臺灣屏東地方法院民事判決 102年度訴字第124號原 告 張文雄
詹文祥張文英共 同訴訟代理人 郭敏忠被 告 謝銀玲訴訟代理人 柳聰賢律師上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國103年5 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告間就屏東縣○○鎮○○○段○○○○○○○○○○號土地之租賃關係不存在。
被告應給付原告張文雄新臺幣叁萬捌仟貳佰柒拾伍元。
被告應給付原告詹文祥新臺幣肆萬陸仟伍佰壹拾貳元。
被告應給付原告張文英新臺幣叁萬貳仟陸佰陸拾叁元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告分別以新臺幣叁萬捌仟貳佰柒拾伍元；新臺幣肆萬陸仟伍佰壹拾貳元；新臺幣叁萬貳仟陸佰陸拾叁元，為原告張文雄；詹文祥；張文英供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為屏東縣恆春鎮亞曼達旅館之經營者，被告前於民國96年8 月3 日承租原告所有屏東縣○○鎮○○○段○○○ 號、同段216-1 地號土地（下稱系爭216 、216-1 土地），被告允諾以原告名義在系爭土地上興建建物，工程費用，及原告配合興建建物所需之各項手續費用，概由被告負擔，租賃期間建物由被告使用，租賃期滿建物則無條件歸予原告取得，原告因此將系爭土地以較低價額出租予被告，租期自96年8 月3 日起至111 年8 月2 日止，第1 年至第5 年之年租金為新臺幣（下同）18萬，第6 年至第10年之年租金為20萬元，第11年至第15年之年租金為22萬元（下稱系爭租約）。迨至97年3 月間，因兩造就被告興建農舍事宜約定以原告為起造人，故被告事先擬妥一份興建農舍承諾書（下稱系爭承諾書，即附件一），交由原告簽署，因被告欲申請建築合法農舍，故原告應被告要求，而將原所有之農地、農舍所有權各自辦理移轉登記予配偶或子女，以便取得無自用農舍證明，再供被告以原告名義為起造人於系爭216-1 土地申辦農舍建築，原告為辦理上開所有權移轉登記事宜，共花費117,450 元（下稱系爭款項），其中原告張文雄支出38,275元，原告詹文祥支出46,512元，原告張文英支出32,663元。但被告迄今仍未於系爭216-1 土地興建農舍，原告分別於101年5 月17日、7 月13日以存證信函通知被告就上開事項洽商具體約定，被告竟覆稱營業上並無具體土地開發與營運需求，被告迄未有何於系爭216-1 土地興建農舍之舉，顯然已違反兩造約定，且原告同意以較低租金出租系爭2 筆土地，係因被告允諾租約期滿，被告以原告名義興建之建物將無條件歸由原告取得，惟被告既無任何興建及營運需求，被告與原告簽訂系爭租約、系爭承諾書，顯然是以詐欺行為，致原告陷於錯誤而為意思表示，依民法第88條，原告自得撤銷意思表示，若非如此，亦有情事變更原則適用，原告請求終止系爭租約，兩造間系爭租約關係已不存在。再者，被告迄未依系爭承諾書內容，實現興建農舍之條件，則原告自無負擔上開117,450 元之義務，故原告請求被告賠償原告因配合建造手續而申辦各項手續費用117,450 元。原告請求本院依據原告上開主張之原因事實，依據法律選擇為原告勝訴之判決等語。並聲明：㈠請求確認兩造間○○○鎮○○○段216 、216-1 地號土地之租賃關係不存在。㈡被告應給付原告張文雄38,275元；被告應給付原告詹文祥46,512元；被告應給付原告張文英32,663元。
