臺灣屏東地方法院民事判決 99年度訴字第708號原 告即反訴被告 鍾慧珍訴訟代理人 戴國石律師
林建豪被 告即反訴原告 陳忠和訴訟代理人 徐豐明律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國100 年3 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。本件原告依兩造間之不動產買賣契約，起訴請求被告退還買賣價金並給付違約金，被告於言詞辯論終結前，對原告提起反訴，主張系爭契約業經合法解除，請求原告將不動產之所有權回復登記於己，其反訴之訴訟標的與本訴之防禦方法互相牽連，則被告提起反訴，於法並無不合，應予准許。
貳、本訴部分
一、原告主張：兩造於民國98年7 月1 日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），由伊以新台幣（下同）460 萬元購買被告所有坐落屏東縣○○鄉○○○段○○○○○ ○號土地（面積9,76
5 平方公尺）應有部分1/2 ，約定由被告負責辦理土地分割及鑑界事宜。嗣上開土地經共有人協議分割後新增838-2 地號，由被告取得該地號土地（面積4,882 平方公尺，下稱系爭土地），被告於98年10月15日將系爭土地所有權移轉予伊指定之林浩業，於同日辦畢登記，伊則迄同年月23日止共給付被告價金410 萬元。惟系爭土地鑑界時，鄰地所有權人對界址表示異議，兩造遂於99年4 月6 日就系爭契約增訂：「⒈買賣雙方於99年4 月6 日於順成地政事務所協議後成立本條增加之約定，雙方同意以縣政府測量成果為依據，確認界址無爭議後如有增減則多退少補（原則上以測量全筆之面積為主）。⒉買賣雙方協議土地界址如與鄰地有爭議時，由賣方（即被告）負責排除至完全清楚」（下稱特約條款）。嗣系爭土地經屏東縣政府派員鑑界後，與同段840-8 地號土地間之界址仍有爭議，且系爭土地有129 平方公尺遭公路占用，其通常效用因而受有減損，是被告之給付不符債之本旨，且均因被告未依約就系爭土地申請全筆鑑界所致，屬可歸責於被告之事由，被告自應負不完全給付之債務不履行責任，伊得依民法第227 條、第256 條、第226 條第1 項之規定解除系爭契約，請求被告返還已受領之價金410 萬元，並請求被告賠償伊所受之損害即82萬元（蓋比照系爭契約第13條之約定，伊原得請求與被告所受領款項410 萬元相等之違約金，惟伊願循交易慣例，僅就其中2 成即82萬元為損害賠償之請求）。伊並以100 年1 月18日之民事準備狀繕本之送達作為解約之意思表示，經被告於同年月20日收受，系爭契約已合法解除，伊自得就以上金額合計492 萬元請求被告加計法定遲延利息如數給付等語，並聲明：㈠被告應給付原告492萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於99年4 月6 日增訂之特約條款，並未課予伊應就系爭土地再申請鑑界之義務，且係針對解決系爭土地與同段840-6 、840-7 地號土地間之界址爭議而訂，縱同段840-8 地號土地所有權人對系爭土地之界址有爭議，亦與前揭特約條款無關。又原告未依約先沿系爭土地之界址圍鐵絲網，伊自無從得知是否有第三人對界址表示反對；再系爭土地鑑界時，同段840-8 地號土地之原所有權人張明運（已死亡）均未表示異議，系爭土地經縣政府派員鑑界後，同段840-6 、840-7 地號土地之所有權人郭增文亦未再對界址表示異議，是系爭土地並無界址爭議之情事。又系爭土地並無遭公路占用之情事，屏東縣潮州地政事務所100 年9 月28日之複丈結果，應係地籍圖年代久遠，造成圖紙伸縮，且比例尺過小而生之誤差，該複丈結果不宜作為系爭土地遭公路占用之依據。退步言之，縱認系爭土地有遭道路占用之情事，亦不可歸責於伊。況且，因原告未依約履行給付價金之義務（詳後述），伊於99年12月30日以反訴起訴狀繕本之送達作為解約之意思表示，經原告於同年月20日收受，系爭契約已經伊合法解除，原告嗣後已無契約可得解除。從而，伊並無不完全給付之情事，原告主張解約並請求損害賠償，洵屬無據。再退步言，縱認原告解約為合法，並得請求損害賠償，其請求賠償之金額亦屬過高，應以系爭土地之價金按遭占用之面積為比例計算等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事項，為兩造所不爭執（見本院卷第219、234頁背面至
235 頁背面），並有系爭契約、土地登記謄本、異動索引、系爭土地歷次複丈相關文件在卷可稽（見本院卷第6 至8 、
11、130至190 頁），堪信為真實：㈠兩造於98年7 月1 日訂定不動產買賣契約，由原告向被告購
