臺灣屏東地方法院民事判決 102年度訴字第382號原 告 經濟部加工出口區管理處屏東分處法定代理人 沈龍志訴訟代理人 周崇賢律師被 告 聖州企業股份有限公司法定代理人 楊明舜訴訟代理人 楊輯峯
曹常興上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國104年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前向原告申請入園投資，原告於民國100 年6 月27日核準，原核准之投資計畫內容係向原告承租屏東加工區編號A7土地（即屏東市○○○段○○○○○○○號土地），嗣因被告生產線規劃及市場需求，被告向原告提出申請變更投資計畫，而變更承租屏東加工區編號D5、D6（即屏東市○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地），經原告同意變更投資計畫，並於100年8 月1 日與被告簽訂屏東加工區編號D5、D6土地租約。嗣後，被告再因廠房規畫需求，再次向原告申請改更投資計畫，變更承租屏東加工區編號A6、A8區塊（即屏東巿頭前溪段1340-6、1340-11 、1340-12 、1340-14 地號土地），原告仍同意變更投資計畫，再於101 年2 月15日與被告簽訂屏東加工區編號A6、A8土地之租約，租賃期間自101 年2 月11日至111 年2 月10日共10年，租金含公共設施建設費每月新臺幣（下同）17萬1,400 元（下稱系爭租約）。被告已繳納租金至101 年8 月分。嗣被告於101 年8 月28日發函向原告提出撤銷入區投資案並終止租約（下稱甲函文），但經兩造多次溝通說明後，被告再於101 年11月21日提出投資計畫變更申請，除承租上開A6、A8土地外，擬增租編號A10 土地，作為整體規劃建廠使用，此項變更計畫申請（下稱系爭變更計畫申請），並經原告於101 年12月4 日投資審查評核會議通過。但被告卻於101 年12月18日提出撤銷101 年11月21日申請之編號A6、A8、A10 區域土地投資計畫（下稱撤銷系爭變更計畫申請），原告則同意被告於101 年12月18日撤銷原核准之投資計畫，及終止系爭租約。而系爭租約既經兩造合意終止，被告自應給付101 年9 月至101 年12月18日之土地租金及公共設施建設費71萬6,730 元，惟被告迄今仍未支付。
至於被告抗辯系爭租約業經由甲函文向原告為終止意思表示一事，惟被告在租用期間因實際業務而有部分或全部不需用時，依加工出口區管理處及分處業務管理規則第16條第1 項、第2 項及系爭租約第4 條第1 項規定，得向原告申請退租，既稱「申請」，自應待原告准許後才生合意終止租約效力，非被告得片面為之，且兩造在101 年9 月20日至101 年11月21日間，仍持續就容積率爭議問題溝通，故在此期間原告並未撤銷被告之投資計畫及同意終止土地租約。且被告又於
101 年11月21日提出A6、A8、A10 區塊土地之系爭變更計畫申請，倘若系爭租約已終止，則被告應向原告重新提出新申請案，而非申請變更業經核准之投資計畫，被告提出之系爭變更計畫申請之作為，視同已撤銷其終止租約之意思表示，系爭租約應至原告同意被告101 年12月18日申請撤銷投資案方生終止之效力等語。並聲明：被告應給付原告71萬3,730元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並請准原告供擔保宣告假執行。