二、被告答辯：系爭216 、216-1 土地及其後分割出來的216-2土地，是原告於90年1 月11日分割繼承取得，其中系爭216土地為農業用地，而原告繼承前已有屏東縣○○鎮○○路○○○ ○○○○ ○○○○ 號自用農舍，並不符合農業發展條例第18條第1 項在89年1 月4 日後取得農地而「無自有農舍」之規定，因而不得申請建造農舍，原告分別將原有農舍贈與移轉他人，亦屬規避該條規定之脫法行為，縱興建完成也可能被發現而廢止建造及使用執照，並受拆除之險，且依農地管理、農舍建設、國家公園區域管理之相關法規，農舍不得供農業用途以外之供營業使用。況系爭租約第5 條僅約定若被告須以原告名義在系爭土地上建築合法建物營業時，原告應配合辦理各項申辦手續或出具證明書、其他必要之資料或意思表示，不得無故拖延，被告並不因此負有建築地上物之義務，況且兩造並無約定地上建物之面積、樓層、用途、造價、期限等內容。固然原告主張被告興建建物並於屆期後無償為原告取得為條件，兩造並約定成立以較低價格承租系爭2 筆土地，惟兩造所約定之年租金，已達系爭土地96年公告現值總值2,696,980 元之6.7%、99年申報地價總值750,464 元之24% ，參考土地法第105 條準用97條、第110 條等地租規定，尚屬合理，故被告並未違約，亦無詐欺情事。原告於101 年11月15日依民法第88條訴請撤銷，自訂約時起已逾民法第90條所定撤銷權1 年除斥期間，原告辦理移轉農舍之系爭款項，依系爭承諾書約定，則已在第二年租金中扣除，故原告請求確認租賃關係不存在，及返還系爭款項，均無理由。至於原告原依民法第88條規定，撤銷系爭租約，嗣後變更為終止系爭租約，且原告並未主張情事變更原則及解除條件等法律適用，被告並不同意原告為訴之變更，法院闡明權的行使亦與民事訴訟法第199 條第1 項規定不符，本件訴訟並無情事變更原則及終止系爭租約之適用等語。並聲明：原告之訴駁回；願供擔保，免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭租約為真正。系爭租約第5 條約定：乙方（被告）同意於承租土地上以甲方（原告）之名義為起造人，建築合法之地上建物以供乙方營業使用。租賃期滿或終止租約時，建物歸屬于甲方（動產部分除外）。甲方應配合乙方辦理各項建築及營業許可、營業設立登記或其他許可之申請。乙方為完成地上建築及申請營業，須甲方出具各項同意書、證明書或其他必要之資料或意思表示時，甲方應予配合，不得無故拖延，否則就乙方因此所生之損害賠償應負賠償責任。
（二）系爭承諾書為真正。
（三）原告張文雄將原所有之屏東縣○○鎮○○路○○○ 號房屋於97年2 月20日移轉登記予張朝滇、張幸義所有；原告詹文祥將原所有之屏東縣○○鎮○○路○○○ 號房屋於97年3 月
7 日移轉登記予詹坤仁所有；原告張文英將原所有之屏東縣○○鎮○○路○○○ 號房屋於97年2 月15日移轉登記予楊美枝所有。上開原告辦理房屋所有權移轉登記發生之費用額（含稅捐負擔、規費、地政士費用），其中原告張文雄支出38,275元，原告詹文祥支出46,512元，原告張文英支出32,663元。以上合計支出117,450 元。
（四）被告迄未於系爭216 、216-1 土地興建建物或其他地上物，該2 筆土地目前供停車場及庭園造景使用。
四、兩造爭執事項：
（一）原告提起本件訴訟，有無受確認判決之法律上利益？
（二）原告簽訂系爭租約，有無意思表示錯誤或受被告詐欺之情事？
（三）系爭租約締約後，有無發生情事變更？原告請求終止系爭租約，有無理由？
（四）兩造間就被告於系爭土地上興建農舍一事，是否達成意思表示一致？
（五）原告請求撤銷系爭租約之意思表示，由無逾除斥期間？
（六）原告請求被告給付辦理房舍所有權移轉登記所生之費用，有無理由？
