臺灣屏東地方法院民事判決 98年度訴字第4號原 告 乙○○訴訟代理人 劉豐州律師被 告 甲○○訴訟代理人 吳澄潔律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國99年5 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告向原告承租坐落屏東縣○○鄉○○段一二○○之九地號、面積一七九平方公尺，同段一二○○之十地號、面積七一平方公尺，合計二五○平方公尺土地之租金，准自民國九十八年一月一日起，調整為每年新臺幣叁萬陸仟捌佰元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔六分之一，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：㈠先位之訴：原告於民國97年8 月間因繼承取得屏東縣○○
鄉○○段○○○○○○○號、面積179 平方公尺，同段1200-10地號、面積71平方公尺，合計250 平方公尺土地（下稱系爭土地）之所有權，至97年11月間，因收受被告以97年11月6 日內埔郵局第282 號存證信函寄送之所謂「97年度租金」，始知悉與被告間就系爭土地有租約存在（經出租人楊阿生之繼承人及再轉繼承人全體協議後，此項租賃關係分歸原告繼承），然因被告未依零售市場管理條例第24條規定（於該條例公布施行前，應適用臺灣省零售市場管理規則第30條第1 項規定）填具申請書向縣（市）主管機關申請核准，即於系爭土地上設置零售市場，經營市場業務，顯係以系爭土地供違反法令之使用，原告已於97年12月23日委請律師去函表示終止租賃關係，符合土地法第103條第2 款之規定，原告爰依民法第767 條之規定，請求被告拆屋還地等語。並聲明：⒈被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○ ○號內如附圖所示A 部分面積27平方公尺土地上之磚造蓋鐵皮建物、同段1200-9地號內如附圖所示
B 部分面積58平方公尺土地上之磚造蓋鐵皮建物、如附圖所示C 部分面積15平方公尺土地上之磚造蓋鐵皮建物、如附圖所示D 部分面積18平方公尺土地上之石柱蓋鐵皮建物、如附圖所示E 部分面積19平方公尺土地上之磚造蓋鐵皮建物拆除，將系爭土地交還原告；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位之訴：倘鈞院認定原告與被告間仍有租賃關係存在，
則依被告97年內埔郵局第282 號存證信函所主張，97年度之租金係「依照97年10月25日，中華日報蓬萊報價，500斤穀，折算新臺幣（下同）5,500 元」，僅為96年度申報地價之1.19％，顯然過低。由系爭土地78年至95年間土地公告現值調漲將近4 倍之多即可得知，系爭土地之價值於租賃契約成立後已有增加。被告自承其將系爭土地規劃成
4 個攤位，每月分別向4 位攤商收取1,000 元、1,500 元、2,000 元、2,000 元不等之費用等語可知，被告利用系爭土地之經濟價值及所受利益每年至少為78,000元，則被告每年利用系爭土地所獲利益已為其每年給付原告租金之14倍之多（78,0005,500 ＝14.18） ，且系爭土地屬鄉村區乙種建築用地，位於○○鄉○○路上，鄰近西勢國小，住宅林立且有商業活動，生活機能便利，是兩造若依「原租金」給付，顯已不符公平，原告爰依民法第442 條之規定，請求自98年1 月1 日起，將租金調整為按系爭土地每年申報地價10％計算，即每年租金為46,000元（1,840元／㎡250 ㎡10％＝46,000元）等語。並聲明：被告向原告承租系爭土地之租金，准自98年1 月1 日起，調整為每年46,000元。
二、被告則以：㈠就先位之訴部分：原告之被繼承人（前前手）楊阿生，於
民國60多年間已將系爭土地出租予被告之被繼承人陳順榮（經陳順榮之繼承人全體協議後，此項租賃關係分歸被告繼承）作為搭建房屋經營西勢攤位集中場使用，兩造之間已成立不定期限租賃關係，此點，業據臺灣高等法院臺南分院73年度上更一字第284 號（下稱前案）民事確定判決認定屬實。依最高法院73年度台上字第4062號裁判要旨：
「法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則」，本件有關於出租系爭土地以供作西勢攤位集中場，並且有向屏東縣警察局提出申請攤販市場等事實，業經前案判決確定認定屬實，而本件原告為前案當事人楊登榮之法定繼承人而繼受前案判決之效力（被告原名陳幹興為前案當事人），自應受該判決之爭點效之拘束。另依屏東縣竹田鄉公所覆鈞院之附件函文，足以證明當時有先經過屏東縣警察局潮州分局同意，且竹田鄉公所審核無問題，再函請屏東縣政府核准，因時間久遠，屏東縣政府才無法調出核准之函文；而竹田鄉公所函文之說明欄㈡，有陳述他們也到現場勘察，攤商的擺設建築並無妨礙公共安全之虞，因此原告之請求並不符合土地法第103 條第2 款終止租約之要件等語資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡就備位之訴部分：兩造間之不定期限租賃關係，歷年以來
