臺灣屏東地方法院民事判決 97年度訴字第4號原 告 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 邱芬凌律師複 代理人 孔福平律師訴訟代理人 乙○○
丙○○被 告 戊○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國97年10月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣屏東市○○段○○○○號土地上如附圖甲所示編號B 部分面積一平方公尺、同段八九四之一地號土地上如附附圖甲所示編號D 部分面積九十八平方公尺、同段八九一地號土地上如附圖乙所示編號E 部分面積一千六百四十五平方公尺、同段八九二地號土地上如附圖甲所示編號H 部分面積二十八平方公尺、同段九０二之一地號土地上如附圖乙所示編號H 部分面積一百五十九平方公尺、同段九０三地號土地上如附圖乙所示編號I部分面積四百零五平方公尺土地上之地上物除去，將上開土地交還原告，其中同段九０二之一地號土地應交還土地部分如附圖甲所示J 部分面積三百二十九平方公尺，同段九０二之二地號土地應交還土地部分如附圖甲所示編號L 部分面積四十平方公尺，同段九０三號土地上應交還土地部分如附圖甲所示編號O 部分面積一千零五十一平方公尺。
被告應給付原告新臺幣貳仟捌佰零陸元，及自民國九十七年二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國九十六年六月一日起至交還土地之日止，按月給付原告新臺幣伍佰陸拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十一，餘由原告負擔。
原告以新臺幣壹仟貳佰貳拾叁萬陸仟元為被告供擔保後得假執行；被告如以新臺幣叁仟陸佰柒拾萬捌仟元反供擔保得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、坐落屏東縣屏東市○○段876 、891 、892 、894 之1 、、
902 之1 、902 之2 、903 地號土地（下稱系爭876 、891、892 、894 之1 、、902 之1 、902 之2 、903 地號土地）均為原告所有，原告將前揭土地中如屏東縣屏東地政事務所民國97年7 月22日之土地複丈成果圖（下稱附圖甲）所示之同段876 地號土地上如附圖甲所示編號B 部分面積1 平方公尺、系爭894 之1 地號土地上如附圖甲所示編號D 部分面積98平方公尺、同段891 地號土地上如附圖甲所示編號F 部分面積1,962 平方公尺、同段892 地號土地上如附圖甲所示編號H 部分面積28平方公尺、同段902 之1 地號土地上如附圖甲所示編號J 部分面積329 平方公尺、同段902 之2 地號土地上如附圖甲所示編號L 部分面積40平方公尺、同段903地號土地上如附圖甲所示編號O 部分面積1,051 平方公尺，總計面積3,509 平方公尺（實際租賃土地面積3,269 平方公尺）出租予被告之先父即訴外人鄭開盛，此經兩造於屏東縣政府耕地租佃委員會確認被告現在使用位置無訛。
㈡、按耕地承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2 項分別定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第2 項規定原訂租約無效。又承租人此項不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約仍屬無效。被告於前開土地上除在承租之同段891 、892 、
894 之1 、902 之1 、902 之2 、903 、876 等土地上或是或任憑土地雜草叢生實質上並未耕作，有航照圖及現況照片可憑，是以被告違反三七五減租條例第16條規定不自任耕作，原定租約無效，原告依法自得收回前開土地。
㈢、再按耕作地租賃於租期屆滿前，承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者，或承租人非因不可抗力不為耕作繼續1年以上者，出租人得終止契約，民法第458 條第1 款、第2款定有明文。又兩造所簽定耕地租賃合約第7 條規定，承租人放棄其耕作權及非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，出租人得終止契約。退步言，縱認原定租約有效，但被告未以善良管理人之注意，保管租賃物，並依約定方法，為租賃物之使用收益，竟任令他人占有前開土地，且其顯非因不可抗力不為耕作繼續1 年以上，及有放棄其耕作權之事實，被告顯已違約，再者，前承租人鄭開盛於80年11月14日死亡，被告為其繼承人，現為中國石油公司高雄煉油總廠電工契約員，而非自耕農身份，應無耕作能力，是依上開民法及兩造之租約所定規定，原告亦得依法終止租約，爰以調解之聲請及民事補充狀之送達被告時並為終止租約意思表示，兩造間之租約既經終止，依約被告應將地上物除去，並將上開土地回復原狀返還原告。至被告前開占用面積3,509 平方公尺逾越原承租面積3,269 平方公尺之部分為無權占用，原告並依所有權人之物上請求權，請求被告將無權占用之部分土地上之地上物除去，將土地回復原狀後交還予原告。
