臺灣屏東地方法院民事判決 96年度訴字第658號原 告 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 邱芬凌律師複 代理 人 孔福平律師被 告 乙○○被 告 丙○○共 同訴訟代理人 李錦壹律師
陳奕全律師複 代理 人 許舜卿律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國98年2 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應將坐落屏東縣○○鄉○○段二九一之一０地號土地如附圖所示編號Ａ部分面積三二二平方公尺房屋、編號Ｂ部分面積三四平方公尺車棚、編號Ｃ部分面積一０二八平方公尺之芒果樹、龍眼樹及上開土地如附圖圖示點1~2~3~4 水泥圍牆及圖示點4~5~6~7~1 之鐵絲網拆除，將土地返還予原告。
被告丙○○應自坐落屏東縣○○鄉○○段二九一之一０地號土地遷出，將土地返還予原告。
被告乙○○應給付原告新台幣壹仟參佰零參元，及自民國九十六年十二月十四日起至清償之日按年息百分之五計算之利息，並自民國九十六年十二月十四日起至交還第一項所示土地之日止按月給付原告新台幣伍佰零柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬柒仟陸佰玖拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或交付前以新台幣柒拾肆萬參仟零伍拾伍元預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但經被告同意者，不在此限。民事訴訟法第255 條民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。本件原告原只起訴被告乙○○，嗣於訴訟進行中追加被告丙○○，並經被告同意，核符上開法條規定，應准予追加。
貳、實體方面：
一、先位之訴部分：
（一）原告起訴主張：
1、坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號面積22965 平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告所有，有土地登記簿謄本可憑，原告於民國（下同）95年5 月4 日將其中如附圖所示部分面積1350平方公尺土地出租予被告，租期至98年12月31日，有農業用地租賃契約書（下稱系爭租約）可憑，依兩造合約第
2 條約定「租賃農業用地，承租人應作農作使用，不得作其他使用」，「承租人使用本契約土地不得違反法令或約定用途以外之使用」（第8 條），且依第10條第1 款約定承租人違反本租約規定時，出租人得終止契約。詎被告將系爭農用土地違約蓋用如屏東縣里港地政事務所複丈成果圖即附圖所示Ａ部分面積322 平方公尺房屋供為出租學生宿舍使用，並委由被告丙○○管理，明顯違反租約第2 條、第8 條應依約定方法為租賃物使用收益之規定，原告依合約第10條及民法第438 條規定均得終止兩造合約，並依兩造合約第14條及民法第455 條規定請求清除地上物返還土地。被告丙○○亦應自系爭土地遷出，返還系爭土地。
2、再原告前出租面積僅1035平方公尺，經查逾此部分之34平方公尺（應為原告所稱31平方公尺之誤）要屬無權占有，被告乙○○顯受有相當租金之利益，原告並因而受損害，該部分原告本於所有權排除侵害請求權請求併為排除拆除地上物，為此請求拆除如附圖所示Ａ部分面積322 平方公尺房屋及Ｂ部分面積34平方公尺車棚，及Ｃ部分面積1028平方公尺之芒果樹、龍眼樹及如圖示點1~2~3~4 水泥圍牆，點4~5~6~7~1之鐵絲網。
3、次以兩造合約業經終止，於終止前之租金被告尚未給付積欠新台幣（下同）555 元，終止後被告無權占有系爭土地，獲相當租金之利益，原告並受有損害，依民法第179 條前段：
「無法律上原因受利益，致他人損害者應返還其利益」，被告應返還其利益，爰依不當得利及侵權行為之法則，並依土地法第105 條準用同法第97條規定，依當期土地申報總地價額年息百分之十為標準計算，並自96年11月16日起至交還土地之日止按月給付相當租金之不當得利款新台幣一千零十五元整予原告，另無權占有之34平方公尺部分顯有相當租金五年之不當得利。不當得利計算方式為：申報地價元/m2 ×面積m2×利率% ×年期= 不當得利金額（元）（96.11.16至交還土地之日止）。則關於⑴租約終止部分為：88元/m2 ×（
322 +34+1028）m2×10﹪÷12月=990元（每月應給付金額）。
⑵無權占有部分為： (91.11.17~96.11.16)88元/m2 ×（322+34+0000-0000）m2 ×10﹪×5=1496元。1496元+990元=2486元。