買被告與訴外人李蔡玉蓮共有坐落屏東縣○○鄉○○○段83
8 之1 地號土地應有部分1/2 ，系爭契約第2 條、第2 條之
1 、第2 條之2 、第2 條之3 約定：總價460 萬元，原告應於訂約時給付定金5 萬元，98年7 月10日前給付定金共25萬元，被告將上開838 之1 地號土地辦理分割後，原告給付達總價1/2 （即230 萬元），辦畢所有權移轉登記後，原告再給付尾款230 萬元。惟原告於訂約時給付定金5 萬元，遲至98年7 月14日始給付其餘定金20萬元，98年10月1 日（即上開838 之1 地號土地辦畢分割後）給付200 萬元，98年10月23日（即系爭土地辦畢所有權移轉登記後）給付185 萬元，尚有50萬元迄未給付被告。
㈡被告與李蔡玉蓮協議分割上開838-1 地號土地，於98年9 月
4 日辦畢分割登記，新增838 之2 地號土地（下稱系爭土地）歸被告所有。被告就系爭土地申請地政機關鑑界，潮州地政事務所於同年10月1 日派員到場鑑界結果，系爭土地與同段840 之6 、840 之7 （均為郭增文所有）及840 之8 地號（為張明運所有）土地之地界，有部分位於郭增文及張明運所種之農作物園內（下稱第1 次鑑界）。被告則於同年月15日將系爭土地所有權移轉登記予原告所指定之人即原告之子林浩業名下。郭增文對第1 次鑑界結果表示異議，就同段84
0 之6 、840 之7 地號土地申請鑑界，潮州地政事務所於98年11月18日派員到場鑑界結果，系爭土地與840 之6 、840之7 地號土地間之地界，與第1 次鑑界所釘之界樁有誤差（向東南方退縮約1 公尺），潮州地政事務所於98年12月30日派另批測量人員到場測量，認以98年11月18日鑑界結果為正確，因此拔樁及重新釘樁，製成99年1 月6 日複丈成果圖。
原告再以林浩業之名義就系爭土地申請鑑界，潮州地政事務所於99年3 月10日派員到場鑑界，結果與98年12月30日鑑界結果無異。郭增文亦就同段840 之6 、840 之7 地號土地申請鑑界，潮州地政事務所於99年4 月6 日派員到場鑑界，結果與98年12月30日、99年3 月10日所測者無異，郭增文對該次鑑界結果仍有異議，而於99年3 月12日申請再鑑界。
㈢兩造於99年4 月6 日於系爭契約增訂特約條款：「⒈買賣雙
方於99年4 月6 日於順成地政事務所協議後成立本條增加之約定，雙方同意以縣政府測量成果為依據，確認界址無爭議後如有增減則多退少補（原則上以測量全筆之面積為主）。⒉買賣雙方協議土地界址如與鄰地有爭議時，由賣方（即被告）負責排除至完全清楚」。
㈣屏東縣政府地政處於99年6 月11日派員到場實施再鑑界，並
於同年月22日派員到場釘界，郭增文及兩造均同意該次再鑑界結果。
㈤被告於99年12月30日以反訴起訴狀作為解除系爭契約之意思
表示，原告在100 年1 月6 日收受送達。原告在100 年1 月18日以民事準備狀作為解除系爭契約之意思表示，被告於10
0 年1 月20日收受送達。
四、本件爭點為：系爭土地是否與鄰地有界址爭議，或有遭公路占用之情事？被告是否構成不完全給付？原告得否據以解除系爭契約？倘然，原告得請求被告返還及賠償之數額各為何？茲分述如下：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22
7 條定有明文。此一不完全給付之債務不履行責任，須因可歸責於債務人之事由，致提出不符合債務本旨之給付，始足當之。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。且解釋當事人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，於文義上及論理上詳為推求，以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字或截取書據中一二語任意推解，致失真意（最高法院18年上第1727號、19年上第28號、第58號、第453 號、39年台上第1053號判例意旨參照）。兩造如就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上第286 號判決意旨參照）。
㈡經查：
⒈原告主張被告依系爭契約及特約條款，負有就系爭土地申