㈣、又兩造間租約無效或經終止，被告無權系爭876 、891 、89
2、894 之1 、、902 之1 、902 之2 、903 地號土地如附圖甲所示B 、D 、F 、H 、J 、L 、O 等部分共計3509平方公尺，取得相當於租金之不當得利，原告並受有損害，故原告亦得依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利。依土地法第105 條準用同法第97條之規定，按上開土地之申報地價總值每年百分之10計算相當於租金之不當得利，故請求被告給付原告自96年1 月1 日起至96年5 月31日止之不當得利數額為新臺幣（下同）432,775元【計算式：（1 ＋98＋1962＋28＋329 ＋40＋10 51） ×10％×2960÷12＝86555 、86555 ×5 ＝432775】，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；暨自96年6 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告86,555元，並於本院聲明：⒈被告應將同段876 地號土地上如附圖甲所示編號B 部分面積1 平方公尺、同段891地號土地上如附圖甲所示編號F 部分面積1,962 平方公尺、同段892 地號土地上如附圖甲所示編號H 部分面積28平方公尺、同段894 之1 地號土地上如附圖甲所示編號D 部分面積98平方公尺、同段902 之1 地號土地上如附圖甲所示編號J部分面積329 平方公尺、同段902 之2 地號土地上如附圖甲所示編號L 部分面積40平方公尺及系爭903 地號土地上如附圖甲所示編號O 部分面積1,051 平方公尺之地上物除去回復原狀，並將上開土地交還予原告。⒉被告應給付原告32,7745元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年2 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；暨自96年6 月1日起至交還土地之日止，按月給付原告86,555元。⒊前開第1、2 項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告主張被告於如附圖甲所示編號B 、D 、F 、H 、J 、L、O 部分土地上除興建房屋外，其餘土地目前雜草叢生並未耕作云云，惟被告所繼承之租賃土地使用範圍應為如屏東縣屏東地政事務所97年4 月25日之土地複丈成果圖（下稱附圖乙）所示紅色實線包圍之範圍，而原告所指違規興建房屋均未在被告數十年來承租使用之土地範圍內。蓋如附圖甲所示編號B 、D 、F 、H 、J 、L 、O 部分土地，其內尚有多處土地為訴外人李明義、杜清茂占用及建屋，而自原告內部之出租資料觀之，李明義、杜清茂確是代替承租人謝允繳納租金，而於如附圖甲所示編號B 、D 、F 、H 、J 、L 、O 部分土地內合法占用及建屋，是以如依原告所言，其將如附圖甲所示編號B 、D 、F 、H 、J 、L 、O 部分土地租予被告，為何又同時租予李明義、杜清茂，足證原告所提出之文件資料不正確，原告應提出其與被告之先父鄭開盛所簽立租佃契約，及關於原告於69年5 月29日開立予鄭開盛之地租收據上所記載「應收地租明細表字號53、56」之文件資料，作為認定依據。
㈡、被告實際承租使用如附圖乙所示紅色實線包圍之範圍土地，現場有設置超過20年以上之鐵絲圍籬，且圍籬內除無遮蔽牆壁及屋頂，而僅剩四周柱子之簡易農業工寮1 間，作為堆置農事用品及暫時躲雨之農業用途使用外，其餘土地均係供被告自己從事耕作之用，並未有任何違規之事由，故原告以他人承租及占用、建屋等與被告不相關之理由，請求被告返還土地予原告，應無理由。
㈢、本件係原告拒絕收受被告繳納之租金，被告應無不當得利之情事，並願意補繳原告拒收之租金金額。退步言，如認被告應將如附圖甲所示編號B 、D 、F 、H 、J 、L 、O 部分土地返還原告，並給付原告相當於租金之不當得利者，亦應依兩造間所約定每年租金6,898 元計算才為合理等語置辯，並於本院聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、下列事項雖未經爭點協議，但依卷內兩造主張為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、繼承分割協議書在卷可證，應堪信為真實。
