臺灣屏東地方法院民事判決 102年度訴字第389號原 告 德雅資產管理有限公司法定代理人 王俐尹訴訟代理人 王明雅被 告 東港房屋仲介有限公司法定代理人 黃麗華訴訟代理人 吳江宗上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國103 年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊公司於民國102 年4 月1 日委託被告公司仲介購買坐落屏東縣○○鎮○○○段○○○ ○○○○○○ ○號等2 筆土地（下稱系爭土地），雙方立有一紙收據之議價金契約，遂交付議價金新台幣（下同）50萬元予被告收受，委託期間自
102 年4 月2 日至同年6 月1 日止。伊原出價900 萬元，後增價至1000萬元，終於102 年4 月23日下午2 時30分許經被告所屬承辦人員吳清豐來電告知已與地主議定成交，要伊準備簽約及辦理所有權移轉登記等。詎同日下午3 時許，伊始悉系爭土地竟遭第三人以高於伊出價45萬元之價格而搶先買受，使伊公司之購地計畫因而落空。因被告在未告知並徵詢伊要否再加價情況下，即任令系爭土地之地主與第三人成交，違反雙方之議價金契約，致伊受有損害。為此，依不動產經紀業管理條例第26條規定，按議價金契約第8 條所謂系爭土地成交價金1000萬元之6%計算違約金，訴請被告賠償60萬元之損害。爰聲明：被告應給付60萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利5%計算之利息。
二、被告則以：102 年1 月27日伊公司接受系爭土地地主陳王榮好委託出售，期間雖原告於102 年4 月23日亦委告伊公司承辦吳清豐願提高價金至1000萬元向地主購買系爭土地，但因須扣除面寬5 米約42平方公尺之道路以供後方土地通行，是計算後原告之實際出價僅為879 萬元，與另亦交付議價金50萬元予被告之第三人林秀華出實價930 萬元，且願意與地主以共有方式預留面寬6 米道路供雙方通行等條件相比，地主陳王榮好認為林秀華提出之條件較原告為優，終決定將系爭土地出賣予林秀華，致原告無再加價購買機會，實非被告所可過問，故伊對原告並無違約責任可言等語置辯。爰求為駁回原告之訴。
三、不爭執事實：㈠針對地主王陳榮好委託被告出售系爭土地一事，兩造於102
年4 月1 日成立議價金契約，由原告交付被告議價金50萬元，被告逐交給議價金收據乙紙（卷13頁），記載約定原告原預定以900 萬元購買系爭土地，因此出價尚有差距，遂委託被告代為議價。後在收據末又附記：4/23買方（即原告）同意以1000萬元購買，亦同意以此金額扣除5 米寬預定道路之實際坪數為成交金額，買方給予仲介公司（被告）服務費1%等語。
㈡系爭土地終由亦交付議價金50萬元予被告之第三人林秀華出
價930 萬元與地主王陳榮好成交，雙方並同意以共有方式各提出3 米土地，留作將來6 米寬之通行道路。原告知悉後，認被告違反議價金契約，拒絕收受被告返還50萬元議價金而提起本件訴訟。
四、本件爭執及判斷：㈠被告有無違約責任？㈡如有，致原告受何損害？為本件爭執所在。判斷理由如下：
㈠首先，原告認仲介公司之被告違反不動產經紀業條例第26條
規定。按該條是規定，因可歸責於經紀業之事由不能履行「委託契約」，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任（第一項）；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任（第二項）。可見，本條並非仲介業者之被告及其執行業務者，對委託者之原告應負賠償責任之直接規定；申言之，就從事不動產買賣之居間業務即所謂仲介業務者即被告，是否有可歸責之事由而違反契約義務，仍應就兩造間之「居間」（委託）契約法律關係如何約定據以決定之。故原告執本條規定為本件請求權依據，應屬誤解。
㈡按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀民法第565 條、第568 條之規定甚明。本件被告公司主要係以協調買（原告）賣（地主）雙方之供給需求，並覓得買賣雙方都能接受之條件，待雙方簽訂契約，始由委託者之原告支付仲介業者之被告一定之報酬，作為被告努力促成買賣完成之對價，此由兩造之議價金收據記載，要旨謂委託被告公司代為議價，給付議價金50萬元，如議價成立則議價金變更為買賣訂金之一部分，以成交總價百分之一做為受託人即被告之服務費（報酬）：若議價未成立，則議價金將全數歸還等語自明。換言之，從事仲介業者之被告，於本件雖應為委託人之買方原告盡力促成與賣方即地主達成買賣契約，但仍應買、賣雙方均能接受情況下，始能達成意思表示合致而成立系爭土地買賣契約，當非仲介業者之被告單方所得過問決定。參照民法第
571 條所謂，若居間人（如被告）違反其對於委託人（如原告）之義務，而為利於委託人之相對人（如地主）之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，應認居間之受託人（被告）已違反契約應盡之忠實義務，自不得向委託人請求報酬之明文規定，則本件就系爭土地地主終與第三人林秀華成立之買賣契約過程中，除非原告已舉證被告有怠於為原告盡力促成買賣契約之故意或過失行為存在，否則難認被告有違反居間契約之忠實義務。本件原告主張被告疏於未先告知並徵詢其是否願意加價等情，致系爭土地地主與第三人成立買賣契約，故認被告有違議價金契約義務，依約應負損害賠償責任。惟徵之地主陳王榮好出具之102 年5 月4 日證明書（卷37頁），其清楚表示系爭土地銷售期間，已知悉被告公司為原告於102 年4 月1 日（即被告收取原告議價金50萬元之訂約日）代出價900 萬元，及同年4 月23日又代出價1000萬元之事，但因另一買方即同樣支付議價金50萬元予被告之第三人林秀華亦於同年4 月23日出價，故在價金及買賣條件較優情況下，其即同意出售系爭土地，並已於同年4月25日與第三人簽立買賣契約等語，顯見是地主認第三人出價條件已優於原告，於是自願即與第三人成立系爭土地買賣契約，實非被告單方所能過問，而以尚需通知並等待原告方面是否還願意再加價一節為由，可加以阻擋，自無違反契約忠實義務可言。從而，原告認被告未先徵詢其再加價意願如何，以及確定其是否放棄加價購買，並如數返還議價金之前，即任令地主與第三人成交，有違契約忠實義務，依上說明，尚乏依據，應無理由。
㈢再者，原告主張被告有違反議價金契約第8 條規定之契約義
務，亦顯有未合。因該條約定：簽定買賣契約書之後，買賣雙方若有一方違約，須付違約金買賣成交價6%服務費，以示負責等語，是作為買（原告）賣（地主）雙方於簽訂成立買賣契約後，一方不履行契約時，應對居間者之被告負賠償責任之依據。原告執以作為本件請求被告賠償之依據，亦有誤解。
五、綜上，原告主張被告有違反議價金契約之忠實義務，並無理由。從而，原告請求按議價金契約第8 條規定，請求被告照系爭土地成交價1000萬之6%計應給付60萬元損害，及自起訴狀繕本送達翌日即102 年7 月6 日起至清償日止按週年利率5%計算遲延利息，是無理由，應予駁回。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
民事第二庭 法 官 藍家慶正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並按對造人數附繕本及證據。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 4 月 30 日
書記官 郭松菊