臺灣屏東地方法院民事判決 103年度訴字第692號原 告 謝地亦訴訟代理人 陳世明律師複 代理 人 王定崗律師被 告 陳明進上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104 年6 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號乙部分面積三一六‧三七平方公尺上之建物遷出，並將上開建物返還原告。
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示編號甲部分面積六八‧七八平方公尺上之涼棚及編號丙部分面積一‧二九平方公尺上之廣告招牌拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新台幣參拾萬元，並自民國一０三年八月七日起至返還第一項所示建物之日止，按月給付原告新台幣柒萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣參拾捌萬參仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰壹拾肆萬玖仟零壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：被告承租伊所有坐落屏東縣○○鄉○○段000 地號土地上之建物即門牌號○○鄉○○村○○路5 之16號房屋全部（即如附圖所示編號甲部分），兩造並於民國101 年4月16日簽訂租賃契約，約定租賃期間自101 年4 月16日起至
110 年4 月15日止，每月租金新台幣（下同）7 萬元，每月
1 日支付租金，倘租金未繳納逾2 個月，經伊定期催告仍不支付，伊即得終止租約。詎被告自102 年12月1 日起即未繳納租金，其後雖於103 年1 、2 月各匯款7 萬元予伊，並言明係支付103 年1 月、2 月之租金，被告即未曾再支付任何租金予伊，伊自103 年4 月起寄發存證信函定期催告被告支付租金，被告積欠之租金，扣除押租金19萬元，於103 年6月1 日後即累計達2 個月未付，伊又於103 年6 月4 日、10
3 年7 月17日催告被告支付租金，其均置之不理，伊即於10
3 年8 月5 日發函終止租約，被告並於103 年8 月6 日收受該函，則系爭租約即已於是日終止。又系爭租約已於103 年
8 月6 日終止，被告仍拒不遷讓上開房屋返還予伊，伊自得本於民法第455 條、第767 條第1 項之規定（二者請擇一為有利於伊之判決），請求被告將上開房屋遷讓返還予伊，並依系爭租賃契約第3 條之約定，請求被告給付103 年8 月6日前未付之租金30萬元（已扣除押租金19萬元），另依系爭租賃契約第11條之約定及不當得利之法律關係，請求被告自
103 年8 月7 日起至返還上開房屋之日止，按月給付伊14萬元。此外，於系爭租約存續期間，被告於上開房屋搭建有涼棚及廣告招牌（即如附圖所示編號乙部分及編號丙部分），系爭租約既已終止，伊亦得依系爭租約第18條第7 項及民法第767 條第1 項規定（二者亦請擇一為有利於伊之判決），請求被告除去上開廣告招牌及涼棚並返還土地等情，並聲明：㈠、被告應自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖所示編號乙部分面積316.37平方公尺上之建物遷出，並將上開建物返還原告。㈡、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖所示編號甲部分面積68.78 平方公尺上之涼棚及編號丙部分面積1.29平方公尺上之廣告招牌拆除，並將上開土地返還原告。㈢、被告應給付原告30萬元，並自
103 年8 月7 日起至返還第一項所示建物之日止，按月給付原告14萬元。㈣、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於101 年4 月6 日簽訂上開租約並經公證後，伊旋即向原告要求於上開房屋前之空地搭建鐵皮屋，原告亦表同意，並稱倘需繳納房屋稅，伊必須負責繳納，伊亦當場同意，足見伊於屋前空地搭建鐵皮屋係經由原告同意所為。惟伊嗣後於系爭土地上搭建鐵皮涼棚，原告不僅當場向伊表示拒絕，並報警處理，原告上開報警處理之行為，造成員警多次到場，致使伊於上開房屋經營之名產店生意受影響，終至歇業。原告上開行為顯係違反租賃契約之附隨義務，且未提供合於使用收益之租賃物予伊，伊自得主張同時履行抗辯拒絕給付系爭房屋之租金，原告以被告欠租為由終止契約，於法不合等語，資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：兩造於101 年4 月16日簽訂系爭租約，承租原告所有系爭房屋，約定租賃期間自101 年4 月16日起至110 年4 月15日止，每月租金7 萬元，倘租金未繳納逾2 個月，經原告定期催告仍不支付，原告即得終止租約。嗣後被告自102 年12月起未繳納租金，累計自103 年8 月已積欠8 個月之租金共49萬元，扣除押租金19萬元，尚積欠租金共30萬元，經原告分別於103 年4 月10日（限函到7 日內繳納）、103 年4月24日（限函到5 日內繳納）定期催告被告繳納租金，被告均置之不理，原告復再於103 年6 月4 日、103 年7 月17日發函催告被告支付租金，被告仍未予回應，原告即於103 年