㈠、系爭876 、891 、892 、894 之1、902 之1 、902 之2 、
903 地號土地均為原告所有。
㈡、原告與被告之父親鄭開盛間就前項系爭土地訂有系爭耕地租約，並由被告繼承該租賃權。
四、本件雖未經兩造協議爭點，但本院依據兩造所提出主張認有下列之爭點：㈠被告承租範圍究為何？㈡被告有無違法轉租或不自任耕作之情形？㈢被告有無繼續非因不可抗力繼續1年以上未在系爭土地上耕作之情事？㈣原告得否依耕地三七五減租條例第16條規定主張租約無效？㈤原告得否依據民法第458 條第1 、2 款及租約第7 條第1 、4 款約定終止系爭租約？㈥原告訴請除去地上物返還土地是否有理由？。㈦原告請求不當得利有無理由？茲析述本院見解如下：
㈠被告承租範圍究為何？
經查，原告主張被告之父親鄭開盛承租其所有土地之地號及面積詳如附表所示，並據提出出租土地租金調定用土地清單，及被告於81年2 月20日所立之繼承分割協議書為證（分見本院卷第88、87頁），而被告對於上開土地分割協議書亦未否認真正，僅抗辯該分割協議書所記載之承租地號乃是自原告處所謄寫過來，而被告既依據原告所記載之地號填寫並辦理鄭開盛遺產分割事宜，則其抗辯不知所承租地號與範圍為何，已難採信。又原告於本件主張被告承租範圍為3269平方公尺，然被告僅自認其實際占用範圍與地號並面積詳如附表及附圖乙所示，被告既自認占用位置與面積均如上述，而原告於本件雖主張被告占用位置與面積應如附表與附圖甲所示，以其逾越上述附圖乙之範圍經勘驗現場當時，未見被告有何地上物占用其上，原告主張附圖甲之占用面積即難以採信，故本件兩造間關於承租面積與地號雖應以原告上述清單所示為依據，然實際上被告占用之位置與面積，則應以被告自認主張為可採，合先說明，而關於本件原告主張承租地號及面積、原告主張被告占用地號與面積，並被告自認占用地號土地之位置與面積，均詳如附表之所示。
㈡被告有無違法轉租或不自任耕作之情形？
按「耕地三七五減租條例十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前條所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條例後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明」最高法院著有80年度台再字第15號判例可供參考。而查，原告主張被告違法轉租他人並未據舉證有何轉租之情節，且被告亦否認上情，故尚難僅憑承租土地上有他人使用，即認定為被告所轉租，原告此部分主張尚乏依據。次查，被告在承租土地上有無自任耕作之情形，經本院勘驗現場當日，如附圖乙所示土地上，僅有被告自認承租範圍土地之南面小部分種植玉米，及零星數棵芒果樹，2 棵較高大之龍眼樹、約16棵之椰子樹，北側土地上種有蕃茄及火龍果等作物，勘驗時尚屬幼小棵作物等情，業據本院勘驗現場無誤，有勘驗筆錄及被告提出之現況照片可稽（分見本院卷第113 至114 頁、第123 至125 頁），而附圖乙所示紅線標示範圍之土地為被告自認占用之土地，原告抗辯起訴前尚無上述作物存在，而是雜草叢生，並尚有鐵皮屋搭載其上，除據提出現況照片為證外，另經被告所舉證人甲○○到庭證述：「《（提示本院卷第9 頁到第14頁照片、第113 頁到115 頁、第156 頁到158 頁、原告當場提出之現況照片三頁）請說明有無看過照片上的地上物，可否辨認何人在使用？》第10頁的第一張房子有看過，有幾間鐵皮屋，住的人我不清楚，是否是被告所有我也不清楚，需要找里民的時候我會按地址去找，我是經過知道有房子，只知道有這個地方，是誰所有或使用我並不清楚。其他的沒有印象。第113 頁到115 頁我有看過，因為隔一陣子里內有空地的地方我會去巡察，這應該是當事人鄭先生的，我去那邊的時候有遇到他，他在整理，約有遇到他1 、2 次，那邊沒有什麼住戶，我只是有時候才會去，最後一次去是看到113 到115的景象。第156 到158 頁，大約是我當選里長之後（約民國
