臺灣屏東地方法院民事判決 98年度簡上字第59號上 訴 人 乙○○被 上訴 人 庚○○
甲○○丁○○丙○○共 同訴訟代理人 柳聰賢律師上列當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於民國98年5 月15日本院屏東簡易庭97年度屏簡字第827 號第一審判決提起上訴，本院於99年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、查被上訴人甲○○於民國98年10月12日本院準備程序中將其門牌屏東縣○○鄉○○路○○○號5樓之1 之建物出售，並登記為第三人己○○所有（見本卷第110 頁），依民事訴訟法第254條第1項前段當事人恆定原則之規定，仍由被上訴人甲○○為本件之當事人，合先說明。
二、上訴人起訴主張：㈠屏東縣○○鄉○○路○○○ 號喜宴人生大樓（下稱系爭大樓）
之地下室係設計作為防空避難空間兼停車場使用，本為全體區分所有權人共有之公共設施。詎被上訴人無車位買賣契約書，亦未得全體區分所有權人同意之「永久使用約定專用權」，竟以所有之意思無償占用地下室之停車位，被上訴人庚○○、甲○○、丁○○及丙○○分別占用編號平6 、平15、機3、平4之停車位，迄今逾10年，顯係無權占用。
㈡系爭停車位之車位使用權利證明書，於起造人務本建設事業
有限公司（下稱務本公司）銷售房屋後，即應失效，對於上訴人並無拘束力。且被上訴人所提之車位使用權利證明書破綻百出，諸如被上訴人庚○○買受房屋係84年7 月27日，但車位使用權利證明書開具日期卻是84年1 月25日，甲○○之車位使用權利證明書亦於買受房屋前所開具，亦不知證明書上所載「林福居」為何人？丁○○之車位使用權利證明書竟是房屋完工前所開具，而丙○○則是買受房屋後2 年才開具，故該等車位使用權利證明書之真假未明，顯僅作為臨時停車之用。況上訴人依所有權狀所載持分比例，對於地下停車空間本有權利使用，上訴人依法所為之登記有絕對之效力，而被上訴人之使用權乃所有權之從物權，依民法第760 條、第73條、第799條、第819條第2項及第831條等規定，不容被上訴人私自擴張解釋為有永久無償使用停車位之權利甚明。爰依民法第767 條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈請求宣告系爭大樓地下室停車位為全體區分所有權人所共有，並由全體所有權人共同使用。⒉被上訴人應將系爭停車位歸還全體共有人，由管理委員會收管使用。
三、被上訴人於原審則以：被上訴人均係向前手或務本公司買受房屋及停車位，並均持有務本公司所核發之車位使用權利證明書，而其他有買受車位之住戶亦持有車位使用權利證明書，上訴人主張被上訴人係無權占有，自非有據。又系爭停車位並不能單獨辦理建物所有權登記，且系爭車位使用權利證明書為務本公司所核發，自屬經建商媒介而在建物、土地共有人間已成立分管契約，又此分管契約雖於當事人之各區分所有權人間受拘束，即基地權利之繼受人亦應受拘束，故上訴人自應受分管契約之拘束，無權訴請被上訴人返還系爭停車位等語置辯，並聲明：上訴人於原審之訴駁回。
四、原審判決駁回上訴人之訴。上訴人聲明不服，提起上訴，除援用於原審之主張外，另陳述：
㈠原判決認上訴人應受分管契約拘束，係曲解法令，因被上訴
人從無買賣車位，且務本公司掛名之董事長歸亞蒂於原審亦未明確證明有買賣車位之情事，而均以「大概」、「也許」、「我不太清楚」等語回答，原審以之作為證據顯非適法。又系爭停車位為避難空間，可兼作停車場，故依法不能買賣，並非原審所認定之「基地之空地」，亦從無所謂之分管契約，地下室之監視器、電費、修理、稅損等近百萬元，均由大樓全體住戶支付，被上訴人均未私人支付分文，其中被上訴人甲○○向林福居買受系爭大樓5樓之1房屋時，曾至本院公證，然公證書竟無一字提及車位買賣事實。而被上訴人庚○○於原審調解時承認因無車子，故未買車位，且其與徐瑞梅買受4樓之5房屋，連賣方附贈窗簾都寫明於契約，而車位價值更高，竟隻字未提。被上訴人丙○○84年1 月20日向務本公司購屋，其停車證書竟於買賣成立後將近2 年之85年12月14日始開立，且買賣契約書竟仍存於務本公司。
