臺灣屏東地方法院民事判決 100年度訴字第652號原 告 馬平和訴訟代理人 王上仁被 告 王美玉訴訟代理人 邱芬凌律師上列當事人間房屋回復名義等事件，本院於民國102 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖編號A 、B 所示之建物即門牌號碼○○○鄉○○村○○路○○○號之磚造蓋石棉瓦平房貳棟之買賣契約關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件原告起訴時，訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路○○○ 號之未辦保存登記房屋2 棟回復為原告名義及所有；㈡被告應將其於民國100 年7 月14日辦理提存之新台幣（下同）14萬2,330 元領回。於訴狀送達後，訴之聲明改為：確認兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上如附圖編號A 、B 所示之建物即門牌號碼○○○鄉○○村○○路○○○ 號之磚造蓋石棉瓦平房2 棟之買賣契約關係不存在。被告訴之變更前後所為請求，均係基於同一建物買賣事件所衍生，各請求利益之主張在社會生活上可認為相同，且原請求之訴訟及證據資料得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實同一，則依前揭規定及說明，原告所為訴之變更、追加，於法尚無不合，應予准許。
二、原告主張：緣坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）所有，原告前向台糖公司屏東區處承租系爭土地使用。系爭土地上有未辦保存登記如附圖所示編號A 、B 建物即門牌號碼○○○鄉○○村○○路○○○ 號之磚造蓋石棉瓦平房2 棟（下稱系爭建物），為原告之父於30年間出資興建，由原告居住迄今。被告前以其於99年7 月28日向原告買受系爭建物為由，出具房屋買賣合約書、電費通知及收據等文件，於99年8 月4 日與台糖公司屏東區處就系爭土地訂定租賃契約。
惟上開房屋買賣合約書僅係供被告向台糖公司申請辦理承租人變更時所使用之文件，兩造於99年間並無欲就系爭建物締結買賣契約，遑論就系爭建物之買賣價金有一致之意思，兩造既無買賣系爭建物之合意，買賣契約於斯時即無從成立。
實則被告嗣後另為購買系爭建物之要約，經原告於100 年1月25日寄發存證信函為出售之承諾，該存證信函於同年月31日到達被告，兩造間就系爭建物之買賣契約始因意思表示合致而成立，並約定系爭建物價金為45萬元，被告應於契約成立後20日內將尾款33萬元一次付清，然被告屆期並未給付，經原告定期催告，被告仍置之不理，已屬違約，該買賣契約已於同年3 月21日經原告解除。惟被告主張其得依約請求原告履行出賣人之義務，有害於原告使用系爭建物之權利，原告自得起訴請求確認兩造間就系爭建物並無買賣契約關係存在等語，並聲明：確認兩造間就系爭建物之買賣契約關係不存在。
三、被告則以：原告前因經濟困頓，積欠系爭土地之租金，台糖公司乃對原告提起排除侵害之訴，經本院以98年度訴字第46
0 號判決原告應拆除系爭土地上之建物並返還土地及給付不當得利予台糖公司確定。原告為免流落街頭，乃懇求被告買受系爭建物，並表示其願將系爭土地之承租權讓與被告，兩造遂於99年6 月間以口頭成立買賣契約，由原告將系爭土地之租賃權及系爭建物之事實上處分權讓與被告，價金原約定為45萬元，嗣因被告同意系爭建物中之B 棟由原告居住至死亡為止，故價金減為20萬元，兩造並於99年7 月28日簽訂房屋買賣合約書，由被告先給付12萬元予原告，餘款則以分期方式給付，原告依約應將系爭建物中之A 棟交付並移轉事實上處分權予被告。詎原告並未為之，反擅自將A 棟出租予原告訴訟代理人王上仁，被告遂主張同時履行抗辯，拒絕給付尾款。惟兩造間就系爭建物之買賣契約並未經解除，迄今仍然存在，原告嗣後翻悔而否認兩造間有買賣契約關係，顯無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、經查：系爭土地分割自同段46地號土地（重測○○○鄉○○段○○○○○○○ ○號土地），為台糖公司所有，原告前向台糖公司屏東區處承租系爭土地使用，原定租期自93年6 月1 日起至97年12月31日止。