臺灣屏東地方法院民事判決 104年度簡上字第81號上訴人即附 財政部國有財產署南區分署帶被上訴人法定代理人 黃莉莉訴訟代理人 黃耀光訴訟代理人 何旭苓律師被上訴人即 呂淑霞附帶上訴人訴訟代理人 紀錦隆律師
林宏政律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國104 年6月9 日潮州簡易庭103 年度潮簡字第574 號第一審判決提起上訴，本院於民國105 年3 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
附帶上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用關於上訴部分，由被上訴人負擔；附帶上訴部分訴訟費用，由附帶上訴人負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分被上訴人即附帶上訴人呂淑霞（下稱呂淑霞）於原審主張其於民國103 年6 月間向上訴人即附帶被上訴人財政部國有財產署南區分署（下稱財政部國產署南區分署）購買屏東縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○ ○○○○號土地（下以地號稱各筆土地，合稱系爭土地），並依約給付價金、完成所有權移轉登記，嗣後因系爭土地重測而有面積減少18.94 平方公尺之情事，乃依民法第227 條之2 、第354 條、第359 條規定，請求財政部國產署南區分署返還買賣價金428,991 元，核其請求減少價金之目的即在於填補損害，其上訴後追加民法第17
9 條規定，請求被上訴人返還減少部分之價金，應屬不變更訴訟標的而補充法律上之陳述，與民事訴訟法第256 條規定並無不符，應予准許。
貳、實體部分
一、被上訴人即附帶上訴人部分：
㈠、呂淑霞起訴主張：其於民國103 年6 月間委託訴外人即地政士曾太誠向上訴人即附帶被上訴人財政部國有財產署南區分署（下稱財政部國產署南區分署）申購屏東縣○○鎮○○段○○○號（合併同段4-38地號及4-568 地號土地）、面積71平方公尺，地目建（下稱系爭土地），同年7 月24日付訖價金新臺幣（下同）1,811,920 元，同年8 月13日完成移轉登記，詎系爭土地於同年9 月間由屏東縣恆春地政事務所（下稱恆春地政）辦理地籍重測後，地號變更為屏東縣○○鎮○○段○○○○○號、面積為52.06 平方公尺之土地，面積較重測前減少18.94 平方公尺，參照內政部所編預售屋買賣契約書範本，房地面積合理誤差範圍為3%，且近年來恆春地區土地價值不斷上揚，系爭土地每平方公尺承購價額為25,520元，然重測後土地面積驟降為52.06 平方公尺，面積誤差達26.67%，對被上訴人顯失公平，為此，爰依民法第227 條之2 情事變更原則、第354 條、第359 條物之瑕疵擔保法律關係，請求財政部國產署南區分署返還逾上開誤差值範圍之價金428,
991 元及法定遲延利息。並聲明：上訴人應給付被上訴人428,991 元及自起訴狀繕本送達翌日起（即103 年10月31日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡、上訴主張：⒈呂淑霞於原審同意面積在3%範圍內不請求減少價金，而為減
縮聲明，財政部國產署南區分署則表示「形式上不爭執」，是自應返還減少面積超過3%範圍之全部價金，原判決僅認定應退還價差之百分之40，其認事用法實有違誤。另民法第22
7 條之2 情事變更原則，縱於債之關係消滅後仍得主張，且該條並未設除斥期間之規定，解釋上非不得類推適用原來給付時效之規定，自原給付罹於時效後再依原給付時效起算除斥期間（最高法院99年台上字第843 號判決、102 年台再字第18號判決意旨參照），再依民法債編施行法第15條規定，該條於88年4 月21日民法債編修正施行前發生之債，亦有適用，即可推知，債之關係消滅是否消滅，與民法第227 條之
2 之適用，並無相干。⒉系爭買賣所附切結書明載「日後該申購土地辦理重測，重測
後面積縱有增減，一律互不補退價款」，顯然已預料重測後土地面積可能變動，只是無法預料變動面積如此之鉅，若可預料重測後面積變動高達20~30%，應會待重測後再訂約，方符經驗法測，財政部國產署南區分署主張本件不符情事變更原則，並無理由。又系爭土地之買賣契約，依民法第365 條第1 項規定，買受人請求減少價金除斥期間為5 年，是以呂淑霞因買賣標的物有瑕庛，而請求依情事變更原則減少價金，依前揭判決意旨，應得以原來之請求罹於時效時，自原來請求罹於時效後，再起算5 年為除斥期間。從而，自系爭土地於103 年8 月20日移轉起10年內，呂淑霞均得請求依情事變更原則減少價金。