五、據上開爭執事項，分別說明如下：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項規定甚明。此所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。原告為系爭租約之出租人，於本件訴訟主張撤銷錯誤之出租意思表示，及終止租約，而被告則以系爭租約為有效，並繼續使用承租標的，如此，勢必影響原告處分、使用承租標的之法律上利益，而有受侵害之危險，就此原告請求確認兩造間對於系爭土地之租賃關係不存在，即有受確認判決之法律上利益，被告抗辯原告無受確認判決之法律上利益，尚屬無據。
（二）原告起訴時所主張之訴訟標的法律關係及其原因事實，不僅涉及法院審判之標的、當事人之攻擊防禦方法，並將影響未來既判力客觀範圍之特定，自應慎重求其明確。又依原告之聲明及事實上之陳述，得主張數項法律關係，而其主張不明瞭或不完足者，審判長應曉諭其敘明或補充之，民事訴訟法第199 條之1 第1 項定有明文。再者，民事訴訟法第199 條第2 項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其為事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述；其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敘明或補充之。此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，自屬違背法令，最高法院97年度臺上字第1532號裁判要旨參照。故民事訴訟法為擴大訴訟制度解決紛爭之功能，就原告已陳述之事實及其聲明，於實體法上得主張數項法律關係而原告不知主張時，審判長依據上開最高法院所闡釋之闡明權行使內涵及理念，負有曉諭原告於該訴訟程序中併予主張之必要，以便當事人得利用同一訴訟程序徹底解決紛爭。原告於起訴時所援引之法律適用記載民法第88條（詳卷㈠6 頁），但原告同時提出存證信函2 件（卷㈠13-16 頁），系爭承諾書1 件（卷㈠55頁），說明兩造關於被告興建合法建物之契約義務遲未履行，有失系爭租約之公平，被告原有規劃申請建築，但不知何原因未進行；原告房屋所有權移轉登記之費用係配合被告配合營運需求，配合被告作業指示，而無端耗費等語，原告上開原因事實主張，除其本身主張適用之意思表示錯誤之法律效果外，涉及情事變更原則，附解除條件法律行為之疑義，本院據此闡明原告依據其主張之原因事實而涉及之法律關係，促使原告完足表示本件訴訟之事實上及法律上陳述、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，而非指向於原告為訴之變更，同時亦已賦予被告充裕時間，就原告主張之原因事實提出事實上及法律上之攻擊防禦，故被告抗辯原告為訴之變更，及闡明權行使不當云云，實不足採。
（三）經查，原告主張其簽訂系爭租約、系爭承諾書，是基於被告詐欺之行為，以致原告陷於錯誤而為之意思表示，而主要論據為原告允諾216 、216-1 土地以偏低之租金出租，是肇始於被告承諾租賃期間將於土地上以原告之名義，興建合法之建物，並於租賃期滿或終止租約時，建物無條件歸屬於原告，但被告締約後卻聲明並無土地開發與營運需求之規劃，被告以詐欺行為令原告陷於錯誤，原告主張撤銷錯誤之意思表示，且系爭租約有締約後情事變更原則之適用，原告請求終止系爭租約等語（卷㈠6 頁），故上開原告主張受被告詐欺，並為錯誤之意思表示，及兩造締結系爭租約後，有無發生情事變更，則應先予釐清兩造簽訂系爭租約、系爭承諾書之歷程：
⑴兩造簽訂系爭租約，是由地政士陳文彬據兩造協調結果而
