臺灣屏東地方法院民事判決 103年度訴字第5號原 告 廖里被 告 李律潔兼訴訟代理 吳星樺人上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國104 年5 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李律潔應給付原告新台幣壹拾伍萬柒仟伍佰伍拾壹元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告李律潔負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項勝訴部分得假執行。但被告李律潔如以新臺幣壹拾伍萬柒仟伍佰伍拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠如附表所示不動產（以下合稱系爭房地）原為被告李律潔所
有，嗣原告於民國102 年6 月14日，以總價新台幣（下同）
550 萬元向被告李律潔購買系爭房地，由被告吳星樺代理被告李律潔與原告簽立不動產買賣契約書1 份（下稱系爭買賣契約），除因系爭房屋之清潔問題，原告尚有保留款5 萬元未給付外，其餘買賣價金已給付完畢，被告李律潔並已於10
2 年7 月3 日將系爭房地移轉登記予原告所有。㈡而兩造於系爭買賣契約內記載之系爭土地面積為295 平方公
尺，經實測後僅為287.78平方公尺，短少面積部分原告接受並無意見。詎系爭土地內有部分係屬水溝及既成道路（面積合計為15.87 平方公尺），無法做為一般私人使用，被告卻未於簽立系爭買賣契約時告知原告，原告係於102 年7 月11日（誤載為102 年7 月10日）至系爭房地現場進行鑑界時，始知悉上揭情事，而系爭土地因有上揭面積之水溝及既成道路（下稱系爭水溝、道路），其價值已因而有所減損，原告爰依系爭買賣契約關係及民法第354 條、第359 條規定，請求被告李律潔負物之瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金60萬元。另系爭房地買賣過程均係由被告吳星樺處理，被告李律潔僅係人頭，被告吳星樺亦應負責等語，並聲明：⑴被告應給付原告60萬元。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地經實測後面積為287.78平方公尺，較系爭買賣契約內記載之系爭土地面積為295 平方公尺為少，惟原告就短少面積部分已接受並無異議。而系爭土地上固然有系爭水溝、道路，惟該部分土地仍為原告所有，亦不影響原告使用，是原告請求減少買賣價金，並無理由。又兩造於簽立系爭買賣契約後，隨即於當日至系爭房地現場履勘，被告吳星樺有告知原告系爭水溝、道路存在之情事，原告並未表示異議，是原告陳稱其係於102 年7 月11日鑑界當時，始知悉系爭水溝、道路存在等語，並非實情，而原告已於簽立系爭買賣契約當日即知悉系爭水溝、道路存在之情事，則被告依據民法第355 條第1 項規定，自不負瑕疵擔保責任等語置辯。聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造對下列事項不予爭執，並有不動產買賣契約書、授權書各1 份（本院卷一第10至14頁）、系爭房地之土地及建物登記謄本（本院卷二第16至19頁）、本院勘驗筆錄（本院卷一第180 、181 頁）、屏東縣恆春地政事務所104 年1 月13日屏恆地二字第00000000000 號函文暨所附土地複丈成果圖（本院卷一第186、187頁）等附卷可參，應堪信屬實：㈠原告於102 年6 月14日，以總價550 萬元向被告李律潔購買
系爭房地，由被告吳星樺代理被告李律潔與原告簽立系爭買賣契約。
㈡被告李律潔已於102 年7 月3 日將系爭房地移轉登記予原告所有。
㈢系爭土地經測量結果，有部分為系爭水溝、道路，面積合計
為15.87 平方公尺【即上揭土地複丈成果圖所示（A-A'+B）＝15.87 平方公尺，本院卷一第187 頁】。
四、本院之判斷：㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第354 條第1 項、第355 條第1 項、第359 條分別定有明文。
㈡本件原告主張系爭土地內有部分係屬系爭水溝、道路，無法
做為一般私人使用，被告卻未於簽立系爭買賣契約時告知原告，原告係於102 年7 月10日至系爭房地現場進行鑑界時，始知悉上揭情事，而系爭土地因有上揭面積之系爭水溝、道路，其價值已因而有所減損，原告爰依民法第354 條、第35
9 條規定，請求被告李律潔負物之瑕疵擔保責任而請求減少買賣價金等語，被告則辯稱：系爭土地上固然有系爭水溝、道路，惟該部分土地仍為原告所有，亦不影響原告使用，是原告請求減少買賣價金，並無理由，又兩造於簽立系爭買賣契約後，當日隨即至系爭房地現場履勘，被告吳星樺有告知原告系爭水溝、道路存在之情事，原告並未表示異議等語，經查：
⑴就被告辯稱：系爭土地經實測後面積為287.78平方公尺，較
