臺灣屏東地方法院民事判決 103年度訴字第591號原 告 鍾采恩
鍾采亮鍾韶榮共 同訴訟代理人 孔福平律師被 告 劉怡蘭
參 加 人 鍾恆榮上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國105 年4月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號、五六七地號土地經屏東縣潮州地政事務所於一○三年七月三十一日所為之所有權移轉登記予以塗銷。
被告應將門牌屏東縣○○鄉○○路○○○號建物（稅籍號碼00000000000）納稅義務人名義塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與參加人鍾恆榮為兄弟姐妹，被告劉怡蘭為參加人鍾恆榮之配偶，坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○○號土地（下稱系爭土地）係鍾氏家族所共有，原告之先父鍾國禎持有其中6 分之1 ，系爭566 土地上並有鍾國禎所興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ 號之未保存登記房屋一棟（下稱系爭房屋），鍾國禎去世後由其配偶鍾李夢英繼承系爭566 、567 土地應有部分各6 分之1 及系爭房屋，嗣鍾李夢英於民國102 年11月19日去世，系爭房地由原告鍾采恩、鍾采亮、鍾韶榮及參加人鍾恆榮繼承而為公同共有，潛在應繼分各為4 分之1 ，因被告夫婦於二十年前即已遷居內埔，原告鍾采恩、鍾采亮已出嫁，原告鍾采恩、鍾采亮及鍾恆榮之潛在應繼分即無保留之必要，又因系爭房地為祖產，不能出賣予第三人，原告鍾采恩、鍾采亮因而同意將其潛在應有部分各4 分之1 出賣予原告鍾韶榮、參加人鍾恆榮，並依客家倫理習俗由原告鍾韶榮、鍾恆榮商洽買賣事宜。詎料參加人鍾恆榮竟違反原告鍾采恩、鍾采亮之意思，且未獲得鍾采恩、鍾采亮之授權，即以代理人之身分，將鍾采恩、鍾采亮之潛在應有部分出賣予被告劉怡蘭，並於103 年7 月31日依土地法第34條之1 辦理土地所有權移轉登記，並將系爭房屋之納稅義務人變更為被告劉怡蘭，顯已侵害原告之權利，爰依民法第767 條、第113 條、第184 條、第213 條第1 項規定，請求塗銷系爭土地移轉登記及塗銷系爭房屋之納稅義務人。另依被告所提出原告鍾采亮、鍾采恩與鍾恆榮之買賣契約書，係將潛在應有部分出賣予參加人鍾恆榮，足見原告本無與被告劉怡蘭買賣之意，而不動產物權之移轉，應以書面為之，此項書面，必須親自簽名或蓋章（民法第767 條、最高法院31年上字第3256號判例參照），事後鍾恆榮以代理人身分與被告簽訂之買賣契約書（卷一第81、85、86頁），原告鍾采亮、鍾采恩之印章均非伊等親自蓋用，故原告鍾采亮、鍾采恩與被告並無買賣關係。且鍾恆榮與被告為夫妻關係，二人明知原告鍾采亮、鍾采恩並無意與被告為買賣契約，鍾恆榮未取得鍾采亮、鍾采恩同意而逕行代理出賣其潛在應有部分，為無權代理之行為，而以土地法第34條之1 規避此一事實，鍾恆榮同時為雙方代理完成系爭土地買賣及系爭房屋納稅義務人之變更，損害原告權益，顯非善意第三人，且土地法第34條之1 第1 項，亦僅於共有人「應有部分」始有適用，系爭房地尚未分割為分別共有，各共有人僅有潛在應繼分，自無本條之適用，被告所辯要無可採。並聲明：如
主文所示。
二、被告則以：原告等人及被告配偶鐘恆榮之先母鍾李夢英過世後，因原告鍾韶榮認為其長期居住此地，系爭房地應為其所有，遲不出面洽談繼承事宜，鍾恆榮與胞姐鍾采恩、鍾采亮洽談後，由鍾恆榮代理於103 年3 月31日至地政事務所辦理繼承登記為公同共有，惟登記後原告鍾韶榮仍拒絕洽談繼承事宜，鐘恆榮在取得原告鍾采恩、鍾采亮之同意下，各以新臺幣22萬元（下同）購買鍾采恩、鍾采亮之潛在應有部分，並以存證信函通知原告鍾韶榮行使優先優買權，經法定期間10日後，確定鍾韶榮無購買意願，才將系爭566 、567 土地應有部分各6 分之1 及系爭房屋以88萬元價額出賣予被告，並依土地法第34條之1 規定，辦理土地所有權移轉登記、變更建物納稅義務人，原告鍾韶榮依應繼分應分得之價金22萬元亦已提存於本院提存所，本件買賣均符合法律規定，被告自始為善意受讓人，原告主張並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、參加人陳述：伊母親過世後，大姐鍾采恩一直希望鍾韶榮趕緊處理土地，既然二個姐姐鍾采恩、鍾采亮已經將土地賣給伊，伊有權決定如何處理土地。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、原告鍾采恩、鍾采亮、鍾韶榮與參加人鍾恆榮為兄弟姐妹關係，被告劉怡蘭則為參加人鍾恆榮之配偶。
㈡、坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○○○○ ○號土地原由原告之先父鍾國禎持分為6 分之1 ，系爭566 地號土地上並有鍾國禎所興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○○○ 號之未保存登記房屋一棟。