8 月5 日發函終止租約，被告並於103 年8 月6 日收受該函。且被告迄今仍占有使用系爭房屋之事實，為兩造所不爭執，並有租賃契約書、存證信函、土地登記謄本及照片附卷可稽，堪信為真。
四、本件之爭點為：㈠、原告所交付之系爭租賃房屋，是否合於約定使用收益狀態？㈡、原告終止兩造間之租約是否合法？
㈢、原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並拆除如附圖所示編號甲部分之涼棚、編號丙部分之廣告招牌，是否於法有據？
㈣、原告告請求被告給付之各項金額，是否有理由？茲分別論述如下：
㈠、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年台上字第526 號裁判要旨參照）。被告抗辯：原告於簽訂系爭租約後，同意其在系爭土地上搭建鐵皮涼棚，該鐵皮涼棚所在地亦屬系爭租約之範圍，惟被告嗣後於系爭土地上搭建鐵皮涼棚，原告不僅當場向被告表示拒絕，並報警處理，致原告於系爭房屋經營之名產店生意受影響，其自得主張同時履行抗辯權拒付租金云云，惟為原告所否認，並稱：該空地非系爭租約之範圍，且其亦未同意，被告於系爭土地上搭建鐵皮涼棚等語。經查，被告上開抗辯固據證人林平溪證稱：伊有於兩造簽訂系爭租約後聽到被告詢問原告，倘原告之後做生意欲使用系爭房屋兩邊空地增建可不可以，原告表示同意，但表示稅金部分要由被告負擔等語（見本院卷第87頁），惟查，關於系爭房屋前之空地，是否為系爭租約之租賃範圍，即原告有無同意被告於系爭房屋屋前空地搭建鐵皮涼棚一節，業經原告於另案請求被告拆除所搭建之鐵皮涼棚，經本院潮洲簡易庭以103 年度潮簡字第64號，判決被告應將所搭建之鐵皮涼棚拆除，交還土地予原告，被告不服提起上訴，復經本院以103 年度簡上字第91號判決駁回其上訴而告確定，該判決理由中並認定系爭租約之租賃範圍，並不包括系爭房屋前方空地，原告亦未同意被告於系爭房屋前方空地搭建鐵皮涼棚，且證人林平溪於該案中亦為上開相似之證述，惟經前案認定其證述，不足以證明兩造已達成增加承租範圍之協議，而認為原告曾同意被告在系爭房屋前方空地搭建鐵皮涼棚，有本院潮洲簡易庭103 年潮簡字第64號、本院103 年度簡上字第91號民事判決在卷可稽。
是就同一爭執事項上開確定判決之認定應有爭點效，本件就上開事實自不得再為相反之認定。從而，就被告辯稱系爭房屋屋前之空地亦為租賃範圍及原告曾同意其於該部份土地搭建鐵皮涼棚一節，即無足採。準此，系爭房屋之屋前空地應不屬於系爭租約之租賃範圍，原告拒絕被告以系爭房屋前方空地搭建鐵皮涼棚，並無礙於系爭租賃物之使用、收益，縱原告因被告未經其同意即於系爭土地上搭建鐵皮涼棚，為防衛其權益，而報警處理，亦屬正當權利之行使，難認有何妨礙被告使用收益可言，依上開說明，被告自不得主張同時履行抗辯拒絕給付租金。
㈡、按系爭租賃契約第14條第1 項約定：「乙方（即承租人）有下列情形之一者，甲方（即出租人）得終止租約：一遲付租金之總額達二個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月，經甲方（即出租人）定相當期間催告，乙方（即承租人）仍不為支付者。…」，有系爭租約附卷可稽（見本院卷第8 頁）。按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文。查原告主張被告自102 年12月1 日起即未付租金，其後雖有103 年1、2 月各匯款7 萬元予原告，言明係繳納103 年1 、2 月之租金，此後即未再付任何租金，經原告分別於103 年4 月10日（限函到7 日內繳納）、103 年4 月24日（限函到5 日內繳納）定期催告被告繳納租金，被告均置之不理，原告復再於103 年6 月4 日、103 年7 月17日發函催告被告支付租金，被告仍未予回應，原告即於103 年8 月5 日發函終止租約，被告並於103 年8 月6 日收受該函等事實，復為被告所不爭執，並有原告提出之存證信函及掛號郵件回執為證（本院卷第16頁至第21頁）。被告於103 年4 月間即已積欠達2 個月以上之租金，而原告於斯時即已二次定相當期限催告被告支付租金，又縱扣除押租金19萬元後，被告於103 年6 月1日亦已積欠達2 個月以上之租金未付，被告復於103 年6 月
4 日、7 月17日催告被告給付租金，被告均置之不理，是應認原告已定相當期限催告被告履行，原告復於上開103 年8月5 日之函文表明以該函文終止租約之意思表示，應認其表明租期至被告收受該函文之日止即103 年8 月6 日止，系爭租約即已終止，則原告主張系爭租約業經其以系爭租約第14條第1 款規定為終止，於法即無不合。
㈢、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。如上所述，兩造間系爭房屋之租賃契約，業經原告於103 年8 月6日合法終止，此後被告占有使用系爭房屋已無合法權源，則原告本於所有權之作用，請求被告拆除如附圖所示乙部分之涼棚、及編號丙部分之廣告招牌，並將系爭房屋返還予原告，即屬有據。至原告另依民法第455 條前段請求遷讓系爭房屋部分及依系爭租約第18條附註第7 項請求被告除去涼棚部分，核屬選擇的訴之合併，毋須再加審究，併此敘明。