（二）訴之聲明：⑴被告乙○○應將系爭土地，如附圖所示Ａ部分面積322 平方公尺房屋及Ｂ部分面積34平方公尺車棚，及Ｃ部分面積1028平方公尺之芒果樹、龍眼樹及上開土地自圖示點1~2~3~4 水泥圍牆及自圖示點4~5~6~7~1 之鐵絲網除去回復原狀將土地返還予原告。⑵被告丙○○應自系爭土地遷出，將土地返還予原告。⑶被告乙○○應給付原告2486元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付990 元予原告。⑷原告願供擔保，請准為假執行宣告。
二、備位之訴部分：
（一）被告丙○○其並無任何占有權源，縱其與被告乙○○間有何讓渡契約，惟並不得拘束原告，且適足証明被告乙○○明顯違約之事証，其違法於原告之土地上蓋用房屋，對原告之所有權之行使顯屬侵害，為侵權行為無權占有，又建物為乙○○來蓋且應回復原狀之責，二人顯為不真正連帶，原告自得本於所有權排除侵害請求權請求被告拆除地上物，並返還土地及給付相當租金之不當得利。
（二）聲明：⑴被告乙○○、丙○○應連帶將系爭土地如附圖所示Ａ部分面積322 平方公尺房屋及Ｂ部分面積34平方公尺車棚，及Ｃ部分面積1028平方公尺之芒果樹、龍眼樹及上開土地自圖示點1~2~3~4 水泥圍牆及自圖示點4~5~6~7~1 之鐵絲網除去回復原狀將土地返還予原告。⑵被告乙○○、丙○○應連帶給付原告2486元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付990 元予原告。⑶原告願供擔保，請准為假執行宣告。
三、被告抗辯：
（一）系爭土地係原告與被告乙○○之被繼承人康桂交換土地使用，嗣經原告告知被告需簽具租任契約書，被告才簽立租約。原告交付系爭土地既係因交換土地使用而來，而依土地交換使用協議書約定先行辦理交換使用（有土地交換使用協議書附卷），嗣將來政府辦理農地重劃時，依原協議列入產權交換，被告對系爭土地自屬有權使用。原告於取得系爭土地後，再迫使被告與其訂立系爭租約，而向被告主張上開土地交換使用協議無效，提起本訴，顯有權利濫用之嫌。
（二）依系爭租約第5 條約定，契約終止後，承租人仍為租賃物之使用，每日應按月給付2 元給付出租人不當得利，且不得主張民法第451 條規定適用及其他異議。原告不當得利之算法亦有錯誤。又依同約第14條規定通知承租人終止時，承租人應清除地上物交還土地，如未清除則視同廢棄物，由出租人代為處理，則出租人自無另行訴請被告拆除之必要。
（三）被告乙○○既有權使用系爭土地，原告公司對被告乙○○之請求權基礎並不存在。又被告乙○○將系爭土地及蓋建之地上物委託被告丙○○管理，原告公淤司對於被告丙○○之主張洵屬無據，亦應一併駁回。
（四）聲明：1 、原告之訴及假執行之聲請均駁回。2 、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地為原告所有。
（二）系爭土地由原告出租給被告乙○○，雙方訂有系爭租約。
（三）對於屏東縣里港地政事務所97年5 月13日繪製之系爭土地複丈成果圖（如附圖），兩造均無意見。
五、兩造爭執之事項：
（一）原告是否有權請求被告拆遷還地？
（二）原告可否依不當得利之法律關係請求相當於租金之損失？
（三）原告請求以百分之十計算之相當於租金損失，是否過高？
六、本院之判斷：
（一）原告主張系爭土地為原告所有，與被告訂立系爭租約，被告乙○○於租賃期間，將系爭土地蓋用如附圖所示Ａ部分面積322 平方公尺房屋供為出租學生宿舍出租使用，並委託被告丙○○管理，經原告於96年11月6 日以存證信函通知被告終止系爭租約之事實，有原告提出之系爭土地登記謄本乙份、系爭租約及存證信函影本各乙份等為證，並經本院會同地政機關及兩造勘驗現場屬實，有屏東縣里港地政事務所97年
5 月13日繪製之系爭土地複丈成果圖（如附圖）附卷可憑，並為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）茲就兩造上開協議簡化之爭執事項，分別審酌如下：
1、原告是否有權請求被告拆遷還地？⑴按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，為民法第438 條所明定。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條前段、第767 條前段亦分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，有最高法院 75 年台上字第 801號判例意旨可資參照。
⑵依據兩造訂立之系爭租約第2 條規定「租賃農業用地，承租
