臺灣屏東地方法院民事判決 103年度訴字第440號原 告 翁福安訴訟代理人 錢政銘律師被 告 齊泰營造有限公司法定代理人 楊平山訴訟代理人 周春米律師複 代理 人 劉逸培律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104 年1 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾捌萬伍仟元，及自民國一０三年六月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告如以新台幣貳拾捌萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件原告起訴請求被告給付其新台幣（下同）57萬元，及自民國102 年6 月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，於訴狀送達後，就請求給付利息部分，變更為自起訴狀繕本送達翌日（及103 年6 月19日）起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，其所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：伊以仲介不動產買賣為業，訴外人恩承企業有限公司（下稱恩承公司）之負責人許主培於102 年4 月間委託伊，向被告購買其所有坐落屏東縣屏東市○○段○○○號面積3,098 平方公尺土地及其地上41建號建物（下稱系爭房地），嗣經伊與被告代理人即其股東賴富堂斡旋洽商後，被告同意以3,800 萬元之價格出售系爭房地，並由賴富堂收受許主培所交付之斡旋金30萬元，約定被告應依系爭房地成交總價款給付伊1.5 ％之居間報酬。恩承公司與被告嗣後已於
102 年4 月30日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），以3,
800 萬元完成系爭房地之買賣交易，被告應依約支付伊居間報酬57萬元（00000000×1.5 ％＝570000），則伊自得本於兩造間所訂居間契約，請求被告加計法定遲延利息如數給付等情，並聲明：㈠被告應給付原告57萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與恩承公司簽訂系爭買賣契約時，恩承公司當場給付230 萬元作為定金，並於契約第1 條註明：「買方向金融單位申貸新台幣叁仟伍佰柒拾萬元整作為尾款，核貸後直接撥款給賣方最遲於102 年6 月15日以前撥款付清。若未付清，買方已付之價款由賣方沒收。」其後恩承公司未能順利向金融機構貸得款項，伊本欲解除系爭買賣契約並沒收定金，然因原告之勸諭，並為免除伊全部居間報酬債務之意思表示，伊始未解除契約及沒收定金，則伊自毋庸再支付原告居間報酬，亦即原告已喪失其請求居間報酬之權利，原告猶請求伊給付居間報酬，自非有理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行宣告。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭房地原為被告所有，嗣後被告於103 年1 月3 日將系爭房地移轉所有權於恩承公司，並已辦畢登記。
㈡、原告曾於102 年4 月17日向許主培收取斡旋金30萬元，約定購買系爭房地之總價為4,000 萬元，同日經被告之代理人賴富堂同意將上開斡旋金轉成定金並將系爭房地之總價降為3,
800 萬元。
㈢、被告與恩承公司於102 年4 月30日簽訂系爭買賣契約，其後被告與恩承公司另行簽訂第8 條第8 點註明：「雙方原關於第一條第二次付款約定全部作廢，雙方改約定之付款條件如下：買方於102 年6 月24日支付第二期款項新台幣壹仟萬元，由賣方當場收訖無誤，不另立據。尾款新台幣貳仟伍佰柒拾萬元，由銀行核貸後直接撥付於賣方，銀行核貸金額不足時，由買方一次補足。」
㈣、原告於103 年4 月17日寄發存證信函予被告，略謂：被告於簽訂買賣契約時曾承諾以成交金額百分之1.5 計算（即57萬元）作為原告居間仲介系爭房地成交之報酬，並同意減為427,500 元，請求被告如數給付等語。