請鑑界之義務一節，經查：系爭契約其他特約事項第2 點固約定：「本件買賣雙方約定分割，共有物分割及鑑界費由賣方處理完成及費用由賣方支付」等語（見本院卷第7頁），堪認被告確有就系爭土地辦理分割、鑑界及支付相關費用之義務；惟系爭土地於98年9 月4 日自原838-1 地號土地分割並移轉為被告所有後，被告即於同年月7 日就系爭土地申請鑑界，經潮州地政事務所於98年10月1 日派員到場鑑界，以噴漆1 處及塑膠樁14支實地標示系爭土地之地界，並製成複丈成果圖，該次鑑界時原告在場，且於複丈成果圖上簽名一事，除為原告所自承（見本院第309頁），並有異動索引、土地複丈申請書、複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第138 至140 、146 、188 頁），則被告已履行其依系爭契約其他特約事項第2 點所應盡之義務，應無疑義。再系爭契約之特約條款，雖有：被告應負責將系爭土地之界址爭議完全排除等字句，惟並未明示被告應再就系爭土地申請鑑界，且兩造於99年4 月6 日增訂特約條款之目的，經證人即仲介李慧玲證稱：因兩造對潮州地政事務所之測量結果不甚滿意，伊徵詢兩造意見，若兩造均同意以縣政府測量結果為準，就至代書處寫下切結書，故增訂特約條款以表示兩造均同意以縣政府測量結果為準，又當時系爭土地有遭他人占用之情形，故增訂特約條款約定由被告負責排除等語（見本院卷第95至95頁背面），證人即代書李麗香證稱：因原告對潮州地政事務所之測量結果不滿意，伊建議兩造以縣政府測量結果為準，依該測量結果決定面積及價金應否多退少補，故於99年4 月6 日增訂特約條款為證，當時兩造未提及系爭土地如遭公路占用應如何處理，因當時並未發現此問題，又特約條款第2點規定界址有爭議，被告要幫忙排除，是兩造合意先由原告依界址去圍鐵絲網，如有第三人反對，由被告幫忙排除等語（見本院卷第100 至101 頁），足證兩造增訂特約條款，主要係證明兩造合意系爭土地之面積及地界俱以屏東縣政府之測量結果為準，及課予被告排除界址爭議之義務，並未約定被告應再就系爭土地申請鑑界，亦非在解決系爭土地遭公路占用之問題。況系爭土地經被告申請鑑界後，已於98年10月15日移轉登記予原告指定之林浩業，業如前述，是被告於增訂特約條款時，並非系爭土地或鄰地之所有權人，如何能就系爭土地再行申請鑑界？益徵原告主張被告依特約條款之規定負有就系爭土地申請全筆鑑界之義務云云，尚無可採。
⒉原告主張系爭土地與鄰地尚有界址爭議一節，經查：系爭
土地之私有鄰地為同段840-6 、840-7 （所有權人均為郭增文）、840-8 （前所有權人張明運，已死亡）、840-10、838-1 （所有權人均為李蔡玉蓮）、837 地號土地（所有權人林蔡鶯），有地籍圖謄本、土地登記謄本、異動索引在卷可參（見本院卷第47、131 至137 、155 、156 、
230 、231 頁），而系爭土地與同段840-6 、840-7 、840-10、838-1 、837 地號土地間已無界址爭議之事實，除為兩造所不爭執（見本院卷第219 頁背面、第234 頁背面至235 頁背面），並經證人郭林玉琴到場證述無訛（見本院卷第218 至219 頁），自堪認定。則兩造間爭執者，僅系爭土地與同段840-8 地號土地間之界址有無爭議而已。
關此，經證人張明運證稱：「（問：如經測量後，你的農作物確實占用系爭土地，你是否願意將農作物清除後，交還土地予所有權人？）如果測量結果是這樣，就無意見。
... （問：你對每次鑑界結果，有無爭執而表示反對之意？）我的土地2 分1 釐7 ，應該就要維持這麼大，若有占用到別人的土地，我應該要還給人家，若無占用，我就保留我的2 分1 釐7 。」等語（見本院卷第216 頁背面至21
7 頁背面），證人李慧玲證稱：系爭土地及鄰地（即840-
6 、840-7 地號土地）於98年10月1 日、98年11月18日、98年12月30日、99年3 月10日、99年6 月11日進行之鑑界（再鑑界），伊均在場，張明運對歷次鑑界結果均未表示意見，對縣政府再鑑界結果亦無異議等語（見本院卷第95至99頁背面），原難謂張明運對系爭土地與同段840-8 地號土地間之界址有何爭議。再者，原告就系爭土地現遭他人占用一節，並未提出何等證據以資證明，自難認系爭土地現有遭他人占用之情形；且證人李慧玲證稱：縣政府測量後，因系爭土地上由他人占用種植之香蕉已無價值，故兩造同意由原告自行處理等語（見本院卷第95頁背面），證人李麗香亦證稱：特約條款第2 點，是兩造合意先由原告依界址去圍鐵絲網，如有第三人反對，由被告幫忙排除，但原告均未圍鐵絲網等語（見本院卷第100 至101 頁），是縱認系爭土地有遭他人占用之情形存在，且被告未加以排除，此一情狀亦非可歸責於被告。從而，原告主張被告未盡排除界址爭議之義務云云，自屬無據。
⒊原告主張系爭土地遭公路占用，被告應負不完全給付責任
一節，經查：系爭土地南側臨屏東縣○○鎮○○路（寬6.
