臺灣屏東地方法院民事判決 99年度訴字第200號原 告 朱慧振訴訟代理人 王建元律師被 告 屏東縣政府稅務局法定代理人 施錦芳訴訟代理人 陳清雄
湯瑞科律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國100年2 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣屏東市○○○段二小段一四二及一四九地號土地上之建物拆除，將土地返還原告。
被告應自民國九十九年四月一日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新台幣貳萬壹仟玖佰壹拾捌元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告請求被告拆屋還地，並自民事調解聲請狀送達翌日（即民國99年3 月11日）起至返還土地之日止，按月給付其新台幣（下同）1,827 元（按即每年21,924元），關於請求金錢給付部分，於訴狀送達後，變更為請求被告自起訴狀繕本送達翌日（即99年4 月1 日）起至返還土地之日止，按年給付其21,918元，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東縣屏東市○○○段2 小段142 地號面積96平方公尺及同小段149 地號面積7 平方公尺土地（下稱系爭142 、149 地號土地），原為訴外人葉冠群所有，葉冠群於65年6 月8 日死亡，由其繼承人葉滋繼承，嗣後葉滋於99年2 月12日與伊簽訂土地買賣契約書，將系爭142 、149 地號土地出售予伊，並於99年3 月5 日辦畢所有權移轉登記，而由伊取得所有權。被告雖於46年3 月30日，以19,500元向葉冠群買受系爭142 、149 地號土地及其地上門牌號碼屏東縣屏東市○○里○○街○ 號之1 未辦保存登記平房，作為員工宿舍使用，惟並未辦理土地所有權移轉登記，且被告（原稱屏東縣稅捐稽徵處）於89年間訴請葉滋辦理所有權移轉登記，因其請求權罹於15年時效，葉滋為時效抗辯，業經本院以89年度訴字第508 號判決被告敗訴確定，被告與葉冠群間之買賣關係，復為債之關係，僅於當事人間有其效力，不得執以對伊主張其有使用系爭142 、149 地號土地之權利，則伊自得依民法第767 條第1 項之規定，請求被告將系爭142、149 地號土地上之建物拆除，將土地返還予伊。又被告無權占有系爭142 、149 地號土地，受有使用土地之利益，致伊受損害，此項利益依其性質無法返還，依民法第179 條前段及第181 條但書規定，伊得請求被告償還其價額。系爭14
2 、149 地號土地面積合計103 平方公尺，99年1 月之申報地價為每平方公尺3,040 元，依土地法第97條第1 項之規定，並參酌系爭142 、149 地號土地坐落之位置及商業價值等因素，伊得按上開申報地價年息百分之7 即每年21,918元（
30 40 ×103 ×0.07＝21918 ，未滿1 元部分4 捨5 入），請求被告償還其價額等情，並聲明：㈠被告應將系爭142 、
149 地號土地上之建物拆除，將土地返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按年給付原告21,918元。㈢訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，於承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意見書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。系爭142 、149 地號土地及其地上建物，自46年間起即由原地主葉冠群交付伊占有、管理及使用迄今，已達53年之久，其交付之目的在使被告繼續占有各該不動產，此一事實，依原告起訴狀所述，為其所明知，且長久以來，伊均在系爭142 、149 地號土地豎立標示牌，公告系爭142 、149 地號土地為伊機關之用地，已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓系爭142 、149 地號土地之原告繼續存在。則伊占有系爭142 、149 地號土地，對於原告即非無權占有，原告依民法第767 條第1 項之規定，請求伊拆屋地，非有理由，其依不當得利之規定，請求伊償還其價額，亦非有理由。又縱使原告得依不當得利之規定，請求伊償還價額，其依系爭142 、149 地號土地申報地價年息百分之7 計算，亦屬過高，應以其年息百分之3 計算方為相當等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。
