臺灣屏東地方法院民事判決 97年度訴字第18號原 告 乙○○訴訟代理人 湯瑞科 律師被 告 彩虹新天地大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃政雄 律師上列當事人間交付停車位等事件，本院於民國97年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東市○○段一三五六建號地下一層即建物門牌屏東市○○路○○號地下室之全部停車位（含平面停車位一處及機械停車位十六處）返還予原告，並不得妨礙原告之通行及使用。
被告應給付原告新台幣貳拾萬伍仟元，及自民國九十七年一月十八日起至交還前項停車位之日止，按月給付新台幣伍仟元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以捌萬伍仟肆佰元供擔保後得假執行。被告於執行標的物交付前，以新台幣貳拾伍萬陸仟元供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以陸萬捌仟肆佰元供擔保後得假執行。被告於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣貳萬伍仟元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落屏東市○○段○○○ ○號土地、權利範圍萬分之49，及其上1356建號建物即門牌號碼屏東市○○路○○號13樓之6 （下稱系爭房地），係原告於本院強制執行之公開拍賣程序中得標買受，並已點交完畢，辦理所有權移轉登記在案。系爭房地所在之建物，為地下一層、地上十三層之鋼筋混凝土結構之集合式住宅（下稱系爭大樓），乃設置被告負責大樓之管理維護。系爭大樓連同地上1 層至13層之公共設施部分，均登記為建號1361，面積共計2193.33 平方公尺，並以「區分所有物共同使用部分附表」記載各住戶之公共面積分攤比例。除依規定屬防空避難之場所外，亦依規定設有停車空間共118.76平方公尺，佔全部公共設施之比例為萬分之540 （下稱系爭停車位）。全部停車位包含平面車位
1 處、機棫停車位16處共有17處，但其中機械停車位係使用
8 台上、下移動式昇降機停放車輛，故實際上僅占用9 個停車位面積，每一停車位面積為13.2平方公尺，佔全部公共設施比例為萬分之60，亦即每購買一停車位，房屋買受人之公共設施權利範圍將增加萬分之60。而系爭大樓住戶如未購買停車位，公共設施之權利範圍均為萬分之48；而原告之前手伍明禮於84年7 月6 日取得系爭房地時，尚未購買停車位，故其公共設施之權利範圍亦為萬分之48。嗣其向訴外人陳子方承買前揭全部停車位，而於86年11月10日收件登記其權利範圍擴大為萬分之588 （即加上萬分之540） ，其後並全部為原告拍定取得。詎被告竟趁伍明禮因無法支付銀行欠款而避不見面，致無法管理其房屋之機會，無權占用系爭停車位供自行或出租使用，並拒不返還原告，甚至表示要將出入口之升降機設備停用，屆時原告縱取得停車位亦無法出入等語相脅。原告乃本於所有權人之地位，請求排除被告對系爭停車位之無權占有，並將之返還予原告，亦不得妨害原告之通行及使用。被告如主張系爭停車位之所有權與使用權係分開、或被告有使用權等，應由其舉證證明。又每格停車位之月租至少應有新台幣1 千元，全部17格，每月租金收入即有17,000元，原告自93年7 月27日取得系爭停車位之所有權，則自93年8 月1 日起迄本件起訴時為止，已有41個月，被告不當得利合計69萬7 千元，並應給付自起訴後至交還停車位之日止，按月給付1 萬7 千元予原告等語。並聲明：㈠被告應將坐落屏東市○○段1356建號地下一層及建物門牌屏東市○○路○○號地下室之全部停車位（含平面停車位1 處及機械停車位16處）返還予原告，並不得妨礙原告之通行及使用。
㈡被告應給付原告新台幣69萬7 千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還前項停車位之日止，按月給付新台幣1萬7千元予原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：公寓大廈之共同使用部分，一般而言應由全體區分所有人分攤持分、並由全體住戶共同管理使用；系爭大樓興建完成出售時，建商與各承買戶間並無分別約定地下室之共同使用部規劃為停車位者，得由承購戶買受，且原告所買受之系爭房地權利移轉證書於「備考欄」上僅記載「共同使用1361建號持分萬分之588 」，並無標示為地下室停車位。
又縱標示該「共同使用1361建號持分萬分之588 」均為地下室停車位之共同使用之持分面積，然依市場機制及常情以觀，一般公寓大廈之地下室停車位均是大樓地下室所有權由全體住戶所共有，則其區分所有權共同分攤地下室所有權分之計算方式，即貯水池、樓梯間、抽風機室、配電室、機車停車場等公共設施及車道部份面積由全體區分所有人分攤持分並由全體住戶共同管理使用，其餘汽車停車位及車道部分面積，則由購買停車位之住戶分攤持分，何有單獨之區分所有權人一人能占有使用全部系爭停車位。縱然原告買下全部停車位之持分，亦不代表一定有購買停車位使用權，且並非每個停車位都有出租等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：原告於93年7 月27日因拍賣取得屏東市○○段○○○ ○號土地（權利範圍萬分之49）及其上1356建號建物，共同使用1361建號持分萬分之588 。原告所買之上開建物，係屬公寓大樓型式之建築，該大樓公共設施面積2193.33平方公尺，停車位之面積為118.76平方公尺，經換算每個停車位所佔公共設施之比例為萬分之60。原告之前手伍明禮於84年7 月6 日登記取得上開建物時，其公共設施之權利範圍僅為萬分之48，嗣復向1358建號之所有權人購買，於86年11月10日登記其權利範圍擴大至萬分之588。