二、被告則以：被告經原告核准投資屏東加工出口區，並與原告簽訂系爭租約。但投資計畫執行之初，被告因廠房設計問題，而無法於承租後6 個月內提出申請建築許可，於101 年8 月6 日申請建築許可展延4 個月，惟原告藉機要求被告將容積率從112%提高到150 ％，否則不允展延，因提高容積率將影響廠房配置及產品品質，被告評估後遂於101 年8 月28日發出甲函文終止系爭租約，原告亦於9 月17日回函（下稱乙函文）同意終止租約，並將另案退還8 月29日至31日之租金，被告自此之後再無收到原告每月發送之繳款通知書，系爭租約已經兩造於101 年8 月28日終止。被告於系爭租約終止後，雖重新提出承租編號A6、A8、增租編號A10 土地之投資計畫，並依照原告承辦人員之指示，以辦理變更投資計畫書的方式來重新申請投資案及土地承租，但兩造並未就A6、A8、A10 土地重新訂定租約，原告亦從未交付上開土地予被告使用，租賃契約未成立，被告自無給付租金之義務等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷一第64至65頁、第101 頁反面、本院卷二第21頁反面）：
㈠、原告於100 年6 月27日核准被告入園投資，核准之投資計畫內容係被告向原告承租屏東加工區編號A7土地（即屏東市○○○段○○○○○○○號土地），嗣因被告生產線規劃及市場需求，被告向原告提出申請變更投資計畫，而變更承租屏東加工區編號D5、D6（即屏東市○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地），原告同意變更投資計畫，並於100 年8 月1 日與被告簽訂屏東加工區編號D5、D6土地租約。
㈡、被告再因廠房規劃需求，而向原告申請變更投資計畫，由原承租屏東加工區編號D5、D6土地，變更承租屏東加工區編號A6、A8土地（即屏東巿頭前溪段1340-6、1340-11 、1340-1
2 、1340-14 地號土地），原告同意變更投資計畫，再於10
1 年2 月15日與被告簽訂系爭租約。
㈢、被告依據系爭租約約定內容，已繳納租金至101 年8 月份。
㈣、被告以甲函文通知原告終止系爭租約，原告以乙函文覆稱：被告於函到14日內回覆是否撤銷投資案及終止系爭租約，被告於101 年9 月21日函文（下稱丙函文）回覆撤銷投資案及要求退還全部租金。
㈤、被告曾於101 年11月21日向原告提出系爭變更計畫申請之申請書，將原計畫承租之A6、A8土地，變更為承租編號A6、A8、A10 。原告則於101 年12月4 日投資審查評核會議通過被告投資計畫變更申請（增租編號A10 土地）。
㈥、被告於101 年12月18日函知撤銷101 年11月21日向原告申請A6、A8及A10 土地投資計畫案。原告則於102 年1 月10日覆稱同意被告申請撤銷原核准A6、A8之投資計畫，及終止101年11月21日增租A10 土地之投資計畫變更申請案。
㈦、系爭租約第8 條約定，乙方（即被告）應於每月未日前自動向甲方（即原告）指定之國庫代理機關納本契約第1 條所定之租金及費用總額19萬8,000元（不含營業稅）。
㈧、原告於101 年8 月前均寄發土地租金及公設費繳款聯單予被告。
四、得心證之理由原告主張被告未依約給付租金，然為被告否認，並以前詞置辯，故本件爭點厥為系爭租約是否業經兩造於101 年8 月28日合意終止？被告有無遲付租金情事？茲分敘如下：
㈠、兩造系爭租約已於101年8月28日合意終止。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。原告主張兩造系爭租約存在未經終止，為被告否認並提出甲函文、乙函文為證，故原告自應就系爭租約仍存在一節負舉證責任。經查：
⒈原告固主張被告於101 年12月18日來函撤銷系爭變更計畫申
請，並經原告同意後，系爭租約始為終止云云。惟查：兩造就被告先於101 年8 月28日以甲函文通知原告欲終止系爭租約，原告則於101 年9 月17日以乙函文覆稱：被告應於函到14日內回覆是否撤銷投資案及終止系爭租約，而被告旋即於
101 年9 月21日以丙函文回覆撤銷投資案及要求退還全部租金之情均不爭執。是以，被告既已依原告乙函文所示之14日內函覆撤銷投資案及終止系爭租約，系爭租約即生合法終止之效力。再者，原告更於開立被告收執之101 年8 月之土地租金發票上記載「8/1~8/ 28 」之日期及金額2 萬4,026 元，加計營業稅為2 萬5,227 元，此有原告開立之統一發票在卷可稽（見專卷㈡第31頁），由原告僅開立收受當月1 日至28日之租金，亦可認原告認兩造系爭租約業於101 年8 月28日終止，被告自此以後，即不負給付租金之義務，否則原告何不開立被告收執101 年7 月統一發票記載土地租金2 萬6,600 元、營業稅1,330 元合計2 萬7,930 元之1 個月租金金額（見專卷㈡第86頁）相同之發票？復佐以原告自承其自
