月15日起，按月給付原告4,573 元；㈢就第二項聲明部分，願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、原告主張系爭土地係訴外人陳志明向本院拍定取得所有權，並於94年9 月15日登記在案，惟因拍賣斯時，並未將坐落系爭土地，由被告搭建之系爭房屋併予拍賣，致系爭房屋仍屬被告所有。嗣陳志明已將系爭土地出賣予原告，並於95年3月15日辦妥所有權移轉登記，陳志明復將其對被告之租金請求權一併移轉予原告，惟因被告去向不明，致兩造無法協議定租金等情，業據提出屏東縣屏東地政事務所土地異動索引、土地登記謄本、權利移轉證明書等件為證，並經本院依職權調取本院93年度執字第23072 號拍賣抵押物執行卷宗核閱無訛，是堪認原告此部分之主張為真實。
五、按「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。」民法第87
6 條第1 項定有明文。查被告僅就系爭土地設定抵押權予訴外人日盛國際商業銀行股份有限公司（下稱日盛銀行），故於被告未依約清償借款時，日盛銀行僅就系爭土地聲請強制執行，並未及於坐落該土地上之系爭房屋之情，已據本院核閱前開93年度執字第23072 號拍賣抵押物執行卷宗屬實。再系爭房屋於日盛銀行就系爭土地聲請強制執行時，並未經併同拍賣，致系爭土地為陳志明拍定後，異其所有人，陳志明嗣又已將系爭土地出賣予原告，原告復因被告去向不明致無法協議租金，亦如前述。是以依諸上開民法第876 條第1 項之規定，原告請求就系爭土地核定租金，自屬有據。
六、次按，城市地方之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105 條、第97條第1 項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額，最高法院68年度臺上字第3071號判例可資參照。
㈠查系爭土地坐落屏東縣屏東市○○段○○○○○ ○號，地目田，96年度之申報地價為2,800 元，有土地登記謄本在卷可稽。
又系爭土地，地形完整；系爭房屋位於屏東縣屏東市福住巷內○住○區○○○○路約400 公尺，其主體為水泥石棉瓦建之一層樓建物，旁有同材質之挑高一層樓建物，前方則為水泥鋪設之空地之情，有原告提出之現場照片4 張為證，復經本院勘驗現場明確，並製有勘驗筆錄及簡圖在卷可憑。本院斟酌系爭房屋使用狀況、系爭土地所在位置及其商業繁榮程度等情，認原告主張以申報地價百分之10計算被告使用系爭土地之租金，稍嫌過高，應以申報地價按年息百分之8 計算較為適當。
㈡次查，系爭土地遭占用之面積計為196 平方公尺，已據本院
勘驗現場屬實，並製有勘驗筆錄及簡圖在卷，復有屏東縣屏東地政事務所土地複丈成果圖存卷可稽，依此計算，則被告每年應給付原告之租金核定為4 萬3,904 元（計算式：2,80
0 ×196 ×8%＝43,904），即每月為3,659 元（計算式：43,904 ÷12 ＝3,659 ，元以下四捨五入）。㈢末查，系爭土地係訴外人陳志明向本院拍定取得所有權，並
於94年9 月15日登記在案，嗣陳志明復將之出賣予原告，並於95年3 月15日辦妥所有權移轉登記，陳志明復將其對被告之租金請求權一併移轉予原告等情，業如前述，則原告主張以陳志明登記取得系爭土地所有權之日（即94年9 月15日）作為請求租金之始點，自屬有據。從而，原告請求被告給付自94年9 月15日起至96年12月14日止，共27月之租金9 萬8,
793 元（計算式：3,659 ×27＝98,793），及自96年12月15日起按月給付3,659 元租金之範圍內，為有理由，應予准許。
七、被告占有使用原告所有之系爭土地，兩造且無法協議租金，既如上述，則原告本於民法第876 條第1 項之規定，請求法院核定租金，並據以請求被告應給付自94年9 月15日起至96年12月14日止之租金共9 萬8,793 元，及自96年12月15日起按月給付3,659 元租金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、本判決第二項所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第385 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，原告就之陳明願供擔保，聲請為假執行之宣告，尚無必要。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第
5 款，判決如主文。中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第一庭 法 官 徐美麗正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
書記官 曾文玲