四、本件之爭點為：原告是否曾向被告為免除居間系爭房地報酬債務之意思表示？倘然，其免除之範圍為何？茲論述如下：㈠⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。又社會上之介紹業亦即所謂經紀人，屬於民法上居間契約，依民法第565 條所規定之內容，居間有二種情形，一為報告訂約之機會，一為擔任訂約之媒介（最高法院60年度台上字第1217號判決意旨參照）。前者謂之「報告居間」，即受他人之委託，尋覓及指示其可訂約之相對人，進而提供訂約之機會；後者謂之「媒介居間」，係受契約當事人雙方之委託，於雙方當事人間予以斡旋，促使契約成立，是以，居間人如欲向委託人請求履行居間報酬，依上開民法及民事訴訟法之規定，非僅應證明雙方確已成立媒介居間契約，且其之居間行為確已有效果產生。查許主培於102 年4 月間經訴外人林榮進介紹後，委託原告代為尋覓適合購買之土地，嗣經原告尋得系爭房地，經許主培同意購買，而由原告與賴富堂斡旋洽商後，賴富堂同意以3,800 萬元出售，約定被告應依系爭房地成交總價款給付1.5 ％之居間報酬，恩承公司與被告遂於102 年4 月30日簽訂系爭買賣契約之事實，為兩造所不爭執，並經原告提出斡旋金收據、定金收據、不動產買賣契約書為證（見本院卷第8 至10頁），原告既受恩承公司之委託，媒合其與被告就系爭房地成立買賣契約，依上開說明，核屬媒介居間，且兩造間之媒合居間契約業已成立，並促成恩承公司與被告簽訂系爭買賣契約。
⒉契約附解除條件或經解除契約者，依民法第568 條立法意旨
「居間人報告或媒介契約成立後支付，此當然之理，亦最協當事人之意思，故契約無效，或契約已成而撤銷者，居間人不得請求報酬，契約雖已成立，而附有停止條件者，其停止條件成就前，亦不得請求報酬，蓋停止條件成就，契約即不成立也，附有解除條件者，亦可以此類推，無待明文規定也。」可知居間人之報酬請求權因媒合之契約解除條件成就或經解除時，因媒合之契約未生效或溯及消滅，居間人不得請求報酬，若已取得報酬者，應返還其所受領之報酬。被告與恩承公司簽訂系爭買賣契約時，恩承公司當場先給付230 萬元作為定金，並於契約第1 條註明：「買方向金融單位申貸新台幣叁仟伍佰柒拾萬元整作為尾款，核貸後直接撥款給賣方最遲於102 年6 月15日以前撥款付清。若未付清，買方已付之價款由賣方沒收。」及系爭契約第9 條註明：「……，買方若有違反本契約內之條款時，賣方可沒收買方已給付之全部價款，並不經催告本契約即可解除，所有費用由違約之一方支付，雙方絕無異議。」可知倘恩承公司未依上開約定於102 年6 月15日付清價款，非僅恩承公司之定金將遭沒收，系爭買賣契約亦將因此遭解除，依上開說明，若系爭買賣契約解除，原告將因此無法向恩承公司及被告取得報酬，則其當有盡力促成雙方依約履行之動機。
⒊按債權人向債務人表示免除其債務之意思者，債之關係消滅
，民法第343 條定有明文。又債權人向債務人表示免除債權之全部或一部者，則其全部或一部債之關係即應消滅，債務人對於免除部分之債自得為消滅之抗辯（最高法院20年上字第703 號判例參照）。原告於對許主培起訴請求報酬之本院
103 年度訴字第27號給付居間報酬事件（下稱前案）中陳稱：「（第一次買賣何時完成？）應該是在102 年6 月15日完成，但是因為被告無法給付，所以賴富堂先生詢問我為何沒有給付，並且很生氣表示如果沒有如時給付，就沒收定金，後來經過我的請求，賴富堂表示如果我願意犧牲仲介費用，他可以答應給被告機會，我表示我可以犧牲我自己的仲介費用，但是公司的部分不可以，所以賴先生才讓被告繼續。」（見本院卷第74頁背面）以兩造談論上開情事時，恩承公司已違約而無法如期給付價金，原告可能因此同時喪失恩承公司及被告之居間報酬之情狀以觀，原告上開陳述應確有免除被告居間報酬債務之意思，原告主張當時伊僅係就系爭買賣契約是否繼續履行及仲介費用減價一事進行商討，並無免除被告仲介費用之意思云云，尚無足取。又債務免除係債權人向債務人免除其債務之單獨行為，於其免除之意思表示達到債務人時，即生免除效力，而賴富堂為被告之代理人，故原告免除債務之意思表示已達被告，業生免除之效力。原告雖主張被告隱瞞伊，事後私下與恩承公司約定履行系爭買賣契約之事宜，因此原告願意免除之條件並未成就云云，姑不論被告是否隱瞞原告，私下與恩承公司約定履行系爭買賣事宜，縱然如此，亦係原告可主張被告違反誠信原則，繼續向被告請求給付原本報酬之問題，與條件是否成就無關，況原告向賴富堂表示免除債務，其係希望被告仍繼續與恩承公司履行契約，以達被告不沒收定金及解除契約之目的，則其所為免除之表示，應定性為附停止條件之債務免除，其條件為被告不沒收定金及解除契約，而被告與恩承公司就系爭買賣契約業已履行完畢，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及異動索引在卷可稽（見本院卷第41至48頁），則原告為免除債務所附停止條件業已成就，原告主張免除之條件並未成就云云，即尚無可採。