㈣、原告請求被告給付之各項金額，是否有理由？
1.原告請求被告給付租金30萬元部分：按系爭租約第3 條約定：「每月應繳月租金新台幣七萬元整，並於每月1 日前支付，乙方（即承租人）不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方亦不得任意要求調整租金。」有系爭租約附卷可稽。查原告主張被告至103 年8 月6 日止積欠原告7 個月租金，扣除押租金19萬元後，被告尚積欠租金30萬元（70,000×7 －190,000＝300,000 ），為被告所不爭執，惟其另抗辯：原告未提供合於使用收益之租賃物，其得為同時履行抗辯拒付租金，然其該部分抗辯為無理由，已如前述，則原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付30萬元租金，即屬有據。
2.原告主張系爭租約於103 年8 月6 日終止後，被告迄今仍未遷讓系爭房屋，則原告自103 年8 月7 日起至被告返還系爭房屋之日止，得依系爭租約第11條約定請求被告自103 年8月7 日起至返還建物之日止，按月給付原告7 萬元，亦得依不當得利之法律關係，請求被告按月給付相當於約定租金之不當得利7 萬元，故自103 年8 月7 日起至返還系爭房屋之日止，被告應按月給付原告14萬元等語，惟為被告所否認，經查：
①按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第2 項定有明文。其立法意旨略以：按當事人得以契約預定支付違約金，以為債務不履行時所生損害之賠償額，於實際上尚為便利。違約金之性質，究為損害賠償之預定，抑為債務之履行特應支付之擔保，須由當事人之意思定之，如無另有訂定，應視為因不履行而生損害之賠償總額。準此，除當事人另有約定外，違約金之約定，應視為損害賠償總額之預定。查，本件系爭租約除於第11條約定：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方（即承租人）應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還給甲方（即出租人），不得藉詞任何理由，繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方（即出租人）未即時遷出房屋時，甲方（即出租人）得向乙方（即承租人）請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照租約房租一倍計算之違約金。」外，並無其他「除違約金外尚得請求損害賠償」之約定，依上開說明，原告上開請求之違約金即屬損害賠償總額預定性質之違約金，而此約定違約金數額適當與否，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，換言之，即相當於原告上開所主張被告因系爭租約終止，應返還原告因占有使用系爭房屋而受有相當於租金數額之不當得利。又本件被告依系爭租賃契約占有使用系爭房屋期間，應按月給付原告每月租金7 萬元，則原告依系爭租約第11條約定，請求被告自系爭租賃契約關係消滅後即103 年8 月7 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於約定租金之違約金7 萬元，即屬有據。
②按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權
之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（最高法院98年度台上字第1913號裁判要旨參照）。查系爭租約終止後，被告仍無權占用系爭房屋繼續使用系爭房屋，自屬無法律上原因，惟被告依系爭租約第11條之約定，已需因其無權占用系爭房屋按月給付原告與每月租金相當之違約金7 萬元，尚難認原告仍因此受有損害，且原告就其除租金外有何損害，均無法舉證，是原告依據不當得利之法律關係，請求被告按月給付相當於約定租金之不當得利7 萬元，即屬無據。
五、綜上所述，本件原告起訴請求：㈠、被告自坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖所示編號乙部分面積316.37平方公尺上之建物遷出，並將上開建物返還原告。㈡、被告將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地如附圖所示編號甲部分面積68.78 平方公尺上之涼棚及編號丙部分面積1.29平方公尺上之廣告招牌拆除，並將上開土地返還原告。㈢被告給付原告新台幣30萬元，並自103 年8 月7 日起至返還第1 項所示建物之日止，按月給付原告14萬元，於如主文第1 至3項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，渠等假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 鍾佩真法 官 林綉君正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 7 月 8 日
書記官 黃佳惠