擬具文件資料之事實，暨其中租金、租期年限之協調，據證人陳文彬證稱：「（他們（指原告）跟謝小姐的承租，有無經手？）有。租約也是我這邊辦理的。」，「（這份租約如何談？在哪裡談？）在張先生那邊，我記得那天當下很急，謝小姐在張先生他們家，我回辦公室擬稿，然後再送過去原告他們三家當中的其中一家。」，「（租約內容是根據他們給你的意思，寫出來的嗎？）當初應該有壹份手寫的稿，然後修改、打字的。」，「（合約內容的談判過程，有無參與？或是他們直接告訴你結果？）合約內容是他們自己喬的。合約內容我沒有參與磋商，那時候是租金的問題比較重要。」，「（租約內容第五條的約定，有無涉及到租金金額的高低？也就是關於承租人，也就是被告，要在所承租的土地上興建房舍，作為營業使用，然後租約期滿後，所興建的房舍，就歸出租人所有？這樣的租賃條件約定，有沒有影響到租金金額約定的高低？有沒有參與這部分的條件磋商？）這部分的條件磋商，我不在場，第四條跟第五條有相關連，因為我們那邊，一般租約的話，地上物就歸出租人，然後租金會算得比較便宜。」，「（租金按照當地的行情，有比較便宜？）在九十幾年那時候，主要都是買賣，很少用租賃的，所以我不知道當時租金的高低。租金的部分，是他們自己雙方協調的。而且我記得那時候，租約有要求延長，是承租人謝小姐有要求要延長。」等語（卷㈠131-132 頁），再審酌系爭租約第6 條至第10條約定內容，涉及被告興建建物完成後，有房屋稅、房屋使用狀態保持、辦理房屋公證、簽訂房屋租賃契約、第三人對房屋權利主張之防免等等事項，可見兩造對於系爭租約之租金額、租期年限，併就被告於承租土地範圍內出資興建建物，建物所有權於租期屆滿後歸屬於原告等，可謂兩造於系爭租約所顯示之一切權利義務基礎，均源自於被告興建建物，兩造就此確實有慎重討論，實為兩造考慮系爭租約成立與否之核心領域。
⑵又系爭承諾書亦是地政士陳文彬受被告方人員指示辦理之
事實，亦有證人陳文彬證稱：「（為何會知道這份資料？這我用電腦打的，但是我現在不記得是何人指示我弄的。之前都是一個經理跟我接洽比較多，經理的姓氏我忘記了。要做什麼事情，都是經理交代我，我印象中，這也是經理交代我的，因為當時有一個經理跟我接洽比較多。」（卷㈡16頁）；「（216-1 、216-2 有無要辦理興建房屋的事情？）那時候要蓋農舍，要出租人名下不能有房子，所以當時我有經手辦理，讓出租人名下的房屋移轉的事情，就能在出租的土地上，用他們的名義蓋農舍。」等語可稽（卷㈠132 頁背面）；又系爭承諾書所載內容，則是為滿足系爭租約第5 條約定，被告以原告之名義為起造人而興建合法建物之條件下，原告必須符合申請建築執照等法令規範要件，而預先處置原有之個人不動產資產，此據建築師林建堯證稱：「系爭承諾書第二項所載的事情，就法令規定的部分我知道，因為我是從事建築師工作，但是承諾書第二項所寫的兩造間農舍移轉的事情，他們有沒有去辦理這個事情，我都不知道。因為農舍的規定，就是只能有一戶農舍。」等語可佐（卷㈡14頁背面），參以原告出具系爭承諾書之時間為97年2 月15日，系爭租約簽訂時間則為96年8 月3 日，二者相距約6 個月期間，可見被告於系爭租約簽訂後，確實委由地政士陳文彬積極進行系爭216、216-1 土地籌辦興建建物之事宜，而原告亦配合辦理原屬於個人名下之不動產移轉他人所有之登記程序（即上開第三項第（三）點所載之不爭執事項），以符合興建農舍之起造人資格之法令規範，被告籌辦興建合法建物，不僅涉及被告經營系爭261 、261-1 土地西側之亞曼達旅館之規模，更彰顯兩造間就興建建物與否與系爭租約之年限、租金額之考量條件，具有密不可分之關係，亦即租約年限越長，被告可獲得較長之使用年限，足可回收建築成本，並取得降低給付租金之優惠，凡此等商事經營之利益，必是被告未可忽視之盤算，此據證人陳文彬證稱：被告有要求延長系爭租約；地上物歸出租人，然後租金會算得比較便宜等語可證。
⑶再者，兩造於系爭租約簽訂後未久，被告曾委託地政士陳