嗣台糖公司以原告積欠95、96年租金為由，於97年7 月間終止租約，並起訴請求原告及原告之妹馬春梅拆除地上物返還土地及給付不當得利，經本院以98年度訴字第460 號判決原告應將系爭土地上之建物拆除並交還土地，另應給付相當於租金之不當得利予台糖公司，已告確定。被告於99年7 月29日檢具原告拋棄承租建地權利同意書、切結書、系爭建物之電費通知及收據、兩造之印鑑證明、房屋買賣合約書等資料，向台糖公司申請將系爭土地之承租人變更為被告，經台糖公司同意，嗣被告與台糖公司就系爭土地訂定租約，租期自99年8 月1 日起至103 年12月31日止。
又系爭土地上之系爭建物均未經辦理保存登記，A 棟現由王上仁居住使用，B 棟現由原告居住使用等事實，有土地登記謄本、土地租賃契約書、照片、台糖公司屏東區處99年8 月
3 日屏資字第0000000000號函、建地租賃契約承租名義變更申請書、拋棄承租建地權利同意書、切結書、系爭建物之電費通知及收據、兩造之印鑑證明、房屋買賣合約書附卷可稽（見本院卷一第4 、52至64、249 頁），並經本院調取本院98年度訴字第460 號排除侵害等事件卷宗核閱無訛，復經本院會同屏東縣屏東地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第238 、266 、
267 頁），堪信為真實。
五、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例意旨參照）。原告主張兩造間就系爭建物並無買賣契約關係存在，為被告所否認，則原告是否應依買賣契約負擔交付系爭建物於被告，並使被告取得系爭建物事實上處分權之義務，即有不明，足令原告財產有受侵害之危險，而此種危險得藉由確認判決加以排除，揆諸上開判例意旨，原告提起本件確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
六、本件爭點為：㈠兩造是否於99年間就系爭建物成立買賣契約？所約定之價金為何？㈡兩造是否於100 年1 月31日就系爭建物成立買賣契約？該契約是否已於同年3 月21日合法解除？茲析述如下：
㈠⒈按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在
時，應由被告負舉證責任（最高法院42年台上字第170 號判例意旨參照）。上訴人係否認曾與被上訴人訂立買賣某號股份之契約，提起消極確認之訴，按照舉證責任分配之原則，應由主張買賣契約存在之被上訴人，就訂立買賣契約之事實負舉證之責（最高法院28年上字第11號判例意旨參照）。次按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345 條定有明文。
又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例意旨參照）。本件原告起訴請求確認兩造就系爭建物並無買賣契約關係存在，被告則主張兩造於99年6 月間就系爭建物成立買賣契約，揆諸前揭規定及說明，自應由被告就兩造於斯時對買賣之標的物及價金業已互相同意一事，負舉證責任。經查：被告提出之房屋買賣合約書固載明：「....乙方（指原告）持有坐落屏東縣○○鄉○○村○○路○○○ 號房屋權利範圍全部及坐○○○鄉○○段○○○○○○○ ○號面積295 平方公尺承租權利全部轉讓與甲方（指被告）持有，而甲方亦願意受讓屬實。雙方同意轉讓價格20萬元，甲方並於本合約書成立同時支付定金2 萬元予乙方，尾款約定於乙方將房屋點交予甲方接收時支付18萬元....」