2 公尺），有129 平方公尺遭光復路占用等情，經本院會同潮州地政事務所測量員、屏東縣政府地政處技士到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷第242 、243 、257 頁），被告抗辯此係因地籍圖年代久遠、圖紙伸縮，且比例尺過小而生之誤差云云，並未舉證以實其說，尚無可採。惟被告於系爭土地移轉登記予林浩業前，申請潮州地政事務所於98年10月1 日派員到場鑑界時，系爭土地與840-6 地號土地、南側公路用地間之界樁（即編號14之塑膠樁），係釘於公路旁鐵絲圍籬之內側，亦即依該次鑑界結果，系爭土地並無遭光復路占用之情形，且鄰地所有權人郭增文係於98年10月26日始對該次鑑界結果表示異議，而就其所有之840-6 、840-7 地號土地申請鑑界等情，除為原告所不爭執（見本院卷第30
9 頁），並有土地複丈申請書、複丈成果圖、照片在卷可稽（見本院卷第153 、188 、311 頁），則被告於98年10月15日將系爭土地移轉登記予林浩業前，對系爭土地有遭公路占用之情事，原無從認識，且其就系爭土地嗣因再鑑界致地界與第1 次鑑界結果不符一事，亦無從預知，則系爭土地遭公路占用，殊難謂被告有何故意或過失可言，即無從歸責於被告，依此，原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任云云，尚屬無據。
五、綜上，系爭土地並無界址爭議存在，其雖有遭公路占用之情事，惟亦不可歸責於被告，則被告並未成立不完全給付之債務不履行責任，原告據以解除系爭契約，於法即有未合。從而，原告依不完全給付之規定，請求被告給付492 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：兩造於98年7 月1 日訂定系爭契約，由反訴被告向伊購買伊與李蔡玉蓮共有坐落屏東縣○○鄉○○○段
838 之1 地號、面積9,765 平方公尺土地應有部分1/2 ，系爭契約第2 條、第2 條之1 、第2 條之2 、第2 條之3 、第13條後段約定：總價460 萬元，反訴被告應於訂約時給付定金5 萬元，98年7 月10日前給付定金共25萬元，上開838 之
1 地號土地辦理分割後，給付達總價1/2 （即230 萬元），辦畢所有權移轉登記後，再給付尾款230 萬元，反訴被告違反本契約各條之一者，伊得沒收反訴被告既付之全部金額，並不經催告解除契約。惟反訴被告於訂約時給付定金5 萬元後，遲至98年7 月14日始給付其餘定金20萬元；伊於98 年9月4 日就上開838-1 地號土地辦畢分割登記，取得838-2 地號面積4,882 平方公尺土地即系爭土地之所有權後，反訴被告於98年10月1 日僅給付伊200 萬元，總計僅給付伊225 萬元，未達230 萬元即總價1/2 ；嗣伊於98年10月15日將系爭土地移轉登記予反訴原告指定之林浩業，反訴被告於98年10月23日僅給付伊185 萬元，亦未將尾款230 萬付清。反訴被告違反系爭契約第2 條之1 、第2 條之2 、第2 條之3 約定，尚有50萬元價金迄未給付予伊，伊得依系爭契約第13條後段之約定，沒收反訴原告已付之410 萬價金，並解除系爭契約，爰以反訴起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，茲反訴被告已於100 年1 月6 日收受送達，系爭契約業經合法解除，反訴原告即應負回復原狀之義務。惟系爭土地現仍登記於反訴原告指定之林浩業名下，反訴被告受有此等登記上之利益，並無法律上之原因，伊得依不當得利之法律關係，請求反訴被告將系爭土地所有權移轉登記予伊等語，並聲明：反訴被告應將系爭土地所有權移轉登記予反訴原告。
