臺灣屏東地方法院民事判決 98年度訴字第637號原 告 乙○○訴訟代理人 孔福平律師被 告 丁○○訴訟代理人 己○○被 告 甲○○兼 共 同訴訟代理人 丙○○被 告 戊○○上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，本院於民國99年8月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告戊○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴後，追加戊○○、丙○○為被告，並追加聲明：確認被告戊○○與被告甲○○、丁○○間於民國98年11月19日就坐落屏東縣○○鄉○○段2755、2756地號土地（下稱系爭土地），暨其上未保存登記建物（建號：未
989 ，門牌號碼：屏東縣○○鄉○○村里○路○○○○號磚造住宅鐵架蓋鐵皮涼棚、水泥柱蓋石棉瓦豬舍等，地面層385.81平方公尺，下稱系爭989 建物）所為之買賣（本院96年度執字第27066 號）法律關係不存在。被告甲○○、丁○○應塗銷上開土地於99年1月6日所為之移轉所有權登記。被告丙○○應塗銷上開土地於99年1月6日所為之抵押權設定登記（證明書字號：99屏潮他資字第000030號）（見第65、66頁）。
核其請求之基礎事實，均係基於原告就系爭土地、建物有無優先購買權所生之爭執，爭點有其共同性，且訴訟及證據資料有同一性，基礎事實應屬同一，依前揭規定，其訴之追加應予准許。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例要旨參照）。查原告主張其就系爭土地及989 建物有優先購買權存在一節，為被告丁○○、甲○○、丙○○所否認，故原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態能以確認判決將之除去，揆諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，應有確認利益，合先說明。又被告丁○○、甲○○係拍定系爭土地及989建物之人，原告主張有優先購買權存在，一經成立，買賣契約即存在於原告與被告戊○○間，故原告以被告丁○○、甲○○為被告，訴請確認有優先購買權存在，當事人應屬適格。被告丁○○、甲○○、丙○○抗辯原告提起本件確認之訴無確認之利益，且當事人不適格云云，顯非可取。
四、原告主張：㈠緣系爭土地及989建物為被告戊○○所有，80年7月24日原告
向其借用，並取得其與訴外人李昭英之土地使用權同意書，在系爭土地上另行出資搭建1 未保存登記之建物使用（暫編建號990號，下稱系爭990建物），並一直居住迄今。詎系爭土地及989 建物，因被告戊○○積欠屏東縣內埔地區農會債務，經該農會聲請強制執行，經本院以96年度執字第27066號執行在案，並將系爭土地及989 建物進行查封、拍賣，於98年11月19日由被告甲○○、丁○○拍定。
㈡依土地法第104條第1項及第2 項後段規定，原告有優先購買
權存在，爰向本院聲明以與拍定價格相同條件優先購買系爭土地及989 建物。又原告於80年10月以前即在系爭土地上合法搭建系爭990 建物使用，依最高法院62年臺上字第2962號判例，原告對系爭土地應有優先購買權存在。系爭990 建物，為原告所出資建造，屬原始起造人，此為本院97年度訴字第231 號判決確認之事實，又由基地所有權人即被告戊○○、訴外人李昭英所提供之土地所有權同意書觀之，原告顯係合法之土地使用權人。依民法第470條第1項意旨，可知土地所有人提供土地使用權同意書給第三人建築房屋使用，應認有默示同意使第三人取得永久使用房屋之基地至房屋不堪使用為止，故其性質與地上權無異。又土地法第104 條之立法理由略以：為配合憲法第142 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或合法使用人之權益，爰將土地法第104 條修正如上等語，故已不限於基地租賃關係始有該條之適用。再參以房屋如係經土地所有權人同意而有權在土地上建築房屋，即非屬無權占有，固未為地上權之設立登記而不能成立地上權，然其權利內容在性質上已與地上權無異，如不許房屋所有權人享有優先購買權，實有違土地法第104 條之文義及保護合法使用權益之立法意旨。