臺灣屏東地方法院民事判決 100年度訴字第271號原 告 邦妮開發企業有限公司法定代理人 陳世翔訴訟代理人 蔡建賢律師複 代理 人 方春意律師被 告 祭祀公業吳初法定代理人 吳明道訴訟代理人 吳然謀上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國101 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆拾貳萬陸仟叁佰元，及自民國一００年六月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣前以新台幣肆拾貳萬陸仟叁佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告原起訴請求被告給付其新台幣（下同）1,053,500元，及自民國100 年4 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，嗣於訴狀送達後，改為請求被告給付其426,300 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即100 年6 月16日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3款規定，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原為被告及祭祀公業吳裕所共有，應有部分各為
2 分之1 。伊公司於99年5 月10日以每坪86,000元之價格，向被告及祭祀公業吳裕購買系爭土地，以系爭土地登記之面積1,163 平方公尺（即351.81坪）計算，買賣價金為30,255,660元（計算式：86000 ×351.81＝00000000），伊公司已將買賣價金全數付訖，被告及祭祀公業吳裕並於99年8 月30日系爭土地之所有權移轉登記予伊公司。伊公司嗣於99年11月11日，申請屏東縣恆春地政事務所對系爭土地進行鑑界，經該所通知，系爭土地之面積實際僅為1,082 平方公尺，較原登記面積減少81平方公尺（即24.5坪），必然減少系爭土地之價值及效用，被告及祭祀公業吳裕應負物之瑕疵擔保責任，伊公司自得依民法第359 條規定，請求被告及祭祀公業吳裕減少其價金，則以每坪86,000元之價格計算，被告及祭祀公業吳裕應各返還伊公司1,053,500 元（計算式：86 000×24.5÷2 ＝0000000 元），茲以本件起訴狀繕本之送達向被告為減少價金之意思表示，惟因訴訟繫屬中，被告已返還627,200 元予伊公司，爰請求被告加計法定遲延利息返還伊公司426,300 元。其次，就系爭土地短少之面積而言，兩造間並無買賣關係存在，被告受領此部分之買賣價金，自屬無法律上之原因而受利益，致伊公司受有損害，伊公司亦得依不當得利之法律關係，請求被告返還上開買賣價金。爰依上開請求權基礎，請求擇一為伊公司勝訴之判決等情，並聲明：㈠被告應給付原告426, 300元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告對於系爭土地之面積短少，並不知情，被告及祭祀公業吳裕交付土地及將所有權移轉登記予原告時，系爭土地登記之面積即為1,163 平方公尺，縱嗣後經地政機關測量，發現面積有短少之情事，依民法第373 條之規定，其危險已移轉，應由原告負擔，原告自不得據此請求減少價金。又被告受領原告所給付之價金，係本於兩造間所簽訂之買賣契約，該買賣契約既屬有效且未經撤銷或解除，自難謂被告受領價金欠缺法律上之原因。其次，原告係以30,255,660元向被告及祭祀公業吳裕購買系爭土地，被告就系爭土地之應有部分為2 分之1 ，應取得之買賣價金為15,127,830元，惟原告給付被告之實際金額僅為13,112,283元，依此，縱認原告請求減少價金1,053,500 元為有理由，其應給付被告之買賣價金即為14,074,330元（計算式：0000000000000000＝00000000），尚短少962,047 元，自無請求被告返還溢領價金之理等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造經本院整理不爭執事項並協議簡化爭點，兩造不爭執之事項如下：
㈠系爭土地原為被告及祭祀公業吳裕共有，應有部分各為2 分
之1 。原告於99年5 月10日以每坪86,000元之價格，向被告及祭祀公業吳裕購買系爭土地，以系爭土地登記之面積1,16
3 平方公尺（即351.81坪）計算，買賣價金共為30,255,660元。
㈡被告及祭祀公業吳裕已將系爭土地之所有權移轉予原告，並於99年8 月30日辦畢登記。
㈢原告於99年11月11日申請屏東縣恆春地政事務所對系爭土地
進行鑑界，經該所通知，系爭土地之面積應更正為1,082 平方公尺，並於101 年4 月20日辦畢面積更正登記。
五、本件之爭點為：㈠原告是否已將本件買賣價金全數給付被告？㈡原告主張系爭土地之面積短少81平方公尺，屬物之瑕疵，而據以請求減少價金，於法是否有據？㈢原告主張系爭土地之面積短少81平方公尺，被告受領此部分買賣價金，係無法律上原因受利益，致原告受損害，依不當得利之規定請求被告返還價金，於法是否有據？茲分別論述如下：
㈠原告主張其已將系爭土地之買賣價金，全數給付被告乙節，
