臺灣屏東地方法院民事判決 102年度訴字第536號原 告 永麒不動產有限公司法定代理人 林耕霆被 告 吳炎光
范黃春妹上二人共同訴訟代理人 吳瑞敏被 告 新玄車業有限公司法定代理人 吳家禎被 告 黃耀弘
范黃玉梅黃庭妹黃秋香黃菊香黃美娟黃徐鳳梅萬菁華上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告新玄車業有限公司（下稱被告新玄公司）、黃耀弘、范黃玉梅、黃庭妹、黃秋香、黃菊香、黃美娟、黃徐鳳梅、萬菁華經合法通知，未於言詞辯論期日或最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，此部分爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第262條第1 項、第2 項、第4 項分別定有明文。本件原告起訴時，原僅列吳瑞敏為被告，主張其無權代理被告而與之簽訂契約，應負損害賠償之責，請求判命吳瑞敏給付原告新台幣（下同）1,457,841 元，於訴狀送達後，追加本件被告全體為被告，並撤回對被告吳瑞敏之起訴，而將訴之聲明改為：㈠被告吳炎光應給付原告13,037元。㈡被告新玄公司應給付原告636,104 元。㈢被告黃耀宏、范黃玉梅、范黃春妹、黃庭妹、黃秋香、黃菊香、黃美娟、黃徐鳳梅、萬菁華（下稱被告黃耀弘等9 人）應連帶給付原告808,702 元。本院將撤回書狀送達吳瑞敏後，其於10日內未提出異議，有民事聲請狀、送達證書附卷可證（見本院卷第127 至133 、155 頁），依上開規定，原告對吳瑞敏之訴已合法撤回。至追加被告部分，因原告追加前、後之訴所據之基礎事實，均與吳瑞敏代理被告於102 年1 月23日與原告簽訂之委託銷售契約書有關，追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為具共通性及關聯性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決紛爭，堪認原訴與追加之訴，其請求之基礎事實應屬同一。揆諸前開規定，本件原告所為訴之追加，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落屏東縣○○鎮○○段○○○○○號面積39.1
8 平方公尺土地原為被告吳炎光所有，同段1395地號面積77
5.43平方公尺、1415地號面積1136.23 平方公尺土地前均為被告新玄公司所有，同段1416地號面積2430.36 平方公尺土地本為被告黃耀弘等9 人公同共有，經被告共同委任吳瑞敏，由其代理被告於102 年1 月23日與伊公司簽訂委託銷售契約書（以下簡稱系爭契約），約定委託銷售價格為每坪6 萬元，底價為每坪55,000元。嗣經伊公司努力居間，於委託期間內之102 年4 月28日覓得買主林振勝願以每坪55,000元購買系爭4 筆土地，伊公司並依系爭契約第8 條第2 款之約定，代理收受林振勝所交付發票日102 年4 月28日、票號IN0000000 號、付款人彰化商業銀行東港分行、面額300 萬元之支票作為定金，已仲介完成被告與林振勝間關於上開4 筆土地之買賣契約。伊公司旋即通知被告，惟被告拒絕出賣，嗣經伊公司一再催請被告出面簽訂買賣契約，仍未獲置理。伊公司既已覓得買主同意依被告之條件購買，因可歸責被告之事由致無法完成簽約，伊公司依系爭契約自可請求被告給付約定之服務報酬。又經伊公司查證，始知被告於系爭契約委託期間內之102 年5 月27日，將上開4 筆土地出售予訴外人王秋楠，業已違反委託期間內不得自行將上開4 筆土地出售之約定。爰依系爭契約第8 條第4 款、第9 條第1 款及公同共有之規定，按被告所有之土地坪數計算，分別請求被告給付約定服務報酬之半數即買賣價金2 ％之金額，即被告吳炎光應給付伊公司13,037元，被告新玄公司應給付伊公司634,