四、本件爭點：㈠被告對原告所持有之公共設施萬分之540 停車位是否有使用權？㈡若無，原告得請求之不當得利金額為何？茲分述如下：
㈠、被告對原告所持有之公共設施萬分之540 停車位是否有使用權？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條訂有明文。本件原告主張伊為系爭停車位之所有人，被告為無權占有且有妨害其所有權之虞，被告則以前揭詞置辯。經查，屏東縣政府核發予系爭大樓之建物使用執照，載明「室內停車空間：法定13 輛、93.1平方公尺，增設4 輛、25.66 平方公尺」，合計為
118.76平方公尺，恰佔全部公共設施面積（2193.33 平方公尺）萬分之540 ；訴外人黃新元、黃金山、王鳳慧前均為彩虹新天地大樓之承買戶，其等將所購買的區分所有建物共同使用部分轉讓予訴外人黃中堅後，各人公設持分均減少萬分之60，黃中堅買受後復將萬分之540 轉讓予訴外人劉美玉，登記在1359建號房屋的公設持分下，嗣劉美玉將上開房屋出售他人時，尚特地將該萬分之540 持分先行移轉至另戶1357建號房屋下，復轉讓予訴外人陳子方，再由原告之前手伍明禮取得，終由原告拍定取得等情，業經原告提出屏東縣政府建築物使用執照、1361建號手抄謄本影本、前揭建號房屋登記謄本（手抄及最新謄本）為證（本院卷第9 頁至第16頁、第46頁至第63頁），且為被告所不爭執。依前揭建築改良物登記簿觀之，各建號所有人間均係因買賣而移轉其共同使用部分之權利範圍，而系爭大樓之公共設施除避難室、公眾通行外，於地下室的空間即為貯水池、樓梯間、抽風機室、配電室，此為被告所自承，則此共同使用部分除停車位外，實無以買賣加以移轉所有權之可能；且系爭大樓之建商即證人丙○○復到庭證陳：「彩虹大廈是我們蓋的，當時停車位是另外賣，沒有買房子的人不能買車位，停車位是沒有獨立的產權，是附屬於房子的所有權，權狀內沒有寫停車位的坪數，但是是附屬於公共設施裡面，房子賣完後，我不知道有無單獨賣停車位，當時我們是沒有單獨賣」、「如果房子的面積相同，有買車位其公共設施應該會增加」等語（本院卷第81頁至第82頁），則車位既為公共設施之一部分，原告所買受房屋共同使用13 61 建號持分萬分之588 部分，復較其他建物所有權人之公同設施為高，則此部分應指系爭停車位無疑。
⒉次按所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉，民法第765 條訂有明文。
又主張常態事實者，就其事實無庸舉證，主張變態事者，應就變態事實負舉證義務，此為舉證責任分擔原則。原告既為系爭停車位之所有人，依經驗法則及論理法則，就系爭停車位自有使用權。被告否認原告有使用權，並主張其有使用權，應就此負舉證責任。按被告主張拍賣公告應載明所拍得之部分為停車位，惟於一般拍賣實務上，若該拍賣建物之公共設施本即含有停車位，並不會特別於拍賣公告中載明，僅係於公告的備註欄中載明其公共設施比例為何，是不能以未載明為停車位即否認其有使用權。又被告於言詞辯論終結前，雖提出系爭大樓之預定房屋買賣合約書主張停車位之使用權專屬宇興建設有限公司即建商等語，惟上開合約書其後亦載明交屋後使用權屬購買車位者使用，則依上所述，原告所購得部分既為停車位，其對於停車空間當有使用權，被告既不否認原告所購得為停車位，空言否認原告無使用權，未能舉證以實其說，本院尚難為有利於其之認定，是其抗辯為無理由。原告基於所有權人之地位，自得請求被告返還其無權占有之系爭停車位，並不得妨害原告使用，其主張為有理由，應予准許。
㈡、原告得請求之不當得利金額為何？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第76
7 條前段、第179 條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上原因而受利益．致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為準，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。被告無權占有系爭停車空間業如上述，原告自有權請求被告返還不當得利，惟得請求之範圍應以其所受利益為限。原告主張被告每格停車位每月之租少為1,000 元，17格停車位，每月之租金收入即有17,000元等語，被告則以並非每格停車位均有出租等語置辯，經查，原告主張每格停車位為1,000 元，業據提出收支明細總表為證（見本院卷第93頁），被告對上開明細表亦沒有意見，足信原告主張為真正，惟上開明細95年1 月及96年1 月的停車收入均為5,000 元，則似屬長期租賃，且僅出租5 格之車位，則被告所受之利益只有5 格停車位之租金，原告主張被告受有17格停車位收入之利益，未能舉證以明其說，要難為有利於其之認定。是被告每月停車位之租金收入為5,000 元，原告於93年7 月27日取得系爭停車位之所有權，故自93年8月1 日起至本件訴訟起訴時（97年1 月8 日）共3 年5 個月，被告所獲得之不當得利為205,000 元，是原告請求被告給付205,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即97年1 月17日）至交還停車位之日止，按月給付5,000 元，為有理由，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：二造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條但書、第
390 條第2 項、第392 條第3 項，判決如主文。中 華 民 國 97 年 8 月 14 日
民事第二庭 法 官 吳思怡正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 8 月 14 日
書記官 王秋淑