業據其提出受款人為吳啟智（即祭祀公業吳裕之法定代理人），金額分別為1,512,783 元、300 萬元、10,751,698元之陽信銀行大公分行支票影本3 紙；受款人為吳明道（即被告之法定代理人），金額分別為1,512,783 元、11,599,500元之陽信銀行大公分行支票影本2 紙；及土地增值稅繳款書影本2 紙（金額均為689,448 元）、上海商業儲蓄銀行匯出匯款申請書影本1 紙（受款人為吳啟智，金額為50萬元）為證（見本院卷第112-117 頁），金額合計為30,255,660元。
㈡被告雖抗辯其應取得之買賣價金為15,127,830元，原告僅給
付其13,112,283元云云，惟證人吳啟智於本院證稱：系爭土地之買賣內容，係由伊、吳明道、原告之法定代理人陳世翔及仲介一起洽談，系爭土地之買賣價金係以每坪86,000 元計算，共30,255,660元，被告及祭祀公業吳裕各分得15,127,830元，買賣價金亦包括應由被告及祭祀公業吳裕繳納之土地增值稅，99年9 月2 日，伊與吳明道一起至原告公司，陳世翔交付伊等3 紙陽信銀行大公分行之支票（見本院卷第11
7 頁），伊等即在該3 紙支票之影本上簽名，表示原告已將買賣價金全數付清，並在附帶條件上簽名等語（見本院卷第128-129 頁）；又依原告所提出發票日為99年9 月2 日之陽信銀行大公分行支票影本3 紙（見本院卷第117 頁），其下方有「尾款全部付清」之註記，並有吳明道、吳啟智本人之簽名，且原告當日亦與吳啟智、吳明道約定一附帶條件，其內容為：「祭祀公業吳初管理人吳明道與祭祀公業吳裕管理人吳啟智承諾，於民國99年9 月2 日收到尾款後，將來土地辦理鑑界時有佔用到鄰地或鄰地有佔用之情形時，由吳明道及吳智（應為吳啟智之誤）出面解決點交土地」，有經吳明道、吳啟智簽名之附帶條件書在卷可考（見本院卷第20頁）。倘原告尚未將系爭土地之買賣價金全數給付完畢，則被告之法定代理人吳明道及祭祀公業吳裕之法定代理人吳啟智，自無在上開支票影本記載「尾款全部付清」之字句旁簽名，並同意上開附帶條件之理。況且，本件訴訟繫屬中，被告尚且退還買賣價金627,200 元予原告，有存摺影本在卷可考（見本院卷第103 頁），苟原告尚未將買賣價金全數給付被告，被告豈有退還部分買賣價金之理。基上，堪認原告已將系爭土地之買賣價金全數給付被告，尚不得以受款人為吳明道之支票金額合計僅13,112,283元，即謂原告有短少給付買賣價金之情形，被告辯稱原告未如數給付被告買賣價金云云，尚無可採。
㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條及第359 條分別定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。經查：原告係以每坪86,000元之價格，向被告、祭祀公業吳裕購買系爭土地，以系爭土地登記之面積1,163平方公尺（即351.81坪）計算，買賣價金為30,255,660元，原告於取得系爭土地所有權後，申請屏東縣恆春地政事務所對系爭土地進行鑑界，經該所通知，系爭土地之面積應更正為1,082 平方公尺，並於101 年4 月20日辦畢面積更正登記之事實，業據前述，並有不動產買賣契約書、屏東縣恆春地政事務所99年12月23日屏恆第二字第0990007792號函、101年4 月14日屏恆第二字第1010001761號函及系爭土地之登記謄本在卷可查（見本院卷第15-16 頁、第24頁、第157-158頁），堪認原告與被告、祭祀公業吳裕就系爭土地之買賣，係以系爭土地之面積計算其買賣價金，而系爭土地之實際面積既未達1,163 平方公尺，原告之給付與被告、祭祀公業之對待給付即未等價，自屬物之瑕疵，則原告依民法第359 條之規定，請求按系爭土地短少之面積81平方公尺（即24.5坪）減少被告之價金1,053,500 元（計算式：86000 ×24.5÷
2 ＝0000000 ），於法即屬有據。㈣被告雖抗辯系爭土地之面積短少係發生於其與祭祀公業吳裕
交付及辦畢所有權移轉登記後，依民法第373 條之規定，其危險應由原告負擔云云。惟依前引屏東縣恆春地政事務所10
1 年4 月14日屏恆第二字第1010001761號函，其內容略為：「……查該土地由邦妮開發企業有限公司於民國99年11月11日申請土地複丈，並經本所派員於民國99年12月21日完成鑑界工作，因圖、簿面積超出規定公差值……通知申請人（公司）辦理土地登記在案……」等語，足見系爭土地係經地政機關測量後，因而確認其面積實際僅為1,082 平方公尺，而未達1,163 平方公尺，此面積不足之瑕疵，並非被告、祭祀公業吳裕將系爭土地交付原告後始發生，而係原本即已存在，僅於原告嗣後申請地政機關複丈時始發現，是被告抗辯危險已移轉，此面積短少之瑕疵應由原告負擔云云，亦無可採。
六、綜上所述，本件原告依民法第359 條之規定，請求被告減少價金1,053,500 元，並於扣除被告已返還之627,200 元後，請求給付其426,300 元，自起訴狀繕本送達翌日（即100 年
6 月16日）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行（原告假執行之聲請為無必要）。此部分被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至於原告另主張依不當得利之法律關係，請求被告返還買賣價金部分（即爭點㈢部分），核屬選擇的訴之合併，已無審究之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項、第3 項，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 6 月 27 日
民事第二庭 法 官 程士傑正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 28 日
書記官 李家維