臺灣屏東地方法院民事判決 102年度重訴字第27號原 告 蘇政君訴訟代理人 蔡將葳律師被 告 辛銘華
林慶和上列當事人間返還租賃土地等事件，本院於民國103年5月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告辛銘華應將座落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號、面積：二六０五點三五平方公尺上之如附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分（第一層面積為二０二五點三三平方公尺，第二層面積為一六三點三二平方公尺，第三層面積為七五平方公尺，第四層面積為七五平方公尺，屋頂層面積為八七點五平方公尺）鋼骨造鐵皮建物拆除，並返還全部土地予原告。
被告辛銘華、林慶和應連帶給付原告新臺幣叁拾捌萬肆仟元，及自一０二年三月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自一０二年四月一日起，至返還第一項土地之日止，按月連帶給付原告捌仟陸佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告辛銘華、林慶和連帶負擔百分之八十，其餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣貳佰壹拾柒萬貳仟元為被告辛銘華供擔保後得假執行；第二項於原告以新台幣拾貳萬捌仟元為被告
2 人供擔保後得假執行。但被告林慶和如以新台幣叁拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序事項：㈠按「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述者
，非為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第256 條分別定有明文。查本件原告之民事起訴狀第1 、2 項聲明本為：「一、被告辛銘華應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ 號、面積：
2605.35 平方公尺土地上之建物拆除，並返還全部土地予原告。二、被告辛銘華、林慶和應連帶給付原告新臺幣42萬元，及自102 年3 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自102 年4 月1 日起，至返還第一項房屋日止，按月連帶給付原告3 萬5 千元。」，嗣於103 年4 月7 日民事更正訴之聲明（一）狀更正第1 項聲明為：「一、被告辛銘華應將座落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號、面積：2605.35平方公尺上之如附圖所示編號A 、B 、C 、D 部分（第一層面積為2025.33 平方公尺，第二層面積為163.32平方公尺，第三層面積為75.00 平方公尺，第四層面積為75.00 平方公尺，屋頂層面積為87.50 平方公尺）鋼骨造鐵皮建物拆除，並返還全部土地予原告。二、被告辛銘華、林慶和應連帶給付原告42萬元，及自102 年3 月1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自102 年4 月1 日起，至返還第一項土地日止，按月於每月月底連帶給付原告3 萬5 千元」，原告訴之聲明更正核屬更正法律上及事實上陳述之聲明，揆諸前揭規定，並無不合。
㈡被告辛銘華部分經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，就被告辛銘華部分由原告一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠被告辛銘華於民國96年3 月25日邀同被告林慶和擔任連帶保
證人，與伊簽訂農地租賃契約書（下稱系爭租約），向伊承租所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地全部（原為「屏東縣○○鄉○○○段○○○ ○號，面積：2,652 平方公尺，
101 年11月19日因地籍圖重測改編為「屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號，面積：2605.35 平方公尺」；下稱系爭土地），其後並已於其上搭建鋼骨造鐵皮建物如附圖所示編號A 、B、C 、D 部分（第一層面積為2025.33 平方公尺，第二層面積為163.32平方公尺，第三層面積為75.00 平方公尺，第四層面積為75.00 平方公尺，屋頂層面積為87.50 平方公尺），作為其經營二手貨買賣業之店面及倉庫使用，租期為6 年，即自96年4 月1 日起至102 年3 月31日止，租金為每月新臺幣3 萬2 千元，另自101 年4 月1 日起租金調整提高為每月3 萬5 千元，被告並應於每年6 月底一次繳交12個月份支票，於每月1 日兌現該月份租金。詎被告辛銘華僅繳納96年