，均同意以當年度蓬萊米報價以年租金500 斤榖所折算之金額作為租金之數額，而系爭土地近年來土地並無任何價值之昇高情事，況且，原約定之租金計算方式，亦已考量到物價（地價）之調漲因素，而以當年度之蓬萊米報價作為計算基準，是以物價（地價）有所昇降時，租金自然會因米價之合理反映而予增減，基此，本件應無增加租金之必要。退一步而言，縱使鈞院認有調整租金之必要，原告主張依申報地價每年10％加以計算，但因系爭土地並非位於都市計畫區內，而是屬偏僻之鄉村區土地，原告依土地法所定之申報地價每年10％之「最高額度」請求，應無此價值，若鈞院認應予調整，亦請調降此額度，以符公平。就系爭土地，被告僅規劃4 個攤位，分別每月向4 位攤商收取清潔、管理、維護費用，分別是1,000 元、1,500 元、2,000 元、2,000 元，每年才78,000元，但是前開費用，被告尚須負擔攤商之「水電費」、清潔工作等等之項目支出，每年約需有4,000 元左右之電費及2,000 元之廢棄物清除處理費（另尚有抽取地下水供攤商使用之電費尚未計價在內），純收益（尚不包括被告要負擔清潔工作之勞力費用）僅有72,000元左右，是以純從土地而來之對價，應再遠低於此金額等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原為同段1200地號土地之一部（系爭土地均分割
自該筆土地），乃原告之祖父楊阿生不定期限出租與被告之父親陳順榮。楊阿生於00年0 月00日出立土地使用同意書，同意將其所有之同段1200（該同意書誤載為1200-1）地號土地供陳順榮辦理建築「西勢攤位集中市場」，已由陳順榮於63年間向屏東縣竹田鄉公所、屏東縣警察局申請攤販市場（前案判決所認定事實參照）。
㈡原告繼承為系爭土地之唯一所有人兼出租人，被告則繼承
為系爭土地之唯一承租人。系爭土地之年租金原為蓬萊米
500 斤穀報價，97年度折算為5,500 元。㈢目前被告在系爭土地上規劃4 個攤位，每月向4 位攤商收
取費用分別為1,000 元、1,500 元、2,000 元、2,000 元，合計6,500 元，年收入78,000元，但「水電費」及清潔工作由被告負擔，每年約需支出4,000 元之電費及2,000元之廢棄物清除處理費，年收益約72,000元。
㈣系爭土地之申報地價均為每平方公尺1,840 元，屬鄉村區
乙種建築用地，位於○○鄉○○路上，鄰近西勢國小，有商業活動。
㈤原告於97年12月23日委請律師發函，以被告違法使用系爭土地向被告為終止租約之意思表示，旋已送達被告。
四、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於：㈠原告終止租約是否為合法有效？㈡租金應否調整及其數額為何？茲分別說明如下：
㈠原告終止租約是否為合法有效？
⒈按租用建築房屋之基地，非因承租人以基地供違反法令
之使用等情形時，不得收回，土地法第103 條第2 款定有明文。本件原告主張其已合法終止租約，無非以被告未依零售市場管理條例第24條規定（於該條例公布施行前，應適用臺灣省零售市場管理規則第30條第1 項規定）填具申請書向縣（市）主管機關申請核准，即於系爭土地上設置零售市場，經營市場業務，顯係以系爭土地供違反法令之使用等語，為其論據。惟查：
⑴本院依兩造之聲請函調相關資料，就本院函請屏東縣
竹田鄉公所、屏東縣政府警察局、屏東縣政府提供陳順榮在63年間以屏東縣○○鄉○○段（或新勢小段）1200地號或1200-1 地 號申請西勢攤販集中場之相關文件資料（見本院卷㈡第79頁）。據屏東縣竹田鄉公所99年3 月26日竹鄉市字第0990002878號函覆本院之附件，即屏東縣竹田鄉公所63年5 月22日竹鄉建字第3144號函，受文者為屏東縣政府，其所載：「主旨：
函送本鄉鄉民陳順榮君申請西勢村臨時攤販集中場計劃書件……說明：㈠依據屏東縣警察局潮州分局63年
5 月6 日潮警行字第2835號函同意設置在案。㈡經本所查勘該攤販集中場建築尚無礙公共安全之虞，擬請准予設置」等語（見本院卷㈡第83、84頁），可見陳順榮於63年間確有檢附計畫書件，申請主管機關准予設置西勢村臨時攤販集中場，先經屏東縣警察局潮州分局同意，再經屏東縣竹田鄉公所查勘後函請屏東縣政府准予設置。既經當地市場主管機關實質審查後才報請縣政府核准，若無特殊情事，則衡情縣政府應無不准設立之理。
⑵至屏東縣政府警察局、屏東縣政府雖分別函覆本院：
相關資料已逾檔案保存年限等語（見本院卷㈡第82、96頁）。但依臺灣高等法院臺南分院73年度上更一字第284 號民事確定判決，其理由欄所載：「乃迭追函屏東縣竹田鄉公所，據該所74年1 月10日、建字第43號函，謂攤販市場之地，乃1200號、同月23日建字第
