臺灣屏東地方法院民事判決 97年度訴字第552號原 告 丁○○原 告 庚○○○原 告 癸○○
5原 告 辛○○原 告 甲○○原 告 壬○○原 告 己○○原 告 子○○○原 告 乙○○原 告 巳○○原 告 戊○○原 告 丙○○原 告 卯○○原 告 辰○○原 告 寅○○原 告 丑○○上列十六人共同訴訟代理人 孔福平律師被 告 申○○ 住屏東市○○路○號訴訟代理人 未○○ 住屏東市○○路○○○巷○號被 告 午○○ 住屏東市○○路○號之2被 告 天○○○ 住屏東市○○路○號訴訟代理人 亥○○ 住屏東市○○路○○○○號被 告 酉○○○ 住屏東市○○路○號被 告 戌○○○ 住屏東市○○路○○號被 告 地○○ 住屏東市○○路○○號上列六人共同訴訟代理人 蔡將葳律師上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年4月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告等向原告承租如附表3 所示之土地，年租金自民國九十七年十一月十一日起調整為如附表3 所示。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之五十、被告申○○負擔百分之二十、被告午○○負擔百分之七、被告天○○○負擔百分之七、被告酉○○○負擔百分之四、被告戌○○○負擔百分之三，被告地○○負擔百分之九。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣屏東市○街段○○段4 、5 、6 地號土地（重測前分別為同小段1 、1-1 、1-2 地號）（下稱系爭土地），屬原告等共有，應有部分如附表1 所示，其中共有人林石鼓於97年4 月23日去世，原告庚○○○、癸○○、乙○○、辛○○、甲○○、壬○○、己○○為其繼承人，尚未辦理繼承登記；另林東國於90年4 月9 日去世，其繼承人除原告子○○○外均拋棄繼承，亦尚未辦理繼承登記。按被告與原告間就附表2 所示土地、面積，年租金如附表2 第7 欄所載，長年來租金均未調整，惟系爭土地地處屏東市市中心，鄰近火車站，附近皆商旅往來，承租之被告或以營寄車行業，或以營倉庫，或以為住宅，社會交易價值非低。又系爭土地97每平方公尺應繳地價稅即為新台幣（下同）66.93 元，而年租金竟僅有12.88 元，顯非公允。兩造間就附表2 所示土地，租約歷時已久，社會交易價值，顯有高幅度昇值，如依原定租金之給付，於土地經濟效益及出租人利益之均衡，難期公平，援引民法第442 條前段調高租金法律關係，請求被告給付原告之年租金，均按申報地價總價年息8 ％計算調整等語。並聲明：被告向原告承租之系爭土地年租金，調整如附表2 第8 欄所示。
二、被告抗辯：系爭土地雖地處屏東市中心，並鄰近屏東火車站，惟因其南側即是台鐵縱貫線鐵道，東側復為復興高架陸橋跨越，不僅長年日夜環境吵雜，且經濟發展不易；被告等所建房屋復皆係老舊磚造平房；另部分被告雖經營汽機車寄車業，但因系爭土地距離屏東火車站尚有五百公尺以上，且在系爭土地與火車站間類似寄車業林立，故被告即令將房屋供作營業使用，但營收有限。另如原告所指，本件部分被告或將房屋經營寄車業，或將房屋充作倉庫使用，或純粹供作住家使用，皆未能如一般城市中心土地房屋供作店舖營業使用，亦可見系爭土地地段之經濟利用機能確實尚實不佳。再者被告租用位置如附圖所示編號4(2)、4(4)、4(7)、4(8)部分係位於復興陸橋下方路旁，編號4(3)、4(5)、4(6)則皆位於巷道內，僅能利用現有寬度不足一米之狹小巷道對外以步行方式對外通行，實非如原告所述土地價值甚高，原告請求依申報總價年息百分之10調整租金，顯屬過高等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執及不爭執事項：
㈠、不爭執事項：
⑴、系爭土地為原告等所共有，原告請求調高租金為被告所不爭執。
⑵、如附圖所示編號4(2)部分、面積146 平方公尺、5(1)部分面
積11平方公尺為被告天○○○承租使用；編號4(3)部分、面積83平方公尺為被告酉○○○承租使用；編號4(4)部分、面積54平方公尺為被告戌○○○承租使用；編號4(5)部分、面積165 平方公尺為被告午○○承租使用；編號4(6)部分、面積228 平方公尺、4(8)部分、面積13平方公尺為被告地○○承租使用；編號4(9)部分、面積61平方公尺、6(3)部分面積
351 平方公尺為被告申○○承租使用。
㈡、爭執之事項：調高之數額應以多少為適當？
四、本院之判斷意見如下：茲被告抗辯原告請求年租金之數額過高等語，則本件應予調昇之合理租金數額為何？述之如下：
㈠、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條著有明文。又按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號裁判要旨參照）。經查，系爭租約係屬不定期限租賃契約乙節，為兩造所不爭執，堪予認定。揆諸前揭說明，如其價值發生提昇之情形，原告自得依法聲請法院增加其租金數額。又被告等均同意原告得以調高系爭之租金，從而，原告，依民法第442 條前段規定，訴請本院提高系爭土地年租金額，即屬有據。
㈡、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；而第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。分別為土地法第97條第1 項及第105 條所明定。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）；再按租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人固得聲請法院增加其租金，但增租多少，法院除應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度外，並應比較鄰地租金，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號裁判要旨參照）。經查；原告主張系爭土地數十年來未曾調整租金，而系爭土地96年之地價稅每平方公尺為66.93 元（2953÷441.23=66.93），有屏東縣政府稅務局96年地價稅課稅明細表在卷可稽（見本院卷第40 頁），而系爭土地之年租金每平方公尺為12.88 元（15068 ÷1169=12.88），以租金均不足以繳納地價稅，原有租金對出租人顯非公允。是本院審酌系爭土地位於屏東市區，附近有火車站，交通尚稱便利，惟因該地南側即為台鐵縱貫線鐵道、東側為復興高架陸橋，環境吵雜，發展不易，且如附圖所示編號4(3)、4(5)、4(6)部分位於巷道內，經濟價值不高，被告等之使用方式為營業寄車、倉庫或住家，且均為老舊的磚造平方，與一般市區店面做為一般營業使用有間等情，有勘驗筆錄及現場照片（見本院卷第105 頁、第123 至128 頁）附卷可稽。顯見系爭土地坐落位置雖稱交通及生活機能上便利，惟非有甚高之經濟效益。綜上系爭土地價值所呈上升現象及土地利用狀況等情相互以觀，認原告請求提高系爭土地年租金額，編號5(1)及6(3)部分因臨馬路爰以系爭土地申報地價（96年申報地價為每平方公尺6800元）年息百分之4為宜，其餘部分以系爭土地申報地價年息百分之3 為宜。則被告等承租之土地，原告得請求提高之年租金額為如附表3所載，為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈢、末按「原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521 號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金」，最高法院著有73年度第9 次民事庭會議決議意旨可資參照，故原告請求自起訴狀繕本送達日起調整系爭土地之租金，於法相符，應予准許。