⒊又呂淑霞承購系爭土地時係按面積計算價金，而非整筆論價
，重測後面積不足之部分，自屬不能給付，財政部國產署南區分署就自始不足而不能給付之部分所受價金，依不當得利之規定，應負返還責任，且呂淑霞給付價金之原因固有效存在，然因其他障礙不能達到目的，亦屬給付原因欠缺形態之一種（最高法院84年台上字第443 號判決、69年台上字第67
7 號判決意旨參照）。依前開最高法院判決見解，呂淑霞自得依民法第179 條規定請求返還價金，茲追加民法179 條為請求權基礎，並依不當得利返還請求權及情事變更原則，請求財政部國產署南區分署返還價金。
二、上訴人即附帶被上訴人部分：
㈠、財政部國產署南區分署則以：呂淑霞承購前已告知系爭土地即將重測，然其仍表示欲立即承購，並於103 年7 月21日簽立切結書，內容載明：「…日後該申購土地辦理重測，重測後面積縱有增減，一律互不補退價款」字樣，而系爭土地地籍重測係基於地政機關依法所為之行政行為，財政部國產署南區分署本無從置喙，任何買受土地之人均可能遇此情形，財政部國產署南區分署無何過失可言。又上開切結書內容拘束買賣雙方，非單獨針對呂淑霞有顯失公平情事，意即如重測後面積大於買受面積，財政部國產署南區分署依上開切結書內容亦不得請求補足價差，應無民法247 條之1 之適用等語，資為抗辯。並聲明：⑴被上訴人之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
㈡、上訴主張：⒈財政部國產署南區分署於原審僅係就變更聲明為形式上不爭
執，並非就呂淑霞減縮後所請求應給付之金額不為實體上之爭執，故其主張原判決應判命財政部國產署南區分署給付誤差範圍超過3%之全部價金，顯屬無理。又按民法第227 條之
2 情事變更原則，應以契約成立後之情事變更，非當時所得預料為適用要件，系爭切結書既為系爭買賣契約之一部分，足見雙方締約時已得預見日後重測將可能發生面積增減之情事，並非契約成立時所難以預料之情事變更，自不合於情事變更原則之適用要件。原判決要求財政部國產署南區分署於出售前應請地政機關到場鑑測，惟財政部國產署南區分署縱有鑑測義務，亦經呂淑霞簽立系爭切結書同意毋庸測量而免除，原判決顯然違背系爭土地出售前無須鑑測之約定，無端課予鑑測義務，其判決顯有不依證據之違法。
⒉次按民法第227 條之2 所定情事變更原則，須於債之關係尚
未因清償消滅或其他行為而歸於消滅，始有適用，倘雙方債之關係已消滅，亦無適用之餘地（最高法院98年台上字第1822號、92年台上字第2171號判決意旨參照）。兩造間之系爭土地買賣關係，業經兩造分別給付價金及移轉所有權登記完畢而消滅，呂淑霞嗣後因地籍重測發現面積短少，自不得依情事變更原則請求減少給付，原判決未察兩造間之債權債務關係已消滅，而認本件有情事變更原則之適用，酌減買賣價金，有違適用情事變更原則適用之要件。再查呂淑霞所提最高法院99年台上字843 號、102 年台再字第18號民事判決，均係於承攬契約存續期間，債之關係尚未消滅以前，發生無法預料之事由，與本案兩造訂立買賣契約時已可預料重測可能發生面積短少之情事，且發生於買賣關係消滅後有別，自不得於本案比附爰引，呂淑霞以此主張情事變更原則於債之關係消滅後仍得主張，顯屬無據。
⒊另查原判決認定系爭土地已於重測前移轉登記予呂淑霞，依
民法第373 條規定，嗣後重測之危險當然歸屬於呂淑霞負擔，而不得據此請求返還價金。即表示兩造買賣契約法律關係，已因呂淑霞給付價金、財政部國產署南區分署移轉系爭土地所有權而消滅，呂淑霞即不得主張情事變更原則。惟原判決一方面認定系爭土地重測面積減少之危險於交付後由呂淑霞負擔，另一方面卻認定呂淑霞得主張民法第227 條之2 情事變更原則，其判決理由顯有矛盾，確屬違法。再者，依民法第373 條規定，財政部國產署南區分署已完成系爭土地移轉登記，則移轉後發生重測面積短少之情事，自應由呂淑霞負擔風險，財政部國產署南區分署本無須就發生於危險移轉後之瑕庛負擔保責任。況呂淑霞購買前已知悉系爭土地將於日後重測，並可預見重測後可能發生面積減少之風險，仍同意按土地登記謄本登記之面積購買該存有瑕疵之土地，則依民法第355 條第1 項規定，財政部國產署南區分署自不負瑕疵擔保責任。
⒋呂淑霞於二審始追加依民法第179 條規定請求返還價金，為
二審提出之新攻擊防禦方法，違反民事訴訟法第447 條規定，屬程序不合法而不得准許，財政部國產署南區分署亦不同意追加。又呂淑霞所援引最高法院84年台上字第443 號、69年台上字第677 號民事判決之事實，均無「不論測量面積有無增減，一律互不找補」之約定，顯與本案並不雷同，自不得比附援引，系爭切結書既為系爭買賣契約之一部分，則財政部國產署南區分署依系爭切結書之約定，享有無須退還買賣價金之權利，自不構成不當得利，故其主張依不當得利之規定請求返還價金，即屬無理。
