臺灣屏東地方法院民事判決 97年度訴字第445號原 告 臺灣糖業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 邱芬凌律師被 告 乙 ○訴訟代理人 許清連律師
李錦臺律師陳奕全律師上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國98年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段二九一之一五地號土地內如附圖所示編號Ａ部分面積六百四十七平方公尺之房屋及檳榔樹等地上物除去將土地回復原狀後，將上開土地交還予原告。被告應給付原告新臺幣叁佰玖拾肆元及自民國九十七年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自民國九十七年四月一日起至交還前開土地之日止，按月給付新臺幣玖拾元予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決命被告給付部分於原告以新臺幣參拾萬零貳佰元為被告供擔保；得為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告之法定代理人原為陳清彬，於訴訟進行中陸續變更為吳容明、甲○○，此分別有臺南市政府民國97年9 月24日南市建登科字第0970009332號函、台南市政府營利事業登記證、行政院97年12月17日院授人力字第0970065162號函可稽，並為被告所不爭，原告先後聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號、面積2699平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告所有，原告將其中如附圖所示A 部分面積647 平方公尺之範圍出租予被告，兩造間並簽訂有「農業用地租賃契約書」（下稱系爭租約），約定年租金為新臺幣（下同）1,576 元，而依兩造合約第2條約定「租賃農業用地，承租人應作農作使用，不得作其他使用」、第8 條「承租人使用本契約土地不得違反法令或約定用途以外之使用」，且依第10條第1款 約定承租人違反本租約規定時，出租人得終止契約。被告將系爭土地蓋用房屋出租學生宿舍使用，明顯違反第2條 、第8 條應依約定方法為租賃物使用收益之規定，依合約第10條及民法第438 條規定均得終止兩造合約，並依兩造合約第14條及民法第455 條規定清除地上物返還土地。被告違約業經原告函催終止兩造合約，並再以本起訴狀之送達為終止合約之意思表示，請求被告拆除地上物回復原狀，將土地返還給原告。又兩造系爭租約業經終止，於終止前被告尚積欠97年1 月1 日至同年3月31日之租金未給付，共計394 元，又終止後被告無權占有系爭土地，獲相當租金之利益，原告並受有損害，依民法第
179 條前段：「無法律上原因受利益，致他人損害者應返還其利益」，爰依不當得利及侵權行為之法則並依土地法第10
5 條準用同法第97條規定，依當期土地申報總地價額年息百分之10為標準計算，並自97年4 月1 日起至交還土地之日止按月給付相當租金之不當得利款949 元予原告，並於本院聲明：⒈被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號內土地，如附圖所示斜線A 部份面積210 平方公尺房屋及437 平方公尺檳榔樹等地上物除去將該等土地交還原告。被告應給付原告394 元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年7 月16日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自97年4 月1 日起至交還土地之日止按月給付原告949 元。⒉前項聲明原告願供擔保，請准為假執行宣告。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈本件原告固曾與訴外人蘇新丁交換土地使用，惟依債權契約
相對性，交換契約僅存在於原告與蘇新丁間。69年間蘇新丁將系爭土地使用權利讓與被告乙○，原告並不知情，93年間被告前來表示受讓蘇新丁之耕作權，要求繼續耕作使用，遂向原告提出申請辦理耕地租約，並約定應做農業之用，不得有其他用途，而兩造並定有新約，被告與蘇新丁間任何約定原告自不受拘束。退一步言，縱認為土地交換使用契約被告可以資主張，然檢視原告與蘇新丁之合約僅讓與系爭土地之耕作權，且約定將來可向原告承租時須配合承租並無其他之約定，而被告與原告既另於97年間訂立農業用地承租契約，被告自應受兩造契約內容約定之拘束，且當初被告受讓自蘇新丁使用之面積僅為496 平方公尺，而兩造合約約定之面積為647 平方公尺，遠超過被告當初受讓使用之範圍，明定承租人應作農作使用，不得作其他使用，且約定承租人違反本租約規定時出租人得終止契約，被告97 年3月間為原告發現違約興建房屋出租使用，原告依約自得終止兩造租約要求回復原狀。
⒉至其認系爭租約有違民法第247 之1 第2 、3 、4 項規定，
惟系爭租約為耕地租約，所有之契約條款，依契約自由原則並無任何不當之處，被告主張契約有違民法之規定顯屬無理。
⒊另不當得利之金額縱然系爭租賃契約第5 條約定每日3 元計
算，然此部分是以土地供農業使用為前提，今現況是被告在系爭土地上建築房屋，故以申報地價的百分之10計算不當得利金額。