4 月1 日起至101 年3 月31日之租金，自101 年4 月份起亦未再依約繳納各月份租金，迄今已積欠101 年4 月份起至
102 年3 月份止之12個月付租金合計42萬元；伊已於101 年
3 月31日以書面通知被告辛銘華系爭租約屆期即不再繼續出租，並要求被告辛銘華系爭租約第6 條規定將土地恢復原狀，並遷空地上物，將土地返還予原告。被告辛銘華承租系爭土地，除自101 年4 月份起拒未繳納租金外，系爭租約期限亦業於102 年3 月31日屆滿，伊自得依民法第455 條及第
767 條規定，訴請被告辛銘華返還系爭土地；又被告辛銘華積欠伊101 年4 月份起至102 年3 月止之12月份租金且之後無正當權源仍占用系爭土地，（就租約有效期間）依民法第
439 條規定，及（就租約已終止後）依民法第179 條、系爭租約之第12條損害賠償約定，按月應給付依3 萬5 千元之不當得利或賠償金，請求擇一為原告有利之判決；另被告林慶和為系爭租約承租人之連帶保證人，依法及依約皆應與被告辛銘華負連帶清償責任，請求渠連帶清償相關積欠租金及不當得利。並聲明：①被告辛銘華應將座落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號、面積：2605.35 平方公尺上之如附圖所示編號
A 、B 、C 、D 部分（第一層面積為2025.33 平方公尺，第二層面積為163.32平方公尺，第三層面積為75.00 平方公尺，第四層面積為75.00 平方公尺，屋頂層面積為87.50 平方公尺）鋼骨造鐵皮建物拆除，並返還全部土地予原告。②被告辛銘華、林慶和應連帶給付原告42萬元，及自102 年3 月
1 日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；並自102 年
4 月1 日起，至返還第一項土地日止，按月於每月月底連帶給付原告3 萬5 千元」。
三、被告主張：㈠被告林慶和到場陳述：伊雖於系爭租約上簽名，惟捺印之印
章部分非其所有，伊僅保證辛銘華不可以把土石去賣，及僅是擔任見證人，並未擔任系爭租約之連帶保證人，故不負連帶保證責任云云，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告辛銘華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀於任何聲明或陳述。
四、得心證之理由
（一）按就原告主張：被告辛銘華於96年3 月25日邀同被告林慶和擔任連帶保證人，與伊簽訂系爭租約，向伊承租系爭土地，並於其上搭建鋼骨造鐵皮建物如附圖所示編號A 、B、C 、D 部分（第一層面積為2025.33 平方公尺，第二層面積為163.32平方公尺，第三層面積為75.00 平方公尺，第四層面積為75.00 平方公尺，屋頂層面積為87.50 平方公尺），作為其經營二手貨買賣業之店面及倉庫使用，租期為6 年，即自96年4 月1 日起至102 年3 月31日止，租金前5 年為每月新臺幣3 萬2 千元，另自101 年4 月1 日起租金調整提高漲幅不超過百分之十五，被告辛銘華並應於每年3 月底（原告誤載為6 月底）一次繳交12個月份支票，於每月1 日兌現該月份租金等，業據原告提出上有被告辛銘華簽名之系爭租約影本，並有本院101 年度司執字第00000 號清償票款強制執行卷宗影本、屏東縣屏東地政事務所103 年3 月17日屏所地二字第00000000000 號函檢附之複丈成果圖〔本院卷第136 頁，上開複丈成果圖地政事務所承辦人員於右側說明欄中表示：「編號A 、B 、C、D 為建物（即著斜線部分）」，但該圖右側之B 部分並未畫有斜線，惟此係該複丈成果圖有所漏畫，未畫斜線之
B 部分仍屬被告辛銘華有於系爭土地上興建建物之部分〕等為證，應足信為真實。被告辛銘華經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，雖就被告辛銘華部分係以公示送達方式為之，依民事訴訟法第280 條第3 項規定，無法視同自認，但原告既已提出上述租約影本等書證，本院認已足可為上述事實之認定，並無任何疑義。至於被告林慶和則辯稱：伊雖於系爭租約上簽名，惟捺印之印章部分非其所有，伊僅保證辛銘華不可以把土石去賣，及僅係擔任見證人，並未擔任系爭租約之連帶保證人，故不負連帶保證責任云云，亦即除被告林慶和就系爭租約中原告與被告辛銘華部分之真正及在系爭租約中「乙方連帶保證人」欄位上係其簽名等業已不爭執或自認外，以被告林慶和至本院開庭時所呈狀況，其年齡非輕（其並稱係與原告父親認識），答辯時思路清楚（詳本院筆錄內被告林慶和之答辯）等可知，其智識顯然正常，豈可能不知所謂見證人及連帶保證人差別甚大，及被告林慶和最後確有在系爭租約中之「乙方連帶保證人」欄處簽名，以一般經驗及論理法則而言，其於系爭租約中係屬承租人即被告辛銘華之連帶保證人，自屬無疑（被告林慶和自認確有保證辛銘華不可以把土石去賣，其後更係直接在連帶保證人處簽名，已屬被告辛銘華有關系爭租約義務之全部連帶保證人），至於被告林慶和辯稱僅擔任系爭租約見證人，但此部分既為原告否認，被告林慶和又未提出任何證據以為證明，及縱系爭租約上所蓋印文之印章非被告林慶和所有之印章，亦不影響系爭租約連帶保證人部分因被告林慶和簽名業已發生效力之認定，上開辯解自無法採信。