三、原審為呂淑霞一部勝訴、一部敗訴之判決，並判命財政部國產署南區分署應給付呂淑霞17萬1596元，及自103 年10月31日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；呂淑霞其餘之訴駁回，並為假執行及供擔保免為假執行之宣告。財政部國產署南區分署不服，提起上訴，並聲明：原判決不利於財政部國產署南區分署部分及假執行之宣告均廢棄、前項廢棄部分呂淑霞於第一審之訴應駁回、如受不利判決，願供擔保免為假執行；被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。呂淑霞就敗訴部分，對財政部國產署南區分署提起附帶上訴，為附帶上訴聲明：原判決不利呂淑霞部分廢棄，財政部國產署南區分署應再給付呂淑霞25萬7395元，及自103 年10月31日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。財政部國產署南區分署則為答辯聲明：附帶上訴駁回、如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、經查，呂淑霞於102 年11月4 日向財政部國產署南區分署申請承購恒春段4-38、4-568 、11地號，面積各為37平方公尺、4 平方公尺、30平方公尺等三筆國有土地，經財政部國產署南區分署准予讓售，並有呂淑霞103 年7 月21日簽具切結書，載明：「立切結書呂淑霞申請承購4-38、4-568 、11三筆國有土地，同意依土地產權移轉證明書核發當時之土地登記謄本記載之土地面積計價承購，日後讓申購土地辦理重測，重測後面積縱有增減，一律互不找補退價款」，同年7 月24日給付價金1,811,920 元，同年8 月13日完成所有權移轉登記，並合併為恒春段11地號、面積71平方公尺。嗣系爭11號土地於同年9 月間辦理地籍重測，重測後地號變更為○○段0000地號、面積52.06 平方公尺，重測後面積減少18.94平方公尺等情，有原審卷附承購國有非公用不動產申請書、切結書、租用不動產繳款通知書、出售國有土地產權移轉證明書、土地登記謄本、地籍圖重測土地標示變更結果通知書在卷可稽（見原審卷第6 至9 頁、第19、20、60頁），且為兩造所不爭執，堪信為真。則本件所應審究之爭點厥為：（一）103 年8 月13日完成系爭土地所有權移轉登記為被上訴人所有時，兩造之買賣關係即已消滅？（二）被上訴人依民法第227 條之2 情事變更原則，請求減少系爭土地之價金，有無理由？（三）被上訴人依民法第345 條、第359 條，請求減少系爭土地之價金，有無理由？（四）被上訴人於二審提出附帶上訴，依民法第179 條關於不當得利之規定，請求上訴人返還系爭土地面積不足部分（即重測後減少之16.81平方公尺部分）之價金，是否合法？倘合法，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，民法第348 條第1 項、第349條定有明文。次按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條亦有明文。查兩造於辦理系爭土地之承購時，約定依土地產權移轉證明書核發當時之土地登記謄本記載之土地面積計價承購，有呂淑霞出具切結書為憑，而觀諸呂淑霞於102 年11月4 日所提出承購國有非公用不動產申請書內容，其申購標的為：恒春段4-38地號、面積37平方公尺；4-568 地號、面積4 平方公尺；11地號、面積30平方公尺等三筆土地（原審卷第19頁），其土地地號、面積等，俱與財政部國產署南區分署所核發之租用不動產繳款通知書、出售國有土地產權移轉證明書上讓售之土地標的相符，且上開三筆土地移轉後，合併為11號土地之總面積為71平方公尺，亦與上開三筆土地合併前之面積總和相符，又依系爭土地登記謄本所示，系爭土地並無任何他項權利存在，足認被告已按雙方買賣土地之契約本旨給付完畢，則系爭買賣關係應因兩造依約給付價金、辦理系爭土地所有權移轉登記完峻而歸於消滅，是財政部國產署南區分署主張兩造之買賣關係於系爭土地103 年8 月13日完成所有權移轉登記即已消滅，應認可採。