四、經查：葉冠群於46年3 月30日以總價195,000 元，將其所有系爭142 、149 地號土地及其地上未辦保存登記之磚木造瓦平房（門牌號碼屏東縣屏東市○○里○○街○ 號之1 ），出售於屏東縣稅捐稽徵處（嗣後改制稱為屏東縣政府稅務局），並已交付買賣標的物，除建物因未辦理保存登記，而無法辦理所有權移轉登記外，土地部分亦未辦理所有權移轉登記。嗣後葉冠群於68年6 月8 日死亡，屏東縣稅捐稽徵處乃於89年5 月31日向本院起訴，請求葉冠群之繼承人葉滋（於51年1 月15日旅居美國）就系爭142 、149 地號土地辦理繼承登記，並將所有權移轉登記予伊，葉滋以屏東縣稅捐稽徵處之請求權已罹於15年消滅時效為由，為時效抗辯拒絕給付，本院遂於89年8 月16日以89年度訴字第508 號判決駁回屏東縣稅捐稽徵處之請求，並告確定。又葉滋於95年2 月20日辦畢繼承登記後，於99年1 月12日與原告簽訂土地買賣契約，以總價205 萬元，將系爭142 、149 地號土地出售於原告，並於99年3 月5 日辦畢所有權移轉登記，系爭142 、149 地號土地已由原告取得所有權之事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、本院89年度訴字第508 號民事判決、土地專任委託銷售契約書、不動產買賣意願書、要約書、土地買賣契約書及土地登記申請資料附卷可稽，復經調閱本院89年度訴字第508 號請求土地所有權移轉登記事件民事卷宗查明屬實。
五、本件之爭點為：㈠被告得否以其與葉冠群就系爭142 、149地號土地之買賣關係對抗原告？㈡原告請求被告返還之不當得利以多少金額為相當？茲分別論述如下：
㈠、按所謂債權物權化，係指使原僅具相對性之債權，亦被賦與具有對任何第三人均有效之絕對性，而有對抗第三人之效力，學說上有稱之為債權相對性之例外者。租賃權之物權化，例如民法第425 條第1 項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」之規定（俗稱買賣不破租賃），即其適例。關於租賃以外之債之關係，例如使用借貸或買賣，是否得基於債權物權化之理由，而承認借用人或買受人得以各該關係主張其有使用標的物之權利？按使用借貸或買賣契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，借用人或買受人原則上不得執各該關係對其他非因繼承而取得標的物所有權之第三人主張其有使用之權利。惟於具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及使用狀態等一切情狀，如認所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。
㈡、本件係因葉滋委託永慶不動產屏東忠孝加盟店銷售系爭142、149 地號土地，經承辦之仲介人員張俊星主動詢問鄰地（
141 地號）所有人即原告有無購買意願，而促成買賣，在99年2 月12日簽訂買賣契約之前，葉滋並未告知其被繼承人葉冠群曾將系爭142 、149 地號土地出售予被告，原告對此亦不知情之事實，業據證人張俊星證稱：「我在值班的時候接到葉滋太太的妹妹高小姐從台北打電話來詢問，告知葉滋在屏東市○○街有土地要委託我們出售，．．．（葉滋）在99年2 月12日有從美國回來與我們簽約。．．．99年2 月12日簽約當天也有跟葉滋以及他的一名親戚葉太太一起去看（現場）。．．．（當時）標示牌是一塊木板上面有寫字，放在門口，標示牌上面大約是說該處是公有宿舍，我有照相存證，．．．（房屋）已經沒有屋頂。．．．成交前查不到（房屋的稅籍資料），簽訂買賣契約之後去辦理土地登增值稅及房屋的完稅，經過稅務單位的告知，才知道建物是屬於屏東縣稅捐處所有。．．．（葉滋）說那是他的房子跟土地沒有錯，並且有向原告保證沒有問題。．．．本件是我主動查出原告就住在隔壁，以我的經驗隔壁地址（主）往往是購買意願最強的人，所以我就主動去找原告，在此之前我也問過另外一名王太太，她開價195 萬元，但葉滋不同意，另外找原告才撮合成交。」並經證人即代書張純銘證稱：「我是在辦完所有權移轉登記時，原告說系爭土地上的房屋已經沒有屋頂，委託我去被告稅務局辦理房屋滅失事宜，稅務局的人員查資料才告訴我說該房屋是稅務局所有。．．．（你是在99年3 月2 日將此事實告訴原告？）是的。（你告知原告之後他如何表示？）他有叫我通知葉滋，當時葉滋還在臺灣，他有跟我一起到稅務局詢問，他對房屋的事情也不太清楚，稅務局的人有告訴我們是該局以前買的房屋，但沒有辦登記。．．．