系爭買賣契約內記載之系爭土地面積為295 平方公尺為少，惟原告就短少面積部分已接受並無異議一節，原告業已自承其知悉系爭土地面積有上揭短少情事，其接受並無意見等語，是原告於系爭買賣契約中購買之系爭土地面積記載為295平方公尺，雖與系爭土地實際面積287.78平方公尺不符，而有短少，惟原告已自承其知悉且無意見，況本件原告係以系爭水溝、道路存在之情事，致系爭土地價值有所減損，而請求被告負物之瑕疵擔保責任，原告並未就系爭土地面積有上揭短少之事而有所爭執，則被告上開就系爭土地面積實測後有短少，惟原告知悉並無異議部分之辯解，並非本件兩造之爭執點，合先敘明。
⑵原告主張系爭土地內有部分係屬系爭水溝、道路，無法做為
一般私人使用，其價值已因而有所減損等語，被告辯稱：系爭土地上固然有系爭水溝、道路，惟該部分土地仍為原告所有，亦不影響原告使用等語。經查，本院觀之系爭買賣契約內容，兩造間並無約定買賣之系爭土地中有部分係屬水溝或既成道路之記載，而系爭土地確內有部分係屬系爭水溝、道路之事實，為被告所不爭執，並有被告提出之系爭土地現場照片4 張（本院卷一第73至76頁）及上揭土地複丈成果圖1份（本院卷一第187 頁）在卷可參，而系爭水溝、道路，係政府機關鋪設作為排水使用及供一般用路人通行之用，該部分面積雖為原告所有，然衡情原告已無法做為一般私人用途而可完整使用系爭土地，又系爭土地因有部分係屬系爭水溝、道路，致系爭土地價值確有減少之事實，亦有兆豐不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書1 份在卷可參（此部分詳下述），是原告上揭主張因系爭土地內有部分係屬系爭水溝、道路，無法做為一般私人使用，其價值已因而有所減損等語，應可採信。而兩造於系爭買賣契約並無約定系爭土地有部分係屬水溝、既成道路，然系爭土地內確有系爭水溝、道路存在之事實，致原告就此部分土地無法完整使用且系爭土地價值亦確有減損，則原告依據民法354 條第1 項、第
355 條第1 項規定，請求出賣人即被告李律潔負瑕疵擔保責任（被告吳星樺僅係代理被告李律潔簽立系爭買賣契約，買賣契約之效力自存在於原告與被告李律潔間），而請求減少價金，洵屬有據，應予准許。
⑶被告辯稱：兩造於簽立系爭買賣契約後，當日隨即至系爭房
地現場履勘，被告吳星樺有告知原告系爭水溝、道路存在之情事，原告並未表示異議，被告依據民法第355 條第1 項規定，自不負瑕疵擔保責任等語，惟原告否認並陳稱：伊係於
102 年7 月11日至系爭房地現場進行鑑界時，始知悉系爭水溝、道路存在之事等語。經查：
①證人葛鴻瑺於本院證稱：被告吳星樺是伊太太的阿姨，被告李律潔伊不認識，另原告係伊介紹來買系爭土地而認識的。
102 年6 月14日原告簽約當天就有去系爭土地現場，當時去的人有伊、原告、被告吳星樺及證人徐秀蓮。當時被告吳星樺有跟原告表示系爭土地有包含水溝、道路，原告沒有表示什麼等語（本院卷二第9 、10頁），惟證人徐秀蓮已否認其有於102 年6 月14日當日至系爭土地現場之事（本院卷二第10頁背面），是證人葛鴻瑺上開證述是否屬實，已非無疑，且證人葛鴻瑺與被告吳星樺間有親屬關係，其上揭證詞不無有迴護被告之可能，則在被告並無提出其他事證佐證下，本院尚無從僅因證人葛鴻瑺上揭容有疑問之證詞，即認被告上揭辯解屬實。
②原告就其上揭陳述其係於102 年7 月11日至系爭房地現場進
行鑑界時，始知悉系爭水溝道路存在之事實，業據證人蘇秀春於本院證稱：伊有參與系爭買賣契約之簽訂。（問：有沒有任何一造跟妳說系爭房屋坐落土地作為既成道路及水溝使用？）測量後才知道。（問：如何得知？）測量後買方有跟伊說她不知道被占用，伊跟買方說這是妳們兩個要去處理的，伊只處理過戶案件。（問：本件是否妳申請鑑界？）是，但伊沒有去，徐代書（指證人徐秀蓮）有去，她回來有說測量的時候才知道有道路跟水溝在系爭土地上。（問：簽約時是否知道被水溝及既成道路占用情形？）不知道。（問：簽約時是否沒有提到水溝及既成道路情形？）沒有，就是鑑界才知道等語（本院卷一第155 至156 頁背面）；證人徐秀蓮於本院證稱：（問：系爭房屋在102 年7 月11日有去現場鑑界，妳是否有去，當天有何人？）伊有去，當天有伊、原告、證人葛鴻瑺及地政事務所測量員兩人在現場，當天是要現場鑑界系爭土地的位置。（問：看得結果如何？）原告買的土地現況有部分是水溝跟馬路，這是地政人員測量後的結果。（問：當時原告是否表示什麼？）原告有說為什麼有部分土地現狀會是水溝跟馬路。（問：兩造間是否訂約後才鑑界？）是，她們是6 月14號訂約，7 月11日鑑界。（問：系爭買賣契約是妳處理還是蘇秀春？）應該是蘇秀春，但是伊也有在場。（問：系爭買賣契約簽訂當時，被告有無跟原告說系爭土地有部分是既成道路及水溝？）沒有。（問：是否表示原告是7 月11日當天去鑑界後，才知道系爭土地有部分是既成道路及水溝？）是，伊也是當天去才知道等語（本院卷二第8 頁背面、第9 頁），並有102 年7 月11日至系爭土地現場進行鑑界之屏東縣恆春地政事務所地政規費徵收聯單、經收款項明細表各1 份附卷可參（本院卷一第92頁），本院審酌證人蘇秀春、徐秀蓮係因辦理系爭房地之過戶移轉事宜而認識兩造，渠2 人應無偏袒任何一方之必要，是渠2 人上開證詞，應可採信。而依證人蘇秀春、徐秀蓮上開證詞可知，被告於簽立系爭買賣契約當日，並未告知原告系爭水溝、道路存在之事，原告係於102 年7 月11日至系爭土地現場進行鑑界時，始知系爭水溝、道路存在且原告亦有表示異議之事實，應可認定。