㈡依屏東地政事務所建物測量成果圖之地下室圖，可知除「地
下室、停車空間、防空避難室」外，其他一片空白，並未劃設車位，故可證被上訴人之車位根本不存在。又經上訴人於99年1月12日以長治郵局第3號存證信函詢問系爭大樓之管理委員會，經覆以：系爭大樓並無約定由某位住戶專屬永久使用之規約。被上訴人並無與務本公司買賣本大樓地下車位之契約報存委員會。地下停車場之維修、稅賦、電費由大樓全體住戶負擔等語。故可知被上訴人提出之車位使用權利證明書，並無法律上可成立永久使用權之根據，且該車位權利書多經塗改、變造，顯有偽造不實之嫌。退一步言，縱渠等有買賣停車位，依內政部80年9 月18日公共停車位不得買賣之函令，乃其雙方債之關係，與物權（所有權）不生效力。上訴人依法院公告及政府所有權謄本，並事先瞭解系爭大樓地下公共停車位，無分管契約後才參與拍賣，實為法律上之善良第三人，權利受憲法第15條之保障，而大法官釋字第349號解釋，判定最高法院48年臺上字第1065號判例違憲，故被上訴人之分管使用權利與善意買受房屋及停車位持分權利之上訴人無涉，不生效力等語，並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應將系爭停車位歸還全體共有人，由管理委員會收管使用。
五、被上訴人於本院則以：㈠依證人歸亞蒂於原審之證述，可知被上訴人持有之系爭車位
使用權利證明書為真正，而被上訴人既係分別向前手或務本公司購買房屋並繼受系爭車位之使用權，上訴人縱係事後取得系爭車位應有部分之所有權，仍應受當初建商即務本公司就基地之空地由特定共有人使用所成立分管契約之拘束，而無權訴請被上訴人交還車位。且使用執照載明地下層係停車空間、停車場室內35輛，建物登記簿謄本載明主要用途：樓梯間、防空避難室、停車空間，故被上訴人均係買有停車位者，上訴人並未買受停車位，其自應受分管契約之拘束（司法院大法官會議釋字第349號解釋、最高法院48年臺上字第1
065 號判例、96年臺上字第2025號判決、謝在全著民法物權論上冊第387、388頁參照）。
㈡且徵之地下室須刻意挖掘地下泥土至泉水層、抽排水，興建
連續壁、擋土牆、灌漿等，建造成本遠高於地上層部分建物，倘非車位買受人另付予建商車位買賣價金，建商當無花費鉅資另行興建地下室，供未購買車位之買受人使用之可能。且系爭5樓之2房屋之所有權人為訴外人戊○○，其父即被上訴人丁○○並非所有權人，至多僅係民法942 條規定之占有輔助人，對於標的物並無獨立之事實支配力，上訴人請求排除侵害，當事人顯然不適格等語資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
六、上訴人主張其為系爭大樓之區分所有權人，系爭大樓之地下室係設計作為防空避難空間兼停車場使用，為全體區分所有權人共有之公共設施，及被上訴人庚○○、甲○○、丁○○及丙○○於起訴時分別占用編號平6、平15、機3、平4 之停車位已逾10年等事實，業據提出建物所有權狀、車位標示圖及相片等文件為證（見原審卷第6 頁、第69至73頁），且為被上訴人所不爭執，堪信為真正。至上訴人主張被上訴人無車位買賣契約書，亦未得全體區分所有權人之同意無償占用系爭停車位，顯係無權占用，自應將系爭停車位歸還全體共有人，由管理委員會收管使用等情，則均為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經本院與兩造協議簡化爭點，所整理之爭點為：㈠被上訴人占用系爭停車位有無正當合法權源？能否對抗上訴人？㈡上訴人得否依民法第767條第1項及第821 條之規定，請求被上訴人返還系爭停車位予系爭大樓全體區分所有權人？茲將本院得心證之理由分述如下：