況依最高法院67年臺上字第3887號判例意旨，並未排除其他有權占有基地建築房屋之情形。從而，應認於經土地所有權人同意而在土地上建築房屋，有權占用基地之情形，於房屋出賣時，土地所有權人有土地法第104條第1項之優先購買權（臺灣高等法院高雄分院98年度上字第46號民事判決可參）。換言之，原告經被告戊○○同意在系爭土地上建築990 建物而有權占用系爭土地，且未約定應返還土地，亦未約定使用之期限，其權利內容性質已與地上權無異，而被告戊○○對原告現占有系爭土地一事復不爭執，是應認原告依土地法第104 條之規定，就系爭土地有優先購買權存在。
㈢系爭土地早已遭被告甲○○辦理抵押權設定新臺幣（下同）
600 萬元予其夫即被告丙○○，為何僅針對已起訴之系爭土地而為之設定，且又設定給配偶？其他5 筆土地未設定？是否別有居心？而被告戊○○與甲○○、丁○○就系爭土地，於98年11月9日所為之買賣契約（本院96年度執字第27066號），既屬無效，買賣關係即不存在，被告甲○○、丁○○為買受人，並於99年1月6日就系爭土地所為之移轉所有權登記，即屬無據，並有妨礙被告戊○○就系爭土地所有權之行使，原告為系爭土地之優先購買權人，並已為優先購買之意思表示，自得代位被告戊○○本於民法第767 條之規定，訴請被告甲○○、丁○○塗銷前揭所有權移轉登記，以回復被告戊○○所有之登記。再者，被告甲○○、丁○○既應塗銷就系爭土地前揭所有權之移轉登記，然被告丙○○竟於系爭土地為所有權移轉登記之同日，以系爭土地設定抵押權登記予被告丙○○（潮登字第115890號），依該登記內容，為普通抵押權，擔保債權為300萬元，與系爭土地及989建物之價額幾近相同，並載明消費性借款，無利息卻有高額遲延利息及違約金之約定（證明書字號：99屏潮他資字第000030號），顯見該抵押權登記非但虛捏，且有妨礙被告戊○○就系爭土地所有權之行使（民法第765 條），原告為優先承買權人，自得代位被告戊○○本於民法第767 條之規定，請求被告丙○○塗銷前揭抵押權設定登記。綜上，爰提起本件訴訟等語，並聲明：⒈確認原告就系爭土地、989 建物有優先購買權存在。⒉確認被告戊○○與被告甲○○、丁○○間於98年11月19日就系爭土地、989 建物所為之買賣（本院96年度執字第27066 號）法律關係不存在。⒊被告甲○○、丁○○應塗銷上開土地於99年1月6日所為之移轉所有權登記。⒋被告丙○○應塗銷上開土地於99年1月6日所為之抵押權設定登記（證明書字號：99屏潮他資字第000030號）。
五、被告丁○○、甲○○、丙○○則均以：優購權應係主張其與出賣人間之買賣關係成立，故當事人應以出賣人為對象，其逕以買受人為被告，屬當事人不適格，且欠缺確認利益而無即受確認判決之必要，蓋確認優購權對被告存在並不當然原告會和出賣人成立買賣關係。又本件無真正之租地建屋關係存在，更無優先購買權存在，原告所提出之土地使用權同意書、土地房屋租賃契約書及收據等，被告均否認其真正。訂定該土地使用同意書及租約時，土地登記之所有權人為李昭英，並非被告戊○○。其謂土地為戊○○所有，信託登記為李昭英名義，被告否認且依土地法第43條登記有絕對效力，不容事後主張其為信託，況若信託也應由受託人李昭英訂立。土地使用權同意書內容同意土地給原告建造房屋及魚塭等使用，但土地及房屋租賃契約書第1條，租賃物標示除該6筆土地外，尚包括系爭989建物。第6條：「租賃物之現有空地部分，乙方非經甲方同意不得建築或添設其他工作物。」第7條：「...非經甲方同意不得擅自在租賃物上整建或改建，如乙方有需要欲將租賃物內之魚池加工整修或其他修繕時，應先得甲方同意始可加工整修。」若雙方確有同意將土地提供給原告建屋及開漁塭，那事後出租標的又算什麼? 而禁止其在空地建屋整修又是為什麼？本件2 份文件已前後矛盾，都是為了損害農會債權所偽造出來的產物。又原告不得對新土地所有權人主張優購權存在，因原告於執行程序中已有異議其為所有權人並提出異議之訴，其若有租建屋之優購權自應於執行程序終結前主張或聲明異議，其未主張已不得再主張，此應為當時判決既判力所遮斷。且系爭989 建物屬違章建築，非保存登記之合法建物，並無優先購買權。