104 元，被告黃耀弘等9 人應連帶給付伊公司808,702 元等情，並聲明：㈠被告吳炎光應給付原告13,037元。㈡被告新玄公司應給付原告636,104 元。㈢被告黃耀弘等9 人應連帶給付原告808,702 元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告黃耀弘、范黃玉梅、黃庭妹、黃秋香、黃菊香、黃美娟、黃徐鳳梅、萬菁華均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告新玄公司未於最後言詞辯論期日到場，據其前此到場則以：伊公司從未授權吳瑞敏代理出售系爭1395、1415地號土地，對於吳瑞敏以伊公司代理人名義與原告簽訂系爭契約一事並不知情，原告對伊公司請求給付服務報酬為無理由；被告吳炎光、范黃春妹則以：吳瑞敏與原告簽訂系爭契約前，即一再告知原告法定代理人林耕霆，其欲與原告簽訂一般委託銷售契約，然林耕霆明知上情，卻以詐欺之方式，拿出內含系爭契約第8 條第4 款「反悔不賣仍須給付服務報酬」、第9 條第1 款「不得自行或委託他仲介人銷售，否則仍須給付服務報酬」屬專任委託銷售契約性質之系爭契約，致吳瑞敏陷於錯誤，而與原告簽訂系爭契約，吳瑞敏已於103 年1 月22日代理被告撤銷承諾簽訂系爭契約之意思表示，自無庸受上開條款之拘束，原告依系爭契約之約定對渠等請求買賣價金2 ％之服務報酬，應屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告吳炎光、新玄公司、范黃春妹願供擔保請准免為假執行宣告。
三、兩造協議簡化本件爭點整理如下：
㈠、訴外人吳瑞敏曾以代理人身分就上開4 筆土地，於102 年1月23日與原告簽訂系爭契約，委託原告銷售上開4 筆土地，約定銷售期間為102 年1 月23日至同年6 月31日，約定銷售價格為每坪6 萬元，雙方並在特別約定事項中記載「最底每坪伍萬伍仟元」，原告接受委託後，曾以刊登報紙廣告及跑馬燈宣傳方式廣告銷售上開4筆土地。
㈡、上開契約書簽訂時，系爭1347地號土地之所有權人為被告吳炎光，系爭1395、1415地號土地之所有權人為被告新玄公司，系爭1416地號土地則為被告黃耀弘等9 人公同共有。上開
4 筆土地皆於102 年6 月26日以買賣為原因，移轉登記為王秋楠所有。
㈢、102 年4 月間，林振勝向原告表示願以每坪55,000元之價格購買上開4 筆土地，並交付其所簽發發票日102 年4 月28日、面額300 萬元之支票交付原告，作為購買上開土地之定金。
㈣、訴外人吳瑞敏各與21世紀不動產、永慶不動產、鑫盛等公司簽訂一般委託銷售契約。
四、本件之爭點為：㈠吳瑞敏與原告簽訂系爭契約是否為有權代理？㈡吳瑞敏是否受原告之詐欺，陷於錯誤而簽訂系爭契約？倘然，其以受詐欺為由，撤銷締結系爭契約之意思表示，是否有理？茲逐一論述如下：