㈠被上訴人占用系爭停車位有無正當合法權源？能否對抗上訴
人？⒈按公寓大廈之共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第4款、第9條第1項分別定有明文。而所謂另有約定者，包括同法第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分在內。
是公寓大廈之公共設施，倘經區分所有權人約定為特定區分所有權人專用，則該區分所有權人使用該特定專用部分，即屬有權使用。次按公寓大廈之地下室停車位，有僅就地下室停車位部分獨立編列建號而不與其他公共設施編列同一建號者；有與其他公共設施（例如頂樓等）共同編列同一建號者。前述第一種地下室停車位，倘區分所有權人不需停車位，即不須購買該地下室共同使用部分即該獨立建號建物之應有部分；第二種地下室停車位，因全部公共設施編列同一建號，屬同一不動產，則區分所有權人縱未購買停車位，亦因公共設施應有部分係抽象存在於全部共有物上，故其應有部分當及於地下室停車位部分。查系爭大樓之公共設施只編○○○鄉○○段199 建號，有建物登記謄本1份附卷可稽（見原審卷第153頁），其地下室之停車位係附屬於該公共設施，故應由系爭大樓之區分所有權人全體共有，核屬上開第二種停車位之性質，各停車位由何人專用，端視該大樓是否訂有分管協議（契約）而定，即以停車位證明書或文件，來表彰約定專用部分誰屬。至上訴人提出之建物登記第二類謄本（見原審卷第22頁），固載有「含停車位編號27...、47...」等語，惟係位於屏東市○○路○ 段之集合住宅，與系爭大樓無涉，自不得據為本件停車位使用權有無之認定依據，附此說明。
⒉復按公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約（最高法院91年臺上字第2477號判決要旨參照）。經查：⑴被上訴人庚○○現為系爭大樓之區分所有權人，房屋之門牌為屏東縣○○鄉○○路○○○號4樓之5 ，前手為訴外人徐瑞梅，有建物登記謄本及買賣契約書影本各1 份可稽（見原審卷第41、232 頁），而買受人林分米係被上訴人庚○○之配偶，亦有戶籍謄本1 份為證（見原審卷第16頁），且被上訴人庚○○於本院亦陳稱：是我太太林分米購買，登記在我的名下等語（見本卷第46頁背面）。⑵被上訴人甲○○於起訴時亦為系爭大樓之區分所有權人，房屋門牌為屏東縣○○鄉○○路○○○號5樓之1 ，前手為訴外人林福居，惟被上訴人甲○○於本件訴訟進行中已將該屋出賣予第三人己○○，並辦畢所有權移轉登記，有建物登記謄本、買賣契約書影本及土地建物查詢資料各1 份足憑（見原審卷第
45、217頁、本卷第110頁）。⑶被上訴人丙○○現仍為系爭大樓之區分所有權人，房屋之門牌為屏東縣○○鄉○○路○○○號6樓之6 ，前手為務本公司，有建物登記謄本及土地登記資料各1份可參（見原審卷第50、255頁）。⑷被上訴人丁○○則非系爭大樓之區分所有權人，其女戊○○始係門牌屏東縣○○鄉○○路○○○號5樓之2 之所有權人，其前手為訴外人何金治，再前手為訴外人高麗嬌，有建物登記謄本、土地登記資料、異動索引表及戶籍謄本各1 份足佐（見原審卷第48、246、252頁、本卷第102 頁）。而上開事實復為兩造所不爭，故均堪信實。
⒊次查，被上訴人抗辯渠等分別有系爭停車位之使用權利等