農地與建物之所有權必須合一，若非合一則屬違建，法拍時執行法院本即依此農發條例規定將之併拍，只是不為抵押權優先受償而已。該屋係抵押權效力所及，本亦應依民法第877 條規定併拍，此可向農業局調航空圖看該建物是否為抵押設定後所蓋。土地使用權同意書最多只是借用非租地建屋，無買賣不破租賃之餘地，況依兩造之租約約定不得增建，若有買賣不破租賃之適用，則被告繼受租約法律關係亦得以原告違約終止租約，請求拆屋回復租賃之原狀。新土地所有權人並不繼受土地使用同意書之借用關係，此最高法院早有決議。高雄高分院之判決是有保存登記之合法建物，類推有其依據，但在法理上是否妥當不無爭議等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。至被告戊○○則以：同意原告的聲明，因系爭土地係其之前同意原告使用的等語置辯，惟未為任何聲明。
六、原告主張系爭土地及989建物為被告戊○○所有，80年7月24日原告向其借用，原告並取得其與訴外人李昭英之土地使用權同意書，在系爭土地上另自行出資搭建系爭990 之建物，並一直居住迄今。系爭土地及989 建物，因被告戊○○積欠屏東縣內埔地區農會債務，經本院以96年度執字第27066 號執行，於98年11月19日由被告甲○○、丁○○拍定等事實，業據提出土地登記第二類謄本、租賃契約書、本院97年度訴字第231 號民事判決書、確定證明書、異動索引表、相片及本院執行命令等文件為證（見第6 至11頁、第14至22頁、第32至44頁、第61至63頁、第81頁），並經本院依職權調閱前揭民事與執行卷宗查核屬實，且為被告所不爭執，堪信為真正。至原告主張其依土地法第104條第1項及第2 項後段規定，就系爭土地及989 建物有優先購買權，被告戊○○與被告甲○○、丁○○間於98年11月19日就系爭土地、989 建物所為之買賣（拍賣）關係不存在，被告甲○○、丁○○應塗銷上開土地於99年1月6日所為之移轉所有權登記，被告丙○○應塗銷上開土地於99年1月6日所為之抵押權設定登記等情，則為被告丁○○、甲○○、丙○○所否認，並以前詞置辯。是本件訴訟兩造間主要之爭執點即為：原告就系爭土地及98
9 建物，有無優先購買權存在？茲將本院得心證之理由論述如下：
㈠經查，訴外人即債權人屏東縣內埔地區農會訴請確認被告戊
○○及原告間，就系爭土地及989 建物之租賃關係不存在事件，業經本院及臺灣高等法院高雄分院分別以93年度訴字第323號及94年度上易字第117號，判決確認本件原告與被告戊○○間就系爭土地之租賃關不存在，且就系爭989 建物之買賣關係不存在確定，有民事判決書正本2 份附卷可稽（見第106至117頁）。按「法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達『一次解決紛爭』所生之一種判決效力（拘束力），即所謂『爭點效』，亦當為程序法所容許。」、「民事訴訟法第四百條第一項規定確定判決之既判力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生。若訴訟標的以外之事項，縱令與為訴訟標的之法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第二項所定關於抵銷之情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷為有既判力。又學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之。」（最高法院96年度臺上字第2569號、97年度臺上字第2688號判決要旨均可供參）。查本件訴訟之原告與被告戊○○，與前揭案件之被告均相同，而該確定案件於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，即渠等間就系爭土地有無租賃關係一節，已本於當事人辯論之結果為判斷，且無顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形，此時依前開說明意旨，本院認原告及被告戊○○於本件就上述爭點，即不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷。而原告於本院言詞辯論時亦自承其就系爭土地非租賃關係等語（見第92頁），是堪認原告與被告戊○○間，就系爭土地並無租賃關係存在。