㈠、被告吳炎光原為系爭1347地號土地之所有權人，被告新玄公司前為1395、1415地號土地之所有權人，系爭1416地號土地本為被告黃耀弘等9 人公同共有，吳瑞敏受被告共同委任，由其代理被告於102 年1 月23日與原告簽訂系爭契約之事實，有委託銷售契約書、授權書、土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第16、17、52、53、134 至141 頁），堪信為真實，可見吳瑞敏確實經過被告授權始與原告公司簽訂系爭契約。被告新玄公司雖抗辯：伊公司並未授權吳瑞敏簽訂系爭契約，吳瑞敏為無權代理云云，然被告吳炎光經本院依民事訴訟法關於當事人訊問之規定，到場具結後陳述：新玄公司為伊所設立，後來才將負責人改為吳家禎，系爭1395、1415地號土地係伊之父親所遺，登記在新玄公司名下係為發展事業，作為公司資產供公司使用，授權書上新玄公司係伊所寫，因為伊想說該2 筆土地現在沒有用到，所以想處理掉，伊曾經跟吳家禎講過上開土地沒有用了，賣掉後把錢分一分，以免日後發生爭執，吳家禎有同意要賣土地，如果有買主要買土地時，伊都有跟吳家禎商量，吳家禎亦有授權伊去找客戶等語（見本院卷第234 、234-1 頁），可見系爭1395、1415地號土地為被告吳炎光之父所遺，新玄公司亦為被告吳炎光所設立，以被告吳炎光與吳家禎為父子至親關係，則其徵求吳家禎同意後代為出售該2 筆土地，與常情相符，被告吳炎光所述應堪採信，況吳家禎亦自認：伊父親吳炎光曾經有提起欲出賣土地之事，伊有請吳瑞敏處理出賣土地之事宜，吳瑞敏有說與幾個仲介業者接洽，伊有說妳們去接洽，有找到買主再跟伊說等語（見本院卷第159 頁），顯然其對於被告吳炎光欲出售該2 筆土地及授權吳瑞敏透過仲介業者尋找買主一情，應事前業已知情並同意，吳瑞敏簽訂系爭契約應已透過被告吳炎光取得吳家禎之概括授權，被告新玄公司抗辯吳瑞敏簽訂系爭契約未經過授權，為無權代理云云，與事實不符，並無可採。
㈡⒈原告主張其於102 年1 月23日接受吳瑞敏代理被告委託銷售
系爭4 筆土地，而與之簽訂系爭契約之事實，業據前述，被告吳炎光、范黃春妹亦不否認上情，惟抗辯：吳瑞敏當時欲與原告簽訂一般委託銷售契約，其亦有跟原告之法定代理人林耕霆講明，林耕霆卻以詐欺之方式，拿出內含系爭契約第
8 條第4 款、第9 條第1 款屬專任委託銷售契約性質之系爭契約，致其陷於錯誤，而與之簽訂契約等語，並提出吳瑞敏於102 年1 月7 日、同年月11日、同年月18日、同年月19日、同年月30日與永慶不動產、102 年1 月25日與21世紀不動產、102 年2 月20日與鑫盛旺不動產有限公司所簽訂之銷售契約書為證（見本院卷第78至83、237 至240 頁），復依證人即吳瑞敏之前夫林逸園證稱：伊前在台灣住商擔任仲介，所謂一般委託銷售契約就是委託人可以自己賣，也不會有罰則之問題，且縱使仲介業者已找到同意以約定價格購買之買主，委託人反悔不賣，也不會有還要給付服務報酬之問題等語（見本院卷第177 頁），觀諸上開契約中均無類似系爭契約第8 條第4 款、第9 條第1 款之拘束及罰則規定，應屬不動產仲介所謂之一般委託銷售契約，原告對上開契約書未曾否認真正，是以吳瑞敏與原告簽訂系爭契約前後，均與仲介業者簽訂一般委託銷售契約，其簽訂一般委託銷售契約之目的應係為求讓多家仲介業者將買家各欲購買之價格報價後，選擇與報價較高者簽約以謀求最大利益，其與原告並無特殊情誼，豈可能單獨與原告簽訂專任委託銷售契約，致使前開目的無法達成，是被告吳炎光、范黃春妹抗辯被告係欲與原告簽訂一般委託銷售契約一情，應非無稽。
⒉證人林逸園復證稱：當天簽約前，吳瑞敏已經跟6 家仲介業