語，業據提出系爭大樓之汽車位使用權利證明書4 份為證（見原審卷第86、87、88、89頁），其中被上訴人庚○○、甲○○、丙○○更於本院提出上開證明書之原本以供本院核對無訛後當庭發還（見本卷第46頁背面），而據證人即務本公司當時之董事長歸亞蒂於原審中結證：系爭大樓為務本公司施作並銷售，大樓地下室有部分空間作為停車位使用，因停車位有限，故跟著房屋銷售，要買車位的人必須向務本公司購買，而購買車位之人，務本公司會發給證明書，系爭汽車位使用權利證明書確係務本公司核發，該證明書非臨時停車之證明，而係證明有購買車位並能使用停車位等語（見原審卷第204至206頁）。由上足見被上訴人所提出之前揭汽車位使用權利證明書應為真正，且依前揭說明，被上訴人丙○○與上述其餘被上訴人之前手，均已先後透過與務本公司簽訂買賣契約書之方式，成立系爭停車位之分管契約，而得占有、使用系爭停車位。上訴人空言主張前開證明書有偽造不實之嫌云云，惟迄至本件訴訟言詞辯論終結前，其均未提出確切之證據以實其說，是其此部分之主張自難採信。
⒋再按「最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認
為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」業經司法院大法官會議於83年6月3日以司法院釋字第349 號解釋明確。查證人鍾朝甫於原審證述：我有繳納停車位的租金，被上訴人是94年間系爭大樓管理委員會的委員，渠等當時向全部住戶說要有證明書才能停車，沒有的人就要向管委會繳納租金才能停，被上訴人不用繳納租金就可以停，除被上訴人外，還有其他人不用繳租金就可以停車等語（見原審卷第158、159頁），且觀之系爭大樓管理委員會94年3月4日之公告內容，係訂於94年3 月27日召開會議討論地下室停車場使用停車位之管理辦法等事宜，並有會議紀錄表及系爭大樓地下停車場管理辦法各1 份可稽（見原審卷第190、193頁），又依系爭大樓94年2 月20日訂定之管理規約（為被上訴人於原審98年4月3日言詞辯論時所提出，置於卷外），其中第2條及附件2均就停車位有所規範；而上訴人係於95年11月30日拍得系爭大樓同段192建號之建物，有本院不動產權利移轉證書1份足憑（見原審卷第51頁），時間在94年之後，且拍賣公告上之備考欄並未載明包含停車位在內，則其自得透過該大樓之管理委員會查詢其有無取得停車位之使用權及取得車位使用權之方式等，如其確有查詢，應可得知系爭大樓之住戶需有證明書始能停車，若無證明書則需向管委會繳納租金始可停車等情。再者，系爭大樓共有52戶（見原審卷第153頁），而地下停車場僅有35個車位，有使用執照卷宗足憑，此情均為上訴人於買受其建物前所能查知，若其確進行查詢，應能得知至少會有17戶無停車位可用，故共有人間衡情應會有分管契約存在，否則實無法管理該35個停車位。況如前所述，被上訴人於起訴時（97年9 月30日）均已占用系爭停車位逾10年，故於95年上訴人標買其建物時，被上訴人亦已占用約7、8年之時間，是被上訴人已長期以此方式對外表彰為使用權人。綜上，足認上訴人就系爭停車位有分管契約存在一事，係屬可得而知，依前開解釋意旨，上訴人即不受善意第三人之保護，而應受系爭停車位分管契約之拘束，故被上訴人占用系爭停車位即有正當合法之權源，且得以分管契約對抗上訴人。
㈡上訴人得否依民法第767條第1項及第821 條之規定，請求被
上訴人返還系爭停車位予系爭大樓全體區分所有權人？基於上述，可知被上訴人占用系爭停車位具有正當合法之權源，非屬無權占有，則上訴人自不得依民法第767條第1項及第821 條之規定，請求被上訴人返還系爭停車位予系爭大樓之全體區分所有權人。
七、從而，上訴人依民法第767 條等規定，請求被上訴人將系爭停車位歸還全體共有人，由管理委員會收管使用，洵屬無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後核與本判決之結果無影響，爰不一一論駁，末此指明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 孫國禎
法 官 凃春生法 官 張以岳以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 99 年 8 月 25 日
書記官 張婉郁