95 年） 我大約是95或是96年去的，我當選的時候有去巡視過，那是我去看的第一次的地上物，第二次去看的時候大約是今年最近地上物現況如113 到115 頁。對於原告當庭提出的照片應該是早期的樣子，約有一、二年。」等語在卷，而稽之證人甲○○所辨識現況照片之證詞，其中本院卷第113至115 頁之照片是被告於97年3 月18日書狀中提出，為本院97年3 月28日勘驗前系爭土地之使用現況，經核與本院勘驗當日現場狀況大致相當，另外本院卷第156 至158 頁之照片拍攝時間顯示為「2008/7/21 」，係原告於本院勘驗之後所補提出被告自認承租使用之土地現況，至於本院卷第10頁之照片乃為被告自認為其所搭建之鐵皮屋照片，而證人甲○○對於今年7 月間之系爭土地照片所顯示現況，指證出早於其約95年間當選里長之時，即已呈現該現狀，而按所謂耕作係指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言。而依據本院勘驗現場所得地上物現況而觀之，被告自認占用土地上僅零星種植有芒果、龍眼、椰子樹等果樹，數量均甚少，植株大小不一，屬零星種植，顯難以期待有所收穫，又被告雖在其上種植玉米、火龍果、蕃茄等作物，然僅不到2 月，即已放任雜草叢生，而此現況並非起訴之後才有之現況，而是早於起訴之前即是如此使用情形，復經證人甲○○證述如上，則依上述使用現狀，與前開所述耕作之意義已有不符，被告究竟是否定期耕作農作物，即非無疑？又勘驗當日現場之玉米、火龍果是否臨訟而為，要非無疑。其餘原告主張之附圖甲中超過附圖乙所示之範圍，現則非被告占有使用，其上甚至有他人所搭建物，有原告提出之航照圖可參，被告對於該承租部分無自任耕作情事更為明顯，綜上各情，被告在附圖乙中雖有自行種植作物之事，但與土地法或耕地三七五減租條例所認定自任耕作之情已顯有差距，其餘承租土地則未耕作任由他人占用，亦未曾向原告請求排除他人占用，故原告主張其有不自任耕作之情應屬可採。
㈢被告有無繼續非因不可抗力繼續1 年以上未在系爭土地上耕
作之情事？本件被告已有上述之不自任耕作情節，則此部分即無再審酌之必要。
㈣原告得否依耕地三七五減租條例第16條規定主張租約無效？
按「耕地三七五減租條例十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前條所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權此觀諸同條例後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明」最高法院著有80年度台再字第15號判例可供參考。而查，原告主張被告有前述㈡說明之不自任耕作情形，依據上開最高法院判例意旨，其與原告間之耕地租約因無效而應向後失效，無須原告為終止租約之意思表示甚明。
㈤原告得否依據民法第458 條第1 、2 款及租約第7 條第1 、
4 款約定終止系爭租約？兩造間關於如附表所示土地因被告不自任耕作而無效，即無予以終止之必要，附此敘明。
㈥原告訴請除去地上物返還土地是否有理由？
承上所述，兩造間關於附表所示承租地號土地與面積既因被告有未自任耕作之情形而歸於無效，原告依據租賃物返還請求權訴請被告將所承租土地交還，自屬有據，其中本於租賃物返還請求除去地上物之部分，限於被告自認占用位置始為被告得以除去之範圍，乃判決如主文第1 項前段所示，至超過被告自認占用範圍，被告依法雖無除去地上物權限，然依據租賃物返還請求權仍應交還租賃之土地，故同段876 、89
2 、894 之1 地號除去地上物與交還土地之位置與面積均如
主文第1 項前段所示，同段891 地號土地中，承租面積僅為
203 平方公尺，而被告自認占用位置為附圖乙編號E 部分面積1645平方公尺，故超過203 平方公尺之範圍屬於無權占用，本於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，應如被告自認附圖乙編號E 部分面積1645平方公尺範圍，除去地上物及交還土地於原告，原告此部分請求超過上述範圍部分應予駁回；另外同段902 之1 地號土地上除去地上物之位置面積應如被告自認之附圖乙編號H 部分面積159 平方公尺，然被告承租902 地號土地共788 平方公尺（嗣後分割出902 之1 、
902 之2 地號土地），故依據租賃物返還請求權應交還之土地範圍應有二：即其中同段902 之1 地號土地如附圖甲編號
J 部分面積329 平方公尺，及同段902 之2 地號如編號L部分面積40平方公尺，故原告訴請除去地上物範圍於超過被告自認上述範圍，於法無據，應予駁回；另同段903 地號土地承租面積為1209平方公尺，應除去地上物之位置面積應如被告自認之附圖乙編號I 部分面積405 平方公尺，然依據租賃物返還請求權應交還土地範圍則應如附圖甲編號O 部分面積1051平方公尺，故原告請求被告依法除去超過被告自認範圍之地上物部分，自屬無據，該部分聲明應予駁回，故本件原告所訴請除去地上物及交還土地之範圍乃准許如主文第1項所示，逾主文第1 項所示之部分於法無據，應予駁回。
㈦原告請求不當得利有無理由？
承前所述，被告自認占用面積為2334平方公尺，然被告承租之面積總計為3269平方公尺，故被告未依約尚未繳納之租金，除同段891 地號土地占用面積超過實際承租面積外，其餘
876 、892 、894 、902 之1 、902 之2 、903 地號土地之占用面積並未超過承租面積，原告實際應給付相當於不當得利之租金範圍，應限於承租而為原告主張範圍及被告現況無權占用之範圍，故應為876 地號1 平方公尺、891 地號1645平方公尺、892 地號28平方公尺、894 地號98平方公尺、90