⒋又系爭土地原做農業使用，依法免課徵田賦，惟如違反農業
使用，依據稅捐稽徵法第14條規定將被課徵地價稅，此將造成原告稅賦上之損害；且系爭土地原為農業用地，卻遭被告違規使用，蓋用房屋，在系爭土地上灌注水泥地基，造成難以回復之損害，且被告與蘇新丁間亦是做耕作權讓與，非交換土地使用權，嗣後被告與原告間另行承租或承買，自應依據兩造間所定契約而論。
三、被告則以：㈠本件系爭土地乃被告之前手蘇新丁以其所有土地坐落屏東縣○○鄉○○段808-58、913-13、913-17、913-14 、946-56地號土地與原告所有坐落同段291-13、291-15、291-209 、291-210 、291-211 地號土地於62年間交換使用，被告則先後於69年間以16萬元向訴外人陳善購買系爭土地部分之使用權利，另於72年間以15萬元另向向蘇新丁購買系爭土地其餘部分之使用權利。原告前既為土地使用交換契約之當事人，應受交換使用契約之拘束，被告使用之權益及範圍自應與所有權範圍相同。而系爭土地交換後，原告自稱礙於法令及其內部作業規定，乃片面擬定相關土地租賃契約條款，囑被告形式與其簽訂系爭租賃契約，以供其作業之用，依交換土地使用之精神，交換人與嗣後之受讓人實質上均應依所有權之權益使用土地，此由系爭土地面積不足一分及原告僅象徵性收取租金630 元足可為證。本件既為交換土地使用，系爭租約僅為形式上之文件，並為原告預定條款加重且限制被告行使權利，對被告既為重大不利益，顯失公平，該限制或加重部分即不得作為其他用途使用應屬無效，又系爭土地為交換使用，被告亦非屬無法律上之原因使用土地之利益，原告依合約第10條、第14條及民法第438 條、第455條、第179 條前段規定請求，自均屬違反誠信原則並為無理由等語置辯，並於本院答辯聲明：原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
㈡對原告抗辯之陳述：系爭租約僅為原告因遲未辦理交換登記
，為供其作業簽立之形式租約而已，再該租約有違民法第24
7 條之1 第2 、3 、4 項之規定部分，部分依法應屬無效，則原告依無效之約定終止租約並提起本件訴訟，應屬無據。退一步言，縱認為系爭租約有效，原告終止系爭租約，關於不當得利金額之計算，應依系爭租約所定每日3 元計算，原告依照土地法以申報地價之百分之10計算不當得利不合理，該規定是土地法所定最上限，當地經濟條件並非市區經濟價值不適用這麼高，且當地租金非常低，原告請求的是原租金的6 、7 倍顯然過高。況且原告與蘇新丁間之交換契約內容並無做任何限制，被告與蘇新丁間之契約亦未做任何使用限制，故不論被告如何使用系爭土地，原告或蘇新丁均不得過問或據以解除契約。再者，原告與蘇新丁間之交換契約仍有效存在，被告自得依約使用系爭土地，原告請求拆除地上物應為無據。
四、下列事項為兩造所不爭執，復經本院勘驗現場，並囑託屏東縣里港地政事務所派員實施測量，製有勘驗筆錄、現場簡圖及土地複丈成果圖在卷可稽（分見本院卷第63至67頁、第68至69頁、第94至95頁）；並有土地登記謄本、地籍圖謄本、農業用地租賃契約書、現況照片、原告屏東總廠62年10 月1日屏開墾字第33701056號函在卷可憑（分見本院卷第5至9頁、第13至15頁、第56頁）。
㈠坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地之系爭土地為原告
所有，現為被告占用系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分面積
647 平方公尺，並於其上建有房屋及種植檳榔樹等。㈡兩造間簽訂有農業用地租賃契約。
㈢被告之前手蘇新丁以其所有土地坐落屏東縣○○鄉○○段80
8-58、913-13、913-17、913 -14 、946-56地號土地與原告所有坐落同段291-13、291-15、291-209 、291-210、291-211地號土地於62年間交換使用，但未辦理土地所有權移轉登記。
五、本件主要爭點為原告主張被告有違反租約情形據以終止系爭租約是否有理由？原告與蘇新丁間之交換使用契約對被告之效力為何？原告訴求拆除地上物回復原狀交還土地有無理由？被告之占有有無構成不當得利及原告請求金額是否過高？經查：
㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，為民法第438 條所明定。次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455 條前段、第767 條亦分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，有最高法院75年台上字第801 號判例意旨可資參照。
㈡查原告為系爭土地所有權人，62年間與蘇新丁間成立交換土