者簽約，這些仲介業者均為伊先前之同事，全部都與吳瑞敏簽一般委託銷售契約，吳瑞敏與林耕霆簽約時有向其說要簽一般委託銷售契約，其當場說沒有問題，因為如果是專任委託銷售契約，在標題處就要標出來，如果有罰則也要跟委託人說，但其未告知契約詳細內容，只說是一般的，要伊及吳瑞敏放心，伊因為非簽約人，又信任林耕霆，所以沒有仔細看合約內容等語（見本院卷第176 、177 頁），證人即前任職原告公司之員工許淑娟證稱：系爭契約係在吳瑞敏住處簽訂，伊有在場，林耕霆與吳瑞敏簽約前，林耕霆有跟伊說吳瑞敏要簽一般約，吳瑞敏簽約時亦有跟林耕霆說要簽一般委託銷售契約，並且拿出其與其他仲介業者所簽之契約書，吳瑞敏說其與別人簽的都是一般約，沒有在與別人簽專任約，伊有先將系爭4 筆土地謄本調出來，所以簽約時間很短，因為林耕霆簽約時有介紹自己豐富之經歷，吳瑞敏及其配偶很信任林耕霆，印象中其配偶簽約過程未講什麼，沒有很參與簽約過程，都是吳瑞敏與林耕霆接觸，吳瑞敏未仔細看合約就簽字，伊仲介時若客戶跟伊說要簽一般委託銷售契約，伊就會將專任部分劃掉，改成一般委託銷售契約格式，也就是系爭契約第9 條部分一定會劃掉，第8 條很多部分也會劃掉，因為第8 條部分會拘束到客戶，所以會劃掉以尊重當事人之意思，當時林耕霆拿出之系爭契約為專任委託銷售契約，因為林耕霆是原告公司法定代理人，伊當時剛進公司，無法干涉等語（見本院卷第234-1 、235 頁），原告雖稱：許淑娟前在原告公司即因待的不愉快才離職，其證詞顯有偏頗，應不足採信等語，惟證人許淑娟係具結後始作證，其當無僅因前與原告之糾紛，即甘冒偽證罪追訴風險而虛構事實，且其所證簽約過程與證人林逸園所證情節大致吻合，是其所證之情應可採信，依此，可知原告公司法定代理人林耕霆理應明瞭吳瑞敏當時係欲與其簽訂一般委託銷售契約，又觀諸系爭契約之標題為「委託銷售契約書」，並無「專任」2 字，而吳瑞敏與原告公司簽約時間短暫，並在明確告知林耕霆欲簽訂一般委託銷售契約後，信任林耕霆與其簽訂者必為一般委託銷售契約，其抗辯並無細看契約究屬一般或專任委託銷售契約，並誤認林耕霆與其簽訂者為一般委託銷售契約而簽名，應堪採信。
⒊按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示。前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1 年內為之。但自意思表示後，經過10 年，不得撤銷。民法第114條法律行為經撤銷者，視為自始無效。撤銷及承認，應以意思表示為之。如相對人確定者，前項意思表示，應向相對人為之。民法第92條第1 項、第93條、第114 條前段及第116條分別定有明文。承上所述，原告法定代理人林耕霆身為不動產買賣之仲介業者，對於實務上一般委託銷售契約及專任委託銷售契約之區別應甚明瞭，其卻於吳瑞敏明確告知欲與原告簽訂一般委託銷售契約下，仍取出具專任委託銷售契約性質之系爭契約，使吳瑞敏陷於錯誤，而與之簽訂系爭契約，難認非屬詐術之行使，被告主張因被原告公司之法定代理人林耕霆詐欺而為簽訂系爭契約之意思表示一情，應堪採信。則吳瑞敏於系爭契約簽訂後1 年內之103 年1 月22日當庭代理被告向原告撤銷承諾簽訂系爭契約之意思表示，洵屬有據。系爭契約經被告撤銷意思表示而視為自始無效，則原告依據系爭契約請求被告給付服務報酬及違約金，即無理由，應予駁回。
五、綜上所述，本件原告依系爭契約第8 條第4 款、第9 條第1款及公同共有之規定，請求：㈠被告吳炎光給付原告13,037元；㈡被告新玄公司給付原告636,104 元；㈢被告黃耀弘等
9 人連帶給付原告808,702 元，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 6 月 13 日
民事第二庭 法 官 謝濰仲正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 19 日
書記官 邱淑婷