③綜上，原告係於102 年7 月11日至系爭土地現場進行鑑界時
，始知系爭水溝、道路存在並有表示異議，被告於簽立系爭買賣契約當日，並未告知原告系爭水溝、道路存在之情事，則參諸上揭民法第355 條第1 項規定，被告抗辯其得依該法條規定不負瑕疵擔保責任等語，自屬無據，不足為採。
⑷依上所述，原告得請求出賣人即被告李律潔負瑕疵擔保責任
而請求減少價金。而就原告得請求減少之買賣價金金額部分，原告主張其係依土地價值損失435,400 元（以22.72 平方公尺計算），加計預估訴訟期間之利息損失168,656 元，合計約60萬元等語（計算方式詳如本院卷一第99頁所載），惟原告上揭計算方式並無法律上依據，本院不予採納。本院爰就系爭土地於102 年6 月14日（即系爭買賣契約簽立之日），若無系爭水溝、道路存在之合理市價為何？及有系爭水溝、道路存在之合理市價為何？函請兆豐不動產估價師事務所進行鑑定，經其於104 年4 月27日函覆不動產估價報告書1份，鑑定結果：「1.系爭土地若無系爭水溝、道路存在，評估價格為5,542,038 元。2.系爭土地現有系爭水溝、道路存在，評估價格為5,384,487 元。」，是依上揭鑑定結論，堪認系爭土地因有系爭水溝、道路存在，致其價值已減損157,
551 元（5,542,038-5, 384,487＝157,551 ），應可認定，則本院認原告得請求減少之買賣價金應以157,551 元為適當，逾此範圍之金額，不應准許。
⑸綜上所述，原告買受之系爭土地內有系爭水溝、道路存在之
事實，致原告就此部分土地無法完整使用且系爭土地價值因而減損157,551 元，則原告依據系爭買賣契約關係及民法35
4 條第1 項、第355 條第1 項規定，請求被告李律潔返還原告得請求減少之價金157,551 元，為有理由，應予准許，逾此範圍金額之請求，則無理由，應予駁回。
㈢就被告吳星樺部分：
原告主張：系爭房地買賣過程均係由被告吳星樺處理，被告李律潔僅係人頭，被告吳星樺亦應負責等語，惟查，本件被告吳星樺僅係代理被告李律潔簽立系爭買賣契約，則系爭買賣契約之效力應係存在於原告與被告李律潔間，而不及於被告吳星樺，又原告係基於系爭買賣契約關係及民法354 條第
1 項、第355 條第1 項等規定請求物之瑕疵擔保責任，則其請求對象自應係系爭買賣契約之出賣人即被告李律潔，而非被告吳星樺，且原告亦未提出其他可作為吳星樺亦應負物之瑕疵擔保責任之法律上依據，則原告上揭主張被告吳星樺亦應負責，而請求被告吳星樺給付60萬元，自無理由，應予駁回。
五、另原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟依民事訴訟法第38
9 條第1 項第5 款規定，判決所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職權宣告假執行。是本院爰依上揭法條規定，逕依職權就原告上揭勝訴部分宣告假執行，至於原告雖陳明願供擔保聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院無庸就其聲請為准駁之裁判。本院並依被告李律潔聲請，宣告被告李律潔得預供擔保而免為假執行。另原告上開敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
六、至於兩造其餘之攻擊或防禦方法，經審酌與上揭判決結果不生影響，本院爰不另一一論述指駁，附此敘明。
七、據上結論，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第389 條第1 項第5款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 8 日
民事第一庭 法 官 呂憲雄正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 104 年 6 月 8 日
書記官 林依靜附表：
┌──┬────────────────────────┐│編號│不動產內容 │├──┼────────────────────────┤│1 │坐落屏東縣○○鎮○○段○○○號土地（重測前為恆春段││ │71 -10地號） ││ │面積：287.78平方公尺 ││ │權利範圍：全部 │├──┼────────────────────────┤│2 │坐落上揭土地之同段321 建號房屋（重測前為恆春段 ││ │321 建號） ││ │門牌號碼：屏東縣○○鎮○○路○ 巷○○號 ││ │權利範圍：全部 │└──┴────────────────────────┘