文彬辦理系爭261-1 土地分割一事，並由原告配合出具土地分割協議書之事實，有證人陳文彬證稱：「（何人找你去辦理房屋過戶及土地分割？是原告主動找你辦理的嗎？）承租方找我的。」等語（卷㈡16頁背面），暨陳文彬向地政機關申請辦理登記、複丈申請、分割協議書等文件可佐（卷㈠101-117 頁），其中土地分割複丈申請期日為96年11月9 日（詳卷㈠114 頁），距系爭租約簽訂日96年8月3 日，僅3 個月，而原告辦理系爭261-1 土地分割，係為符合被告籌辦農舍之建築基地，編制於國家公園區域一般管制區之鄉村建築用地，此有分割後土地分區使用證明為憑（卷㈠56頁）。足見兩造於簽訂系爭租約後未久，即著手進行籌辦系爭261 、261-1 土地興建合法農舍之事宜，包括原告先行處置個人不動產資產，以迎合起造人申請建照執照等法規範之資格，暨分割系爭261-1 土地，以取得合法之建築基地等事項，凡此，均足以確認兩造對於被告興建合法農舍之約定，深切影響兩造就系爭租約權利義務內容之建立基礎，併及於租金額、租約年限等核心事項。從而，原告就系爭租約租金協調過程，曾表示：「就是在土地上蓋建物15年後，建物歸出租人。租金當時是算得比較便宜，就是不是用土地的法定價值來計算租金。當時可能租金要十萬、八萬，但是算得便宜一點。當時我們是跟謝小姐談的，就說一年要多少錢，然後她要幫我們建設、蓋屋。一年十幾萬的租金，算是便宜的。謝小姐說要蓋屋，十五年後房屋就給我們，我們就同意了。當時如果謝小姐沒有要蓋屋的話，我們是預計一個月的租金要十萬。」等語（卷㈠175 頁背面），應是符合兩造簽訂系爭租約初始之商議實情，而可信實。至於被告抗辯：「原告將不動產過戶，不是配合被告，是當事人贈與，為了以後的遺產規劃」云云，則與事實不符，不能採信。
⑷承上，被告既已於系爭租約簽訂未久，即依照該租約第5
條約定，而以原告為起造人之名義，於承租之系爭216-1土地籌辦興建合法農舍事宜，包括委託地政士陳文彬處理土地分割，原告所有不動產移轉登記予第三人等事宜，原告亦因此先行處置各自不動產資產，為符合被告以渠等為起造人申請建照執照等法規範資格之目的，同時完成配合進行土地分割一事，然原告上開配合辦理事項【即系爭租約第5 條中後段約定：甲方應配合乙方辦理各項建築許可之申請，乙方為完成地上建築，須甲方出具各項同意書、證明書或其他必要之資料或意思表示時，甲方應予配合，不得無故拖延…】完成後，被告並未向主管機關申請申辦建物興建之程序，此有墾丁國家公園管理處函覆稱：「經查○○○鎮○○○段216 、216-1 、216-2 地號土地上，並無本處列管之建築執照紀錄，無申請興建房舍之紀錄」為證（卷㈠100 頁），而原告亦於101 年5 月間向被告寄發存證信函，表示：「被告應於何時提出向建管機關申請建造手續，建造手續核准後多久時間開始興建，工程期限多久完成等事項之約定，則付之闕如…，基於契約誠信、公平互惠原則，殷盼台端就上開事項，得以撥冗商議具體文字約定補充相關約定，…」等語（卷㈠13-14 頁），被告則覆稱：「…基於租賃土地利用與開發規劃的自主性，本人目前在營業上並無具體土地開發與營運需求規劃，本人如期繳納契約租金並無延誤，雙方訂立租賃契約自是有緣…實在無須另行約定再做商議…」等語（卷㈠8-9 頁）。至此，可見被告確實已無於系爭216 、216-1 土地辦理興建合法建物之舉。然如上開所述，兩造對於被告興建合法農舍之約定，深切影響兩造就系爭租約權利義務內容之建立基礎，併及於租金額、租約年限等系爭租約核心事項，可謂被告於系爭租約成立後，於承租之地上興建合法建物一事，為系爭租約之重要基礎，然被告上開表示營業上營運需求規劃之變動，而無需求興建合法建物一事，涉及系爭租約期限屆至前，發生情事變更，進而影響貫徹原定之系爭租約法律效果，是否有背於誠信原則，凡此，有再為探究之必要。