地使用契約，交換使用標的如前述四㈢之各筆，為兩造所不爭執，則蘇新丁可以合法使用系爭土地之權源乃基於上述交換使用契約至明。而蘇新丁嗣於69年間將系爭土地之部分讓與陳善與被告，另於72年間讓與其中部分予被告等情，有被告提出之讓渡契約書2 件在卷可參，惟被告提出讓渡契約書中係被告與蘇新丁所訂立，且其中之約款不論69年或72年之讓渡契約書均有相似記載即69年間之約款為「本讓與台糖地，如後台糖可放領、承租或出售占有人時，甲方（按：指蘇新丁）應備齊所需一切證件，供乙方辦理登記」，72年之約款為「日後必要甲方（按：指蘇新丁）會同處理其承租或承買等補具手續者，甲方絕無條件辦理」等約定，另外均有約定「本讓與標物從今起歸乙方取得，乙方（按：指被告與陳善）應按承租金之比例每期繳給甲方合併繳租」或是「在未過戶前之租金，本件地額由乙方（按：指被告）交付甲方合併繳納」等語，有該契約書可稽，顯見該讓渡契約僅是就系爭土地內之部分土地於被告與蘇新丁間另行約定讓與使用耕作權限，蘇新丁依約負有配合放領承租配合辦理或提供文件之義務，且不論69年間或72年間之前述約款中，均明白約定被告同時有繳交相當金額給蘇新丁合併繳納租金之義務，顯然蘇新丁與原地主間仍另有租約存續，否則蘇新丁無須在讓渡書中明白約定該租金給付義務，則該讓渡契約內容並非蘇新丁將土地交換使用契約直接讓與被告至明，且上述2 份契約（土地交換契約、耕作讓渡契約）性質上均屬僅存在於蘇新丁與被告間之債權契約，僅訂約當事人間受其拘束，對非契約當事人之原告而言，依法不得主張援用以為對抗甚明。故被告抗辯其讓與使用權限性質上等同於所有權之範圍應屬誤解。
㈢次查，兩造間曾簽訂農業用地租賃契約，約定承租時間自97
年1 月1 日至100 年12月31日，並約定依法應作農業使用，且於變更作非農業用地使用時，為系爭租約約定終止事由之一，有該契約書第2 條及第10條約款可憑（見本院卷第7頁），被告現在系爭土地上如附圖所示斜線部分建築面積達21
0 平方公尺之房屋，業已違反僅限於農業使用之約款，被告抗辯系爭租約僅為原告之內部作業之用，並未特別限定使用之用途云云，並未舉證證明之，則被告既已違反系爭租約，則原告依約於97年2 月5 日以存證信函終止系爭租約，有該存證信函在卷可稽（見本院卷第13至14頁），亦為被告所不否認，原告依約終止系爭租約，於法自屬有據。至被告復抗辯系爭租約有違反民法第247 條之1 第2 、3 、4 項之無效約款情形，被告已於審理中捨棄該部分抗辯，本院依法毋庸予以論述，附此敘明。
㈣綜上所述，被告既已違反系爭租約第2 條、第8 條之規定，
原告乃依系爭租約第10條及民法第438 條規定終止系爭租約，並請求清除地上物返還土地，應屬有據，從而，原告本於租賃物返還請求權及物上請求權之法律關係，請求被告如主文第1 項前段所示之範圍內將地上物清除後返還土地予原告，於法有據，應予准許。
六、原告得請求之金額為何？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。另無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，其占有系爭土地所得之利益，相當於法定最高限額租金之數額（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。原告主張系爭租約終止後，被告無權占有系爭土地，獲有相當租金之利益，原告並受有損害，依不當得利之法則，請求被告返還其利益，應堪採取。㈡其次被告於租約終止後無權占有面積647 平方公尺之不當得
利計算基準為何？⒈查依系爭租約第5 條約定：「本契約租期屆滿不再續租或終
止後，承租人仍為租賃物之使用，每日應按新台幣3 元給付出租人不當得利，且不得主張民法第四百五十一條規定之適用及其他異議。」等語，有該契約書可稽，本件原告既終止租約，則請求不當得利自應依兩造上開約定，即以每日3 元計算始屬該當，原告主張依據系爭土地申報地價按週年百分之10計算之標準即屬無據；又原告請求按月計算，則每月以30日計，是其請求自終止後翌日即97年4 月1 日起至交還土地之日止，按月以90元（3 ×30＝90）計算之不當得利為可採，逾此部分之請求，於法無據，應予駁回。
⒉又被告於終止系爭租約前尚有3 個之租金未給付，亦為兩造
所不爭執，原告依據系爭租約第4 條所約定租金給付約定請求，而系爭土地1 年應繳租金為1,576 元，3 個月之租金合計394 元，被告尚未繳納，原告終止時並為請求於法有據，自得准許。（計算式：15763 ＝394） 。
七、綜上所述，原告本於租賃物返還請求權及物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地如附圖所示A 部分面積647 平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告人；暨被告應給付原告394 元，及自97年4 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自97年4 月1 日起至交還土地之日止，按月給付原告90元，為有理由，應予准許，又原告陳明願供擔保聲請准為假執行，於其勝訴自應准許，乃酌定相當擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰無贅述之必要，併予敘明。
九、又本件訴訟費用負擔，因原告係以一訴為拆屋還地附帶請求給付租金（孳息）並不當得利金請求，因此關於租金及不當得利部分依民事訴訟法第77條之2 第2 項規定不併算其價額故免徵該部分之裁判費，而因拆除還地之請求原告屬全部勝訴，故關於訴訟費用負擔乃命被告全部負擔之，並此說明。據上論結：原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 11 日
民事第一庭 法 官 潘快正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）
書記官 黃麗燕中 華 民 國 98 年 8 月 11 日