五、綜上所述，原告本於租賃關係存續中，援引民法第442 條前段調高租金法律關係，請求判決如主文第1 項所示，為有理由，應予准許；至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 吳思怡正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 30 日
書記官 陳勃諺附表1：
┌───┬──────┬──────┬──────┬──────┐│編號 │ 地號 │4 地號（重測│5 地號（重測│6 地號（重測││ │ │前同小段1號 │前同小段1-1 │前同小段1-2 ││ │所有權人 │ │號） │號） │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│1 │丁○○ │2/13 │2/13 │2/13 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│2 │林石鼓（繼承│2/13 │2/13 │2/13 ││ │人為原告林陳│ │ │ ││ │寶蓮、癸○○│ │ │ ││ │、乙○○、林│ │ │ ││ │富美、甲○○│ │ │ ││ │、壬○○、林│ │ │ ││ │松錡） │ │ │ │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│3 │林東國（繼承│4/13 │4/13 │4/13 ││ │人為原告林黃│ │ │ ││ │金瑞） │ │ │ │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│4 │乙○○ │4/13 │4/13 │4/13 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│5 │巳○○ │2/117 │2/117 │2/117 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│6 │戊○○ │2/117 │2/117 │2/117 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│7 │丙○○ │1/117 │1/117 │1/117 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│8 │卯○○ │1/117 │1/117 │1/117 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│9 │辰○○ │1/117 │1/117 │1/117 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│10 │寅○○ │1/117 │1/117 │1/117 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┤│11 │丑○○ │1/117 │1/117 │1/117 │└───┴──────┴──────┴──────┴──────┘附表2
┌───┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┐│ 一 │二 │三 │四 │五 │ 六 │七 │八 ││ │ │ │ │ │ │ │ │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│編號 │ 地號 │屏東市○街段│屏東市○街段│屏東市○街段│合計 │原來年租金（│調求調整之年││ │承租人 │三小段4地號 │三小段5地號 │三小段6地號 │ │新台幣） │租金 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│1 │申○○ │77平方公尺 │ │371平方公尺 │448平方公尺 │6,000元 │271,040元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│2 │午○○ │309平方公尺 │ │ │309平方公尺 │4,532元 │186,945元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│3 │天○○○ │136平方公尺 │16平方公尺 │ │152平方公尺 │1,848元 │91,960元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│4 │酉○○○ │75平方公尺 │ │ │75平方公尺 │888元 │45,375元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│5 │戌○○○ │47平方公尺 │ │ │47平方公尺 │692元 │28,440元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│6 │地○○ │138平方公尺 │ │ │138平方公尺 │1,108元 │83,500元 │└───┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┘附表3
┌───┬──────┬──────┬──────┬──────┬──────┐│ 一 │二 │三 │四 │五 │ 六 ││ │ │ │ │ │ │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│編號 │承租人 │使用位置（詳│面積（平方公│合計（平方公│年租金（元）││ │ │如後附附圖）│尺） │尺） │ ││ │ │ │ │ │ │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│1 │申○○ │4(9) │61 │412 │ 107,916元 ││ │ │6(3) │351 │ │ │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│2 │午○○ │4(5) │165 │165 │33,660元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│3 │天○○○ │4(2) │146 │157 │32,776元 ││ │ │5(1) │11 │ │ │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│4 │酉○○○ │4(3) │83 │83 │16,932元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│5 │戌○○○ │4(4) │54 │54 │11,016元 │├───┼──────┼──────┼──────┼──────┼──────┤│6 │地○○ │4(6) │228 │241 │49,164元 ││ │ │4(8) │13 │ │ │├───┴──────┴──────┴──────┴──────┴──────┤│備註： ││1、使用位置編號4 即為屏東市○街段○○段○ ○號、編號5 即為同段5 地號、編號6 ││ 即為同段6 地號。 ││2、編號6(3)及5(1)以每平方公尺272 元計算，及餘均以每平方公尺 ││ 204 元計算 │└──────────────────────────────────────┘