二、反訴被告則以：反訴原告接受伊於98年7 月14日所給付之20萬元，又接受伊於98年10月1 日所給付之200 萬，繼而辦理系爭土地所有權移轉登記，可認反訴原告已同意伊之給付，自不得於嗣後再以伊給付價金之日期及金額不符約定為由而主張伊違約；且兩造既約定系爭土地之價金分作數階段給付，一旦反訴原告認伊給付價金之日期及金額不符約定，應即依系爭契約第13條後段解除契約及沒收價金，惟反訴原告並未如此主張，反繼續收取價金達410 萬元，並履行分割及移轉所有權之義務，迄今始主張解除契約及沒收價金，顯有違誠信原則。又系爭土地因與鄰地有爭議存在，亦即反訴原告未依債之本旨為給付，伊得依民法第264 條之規定主張同時履行抗辯，而拒付尾款50萬元，反訴原告之解約於法即有未合，其請求伊將系爭土地所有權移轉登記予其，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、兩造之不爭執事項，與本訴部分所述相同；兩造之爭點厥為：反訴原告解除系爭契約是否合法？其請求反訴被告將系爭土地所有權移轉登記予己，有無理由？茲分述如下：
㈠經查：兩造就系爭土地之約定價金為460 萬元，且應於辦畢
系爭土地所有權移轉登記後付清，反訴原告並已於98年10月15日將系爭土地所有權移轉登記予反訴被告所指定之林浩業，惟反訴被告僅給付410 萬元予反訴原告，尚有50萬元迄未給付之事實，為兩造所不爭執。反訴被告抗辯反訴原告既已辦理系爭土地之所有權移轉登記，即已同意其給付價金之日期及金額云云，則為反訴原告所否認。蓋反訴被告未依系爭契約之約定，於各該期限屆至時提出足額之價金給付，反訴原告固得主張同時履行抗辯而拒絕自己之給付（即移轉所有權之義務），惟反訴原告亦得不行使抗辯權，而依約履行給付義務，此乃其權利行使之自由，殊不得以此認反訴原告即已同意反訴被告得緩期清償，或免除反訴被告未付價金之給付義務，反訴被告此部分抗辯，自無可採。反訴被告復抗辯反訴原告未依債之本旨為給付，其得就未付之價金主張同時履行抗辯云云，惟反訴原告並無不完全給付之情事，業如前述，則反訴被告此部分抗辯，亦無可採。從而，反訴被告並未依約履行給付價金之義務，已堪認定。又系爭契約第13條後段約定：「乙方（即反訴被告，下同）違反本契約各條之一者，甲方（即反訴原告）得沒收乙方既付之全部金額，並不經催告解除本契約，雙方絕無異議」（見本院卷第7 頁），是反訴原告原得不經催告即解除系爭契約，惟其仍於99年
8 月20日寄發存證信函，催告反訴被告於接函後15日內履行給付剩餘價金50萬元之義務，有該存證信函附卷可考（見本院卷第12至13頁），反訴被告收受該函後迄未履行，為反訴被告所自承，則反訴原告依系爭契約第13條後段約定，以反訴起訴狀繕本之送達作為解除系爭契約之意思表示，該意思表示經反訴被告於100 年1 月6 日收受，系爭契約即已合法解除。
㈡惟查：系爭土地之所有權，已經反訴原告移轉予反訴被告所
指定之林浩業，並登記為林浩業所有，反訴被告並非所有權人，自無從將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告，換言之，反訴原告之請求，於反訴被告而言為給付不能。從而，反訴原告依不當得利之規定，請求反訴被告將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告，即屬無據。
四、綜上，系爭契約雖經反訴原告解除，惟反訴被告無從將系爭土地之所有權移轉登記予反訴原告，則反訴原告依不當得利法律關係，請求反訴被告將系爭土地所有權移轉登記予己，為無理由，應予駁回。
肆、據上論結，本件原告之訴及反訴原告之反訴均為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 16 日
民事第二庭 法 官 李珮妤以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 101 年 3 月 16 日
書記官 蔡妮君