（二）原告雖主張被告辛銘華未於101 年3 月底繳交下一年期即
101 年4 月1 日起至102 年3 月31日之12個月租金支票，嗣自101 年4 月起亦未再依約繳納各月份租金，迄今已積欠101 年4 月份起至102 年3 月份止之12個月付租金合計42萬元云云。按就被告辛銘華有依約繳納租金部分，依法本應由被告辛銘華舉證證明，被告辛銘華既未提出任何書狀及證據證明其有依約繳納101 年4 月份起至102 年3 月份止之12個月付租金支票或金額，則原告稱：被告辛銘華未繳上開租金、伊依約得以請求之主張雖可採信；但就
101 年4 月後被告辛銘華每月應給付之租金金額應為多少而言，系爭租約第4 條僅規定：「租金：每個月新臺幣參萬貳仟元整，五年內租金不漲價（民國一０一年四月一日起租金調整提高漲幅不超過百分之十五）」，亦即以上開約定而論，簽約時原告與被告辛銘華固曾約定自101 年4月起原告得調漲租金及漲幅最多不超過百分之十五，但最後自101 年4 月起應調漲多少，雙方當時並未明確約定，依上述租約內容，亦非原告自己一方得以片面決定，而就租金最後係調高多少部分，係對原告有利之事項，依法本應由原告舉證證明，但原告迄本院言詞辯論終結前，僅曾提出一份其稱被告辛銘華有意將租約轉讓予第三人王文興，在租約影本上被告辛銘華有以手寫記載租金自101 年4月1 日起為每月35000 元（參本院卷第79頁）云云，然查原告所提該租約影本上之筆跡雖形式上與被告辛銘華所書寫文字之筆跡相近，但該等文字最後係遭以多行直線塗銷，顯見該等約定一開始縱曾有談過，但最後並未達成協議（才會塗銷），自無從以該等業已塗銷之記載，認定被告辛銘華確已同意原告可將系爭租約每月租金調高為35000元，此外原告即未提出任何證據作為證明，故本院尚無從採信原告上開租金業經提高為35000 元之主張，則在101年4 月後之租金部分，自僅得認定每月租金仍然原來32,
000 元，故被告辛銘華積欠原告101 年4 月1 日再102 年
3 月31日之租金，應僅為384,000 元（計算式：32,000*12=384,000），原告基於系爭租約及民法第439 條規定，自得請得被告辛銘華（承租人）及被告林慶和（連帶保證人）就此已到期部分之本金及遲延利息應負連帶清償責任，爰判決如主文第二項前段。但就該12個月租金超過384,
000 元部分之本金及遲延利息請求，原告之請求即無理由，應予駁回。
（三）原告另主張：伊已於101 年3 月31日以書面通知被告辛銘華系爭租約屆期即不再繼續出租，並要求被告辛銘華系爭租約第6 條規定將土地恢復原狀，並遷空地上物，將土地返還予原告，系爭租約期限業於102 年3 月31日屆滿，伊自得依民法第455 條及第767 條規定，訴請被告辛銘華返還系爭土地等語。查依原告起訴狀所附通知書（本院卷第28頁）內容可知，原告確曾於101 年3 月31日通知被告辛銘華表示系爭租約將於102 年3 月31日期滿，租約期滿後將不再繼續出租，其後並有被告辛銘華於簽收人欄處簽名（其筆跡與租約筆跡相符），故原告稱系爭租約於102 年
3 月31日期滿後業已消滅，應可採信。而系爭租約之效力既已於期滿後消滅，且依系爭租約第6 條規定，被告辛銘華亦確應將系爭土地恢復原狀遷空歸還原告（該等義務雖規定於押租保證金下，但應解釋為承租人於租約消滅後負有上述將土地恢復原狀遷空歸還之義務，如符當事人真意），及被告辛銘華自102 年4 月1 日後之占有已屬無權占有，則原告主張依民法第767 條規定，其得基於所有人身分請求無權占有之被告辛銘華將系爭土地上原由被告辛銘華興建之如附圖（即屏東縣屏東地政事務所103 年3 月17日屏所地二字第00000000000 號函檢附之複丈成果圖）所示編號A 、B 、C 、D 部分（第一層面積為二０二五點三三平方公尺，第二層面積為一六三點三二平方公尺，第三層面積為七五平方公尺，第四層面積為七五平方公尺，屋頂層面積為八七點五平方公尺）鋼骨造鐵皮建物拆除，並返還系爭土地全部予原告，此部分為有理由，爰判決如主文第一項。又原告雖併依民法民法第455 條及第767 條規定，訴請被告辛銘華返還系爭土地，但2 者既為選擇合併方式，因本院認原告依民法第767 條規定所為聲明被告辛銘華應返還系爭土地之請求為有理由，已達其目的，則關於依民法第455 條規定之請求權，請求被告辛銘華返還部分，本院自毋庸再為審認，附此敘明。
（四）另按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照，惟其因屬無權占有他人土地，顯仍屬侵權應負損害賠償責任之行為；次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為其申報地價；建築物價額，則依該管縣市地政機關估定之價額，此亦有土地法第97條第1 項、第105 條、第148 條、同法施行法第25條及平均地權條例第16條可資參照，又土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有適用，且該條項所稱之「城市地方」，亦只指依法發布都市計畫內之全部土地而言，此參酌平均地權條例第
