臺灣屏東地方法院民事判決 103年度訴字第149號原 告 朱恒香訴訟代理人 吳春生律師被 告 宋欣諮訴訟代理人 蔡將葳律師
侯國勝上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國103 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原為伊所有之耕地，伊用於種植香蕉、火龍果等作物，嗣為供伊外甥即訴外人洪吉祥辦理農民保險（下稱農保），伊以低價將系爭土地出售予洪吉祥，並於民國101 年2月1 日辦畢所有權移轉登記。惟系爭土地仍由伊繼續耕種，伊並與洪吉祥於101 年2 月15日訂定農地租賃契約書，由伊向洪吉祥承租系爭土地，租賃期間自同日起至106 年2 月14日止。嗣洪吉祥因積欠訴外人台灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）債務，新光銀行聲請對系爭土地及洪吉祥之存款為強制執行，經本院以101 年度司執字第48267 號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）對系爭土地為查封、拍賣，於102 年9 月17日由被告以新台幣（下同）780,100 元拍定。伊為系爭土地之承租人，於系爭土地遭拍定後，始得知系爭土地遭強制執行一事，即依土地法第107 條規定，向本院民事執行處聲請依同條件優先承買，詎被告竟否認伊之優先承買權存在，伊自得提起本件訴訟以資確認等語，並聲明：確認原告就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先承買權存在。
二、被告則以：原告將系爭土地移轉登記予洪吉祥，係供洪吉祥辦理農保，且約定之買賣價金顯低於市價，原告並未交付系爭土地予洪吉祥，洪吉祥實際上亦未給付任何價金，均與一般買賣常情有違，原告與洪吉祥間之買賣契約應僅為形式，並無實質，原告於系爭土地移轉登記予洪吉祥後，係依其既有之使用方式繼續使用系爭土地，並無另與洪吉祥就系爭土地訂立租賃契約之事實，其主張與洪吉祥間有租賃關係存在及所提出之契約書，均係臨訟杜撰，其請求確認對系爭土地有優先承買權存在，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查：系爭土地原為原告所有，於101 年2 月1 日以買賣為原因移轉登記於洪吉祥所有。系爭土地前經洪吉祥之債權人即新光銀行聲請本院以101 年度司執字第48267 號清償票款強制執行事件查封，於102 年9 月17日拍賣，由被告以780,
100 元拍定，被告已依期繳清全部價金，原告則於102 年10月4 日具狀對本院執行處主張其就系爭土地有土地法第107條之優先承買權等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第50頁），並有土地登記謄本、異動索引附卷可稽（見本院卷第37、38、63至70頁），復經本院調取系爭執行事件卷宗查明無訛，堪認為真實。
四、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴（最高法院52年台上字第1922號判例意旨參照）。且確認法律關係成立（存在）或不成立（存在）之訴，以確認現在之法律關係為限，如已過去或將來應發生之法律關係，則不得為此訴之標的（最高法院49年台上字第1813號判例意旨參照）。本件原告主張其為系爭土地承租人，就系爭土地有土地法第107 條之優先承買權存在，為被告所否認，原告是否有系爭土地之優先承買權，既有不明，原告在私法上之地位即有受侵害之危險，而此種危險得藉由確認判決加以排除，則原告提起本件訴訟，有即受確認判決之法律上利益，應予准許。
五、本件爭點為：原告是否為系爭土地之承租人？本院判斷如下：
㈠按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為
耕地租用。出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。土地法第106 條第1 項、第107 條第
1 項分別定有明文。原告主張其就系爭土地與洪吉祥有租賃關係存在一節，固據原告提出農地租賃契約書、屏東縣恆春鎮公所就原告申請農業天然災害救助之查復函文為證（見本院卷第8 至10頁），並經證人洪吉祥到場證稱：原告為伊之五阿姨，伊在屏東市養豬，但無法辦理農保，伊母代伊向原告詢問後，由伊以較低之價格即300,000 元向原告買受系爭土地，以取得辦理農保之資格，但交易時雙方言明系爭土地由原告繼續使用，由原告每年給付伊3,000 元作為對價，嗣系爭土地於101 年1 月16日移轉登記予伊，伊為辦理農保而時常往返於屏東市與恆春鎮，雙方始於101 年2 月15日簽署上開農地租賃契約書等語（見本院卷第81至83頁）。惟系爭土地之價值於系爭執行事件中經不動產估價師鑑定結果，為490,354 元，有鑑定報告書在卷可考（見系爭執行事件卷宗第39至55頁），證人洪吉祥與原告既有親戚之誼，復因原告施惠，以不足市價三分之二之價格買受系爭土地，並取得農保資格，則其證詞非無偏頗原告之虞，原難遽為採信。又證人洪吉祥亦證稱：伊向原告買受系爭土地時養豬收入不佳，無現金可供周轉，故要求原告先辦理移轉登記，價金日後再行給付，惟系爭土地旋遭新光銀行查封，伊先籌款償還新光銀行，故伊迄今尚未給付價金予原告；又因伊尚未給付價金，且系爭土地已遭強制執行，故伊迄今亦未向原告收取租金等語（見本院卷第81至82頁）。則原告於系爭土地移轉登記與洪吉祥後，係依其向來之方式而對系爭土地使用、收益，尚難謂其有與洪吉祥另行訂定租賃契約之必要，且原告迄未支付任何租金予洪吉祥，亦難認其與洪吉祥間曾有訂定租賃契約之事實。
㈡再原告曾於101 年間就系爭土地向屏東縣恆春鎮公所（下稱
恆春鎮公所）申請天秤颱風農業天然災害救助一事，有恆春鎮公所103 年5 月13日恆鎮觀農字第00000000000 號函所附相關申請資料存卷可考（見本院卷第73至76頁），惟農民申請災害救助，於申請人非土地所有權人時，應檢附委託經營契約書或租賃契約書或土地使用同意書等合法經營權證明文件，而原告所提出之證明文件為土地使用同意書，而非上開農地租賃契約書，有恆春鎮公所103 年6 月3 日恆鎮觀農字第00000000000 號函所附相關申請資料附卷可稽（見本院卷第93至101 頁），核諸證人洪吉祥到場證稱：原告於系爭土地上種植之香蕉被颱風吹倒，伊同意原告向農會申請補償（即災害救助），並問原告須提供什麼文件，原告說她自行處理即可，原告製作上開土地使用同意書有得伊同意，其上伊之簽名為原告簽寫，印文為原告幫伊刻章、用印等語（見本院卷第82頁背面至第83頁），倘原告與洪吉祥間確有租賃關係存在，並已作成上開農地租賃契約書，則原告申請災害救助時，原可逕提出上開農地租賃契約書，以證明其有使用系爭土地之權利，豈有費事為洪吉祥刻章、用印，而另行製作土地使用同意書之必要？益徵原告與洪吉祥間就系爭土地確無租賃關係存在，上開農地租賃契約書應事後製作，所載內容並非事實。
㈢從而，原告並非系爭土地之承租人一事，應堪認定，其主張
就系爭土地有土地法第107 條第1 項優先承買權，自屬無據。
六、綜上所述，本件原告請求確認其就系爭執行事件拍賣之系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 7 月 8 日
民事第二庭 法 官 李珮妤以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 103 年 7 月 8 日
書記官 劉毓如