人應作農作使用，不得作其他使用」、第8 條規定「承租人使用本契約土地不得違反法令或約定用途以外之使用」、第10條第1 款約定承租人違反本租約規定時，出租人得終止契約。經查本件被告乙○○將系爭農用土地違約蓋用如附圖所示編號Ａ部分面積322 平方公尺房屋供出租學生宿舍使用，並委由被告丙○○管理，顯已違反租約第2 條、第8 條應依約定方法為租賃物使用收益之規定，則原告自得主張依系爭租約第10條及民法第438 條規定均得終止兩造合約，並依系爭租約第14條及民法第455 條規定請求清除地上物返還土地，被告丙○○受被告乙○○委託管理系爭土地，亦無占有權源，原告自亦得本於物上請求權之法律關係，訴請其自系爭土地遷出，返還系爭土地。從而，原告訴請判決如主文第1、2 項所示，為有理由，應予准許。
⑶至於被告乙○○辯稱：系爭土地係原告與被告乙○○之被繼
承人康桂交換土地使用，嗣經原告告知被告需簽具租任契約書，被告才簽立系爭租約。原告交付系爭土地既係因交換土地使用而來，而依土地交換使用協議書約定先行辦理交換使用，嗣將來政府辦理農地重劃時，依原協議列入產權交換，被告對系爭土地自屬有權使用。原告於取得系爭土地後，再迫使被告與其訂立系爭租約，而向被告主張上開土地交換使用協議無效，提起本訴，顯屬權利濫用云云；然查查原告公司雖前於61年間與被告乙○○之被繼承人康桂訂立土地交換使用協議書，以系爭土地交換○○○鄉○○段○○○○○○○號土地，惟嗣經查覺康桂並非該土地所有權人，致無法交換，原告乃向國有財產局價購取得所有權，上開土地交換協議書即為給付不能。為解決此問題原告遂於90年10月16日以屏資產字第9093201483號函請被告出面訂立租賃契約，被告乙○○始與原告重新訂立系爭租約，此亦有原告提出之上開函件影本及該土地謄本附卷可憑。原告提起本訴，自屬於法有據，並無濫用權利，被告所辯，要無足採。
2、原告可否依不當得利之法律關係請求相當於租金之損失？又原告請求以百分之十計算之相當於租金損失，是否過高？⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條後段分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。本件原告直主張系爭合約終止後，於終止前之租金被告尚未給付積欠555 元，終止後被告無權占有系爭土地，獲相當租金之利益，原告並受有損害，依不當得利之法則，並依土地法第
105 條準用同法第97條規定，以不超過土地申報總地價額年息百分之十為限計算租金，核屬有據。查系爭土地附近雖有私立大仁技術學院學區；惟系爭土地周邊均為農地，生活機能並非很好，此就本院勘驗現場及如附圖之周邊現況可得而知，本院認以土地申報總地價額年息百分之5 計算租金較屬適當，原告請求以百分之10計算，尚嫌過高。則原告自函催後之96年11月16日起至交還土地之日止，請求被告乙○○按月給付原告相當租金之不當得利為507 元。不當得利計算方式為：申報地價元/m2 ×面積m2×利率% ×年期= 不當得利金額（元）（96.11.16至交還土地之日止）。即關於⑴租約終止部分為：88元/m2 ×（322+34+1 0 28）m2 ×5 ﹪÷12月=507元（四捨五入，每月應給付金額）。⑵無權占有如附圖34平方公尺部分為： (91.11.17~96. 11.16)88 元/m 2×（322+34+0000-0000）m2×5 ﹪×5=748 元。748 元+555元（積欠租金）=1303 元。
⑵從而，原告訴請被告乙○○應給付原告1303元，及自起訴狀
繕本送達翌日（96年12月14日）起至清償之日按年息百分之
5 計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起至交還土地之日止按月給付507 元予原告，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
（三）兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰各定相當之擔保金額准許之。原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失依附，應併予駁回。又原告本位之訴部分既有理由，其備位之訴部分，即無審酌之必要。另本件之事證已經明確，兩造其餘之供擊防禦及舉證，並不影響本判決之基礎，故毋庸逐一論述，均附此敘明。
七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文所示。
中 華 民 國 98 年 2 月 25 日
民事第二庭 法 官 胡晏彰正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 2 月 25 日
書記官 郭松菊