403 號函，檢附之資料，申請書內有土地使用同意書之記載、建字第877 號函，謂存於屏東縣警察局，據該局74年2 月27日，屏警行字第10396 號函，檢附陳順榮於民國63年，申請攤販市場時，所提出之土地同意書人及內容，與本院附卷者，完全相同」等語（見本院卷㈠第33頁），該前案法院於74年間函查時，距陳順榮於63年間申請設置私有市場時已逾10年，如果屏東縣政府當初否准陳順榮之申請，則衡情前案法院於函查時應無未予注意之理，但觀諸前案判決理由所引用屏東縣竹田鄉公所、屏東縣警察局函文，均未見陳順榮之申請遭否准之記載，堪認陳順榮之申請應係已經核准。
⑶依上揭屏東縣竹田鄉公所63年5 月22日函及前案判決
理由所示，與當時適用之臺灣省零售市場管理規則（舊36年3 月21日訂定、89年1 月18日廢止）第28條第
1 項（原告誤引條文）規定：「申請在都市計畫市場用地設立私有市場者，應檢附下列書件……由當地市場主管機關核轉縣政府核准設立後，向建築主管機關申請核發建築執照……」（見本院卷㈡第10頁），亦無不合；縱依現行之零售市場管理條例第3 條規定，系爭土地屬於乙種建築用地，是可作為市場用地，有屏東縣政府99年1 月13日屏府建工字第0990008577號函附卷可參（見本院卷㈠第121 頁），足徵陳順榮於63年間申請設置私有市場在系爭土地上，應符合當時適用之臺灣省零售市場管理規則第28條第1 項之規定，由當地市場主管機關核轉縣政府核准設立無訛。此事實不應因系爭土地嗣分割變更地號，及屏東縣政府核准之公文已逾檔案保存年限滅失而受影響。
⑷基上，原告主張被告未依法向主管機關申請核准，即
於系爭土地上設置零售市場，經營市場業務，顯係以系爭土地供違反法令之使用云云，與事實不符。⒉退步言，縱認陳順榮於63年間申請設置私有市場在系爭
土地上，由當地市場主管機關核轉縣政府後，縣政府乃不准設立。然而，土地法第103 條第2 款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用（最高法院89年度台上字第1018號裁判要旨參照）。而依前揭屏東縣竹田鄉公所63年5 月22日函之說明欄㈡，既已載明：「經本所查勘該攤販集中場建築尚無礙公共安全之虞，擬請准予設置」等語（見本院卷㈡第84頁），自難遽認於系爭土地上設置零售市場有何危害公共安全或違反公序良俗之使用情形，仍非所謂承租人以基地供違反法令之使用，則出租人即原告依土地法之規定，尚不得終止租約收回土地。
⒊從而，原告終止租約不合法，而不生租約終止之效力，兩造間就系爭土地仍有租約存在。
㈡租金應否調整及其數額為何？
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金，民法第442 條前段定有明文。⒉系爭土地於78年間之公告現值均為每平方公尺2,200 元
，至95年間之公告現值均為每平方公尺8,300 元，亦即土地公告現值調漲將近4 倍之多，此有系爭土地之地價第二類謄本各1 份附卷可稽（見本院卷㈠第39頁），而依兩造不爭執就系爭土地之租賃關係始自民國63年間之前，可知系爭土地之價值於租賃契約成立後確有大幅度之昇漲，出租人依法本得為增租之請求。
⒊依土地法第105 條準用第97條規定，於租用基地建築房
屋之租金，以不超過土地申報總價年息10％為限之前提下。經斟酌兩造所不爭執之系爭土地之申報地價為每平方公尺1,840 元，屬鄉村區乙種建築用地，位於○○鄉○○路上，鄰近西勢國小，有商業活動，且目前被告在系爭土地上規劃4 個攤位，每月向4 位攤商收取費用分別為1,000 元、1,500 元、2,000 元、2,000 元，合計6,500 元，年收入78,000元，但「水電費」及清潔工作由被告負擔，每年約需支出4,000 元之電費及2,000 元之廢棄物清除處理費，年收益約72,000元之事實，並有土地登記謄本2 份、本院勘驗筆錄及現場照片10張、被告提出之電費查詢單及廢棄物清除處理費收據各1 紙在卷可考（見本院卷㈠第14～15頁、第47頁、第55～59頁、本院卷㈡第75～76頁），及一切情狀綜合判斷，堪認系爭土地之租金應以土地申報總價年息8 ％為適當，即其年租金應調整為36,800元（1,840 元／㎡250 ㎡
8 ％＝36,800元）。
五、綜上所述，原告先位主張租約終止後被告無權占有系爭土地，依民法第767 條之規定請求被告拆屋還地部分，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。至原告備位主張系爭土地之價值昇漲，訴請調高租金部分，於調整至年租金為36,800元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均對本判決結果不生影響，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 99 年 5 月 27 日
書記官 蘇小雅