⒋按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。意思表示解釋之客體，為依表示行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意思表示時，格於表達能力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。原告雖主張：伊前案所稱公司部分不可以，包括與其合夥而應均分報酬之林榮進部分，故其保留未免除之債務含林榮進部分285,000 元及靠行公司142,500 元云云，且證人林榮進亦證：「（你仲介這件給原告，你可以取得多少報酬？）買賣雙方我可以拿到0.75％，就是仲介費的一半。」（見本院卷第84頁背面）然依前開說明，解釋本件原告對被告免除居間報酬債務之範圍，應依原告之表示行為所表示於外部之意思而為解釋，至其內心是否除公司外另有保留林榮進報酬之意思，既未形之於外，自無從加以斟酌。是本件原告既係表示公司部分不可以（免除），則其對被告免除之範圍即不含林榮進部分之報酬，原告主張林榮進部分之報酬亦應保留云云，已難憑採。又原告陳稱：我代表賴富堂這邊，林榮進代表許主培那邊等語（見本院卷第98頁），可見被告出售系爭房地部分之事宜，全由原告負責，其有無與林榮進均分被告部分居間報酬之可能，已屬可疑。且林榮進證稱：「許主培原本在民生路人愛醫院拍賣後，委託我在屏東幫他找一塊地，我請原告與許主培接洽，後來原告跟我說屏東市○○段○○○號土地要賣，傳地籍圖謄本及土地謄本給我看，我覺得還可以，簽約前的兩三個禮拜原告與我就帶許主培及潘醫師（詳細姓名不記得），四人一起去看現場，看完現場後許主培認為不錯，覺得他可以用，原告說總共4,000 萬元，後來我跟原告說可否用3,800 萬元做成交，原告說不太可能，過幾天後，許主培有寫一個斡旋給原告，最後成交價是3,800 萬元，地主（被告公司）才願意賣等語。‧‧‧‧看現場時原告跟許主培說買賣雙方要付成交價金的1.5 ％作為居間報酬。（許主培有無同意？）有。（被告有無同意？）我沒有接觸被告，被告是原告去接洽的。」（見本院卷第84頁）更可見其對於被告與原告間是否達成居間報酬之合意一無所知，其卻稱可與原告均分被告部分之居間報酬，亦非合理。其次，證人許主培證稱：「（林榮進幫你介紹原告有無說要收取仲介費？）林榮進沒有，他只是單純介紹原告與我認識。‧‧‧‧（原告有無說過你給付他的報酬他還要給付給公司或林榮進？）當初我不知道，但我後來猜他們有這樣的習慣會付錢給當初介紹他與我接觸的人。」（見本院卷第95頁背面、第96頁背面）可見林榮進雖因介紹許主培與原告認識，可與原告共同分配許主培部分之居間報酬，然系爭房地買賣事宜既全由原告所負責，則其卻可均分賣方即被告方面之居間報酬，要非合理。再者，證人林榮進為原告之友人，對於本件居間報酬如何分配亦有利害關係，其證詞不免有偏頗之虞，其所為證詞之真實性即疏堪置疑，自不足資以作有利於原告之認定，此外，原告復不能另為舉證證明林榮進確可均分被告方面之居間報酬，則其主張當時免除居間報酬部分，除扣除靠行公司外，另包括林榮進部分云云，尚非可取。
⒌被告雖抗辯：伊與原告已經有多次往來，原告皆以個人名義