3 條及土地稅法第8 條之規定益為灼然。本件被告辛銘華占有之系爭土地，依原告所提供系爭土地之登記謄本可知，其顯為不在都市計畫範圍內，故其登記謄本上才會明載「使用分區」、「使用地類別」分別為「一般農業區」、「農牧用地」等資料，故系爭建物所占有之系爭土地，自非屬土地法第97條第1 項規定所稱之「城市地方」，雖無法逕予適用前開土地法關於房屋及基地計收租金之規定，惟上述法條所定標準及比率，本院認在土地性質相近而非城市地方土地之租金不可能比城市地方土地之租金更貴之前提下，仍可作為計算租金（賠償）之標準；而查系爭土地係屬：「一、系爭土地位於屏東縣○○鄉○○路○○○ 號（在國道0 號南往北上○○交流道前之交叉路口附近）（○○路為兩邊各二車道之馬路）；二、於系爭土地附近並無大型公共設施與建築，在系爭土地對面，有一家店面頗大之『○○便利商店』，便利商店前並有面積頗大可容納
一、二十輛汽車停放之停車場，交通便利」等，有本院
103 年1 月23日勘驗測量筆錄可稽，此外原告並提出系爭土地之土地登記謄本記載士起為2605.35 平方公尺、系爭土地與建物現場照片16張及標記拍攝地點編號表之地圖（參本院卷第110 至第117 頁）等，由上述本院勘驗筆錄及登記謄本、現場照片及地圖可知，系爭土地除面積頗大外，所在位置道路寬敞，交通及停車均甚為便利，僅其附近並無公共設施與建築，而被告辛銘華使系爭土地興建建物係作為商業使用，故本院認為原告請求被告辛銘華應給付相當於租金之不當利益，以被告辛銘華占用之土地之價值，按年息8 ％計算，核屬相當；原告雖主張就被告辛銘華部分應依102 年4 月起每月之租金35,000元計算相當於租金之不當得利云云，但除系爭土地之租金，本院認102 年
4 月起之租金仍為32,000元業如上述外，系爭租約既已於
102 年3 月31日消滅，被告辛銘華102 年4 月1 日起之占有為無權占有並屬不當得利，則計算相當於租金之當得利，當不得以之前租金為標準，否則其法律定性豈非類如不定期租約，故原告以租約消滅前之前租金認定相當於租金之當得利之數額，尚有錯誤。而系爭土地102 年之申報地價，每平方公尺為496 元，此有屏東縣屏東地政事務所
103 年5 月13日屏所地三字第00000000000 號函（本院卷第159 頁）可稽，則原告依不當得利之法律關係請求被告辛銘華給付相當於租金之不當得利即為每月8,615 元【計算式：496*2605.35*8%÷12＝8,615 】，原告對被告辛銘華部分逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。又原告雖併依民法民法第179 條及系爭租約之第12條損害賠償約定，訴請被告辛銘華返還相當於租金之不當得利，但2 者既為選擇合併方式，因本院認原告依民法第179 條規定所為聲明被告辛銘華應返還系爭土地102 年4 月1 日後每月8,615 元相當於租金之不當得利之請求，為有理由，已達其目的，則關於原告依系爭租約之第12條損害賠償約定之請求權，請求被告辛銘華給付每月8,615 元範圍內，本院自毋庸再為審認；至於超過每月8,615 元部分，原告雖併以系爭租約之第12條損害賠償約定請求，但原告並未舉證其於系爭租約因期滿消滅後，更受有其他損害，原告依系爭租約之第12條損害賠償約定另請求其他損害部分，亦屬無據應予駁回，附此敘明。而被告林慶和部分，就系爭土地其雖並未為任何使用，亦未獲得任何利益，則原告就被告辛銘華102 年4 月1 日起無權占有部分，對被告林慶和自無任何不當得利請求權存在；但依系爭租約第12條規定：「乙方如有違本租約願放棄押租保證金，如涉及訴訟費、律師費承租人願負擔所需全部費用併賠償甲方一切損失…」可知，被告辛銘華既應賠償無權占有原告土地所造成原告之損害（但以被告辛銘華所受不當得利計算金額業如上述），被告林慶和就此損害，依約本應與被告辛銘華負連帶賠償責任，故原告主張被告林慶和應與被告辛銘華就
102 年4 月1 日後每月8,615 元部分負連帶清償責任，為有理由，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、原告陳明就訴之聲明第一、二項部分願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，及被告林慶和就其敗訴部分陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於就原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。另本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第85條第2 項、第390 條第
2 項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
民事第三庭 法 官 黃紀錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 6 月 6 日
書記官 蘇小雅