㈡次查，上開民事確定判決理由載明：「上訴人乙○○於前揭
91年度執字第13844 號執行事件中陳述：上訴人乙○○並無工作，在系爭土地上種椰子樹及養漁，系爭土地上魚池及地上物均是上訴人乙○○自己養殖及種植的，並一直居住於系爭房屋內等語（原審卷第（一）第93頁）。然查，上訴人乙○○自80年9月17日至91年6月24日止，戶籍均設於台北，並加入台北市縫製裝飾品製作工職業公會，勞保代號為000000000號，且上訴人乙○○之戶籍雖於80年7月27日遷入系爭房屋後，旋於80年9月17日即遷出，嗣91年6月24日始再遷入，亦經戶口查察屬實等情，有屏東縣內埔鄉戶政事務所函附資料、勞工保險局書函、戶口查察簽章表可稽，（原審卷（一）第100至102頁、原審卷（二）第126至130頁、原審卷（二）第144 頁）。上訴人乙○○於上述期間戶籍既設在台北，又加入台北職業工會，其如何耕作系爭土地? 上訴人間就系爭土地有租賃關係存在，無法採信。」等語（見第116 頁）。是依同理，本件原告既於80年9月17日起至91年6月24日止之期間內，生活重心均在臺北，而無法認定能在系爭土地上從事耕作，則其主張已取得被告戊○○、訴外人李昭英之土地使用權同意書，在系爭土地上另行搭建系爭990 建物，並基於使用借貸關係居住迄今等情（見第2 、92頁），亦難採信。此時，原告自不得主張土地法第104 條立法理由所謂「合法使用人」之權益。又最高法院67年臺上字第3887號判例係謂：「土地法第一百零四條第一項，在六十四年七月二十四日修正公布前，其原文為『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權』，修正後，已擴張為『基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，其順序以登記之先後定之』，條文內所稱之房屋，既未特別限定承租人之房屋，則依其一貫之文義，地上權人，典權人之房屋自應一併包括在內。」並未擴及承租人、地上權人、典權人以外占有基地建築房屋之情形，故原告執上開判例主張有優先購買權，顯非有據。再者，原告所引用臺灣高等法院高雄分院98年度上字第46號民事判決，與本件情形尚有不同，蓋本院並未認定原告有經土地所有權人即被告戊○○之同意在系爭土地上建築房屋，而有權占用基地。綜上，原告主張其就系爭土地及989建物有土地法第104條之優先購買權云云，應不足採。
㈢況查，土地法第104條第1項係規定：「基地出賣時，地上權
人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」其構成要件中並未列舉出地上權人、典權人、承租人以外之其他權利人，是縱使原告有經被告戊○○之同意使用系爭土地，仍礙難遽認其符合上開規定而具有優先購買權。
七、綜上所述，原告主張依土地法第104 條之規定有優先購買權云云，尚屬無據，從而，其訴請確認就系爭土地、989 建物有優先購買權存在，及確認被告戊○○與被告甲○○、丁○○間於98年11月19日就系爭土地、989 建物所為之買賣（本院96年度執字第27066 號）法律關係不存在。並依民法代位及第767 條之規定，請求被告甲○○、丁○○塗銷系爭土地於99年1月6日所為之所有權移轉登記，及被告丙○○應塗銷系爭土地於99年1月6日所為之抵押權設定登記（證明書字號：99屏潮他資字第000030號），均無理由，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、舉證及聲請調查之證據，經本院審酌後認與判決之結果皆無影響，爰不一一論駁與調查，末此說明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
民事第一庭 法 官 張以岳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 8 月 30 日
書記官 張婉郁