2 之1 地號329 平方公尺、902 之2 地號40平方公尺、903地號1051平方公尺，合計3192平方公尺，屬被告應負擔租金之範圍，原告主張於上述範圍自屬有理，逾此範圍為無理由。而查，被告自認最後一次繳納租金為95年間繳納94年之租金，有其提出之統一發票在卷可稽（見本院卷119 頁），則關於被告獲得相當於租金之不當得利應以現況依約繳納之租金金額為準，原告主張依據土地法第105 條準用同法第97條條之規定，按上開土地之申報地價總值每年百分之10計算相當於租金之不當得利，故請求被告給付原告自96年1 月1 日起至96年5 月31日止之不當得利數額，以土地法上開規定之計算標準僅是最高金額之限制規定，並非必以該成數為計算基準，原告主張之計算標準尚有未洽，應以被告抗辯現況計收之租金為計算標準較為可採。故原告請求自96年1 月1日至同年5 月31日日之租金應為2,806 元（計算式：6898×3192/3269 ×5/12＝2806），於此範圍之金額及自起訴狀繕本送達之翌日即97年2 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之範圍，自得准許，原告聲明⒈請求被告給付432,775 元，於超過2,806 元部分之範圍於法無據，應無駁回；原告另請求自96年6 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告86,555元，此部分每月應納金額為561 元（計算式：6898×3192/326 9×1/12＝561） ，原告逾此範圍之請求亦屬無據，應予駁回。
五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，於原告勝訴部分互核其聲請均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行亦失所依附應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不一一加以論列，附此敘明。
據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 21 日
民事第一庭 法 官 潘快附表：
┌───────────────────────────────────┐│ ★本件承租地號及面積記載是依據原告提出之土地清單所登記為依據。 ││ ☆原告主張位置參考附圖甲；被告自認位置參考附圖乙。面積單位：平方公尺 │├──┬──┬────┬─────┬─────┬────────────┤│編號│承租│承租面積│原告主張被│被告自認占│備註：地號坐落均為屏東市││ │地號│ │告占用位置│用位置與面│民生段。 ││ │ │ │與面積 │積 │ │├──┼──┼────┼─────┼─────┼────────────┤│1 │876 │293 │編號B：1 │編號A：1 │ │├──┼──┼────┼─────┼─────┼────────────┤│2 │891 │203 │編號F ： │編號E ： │占用面積超過承租面積 ││ │ │ │1962 │1645 │ │├──┼──┼────┼─────┼─────┼────────────┤│3 │892 │242 │編號H：28 │編號F：27 │ │├──┼──┼────┼─────┼─────┼────────────┤│4 │894 │312 │894-1 地號│894-1地號 │分割出894-1地號土地 ││ │ │ │編號D：98 │編號G：97 │ │├──┼──┼────┼─────┼─────┼────────────┤│5 │897 │222 │ 0 │ 0 │無占用。原告未主張。 │├──┼──┼────┼─────┼─────┼────────────┤│6 │902 │739 及49│902-1 地號│902-1 地號│分割出902-1、902-2地號 ││ │ │共計788 │編號J：329│編號H：159│ ││ │ │ │902-2地號 │902-2 地號│ ││ │ │ │編號L：40 │：無占用 │ │├──┼──┼────┼─────┼─────┼────────────┤│7 │903 │1209 │編號O ： │編號I：405│ ││ │ │ │1051 │ │ │└──┴──┴────┴─────┴─────┴────────────┘正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官 黃麗燕中 華 民 國 97 年 10 月 21 日