101 年9 月1 日起即未若以往未寄發土地租金及公設費繳款聯單予被告一節，此舉迥然有異於承租期間原告持續寄發繳款單，堪認原告以具體行為同意被告終止系爭租約，故系爭租約已於101 年8 月28日合意終止。
⒉原告雖主張101 年9 月27日之乙函文並無同意終止系爭租約
之意思表示，且依系爭租約第4 條第1 項及加工出口區管理處及分處業務管理規則（下稱加工出口區業務管理規則）第16條之規定，被告提出之甲函文是無效云云。惟查：
⑴被告提出甲函文之主旨即明確揭示「本函為終止雙方租賃關
係之意思表示，不再負給付租金之義務」等語（見專卷二第
3 頁）；原告受收後於101 年9 月17日乙函文則於說明欄回覆「第五點：倘貴公司經評估後，決定不再執行本投資計劃或未依期限回覆本處，本處將依貴公司來函，協助辦理後續撤銷投資計劃及終止土地租約事宜。第六點：至於前已繳納之土地租金及公共設施管建設費用，將依下列規定辦理：㈢依上開規定，貴公司所繳納之土地租金及公共設施等費用於撤銷投資計劃及終止土地租約後均無法退還。又貴公司於甲函表示，即日起以該函為終止雙方租賃關係，貴公司前已繳納101 年8 月份土地租金及公共設施建設費等費用，本分處將另案退還自8 月29日至31日所繳納之費用」等語，此有該函文在卷可按（見專卷㈡第7 至8 頁）。觀之原告之乙函文，不但限期被告回覆確認是否終止，且具體計算被告回函確認終止，土地租金僅收至被告為終止意思表示之101 年8 月28日，並告知被告前已繳納土地租金及公共設施等費不予退還。被告則立即以丙函文說明欄二、表示決定撤銷投資案，及請求返還租金等語。（見專卷㈡第121 頁），故由原告所為乙函文內容，及被告已於14日內函覆確認終止系爭租約之意思表示，堪認兩造系爭租約已於000 年0 月00日生合意終止之效力。原告主張乙函文非為終止之意思表示，顯非可採。
⑵原告復以被告提出之甲函文與系爭租約第4 條第1 項及加工
出口區業務管理規則第16條之規定，被告應向原告申請退租，待原告准許後才生合意終止租約效力，非被告得片面為之云云。經查，乙方（即被告）於契約有效期間內，對其承租之土地，全部或一部分不使用時，應向甲方（即原告）申請辦理全部或一部分退租，不得自行轉租、分租、轉借他人使用或將租賃權轉讓他人。乙方對其承租之土地一部分不使用，造成土地閒置，甲方得限期要求乙方使用或退租，逾期不為使用或退租者，甲方得逕行收回部分出租土地，乙方不得異議，系爭租約第4 條即有約定。又區內營業之事業租用土地或建築物，應以其業務實際需要者為限，在租用期間內有部分或全部不需用時，得向所在區管理處或分處申請退租，不得轉租或轉借。但建築物經管理處或分處同意者，不在此限，加工出口區業務管理規則第16條亦有明文。觀之上開約定及規則中所述「申請退租」、「准許」之文字，應係指被告若不使用承租土地時須向原告為終止之意思表示，待原告向被告承諾，系爭租約始生終止效力，並非要求被告為終止意思表示時，須於函文中有「申請退租」等字，及原告函文之內容中確有「准許」二字始為合法終止，僅需由函文內容中可知被告確有終止之意思表示及原告收受後承諾即生終止效力。申言之，被告以甲函文表示為終止系爭租約之意思表示，原告以乙函文明確表示若被告於14內函覆不承租將協助被告辦理後續撤銷投資計畫及終止土地租約事宜，而被告亦以丙函文函覆撤銷投資計畫及終止租約，業如上述，堪足認原告已准許原告之申請退租，不因兩造函文未使用上開用語而不生終止效力。
⑶再者，上開約定及規則之內容僅限制被告不得將租用土地自