等語（見本院卷一第68頁），惟被告於本院審理時屢次到場陳稱：「合約書上雖然記載20萬元，但我願意給原告25萬元」、「原先約定45萬元，但我同意讓原告居住至其過世為止，故最後決定是20萬元，但我又看原告經濟狀況不好，願意給他25 萬元」、「我原先雖曾與原告商議系爭建物之價金為45萬元，惟我承諾原告得於其中1 棟居住至往生為止，並由我繳納系爭土地之租金，故兩造最後就系爭建物之價金確實約定為25萬元」等語（見本院卷一第86、106 、131 頁），其關於買賣價金數額為何之主張，與上開房屋買賣合約書之記載已有矛盾；且倘兩造就買賣價金確已達成合意，被告竟於原約定價金外，自願再行給付原告高達原約定價金之25% ，亦有違於交易常情。核諸被告100 年2 月14日寄發予原告之存證信函上載明：「... 台端日前存證信函中提及之尾款，應為33萬元，而非38萬元... 」等語（見本院卷一第11頁），被告於100 年3 月16日因系爭土地及建物之買賣紛爭向屏東縣長治鄉調解委員會聲請調解時，亦表示：價金總額為45萬元，其承諾讓原告住到百年（指原告死亡時）等語（見本院卷第80頁），堪認被告主張兩造就系爭建物之買賣價金約定為20萬元云云，洵無可採。從而，原告抗辯上開房屋買賣合約書僅係供被告向台糖公司申請辦理承租人變更時所使用之文件，並非兩造間就系爭建物之買賣契約一事，堪信為真實。
⒉又證人王郭圓仔到場證稱：伊有聽說被告向原告買系爭建
物之事，但伊不了解買賣價金為何；原告曾到被告店裡要向被告拿1 萬元，被告向原告說兩造間正因系爭建物打官司，再過2 天就開庭了，為何還來討錢，又說她手頭不方便，所以先給原告2,000 元，但兩造並未提及該金額為買賣之價金，或該金額係為何而給付，或剩下的金額何時要再給付，原告收下2,000 元後就離開了等語（見本院卷二第14頁背面至第15頁背面）；證人張桂嘉到場證稱：伊先前任職於台糖公司資產課，系爭土地出租予兩造之事宜係由伊承辦，兩造辦理租賃權之移轉時，有提供房屋買賣合約書向台糖公司申請，當時是兩造一起來台糖公司屏東區處當場簽署，但伊不清楚兩造就房屋買賣之價金約定為何，伊有要求原告看清楚文件內容再簽，並將本院卷一第79頁之切結書內容唸給原告聽，原告聽完後有表示同意才在上面簽名，並填載當日之日期，但伊沒有將房屋買賣合約書之內容唸給原告聽，伊有要求兩造另應提出承租名義變更申請書、土地（租賃）契約書影本、拋棄承租建地權利同意書、房屋之水電費收據、兩造之印鑑證明等文件，是被告於數日後再補正等語（見本院卷一第131 頁背面至第
133 頁），而本院卷一第79頁之切結書內容僅為：兩造協議將系爭房屋及系爭土地讓原告使用至百年（亡故）再由被告收回使用等語，則由上開證人所言及上開切結書之內容觀之，均不能證明兩造就系爭建物之買賣價金有達成合意。再原告於99年7 月29日出具拋棄承租建地權利同意書，其內容略以：原告於系爭土地上之建物已讓渡被告，故就系爭土地已無繼續承租之必要，乃無條件拋棄承租權利等語（見本院卷一第59頁），惟此僅係為使被告取得系爭土地之承租權所出具之文件，尚難據以認定兩造間就系爭建物之價金有一致之意思而成立買賣契約。被告就兩造於99年6 月間就系爭建物之價金達成合意而成立買賣契約一事，並未再行舉證以實其說，則其主張尚無可採。
㈡原告主張兩造間就系爭建物之買賣契約係於100 年1 月31日
成立，且約定之價金為45萬元一節，為被告所否認。經查：原告於100 年1 月25日寄發予被告之存證信函，其主旨在催告被告履行支付權利轉讓金38萬元之義務，並表示原告係以50萬元將系爭土地承租權及系爭建物事實上處分權讓與被告等語（見本院卷一第16至18頁），該存證信函所載明之價金數額，已與原告於本院之主張相歧異，且由該存證信函之內容觀之，亦無從認定兩造就系爭建物之買賣價金為45萬（或50萬元）達成合意。原告就兩造於100 年間就系爭建物之價金達成合意而成立買賣契約一事，復未再行舉證以實其說，則其主張尚無可採。又原告關於系爭建物買賣契約已成立之主張既不能證明為真實，其主張該買賣契約業於嗣後解除一節，自無再加審究之必要。
七、綜上所述，本件原告請求確認兩造間就系爭建物之買賣契約關係不存在，為有理由，應予准許。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 李珮妤以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 102 年 5 月 7 日
書記官 蔡妮君