㈢、鍾國禎去世後由其配偶鍾李夢英繼承系爭566 、567 土地應有部分6 分之1 及系爭房屋，嗣鍾李夢英於民國102 年11月19日去世，系爭房地由原告鍾采恩、鍾采亮、鍾韶榮及參加人鍾恆榮繼承而公同共有，應繼分各為4 分之1 。
五、本件爭點在於：原告依民法第767 條、第113 條、第184 條、第213 條第1 項規定，請求被告塗銷系爭土地移轉登記及塗銷系爭房屋之納稅義務人，是否有理由？
六、本院之判斷：
㈠、按土地法第34條之1 第1 項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第5項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」，又依土地法第34條之1 執行要點第2 點：「共有土地或建物之應有部分為公同共有者，該應有部分之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，得依本法條規定辦理」，是本件系爭土地之應有部分6 分之1 及系爭房屋為公同共有，亦得適用土地法第34條之1 ，原告主張各共有人僅有潛在應有部分而不得適用土地法第34條之1 ，應無可採。
㈡、次按因繼承而公同共有之土地，如已過半數及其應繼分之數額合計過半數或其應繼分之數額逾3 分之2之繼承人同意，即有權代未同意之繼承人為處分，自無適用民法第819 條第
2 項之餘地，最高法院97年度台上字第417 號判決意旨可資參照。經查，系爭土地應有部分6 分之1 及系爭房屋之原為鍾恆榮、鍾采恩、鍾采亮、鍾韶榮公同共有，其等潛在應有部分各為4 分之1 ，參加人鍾韶榮係於103 年4 月1 日先向原告鍾采恩、鍾采亮購買其潛在應有部分各4 分之1 ，再於
103 年6 月8 日與被告劉怡蘭簽訂買賣契約書，此有被告提出之買賣契約書三份在卷可稽（見卷一第55、56、63頁），然上開土地法第34條之1 之規定，應係指過半數及其應有部分合計過半數之共有人同意移轉共有物所有權全部予第三人，依上開買賣契約內容觀之，鍾采恩、鍾采亮係將系爭房地之潛在應有部分出售予鍾恆榮，並非指定出售予被告，自難謂已得共有人過半數同意處分公同共有物。又參加人鍾恆榮雖陳稱鍾采恩、鍾采亮已將土地賣予伊，即有權處分云云，惟按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。又繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法第1151條亦定有明文。系爭房地登記既為鍾采恩、鍾采亮、鍾韶榮、鍾恆榮公同共有，鍾采恩、鍾采亮與鍾恆榮訂立買賣契約出售其潛在之應有部分，應先經分割遺產終止公同共有關係，始得登記而取得其權利，故鍾恆榮以買賣契約主張已取得鍾采恩、鍾采亮之潛在應有部分，得以自由處分云云，要無可採。從而，原告鍾采恩、鍾采亮、鍾韶榮既未與被告簽訂買賣契約或同意鍾恆榮代理將系爭房地出售予被告，鐘恆榮亦未取得系爭房地之所有權，其將系爭房地出售予被告並移轉所有權登記、變更稅籍納稅義務人係無權處分行為，亦不符合土地法第34條之1 之規定，應屬無效。
㈢、另潮州地政事務所第一課課長即證人張新豐雖證述系爭土地買賣契約符合土地法第34條之1 規定，另系爭房屋經本院向屏東縣政府稅務局潮州分函查納稅義務人變更資料，亦係依土地法第34條之1 第1 項至第3 項辦理稅籍移轉登記，並有原告鍾采亮、鍾采恩及參加人鍾恆榮提出之契稅申報書及屏東縣萬巒鄉公所契稅查定表在卷可稽（見本院卷一第155 、
156 頁），惟上開行政機關受理登記案件時僅就申請文件為形式上審查，系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記，實質上既未符合土地法第34條之1 規定，亦不因登記而使系爭房地之所有權移轉生效，則原告主張買賣債權契約及物權移轉行為無效，請求塗銷所有權移轉登記並回復原狀，即有理由。
七、綜上所述，系爭土地應有部分各6 分之1 及系爭房屋出售予被告所為之買賣債權契約及物權移轉契約係參加人鍾恆榮之無權處分行為，亦不符土地法第34條之1 規定，既為無效，則原告主張參加人鍾恆榮違反全體繼承人之決議及原告鍾采亮、鍾采恩之意思將系爭房地出售予被告，不符合土地法第34條之1 規定，侵害其他繼承人之權益且為無效之法律行為，請求被告應將系爭土地於103 年7 月31日所為之所有權移轉登記塗銷，回復為原告及其他公同共有人名義，及被告應將系爭房屋之納稅義務人名義塗銷，洵屬有據，應予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 5 月 19 日
民事第一庭 法 官 陳嘉瑜正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 19 日
書記官 林靜慧