行轉租、分租、轉借他人使用或將租賃權轉讓他人，其目的係為因避免涉及第三人使用承租土地致法律關係複雜，恐致原告將來收回土地困難，然實無從由上開約定、規則明確知悉、甚或可得推知，被告欲申請退租，需以先經原告核准撤銷投資計畫後，始得終止系爭租約。況原告之乙函文更有提及原告將依被告來函，協助辦理後續撤銷投資計劃及終止土地租約，益足證原告已同時同意被告之撤銷投資計劃及終止租約，故原告主張其未同意被告之撤銷投資計劃，被告甲、丙函文無從生合法終止效力，容有誤會。且證人即原告承辦人員陳娟娟（下稱陳娟娟）證述：任何廠商向原告申請投資，提出投資計畫並獲得通過後，該廠商在投資計畫有效期間
2 年內，或有提出變更投資計畫，無論投資計畫在2 年內的有效期間內如何變動並通過原告審查，就與原告成立土地租約，並不因投資案，或變更案的當然通過，而成立租約，也就是關於租約的部分，即便在投資案或變更案審查通過後，還是要雙方另就土地部分，成立租約關係等語（見本院卷一第158 頁），亦可知投資案之成立、變更、撤銷，並非當然成立、變更、撤銷土地租約，尚需另行辦理。至於陳娟娟雖證述：須先撤銷投資案之後才能辦理投資案等語，核與上開約定及規則不符，充其量僅可認為係其經手承辦案件之過程，尚無從以行政機關內部個人作業案件，逕予認上開約款、規則有限制被告應完成撤銷投資案，始得終止系爭租約，故原告此部分主張仍非可取。
⒊原告再以被告於101 年11月21日向原告提出系爭變更計畫申
請，視為撤銷甲、丙函文終止系爭租約之意思表示，主張系爭租約未經終止云云。然查：
⑴被告提出系爭變更計畫申請書其中「四、說明：本公司表示
原申請貴出口區A6及A8之投資案，已於101 年2 月9 日收到經濟部加工出口區管理處經加三資字第00000000000 號投資核准函，後因貴分處對於建廠容積使用率之說明，與本公司預期之投資計劃有所差異，故於101 年8 月28日（文號：聖字第0000000000號）及101 年9 月21日（文號：聖字第：0000000 號）函文，提出投資案撤銷說明，但經雙方誠意溝通後，本公司決定繼續於屏東加工出口區投資建廠。另目前基於下列因素，擬向貴分處申請變更業經核准之投資計畫，將原計畫承租A6及A8區塊土地（20,000㎡）更換為承租A6、A8及A10 區塊土地（29,263㎡），以符合本公司未來營運所需」等語，有被告提出之加工出口區內事業投資計畫變更申請書在案可參（見專卷二第125 頁）。該申請固係以變更計畫申請書之方式為之，亦提到被告前向原告為終止意思表示之甲函文及丙函文。
⑵惟被告之所以特別於系爭變更計畫申請書中敘及前揭二函文
，係因陳娟娟以電子郵件指示被告祕書於函文內予以增補，並非被告初始提出之變更計畫申請書之內容，此節經被告秘書陳明如（下稱陳明如）到院證述：原告並未告知系爭變更計畫申請，是要對於之前終止租約做說明及表示，當初他們只告訴說要結案了，所以要加上那些話，說要繼續投資，但租約要另外訂，伊認為是新的投資案，所以伊才寫是A6、A8要換A6、A8、A10 ，不然若是前案投資繼續，伊就直接寫A10 就可以了等語無訛（見本院卷一第157 頁反面至158 頁），並提出其與原告承辦人員往來之為證，該電子郵件內容為「特助：為便於相關公文之結案，要麻煩於投資變更申請書中增列下述內容，謝謝。『有關本公司前於101 年8 月28日（文號：聖字第0000000000號）及101 年9 月21日（文號：聖字第0000000 號）函文，係因對於建廠容積使用率看法與貴分處不同所致，本公司仍將繼續於屏東加工出口區投資建廠。』」（見專卷㈡第124 頁）。是被告抗辯其提出系爭變更計畫申請，並非處理兩造間系爭租約，而係因受原告承辦人員之行政指導應以提出變更計畫申請為再行投資之申請，始行增補，其無撤銷終止租約之意思表示一節，應屬非虛而得採信。
⑶再者，原告承辦人員張福助（下稱張福助）於本院審理時證