處理，未曾聽聞其提及靠行公司之事，其上開所稱犧牲我自己的仲介費用，即指伊部分之報酬全部免除，其所指公司部分不可以，係指恩承公司之報酬不可以免除云云，然為原告所否認，並陳稱：上述所稱之公司係指靠行之艾迪士資產管理有限公司（及林榮進）等語，查本院函詢艾迪士資產管理有限公司有關本件買賣之詳情如何，據該公司回復，略稱：「翁員（按指原告）若因土地仲介案件有其獲利，應將其所獲之實際利益即獲利由公司與翁員均分。惟本件翁員媒合被告與第三人許主培之買賣案件，翁員雖前於102 年4 月間回報兩造業已達成合意並簽訂買賣契約，卻因第三人許主培之貸款問題未能履行買賣契約，嗣後聽聞被告與第三人許主培另於同年6 月間簽署另一份買賣契約，卻仍遲未給付居間報酬。本公司雖與翁員合作至102 年底，但因本件報酬仍未全數收訖，相關成本費用仍未確定，故本件報酬及費用仍未確實核算。」有民事陳報狀在卷可稽（見本院卷第106 、107頁），被告對於該陳報狀所載內容為真實亦不爭執，足見被告確靠行於艾迪士資產管理有限公司，其與公司間就其所得利益為平均分配，且其已如實陳報居間系爭土地之事宜，依此，艾迪士資產管理有限公司既已知悉原告本件居間事宜，則原告當負有給付一半居間報酬予該公司之義務，倘原告對於被告居間報酬全部免除，其豈非要自行支付報酬予艾迪士資產管理有限公司，故原告主張其所稱公司部分不可以免除，係指其靠行之艾迪士資產管理有限公司部分不得免除等語，堪信為實在，原告對於被告免除居間報酬債務之範圍係其原可取得報酬2 分之1 即285,000 元（000000÷2 ＝285000）。至原告於本件訴訟於本院審理初期，雖陳稱：「（為何會有公司的部分？）後面有一個類似合夥人，只是以原告出面方式處理仲介，所以他（按指原告）指的公司是指合夥人‧‧‧‧（如何證明真的有合夥關係？）請求傳喚林榮進。」（見本院卷第69頁）未提及有靠行公司，然其於本院審理中業已改稱其須分配部分包括艾迪士資產管理有限公司，核與上開陳報內容相符，參以原告與賴富堂談論時，係以自身退讓報酬方式，尋求賴富堂不沒收定金及解除契約，與其是否仍向恩承公司收取居間報酬無關，則其事後改稱前案所稱之公司係指艾迪士資產管理有限公司等語，應較可採，被告僅以原告所述前後不一，即抗辯原告居間報酬需分配於艾迪士資產管理有限公司為虛假云云，則非可採。
⒍證人許主培到場證稱：「（你有無聽說原告為了要促成本件
買賣契約，不要被告公司解除契約，有向被告公司提出讓步？）‧‧‧‧原告好像有這樣告訴過我，他說他為了我們已經犧牲掉不拿被告公司的仲介費用，‧‧‧‧（你是否知道原告當時有在不動產仲介公司？）印象中他給我的名片是茶葉行，不是不動產仲介公司。‧‧‧‧（所以原告從來沒有跟你提過他是某某公司的業務員，都是以個人名義跟你接觸？）都是個人。‧‧‧‧（原告說要免除自己對被告公司的報酬外，有無特別強調是免除自己的部分，還是全部免除？）這我不清楚。」（見本院卷第96頁背面、第97頁）依證人所述，雖可見原告都是以個人名義與其接洽，然原告對於證人未曾有任何免除債務之意思表示，與兩造間曾涉及債務免除，必須將免除部分予以釐清之情形不同，自不得依此認定原告對被告為免除債務之意思表示時，仍未提及靠行公司。又依證人所述，原告僅向其稱犧牲掉不拿被告的仲介費用，並無特別強調是免除自己的部分，還是全部免除，則其所稱亦可能係指免除自己部分之仲介費用，況以原告當時強烈希望許主培可與被告繼續履約，其誇大或對於免除被告債務範圍含糊其詞，亦與常情相符，非可依此為原告當時向賴富堂為免除全部居間報酬之認定。
㈡、承上所述，原告既已向被告表示願就原得向被告請求之居間報酬57萬元，就自己部分即285,000 元不向被告為請求，揆諸前開說明，原告自有免除該部分債務的意思，並已生效力。準此，扣除上開部分後，原告得向被告請求之金額即為285,000元（000000－000000＝285000元）。
五、綜上所述，本件原告請求被告給付其57萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，於如主文第1 項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，合應依民事訴訟法第389 條第1項第5 款規定，依職權宣告假執行（此部分原告假執行之聲請為無必要）。又此部分被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第79條、第389 條第1 項第
5 款、第392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 104 年 1 月 28 日
民事第二庭 法 官 謝濰仲正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 2 月 6 日
書記官 邱淑婷