（四）所謂情事變更原則，指兩造間法律關係成立後，為其基礎或環境之情事於該當法律效果完了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變更，倘貫徹原定之法律效果將顯失公平而有背於誠信原則，即應承認其法律效果亦得有相當變更，如增減給付或解除契約、終止契約，此規範內涵即是情事變更原則。情事變更原則，是於契約嚴守原則下，就確保原先權利義務關係之價值判斷，及合理資源分配，並具備平衡風險與利益之層面，具有重要性之意義，其中在確保原先之價值判斷與合理之資源分配方面，表徵在當初據以考慮利害關係之社會生活環境，如已不在，則原先所作之考慮，必與事實不符，情事變更原則有使原先之價值判斷與資源合理分配情形，不受社會生活環境變化之衝擊，而能依舊確保其合理性；而在平衡風險與利益層面，再於私法制度對於社會生活環境之變化所引發之風險，縱然不在乎其不利益歸由關係人之一方或全體負擔，但對於關係人之他方所獲致之利益，必也難予苟同，此結果即在於認同風險與利益須予平衡。從而，情事變更原則之適用要件：⑴須有情事之變更；⑵情事變更需發生於法律行為成立後法律效果消滅前；⑶情事變更須未為當事人所預見；⑷情事之變更須因不可歸責於當事人之事由而生；⑸須因情事變更如使原有法律效果顯失公平。我國法制對於情事變更原則之規範，於88年4 月21日增訂於民法第227 條之2 ：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，而最高法院99年度臺上字第1336號判決要旨亦闡釋：【按民法第227條之2 第1 項所規定之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷。】。兩造就系爭租約第5 條約定興建合法建物一事，兩造曾於系爭租約簽訂後未久，即積極進行各項籌辦事務，包括進行土地分割，原告辦理農地所有權移轉登記等等行為，但被告迄今仍未向主管機關申辦興建建物之原因，引據被告於101 年
5 月間覆稱原告：【目前在營業上並無具體土地開發與營運需求規劃】一情，而原告對於此釋明理由並無爭執，並參以上開系爭租約簽訂後初期，兩造為籌設合法建物興建事宜，確實積極互為配合辦理土地分割及原告房屋移轉登記等行政程序事項等歷程，認為以利於被告之不可歸責因素為認定基準，即是被告於簽訂系爭租約後，受制於經濟環境變異因素，如遊客人數遞減，消費金額減少等不利益商業營運因素，於系爭租約租期屆至前，發生系爭租約簽訂當時所設定商業營運基礎之情事變更，而為兩造所未預見，在兩造履行系爭租約逾契約年限之3 分之1 後，被告已無意願再履行系爭租約第5 條約定興建建物之義務，導致兩造就系爭租約之期限、租金數額等約定基礎，發生情事變更，倘若繼續系爭租約之權利義務，則導致原告承受減損租金數額之不利益，而被告不僅獲有較長之租約年限，並且因情事變更因素，再獲有給付較為低廉租金之利益，權衡之下，原告受害，而被告則獲利，如此，顯然破壞系爭租約原先之價值判斷與資源合理分配情形，且就興建建物與否之風險分配亦失去平衡；再者，兩造於訴訟期間曾協商租金調整與否之爭議，然兩造協議過程產生歧異，不甚和睦，對於系爭租約重要核心事項即租金數額，難以達成理性而平和之共識（詳卷㈡109 頁）。以上，可見兩造於系爭租約簽訂初期，固然曾互為積極配合以便成辦興建合法建物一事，但迄今已逾系爭租約約定租賃年限之3分之1 時間，被告猶未進行申請及啟動興建建物之程序，期間發生兩造未預見之情事變更因素，導致系爭租約第5條約定被告興建建物之義務，已無法履行，致使系爭租約原先設定之契約價值（契約年限、租金數額、興建建物）無法維持，並衡酌被告將承租標的物僅供為停車場使用之現況，不致衍生不能替代之窘境或不利益，故倘若繼續貫徹系爭租約之法律效果，徒使原告單方受害，而被告一方則獲利，顯然失去公平而有背於誠信原則，在兩造已難繼續就租金數額爭議有進一步之共識下，暨考量民法第442條對於定有期限租賃之契約，兩造在租金增減請求權所受限制等因素，本院認為原告主張系爭租約發生情事變更，而請求終止系爭租約，即非無據。