（原告得知系爭房屋為稅務局所有後，有無向你表示不想再購買系爭土地？）有，但是已經送件可能已經辦畢登記，我跟他說要解約有困難。．．．（買賣契約是99年2 月12日簽訂，承辦代書有無先確定房屋的權源？）高菁霞（代書）有問葉滋，葉滋說土地房屋都是他的，沒有提到有賣給別人」等語。此外，復有葉滋填載之標的物現況說明書（土地）及原告所有坐落屏東縣屏東市○○○段2 小段141 地號土地登記謄本在卷可憑，堪信為實在。被告辯稱原告在買受系爭142 、149 地號土地之前，已知悉其與葉冠群間之買賣關係云云，尚無可採。又被告所稱之標示牌，其上僅記載「本宿舍用地產權屬公有土地」、「屏東縣稅捐稽徵處製」等語，且係放置在系爭142 、149 地土地上房屋之門口地上，經證人張俊星證稱如上，並有其所拍攝之照片附卷可稽（見本院卷第120 頁）。遑論該標示牌並未固定於系爭142 、14
9 地號土地上，無法使人聯想該標示牌所載土地即係系爭14
2 、149 地號土地，而非路人惟恐妨礙交通拾以放置在系爭
142 、149 地號土地前。且系爭142 、149 地號土地始終登記為私人所有，而未曾登記為公有，該標示牌復未載明其所指公有土地係系爭142 、149 地號土地，對於信賴土地登記簿之記載者，尤無法窺知其所載公有土地即係指系爭142 、
149 地號土地。被告辯稱其在系爭142 、149 地號土地上豎立有標示牌，此與不動產登記之公示效果，應等量齊觀云云，亦無可採。其次，被告向葉冠群所買受坐落系爭142 、14
9 地號土地上之平房，未辦理保存登記（原告僅取得事實處分權），僅剩斷垣殘壁，已無屋頂，且長滿雜草之事實，有照片在卷可稽，並經本院會同屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑，顯見該房屋已荒廢甚久未加使用，且已無大太之經濟價值，原告請求被告拆除該房屋以返還土地，難謂有何違反誠信原則、公共利益或以損害他人為主要目的之情形。則依前揭說明，被告自不得以其與葉冠群間之買賣關係，對原告主張其有使用系爭142 、149 地號土地之權利。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。如上所述，被告不得以其與葉冠群間之買賣關係，對原告主張其有使用系爭
142 、149 地號土地之權利，且被告擁有事實處分權之房屋占用系爭142 、149 地號土地，顯然對於原告之所有權有所妨害，則原告本於所有人之地位，請求被告拆屋還地，於法自無不合。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條及第181 條定有明文。被告無權占有原告所有系爭142 、149 地號土地（面積共103 平方公尺) ，受有使用收益之利益，致原告受損害，且無法律上之原因，則原告因被告所受利益依其性質不能返還，依不當得利之規定，請求被告償還價額，於法亦無不合（最高法院61年台上定字第1695號判例參照）。至於原告請求償還之價額，係按系爭142 、149 地號土地99年申報地價每平方公尺3,040 元年息百分之7 計算，未逾土地法第
105 條準用同法第97條第1 項所定年息百分之10之限制，且依本院勘驗結果，系爭142 、149 地號土地南邊面臨屏東縣屏東市○○街○路寬約10公尺，再往南為同市○○路，商家頗多，西邊距同市○○路僅約100 公尺之遙，東邊約100 公尺處有同市勝利國小，交通尚稱便利，本院因認原告按上開申報地價年息百分之7 計算被告所應償還不當得利之價額，尚屬相當。則原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日（在其取得所有權之後）起至返還系爭142 、149 地號土地之日止，按年給付其21,918元（103 ×3040×0.07＝21918 ，未滿1元部分4 捨5 入），於法即屬有據。
六、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項及不當得利之規定，請求被告將系爭142 、149 地號土地上之建物拆除，將土地返還原告，並自起訴狀繕本送達翌日（即99年4 月1 日）起至返還前項土地之日止，按年給付原告21,918元，為有理由，應予准許。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 8 日
民事第二庭 法 官 凃春生正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 100 年 3 月 8 日
書記官 蘇雅慧