（二）次按民法第227 條之2 所定「情事變更原則」，於適用上，除應審究其成立之客觀上要件，亦即：⒈須有情事變更；⒉該情事變更須發生在契約成立之後，其效果完成以前；⒊該情事變更須為當事人當時未預料；⒋該情事變更之發生，係因不可歸責於當事人之事由所致；⒌以及因該情事變更，依一般觀念認為如仍依當時之原有效果，即有顯失公平之情形外，乃應就增減給付之法律效果及應變更之原有法律效果，依客觀公平之標準判斷，亦即就當事人一方因該情事變更所受不相當之損害及他方所得不預期之利益，暨其他實際情形及彼此間之關係如何等情，於不失其法律關係給付之同一性，而為公平裁量其增減之給付分量或變更原有之法律效果。呂淑霞雖以民法第227 條之2 主張情事變更，請求財政部國產署南區分署應返還逾3%誤差值範圍之價金428,991 元云云，惟查呂淑霞於承購本件系爭土地時，既出具切結書同意按買賣時之土地登記謄本記載面積計價，日後申購之土地若經重測，無論面積增、減，一律互不找補、退價款，且成為買賣契約之一部分，則兩造於締約時應得預見將來重測可能發生面積增減之情事，自非屬當事人締約時所未預料之情事變更。再者，兩造已分別給付價金及移轉系爭土地所有權登記完畢，財政部國產署南區分署之給付亦符合系爭土地買賣契約之內容，系爭買賣關係因兩造履行完畢而消滅，已如前述，系爭土地因地籍重測發生面積短少之情事變更事實，既係發生於系爭土地買賣契約效果完成之後，依上開說明，亦與民法第227 條之2 規定之要件不符。另呂淑霞引用最高法院之實務判決，主張情事變更原則於債之關係消滅後仍得主張，惟其所舉案件原因事實均為具有存續期間之承攬契約，且於債之關係尚未消滅前，發生情事變更之情形，而本件面積短少之情事乃於買賣關係消滅後發生，故而呂淑霞以此主張仍有情事變更原則之適用，容有誤會。是呂淑霞主張依情事變更原則之規定，請求財政部國產署南區分署返還買賣價金，即屬無據。
（三）又依原審卷附屏東縣政府地籍圖重測土地標示變更結果通知書、系爭土地異動索引查詢資料（見原審卷第9 頁、第41頁）所示，可知系爭土地因屏東縣政府於103 年9 月間進行地籍圖重測而致面積減少乙事，係發生於財政部國產署南區分署已履行買賣契約完畢後，系爭土地於財政部國產署南區分署移轉登記時既未經測量，自無從知悉當時圖面面積與登記面積是否有異，且財政部國產署南區分署於移轉登記時，登記面積既與謄本所載相符，按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，為民法第373 條所明文規定，則其重測後所生實際面積減少之風險，自應由呂淑霞承擔。呂淑霞固主張財政部國產署南區分署應依負民法第359 條物之瑕疵擔保責任，然依其出具之系爭切結書內容，應可得知系爭土地隱含日後重測面積減少之可能性，其仍購買系爭土地，且同意日後面積減少，財政部國產署南區分署毋庸退還差價，則呂淑霞依民法第359 條請求減少價金云云，顯非可採。
（四）再由財政部國產局南區分署移轉登記之三筆土地面積分別為37、4 、30平方公尺，與該三筆土地合併為恒春段11地號之土地登記謄本登記面積為71平方公尺可知，兩造就系爭土地為買賣及辦理所有權移轉登記時，承購國有非公用不動產申請書、繳款通知書、出售國有土地產權移轉證明書上所載之三筆國有土地面積，即為該三筆土地之土地登記謄本面積，且係整筆買受，足證呂淑霞係買受合併前4-38 、4-568 、11全部三筆土地，是呂淑霞辯稱本件土地買賣係按實際面積計價，非整筆論價，洵不足採。末按土地登記簿所載之面積僅係計算土地面積之方法，並無保證面積之性質，且衡以常理，關於地籍圖重測後土地面積發生增減或為不可避免之事實，蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，非政府或測量人員所能克服，足可以知，系爭土地重測後面積減少，應非可歸責於呂淑霞或財政部國產署南區分署之事由，而兩造就系爭土地為買賣及辦理所有權移轉登記時，已各自依買賣契約之內容為給付，業如前述，則呂淑霞以被財政部國產署交付土地後，進行重測之結果，主張財政部國產署南區分署當時交付之土地面積較買賣契約出賣之面積短少，係一部給付不能，應依不當得利規定返還云云，亦不足採。
六、綜上所述，呂淑霞依民法第227 條之2 、第354 條、第359條、第179 條等規定，請求財政部國產署南區分署返還價金428,991 元，為無理由，應予駁回。原審判決認呂淑霞依民法第227 條之2 所定情事變更原則請求，為有理由，而就上開請求部分為一部勝訴、一部敗訴判決，財政部國產署南區分署指摘原判決就判命給付呂淑霞17萬1596元部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第一、二項所示。呂淑霞就原審判決為其一部敗訴部分另提起附帶上訴，亦為無理由，應駁回其附帶上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第2 項、第450 條、第78條判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 涂裕洪
法 官 曾吉雄法 官 陳嘉瑜以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
書記官 林靜慧