從而，原告既已合法向被告為終止系爭租約之意思表示（卷㈡119 頁背面；135頁背面），原告請求確認兩造間就系爭216 、216-1 土地租賃關係不存在，為有理由。
（五）又原告請求返還各自房屋移轉登記之費用部分，原告將原屬各自房屋移轉登記與眷屬之事實，業據原告提出各自辦理移轉登記之契約書、稅捐負擔資料等件（卷㈠78-99 頁），其中原告張文雄支出38,275元，原告詹文祥支出46,512元，原告張文英支出32,663元，被告對於上開事實並不爭執，而原告辦理上開房屋之移轉登記，無非是為完成系爭租約第5 條之約定義務（詳上開第（三）項第⑵點說明），然綜觀此項約定，其中載明被告為完成地上建築及申請營業，須原告出具同意書、證明書或其他必要之資料或意思表示時，原告應予配合，不得無故拖延，否則就被告因此所生之損害應負賠償責任，原告各項配合前提要件仍是被告繼續履行以原告為起造人之興建地上建物義務，尤以被告向主管機關提出申請為首要，方有原告配合被告籌辦過程中所須之同意書、證明書或其他必要之意思表示之義務；再據兩造就上開關於興建建物過程中所衍生之費用，兩造並未於系爭租約中有明確約定，而是另行成立系爭承諾書，因此，系爭承諾書應是為兩造就系爭款項權利義務之契約內容，其中約定：「為興建農舍，同意以三人之名義共同申請、興建，……今欲申請合法之農舍，勢必將現今名下已有之農用土地及房子移轉於第三者，其所衍生之契稅及代辦費用，立同意書人（即原告）同意負擔」（卷㈠55頁），上開約定內涵意指原告負擔系爭款項，有賴於被告主動向主管機關申請興建建物與原告辦理房地所有權移轉登記，二者互為條件，被告於原告已建構得為建物起造人資格之基礎後，仍猶未據此進行向主管機關申請建物興建，此有墾丁國家公園管理處函文可佐（卷㈠100 頁），故應視為原告同意負擔系爭款項之解除條件已成就，原告同意負擔系爭款項失其效力，兩造間就系爭款項約定由原告負擔之權利義務，既已失去效力，則系爭款項應由被告負擔之，原告各自請求被告返還上開38,275元，46,512元，32,663元，亦有理由。
六、綜上，原告主張系爭租約因情事變更而終止系爭租約，並請求被告給付辦理房舍所有權移轉登記所生之費用，而聲明確認兩造間○○○鎮○○○段216 、216-1 地號土地之租賃關係不存在，被告應給付原告張文雄38,275元；被告應給付原告詹文祥46,512元；被告應給付原告張文英32,663元，均有理由，應予准許。又原告上開請求被告給付部分，未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保，請准免為假執行，則酌定相當之擔保金額，准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，原告主張錯誤意思表示之適用，及有無逾除斥期間等爭議，暨兩造其餘攻擊、防禦事項，核與判決之結果無影響，不另論述。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，第38
9 條第1 項第5 款，第392 條第2 項、第3 項，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 林孟和正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 林靜慧