臺灣屏東地方法院民事判決 103年度訴字第365號原 告 杜婕希即晨信房屋企業社被 告 徐煒山被 告 徐堯山上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國103 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟元及被告徐煒山自民國一百零三年七月二十九日起被告徐堯山自同年月二十五日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五五八分之二八六，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：原告於起訴時原請求被告徐煒山、徐堯山等2 人應連帶給付原告居間報酬55萬8 千元；嗣於本院審理時縮減聲明為28萬
6 千元，係減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255條第1 項第3 款，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：緣被告徐煒山於民國102 年10月27日以電話聯絡原告，表示其代表被告二人委託原告居間仲介其等所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），願意以最低價格新臺幣（下同）920 萬元出售系爭土地，超過92
0 萬元之金額由原告獲利。嗣102 年12月上旬間，訴外人賴榮堂向原告表明願購買系爭土地，原告便傳真台灣房屋客戶帶看一般同意書委託書予被告徐煒山，經被告徐煒山、徐堯山蓋章後回傳，原告乃帶訴外人賴榮堂參觀系爭土地及協商買賣價格，最終訴外人賴榮堂願以930 萬元一併購買系爭土地及其上建物，並簽訂不動產買賣意願書、交付10萬元之斡旋金，原告旋即通知被告徐煒山，並將該10萬元匯入被告徐煒山所提供之帳戶。詎原告請求被告等前來原告店內簽約時，被告等竟藉故不賣，被告徐煒山復稱被告徐堯山尚有意見云云，經原告於103 年1 月7 日再以存證信函通知被告出面簽約，被告均置之不理。原告已為被告等仲介訴外人賴榮堂買賣土地，雙方有買賣系爭土地之聯繫，且買賣價格一致，原告實已居間完成，係因可歸責被告之事由致買賣無法達成，參諸最高法院52年台上字第2675號判例、92年簡上字第80號、92年上易字第177 號判決意旨，原告得依民法第565 條請求居間服務報酬，準此，兩造約定如買賣成交，原告得向被告請求成交總價百分之4 之服務報酬，故被告等應給付原告37萬2 千元。惟因為賣方違約造成原告損失。賣方要承擔買方所有的服務費，買方用930 萬來買，賣方實拿920 萬，至少會有10萬元的利潤，且被告造成原告之損失，就是買方同意付的服務費18萬6 千元，故全部請求28萬6 千元，爰依民法第184 條及第565 條提起本訴。並聲明：被告應連帶給付原告28萬6 千元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告之業務員黃俊溢當初請被告徐煒山給予機會帶看系爭土地，不出賣土地也沒關係，被告徐煒山才於102年12月13日簽署「客戶帶看一般同意委託書」。數日後，黃俊溢表示已找到到買主，被告徐煒山表明須與共有人即被告徐堯山商量，卻遭恐嚇必須即時履約並提供轉帳帳戶，否則即構成違約，被告徐煒山因而遭誤導告知帳戶，然原告實際早於102 年12月7 日先與訴外人賴榮堂簽署「不動產買賣意願書」，意圖施用詐術，以資訊不對等之優勢，使被告陷於錯誤價額判斷，違反公平交易法、誠信原則及不動產經紀業管理條例第21條未經委任不得銷售之規定，故被告主張兩造間之委託關係無效。又「客戶帶看一般同意委託書」已載明被告不須支付任何服務費，而買方應支付2%之服務費乃原告與訴外人賴榮堂間之協議，應與被告無涉。再者，原告與訴外人賴榮堂簽署之「台灣房屋不動產買賣意願書」第4 條第
1 款清楚揭示買方並未同意原告將斡旋金轉訂金，故被告所匯10萬元僅為斡旋金並非訂金，又「不動產買賣意願書」並無被告簽章，該意願書自始未送達被告，被告與賴榮堂未就買賣細節達成合意，買賣關係根本未成立，依目前最新實務見解，在未簽訂買賣契約之前，賣方仍有契約決定權，原告不能主張買方出價高於委託銷售底價，不動產買賣關係即成立，而有本人必須與其締約（買賣契約）之預期，並將未能締約之責歸究於本人，故原告向被告等索討居間報酬或未締約損失，實屬無理。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠、被告徐煒山向原告表示以920 萬元出○○○鄉○○段000 地號土地（該土地由被告徐煒山、徐堯山共有，應有部分如土地謄本所載），逾越920萬元價格之金額由原告取得。
㈡、對於原告提出之證一客戶帶看委託書，確實有徐煒山、徐堯山之用印紀錄資料事項。
㈢、確實有匯款10萬元及簡訊內容之事實。
四、本件爭點在於：
㈠、兩造間有無成立居間契約？有無約定被告應給付原告居間報酬？
㈡、原告請求被告給付居間報酬，有無理由？如有，其金額應為若干？
㈢、被告是否受原告脅迫而匯款10萬元？
五、本院之判斷：
㈠、按「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。」有最高法院52年台上2675號判例可資參照，本件被告徐煒山向原告表示以920 萬元出售被告2 人所有系爭土地，逾越920 萬元價格之金額由原告取得，有兩造均提出相同之台灣房屋屏東屏基加盟店（土地）客戶帶看一般同意委託書1 份在卷可證，並為兩造所是認，自堪信實。
依上開委託書記載，系爭土地「買方出價若高於玖佰貳拾萬萬元（含）以上，則由仲介公司代為收受訂金。賣方實拿新臺幣玖佰貳拾萬元正，仲介費、代書費由乙方吸收。委託時間：102 年12月10日起至102 年12月17日止」；而買方賴榮堂則於102 年12月7 日即已與原告簽訂不動產買賣意願書，願意「成交價格玖佰參拾萬以下甲方同意支付乙方服務費2%，亦有上述意願書乙紙在卷可考，顯見原告已完成居間行為之條件，則原告訴請被告2 人履行委託書所載事項，即有所據，原告並已將斡旋金10萬元匯入被告徐煒山所提供000000－0000000 －0 郵局帳戶，亦有郵局存款人收執聯1 紙在卷可按，並為被告所是認；雖被告辯稱係遭原告恐嚇，然未舉證以實其說，且從被告徐煒山與原告之Line信息連絡內容以觀，被告表達自若，並無被告所稱遭脅迫一情，被告辯解自不足採。
㈡、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第
565 條、第568 條第1 項分別定有明文。本件兩造約定如買賣成交，賣方實拿920 萬，則本件原告至少會有10萬元的利潤，且被告又造成原告損失之買方同意付的服務費18萬6 千元，如買賣契約成立，原告所得請求之居間報酬共計28萬6千元，是原告依民法第565 條規定請求被告給付原告28萬6千元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於主文第一項之範圍內，即於法有據，應予准許。至原告依民法第184 條侵權行為之規定請求被告連帶給付上開金額，並未敘明其依據，自難准許，應予駁回。
六、就原告減縮訴之聲明部分，其訴訟費用應由原告負擔，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行（此部分原告假執行之聲請並無必要）。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85第1 項、第389 條第1 項第5 款，判決如
主文。中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
民事第一庭 法 官 張世賢正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 12 月 26 日
書記官 鍾小屏