述：增加上開文字係因被告於101 年8 月28日提出終止租約，撤銷投資計畫後，兩造間一直有協調，被告後來決定繼續投資，要變更，伊希望對前面的終止租約做一個交代，所以才請被告加註這些文字，這個原因伊並未直接告知陳明如，但有講給承辦的一課陳娟娟知道，若被告未於101 年11月21日提出系爭變更計畫申請，等於此期間之協調沒有結果，就是會辦理後續終止土地租約的動作等語（見本院卷一第156至158 頁），及原告自承：現行做法繳款單是選擇性的，可以上網下載繳納，或是透過原告寄發聯單，再由承租人持單繳納，被告未選擇上網下載繳方式，所以會寄發繳款單給被告，未寄發101 年9 月、10月、11月、12月之繳款單給被告，是因為被告提出撤銷投資計畫終止土地租約，後來一直再協調，被告再提出繼續投資計畫，所以才再補這幾個月的繳款單給被告，如果在溝通的這段期間被告表示不願意投資，原告就會在101 年8 月28日撤銷投資計畫及終止租約，但就是因為被告有再送變更投資計畫，所以才補寄等語。（見本院卷二第20頁反面、第21頁）。更足證兩造系爭租約業於
101 年8 月28日合意終止，被告本應於斯時即辦理相關終止租約之程序，然因原告希望被告仍可在加工出口區投資設廠，進而於101 年8 月28日至101 年12月間持續說服被告，且慮及新案設立申請之流程較變更投資計畫申請冗長、繁複之考量，此有原告提出二者之流程圖可證（見專卷㈠第29至34頁），故於內部未依其101 年9 月17日乙函文協助被告辦理終止租約及撤銷投資，且因期間仍在原投資計畫案期間之2年內，遊說被告以變更投資計畫申請之方式重新投資、簽約，而自行便宜行事未依規定先將兩造間系爭租約及撤銷投資計畫於其內部完成後續結案動作，並指導被告提出系爭變更計畫申請；換言之，本件係被告經原告指導後於101 年11月21日提出系爭變更計畫申請，但因前案之系爭租約、投資案於原告內部未辦理結案，故要求被告提出系爭變更計畫申請說明欄增補如上開電子郵子之文字，被告最終未如原告期待完成系爭變更計畫申請，反撤回變更計畫申請，致原告無法順利以101 年8 月28日結案，而需以被告撤回系爭變更計畫申請之101 年12月14日方得結案，始向被告請求給付此期間租金，否則若原告認兩造系爭租約未終止，則何以未於此期間未寄發繳款單及催繳之行為？且兩造並未如不爭執事項㈠、㈡變更投資計畫而立即辦理更換租約、簽約之程序，更未依系爭租約以被告未繳納租金通知被告違約，並依租約第8條之規定加收違約金？又原告雖再主張被告以系爭變更計畫申請繼續投資，即為兩造系爭租約存在及投資案未撤銷云云。然原告內部是否依內部作業相關規定將前案結案，被告無從知悉，惟因原告持續極力遊說原告繼續投資，此有原告提出兩造間函文、會議記錄在卷可憑（見專卷㈠第3 頁反面至
7 頁），原告採用之用語均為積極輔導辦理投資計畫變更事宜，因而致被告承辦人員及董事會均於相關會議、函文均使用變更投資計畫申請等文字，實無從據此逕認兩造系爭租約仍存在，故兩造系爭租約業於101 年8 月28日合意終止，業經認定如上，自不得因原告單方未立即完成後續程序，及被告經原告遊說曾提出系爭變更計畫申請而自動恢復為有效。
㈡、被告無遲延給付租金之情事。系爭租約業經兩造於101 年8 月28日終止，被告自無給付
101 年9 月至12月租金之義務，更不生給付遲延之問題。是原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付101 年9 月至12月之租金，即屬無據。
五、綜上所述，原告既無法舉證證明其與被告間系爭租約於101年12月4 日間始合意終止，及被告於101 年9 月1 日至12月31日負有給付租原告租金之義務之事實，則原告依系爭租約之法律關係請求被告給付原告71萬3,730 元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，自應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 2 月 26 日
民事第一庭 法 官 陳怡先正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 徐建功中 華 民 國 104 年 3 月 4 日